Marktmietenindizes FPRE: Mieten steigen auch im zweiten Quartal

Die Mieten für Neuabschlüsse bei Neubauwohnungen steigen in der Schweiz im 2. Quartal 2024 zum Vorquartal um 1,3%, während sie bei Altbauwohnungen im gleichen Zeitraum um 2,0% zunehmen. Das geht aus der neusten Metaanalyse Immobilien Schweiz von Fahrländer Partner hervor. Im Vergleich zum Vorjahresquartal sind die Marktmieten bei Neubauwohnungen um 6,7% und bei Altbauwohnungen um 5,3% höher. Die Vertragsmieten bei Neuabschlüssen von Büroflächen in der Schweiz zeigen zum Vorquartal leicht abwärts (-0,7%), zum Vorjahresquartal resultiert jedoch weiterhin ein Anstieg (+4,2%).

Die Preise für Mehrfamilienhäuser in der Schweiz steigen im 2. Quartal 2024 im Ver- gleich zum Vorquartal um 1,3%. Verglichen mit dem Vorjahresquartal beträgt der Anstieg 4,0%. Damit setzt sich die Preiserholung fort. Allerdings liegt der Preis noch immer 10,0% unter dem Höchststand vom 1. Quartal 2022. Die Preise für Büroimmobilien haben sich im 2. Quartal 2024 im Vergleich zum Vorquartal mit einem minimalen Rückgang von 0,2% praktisch nicht verändert. Im Vergleich zum Vorjahresquartal ergibt sich jedoch ein Preisanstieg von 4,0%.

Der Produktionskostenindex des Schweizerischen Baumeisterverbandes ist im 2. Quartal 2024 im Vergleich zum Vorquartal bei den MFH und bei den EFH um jeweils 0,1% angestiegen (jeweils -0,6% im Vorjahresvergleich).

Die Grafik zeigt die Entwicklung der minimalen Diskontierungssätze für Mehrfamilienhäuser (netto, real)

Nischengeschäft tritt aus dem Mauerblümchendasein heraus

Die Eigenheimbesitzer in der Schweiz altern schnell. Dank der dynamischen Preisentwicklung der letzten 20 Jahre sitzen viele pensionierte Immobilienbesitzer auf einem grossen, in der Liegenschaft gebundenen Kapitalstock, auf den sie jedoch kaum zugreifen können. Seit einigen Jahren verbreitet sich in der Westschweiz eine Möglichkeit, um vorzeitig Kapital aus seinem Eigenheim zu beziehen oder sein Renteneinkommen aufzubessern, ohne sein langjähriges Zuhause verlassen zu müssen. Raiffeisen Economic Research stellt diese ausserhalb der Romandie noch wenig bekannte Wohnrente in der neusten Immobilienstudie näher vor.

Wohneigentümer in der Schweiz sind im Durchschnitt 60 Jahre alt und werden rasch älter. Der Tag naht, an welchem sich die Mehrheit der Wohneigentümer im Rentenalter befindet und damit schlagartig mit einem kleineren Einkommen konfrontiert ist. Viele Wohneigentümer sitzen dabei buchstäblich auf einem Schatz, da ein grosser Kapitalstock in ihrem Eigenheim gebunden ist. Aufgrund der strengen Tragbarkeitsbestimmungen können sie diesen Schatz jedoch sehr häufig nicht heben, indem sie beispielsweise die Hypothek erhöhen. Das muss frustrierend sein.

Ein von Frankreich kommendes Geschäftsmodell verspricht jedoch Abhilfe. Die Eigenheimbesitzer tauschen bei diesem Geschäft, das unter dem Namen «Viager» bekannt ist, ihr Haus oder ihre Wohnung gegen eine lebenslange Rente und ein ebensolanges Wohnrecht. Dies erlaubt den ehemaligen Eigentümern auf einen Teil ihres Schatzes zuzugreifen und dennoch im angestammten Wohnhaus verbleiben zu können – frei von jeder Sorge über die Finanzierung von Hypotheken oder allfälliger Renovationen zu Lebzeiten. Sicherheit und Planbarkeit gegen das Abtreten des Be- sitzes und damit aller künftiger Wertzuwächse der eigenen Immobilie lautet der Deal. Im Endeffekt läuft die Vereinbarung auf eine Wette über die Lebensdauer der ehemaligen Besitzer hinaus. Werden die Verkäufer älter als was dem Durchschnitt zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses entspricht, profitieren sie von einem vorteilhaften Geschäft. Sterben sie früher, gewinnt der Investor. Diverse steuerliche Themen müssen bei einem solchen Geschäft allerdings genaustens geprüft wer- den. Denn der Verkäufer muss sowohl die Leibrente als auch weiterhin den Eigenmietwert versteuern. Immerhin hat der Bundesrat eine Anpassung bei der Besteuerung der Leibrenten beschlossen, die auf Anfang 2025 in Kraft treten wird und die Belastung der Berechtigten reduzieren wird.

Das Nischengeschäft «Viager» ist in der Schweiz noch kaum bekannt. Jahrelang hatte es in der Romandie ein Mauerblümchendasein gefristet. In den letzten Jahren hat diese Form des Immobilienverkaufs aber Auftrieb erfahren. Die Zahl der Transaktionen hat sich in den letzten fünf Jahren in der Westschweiz mehr als verdoppelt – allerdings von tiefem Niveau aus.

Refinanzierungskosten über die Mehrerträge kompensiert

Luzern gegenüber dem Vorjahr mit der höchsten Zunahme der Angebotsmieten

Der Juli zeigt sich im Wohnungsmarkt mit relativ stabilen Angebotsmieten. Diese sind im vergangenen Monat auf nationaler Ebene um lediglich 0.2 Prozent gestiegen. Dabei kam dieser Wert primär durch einzelne Kantone mit einer höheren Zunahme zustande. Gleichzeitig gingen die Angebotsmieten in rund einem Drittel der Kantone zurück. Dies zeigen die aktuellen Zahlen des Homegate-Mietindex. 

Eine Zunahme der Angebotsmieten von über einem halben Prozent zeigte sich im Juli lediglich in den Kantonen Uri (plus 1.9 Prozent), Glarus (plus 0.8 Prozent), dem Tessin (plus 0.7 Prozent) sowie im Thurgau (plus 0.6 Prozent). In den restlichen Kantonen veränderten sich die ausgeschriebenen Mieten im vergangenen Monat dagegen nur minimal oder waren rückläufig. Dies allen voran in Nidwalden (minus 1.2 Prozent). Gleichzeitig legten die Angebotsmieten mit Blick auf die Entwicklung der letzten zwölf Monate auch im Juli durchgehend zu. Spitzenreiter bildeten dabei die Kantone Schaffhausen (plus 9.4 Prozent), Zug (plus 9.3 Prozent) und Glarus (plus 8.9 Prozent).

Bei den acht untersuchten Städten bewegten sich die Angebotsmieten im Juli innerhalb einer Spanne von rund 2.5 Prozent. Während sie insbesondere in Lugano (plus 1 Prozent) und Zürich (plus 0.7 Prozent) zulegen, gingen sie in Luzern (minus 1.5 Prozent) und Genf (minus 1.2 Prozent) deutlich zurück. Ungeachtet dieser Entwicklung im Juli wartet die Stadt Luzern gegenüber dem Vorjahr mit der höchsten Zunahme der Angebotsmieten auf (plus 8.1 Prozent), gefolgt von Zürich (plus 7.9) Prozent. Aber auch alle weiteren untersuchten Städte weisen im Vergleich zu Juli 2023 einen Anstieg der ausgeschriebenen Mieten vor.

Der Homegate-Mietindex für Angebotsmieten wird vom Immobilienmarktplatz Homegate in Zusammenarbeit mit der Zürcher Kantonalbank (ZKB) erhoben. Er misst die monatliche, qualitätsbereinigte Veränderung der Mietpreise für neue und wieder zu vermietende Wohnungen anhand der aktuellen Marktangebote. Gegenüber dem Vormonat hat sich der Index im Juli um 0.2 Punkte leicht erhöht und steht nun bei 128.7 Punkten (plus 0.2 Prozent). Gegenüber dem Vorjahr konnten die Angebotsmieten schweizweit um 5.2 Prozent zulegen.

Im Bild: Schwanenplatz Luzern

Neuausgabe 2024 von ‹Holzbau mit System› erschienen

Das Autorenteam Josef Kolb, Hanspeter Kolb und Andreas Müller unternimmt es, den Stand der Technik im Bauen mit Holz in allen relevanten Bereichen neu abzubilden. Das vollständig überarbeitete Kompendium zum Holzbau der Gegenwart ist Anfang August bei Birkhäuser erschienen. Lignum als Mitherausgeberin vertreibt das Werk in der Schweizer Holz- und Baufachwelt. Bestellungen bei Lignum sind ab sofort möglich.

‹Holzbau mit System› hat sich seit der Erstausgabe 2007 als Standardwerk zum modernen Bauen mit Holz etabliert und trägt wesentlich zum vermehrten und qualitativ einwandfreien Bauen mit Holz bei. Das Werk erlebte eine Reihe von Neuauflagen und wurde überdies in mehrere Sprachen übertragen. Nun erscheint es als gänzlich neues Buch zum Bauen mit Holz. Alle Teilbereiche sind in der komplett überarbeiteten Ausgabe 2024 auf dem neusten Stand.

Trotz vielen inhaltlichen Neuerungen gibt es indessen auch Bewährtes, das in der Neuausgabe des Werks erhalten bleibt. So wurden die Struktur und Gliederung von ‹Holzbau mit System› nach sorgfältiger Analyse durch einen Kreis von bisherigen Nutzern und Anwendern aus Architektur und Holzbau beibehalten. Fortgeschrittenes Einzelwissen und Spezialdisziplinen prägen das Bauen heute mehr denn je; das gilt auch für den Holzbau. Dieses Einzelwissen ist eingearbeitet und damit so gegliedert, dass es in der erprobten Struktur und damit im Zusammenhang des Ganzen zu finden ist. So fällt einer- seits der Einstieg leicht, anderseits können Fachleute ihr Wissen rasch und gezielt erweitern. Gebührend einbezogen sind das nötige Grundwissen für ein qualitativ einwandfreies Bauen mit Holz ebenso wie die neuesten Erkenntnisse und Erfordernisse in der gesamten Kette der Wald-, Holz- und Bauwirtschaft zu Vorgehensweisen, Systemen und Produkten.

Bauen für die Zukunft – wertvoll für Einsteiger und Profis

Teil A mit den Grundlagen bringt eine umfassende Anleitung zum nachhaltigen Bauen, geht auf wirkungsvolle Planungsprozesse im Holzbau ein und bietet überdies eine umfassende Übersicht der heute verfügbaren Produkte im Holzbau. Die Buchteile B (Holzbausysteme) und C (Gebäudehülle) zeigen als Kernstück von ‹Holzbau mit System› den neuesten Stand der Systeme bei Tragwerken und Bauteilen wie Decken, Wänden und Dächern. Diese sind systematisch und vergleichbar zeichnerisch dargestellt und nach Ein- satzgebiet beschrieben. Teil D geht auf Rahmenbedingungen ein wie Holzfeuchte, Brandschutz und Schallschutz. Der abschliessende Teil E vervollständigt das Werk mit einer übersichtlichen Darstellung von Vor- schriften, Normen, technischen Merkblättern und weiteren Arbeitshilfsmitteln.

Systemgedanke in neuer Ausprägung

Der Systemgedanke bestimmt nach wie vor die konstruktive Logik und die Struktur von Holz- bauten. Dabei ist es wesentlich, die Zusammenhänge von Entwurf, Tragwerk und Konstruktion zu kennen. ‹Holzbau mit System› ist eine analytische, visuell aufgebaute Gesamtdarstellung vom einfachen Wohnhaus bis zum mehrgeschossigen Grossbau und Holz-Hochhausbau.

Das Werk berücksichtigt dabei, dass die Kombination der gegenwartsbestimmenden Systeme Rahmenbau, Massivholzbau, Skelettbau bis hin zum Bauen mit Raummodulen alltäglich geworden ist. Überdies sind nicht mehr allein die Systeme für Tragwerke und Bauteile von Belang, auch die Gebäudehülle und die raumbildenden Decken und Wände sind aufgrund von Systemlösungen zu geschlossenen, auf Tragwerk und Umwelt abgestimmten Funktionsträgern geworden. Auch das spiegelt sich deutlich wider. Der Holzbau hat gegenüber seinen Konkurrenzbaustoffen deutlich an Marktanteilen gewonnen. Entsprechend dem aktuellen Baugeschehen stellt ‹Holzbau mit System› den Holzbau auf einer soliden Basis realisierter neuer Projekte als Bauweise der Zukunft dar.

Fachwissen aus Praxis und Lehre

Geschrieben ist dieses Buch von Fachleuten, die mit ihrem baupraktischen Tun dort stehen, wo sich der Holzbau abspielt und sich stetig weiterentwickelt: an den Prozessstellen in Planungsbüros, in den Werken und Betrieben sowie auf den Baustellen, aber auch in Lehre und Wissenschaft, also an Fachhochschulen und Hochschulen. Nicht zuletzt schöpfen die Autoren aber auch aus den Erfahrungen in ihrer aktuellen Experten- und Beratungstätigkeit.

Josef Kolb, Hanspeter Kolb, Andreas Müller Holzbau mit System – Tragkonstruktion und Schichtaufbau Birkhäuser/Lignum, 2024, 4. Auflage, vollständig überarbeitete Neuausgabe, Hardcover, gebunden, 488 Seiten (168 Seiten mehr als bisher), vierfarbig, deutsch

Herausgegeben mit massgeblicher finanzieller Unterstützung des Aktionsplans Holz des Bundesamtes für Umwelt BAFU Art.-Nr. 14079 | Normalpreis Lignum CHF 98.– Lignum-Mitgliederpreis CHF 78.40 (Preisänderungen vorbehalten). Bestellbar ab sofort online im Lignum-Shop (lignum.ch > Fachbücher)

SPA: Transaktionen und Projektinvestitionen führten zu Erhöhung des Verkehrswerts