Keine Rezession – lediglich eine weitere Leitzinssenkung der SNB

Die jüngsten Konjunkturdaten in den USA enttäuschten. Die Industriestimmung trübte sich im letzten Monat ein und die US-Arbeitslosenrate stieg auf das höchste Niveau seit Herbst 2021 an. Infolgedessen nahmen die Rezessionssorgen zu. Die US-Notenbank Federal Reserve (Fed) dürfte im September ihren Zinssenkungszyklus starten und ihre Zinsen in den kommenden Monaten stärker senken als bisher erwartet, was zuletzt global einen deutlichen Rückgang der Renditen von Staatsanleihen auslöste. In der Schweiz ist die geldpolitische Normalisierung deutlich fortgeschrittener als in den USA. Die Schweizerische Nationalbank (SNB) senkte im März 2024 ihren Leitzins um 25 Basispunkte. Da sich die Inflationsrisiken weiter legten, nahm sie im Juni 2024 eine weitere Zinssenkung von einem Viertelprozentpunkt auf 1,25 Prozent vor.

Prognose

Auch in der Schweiz sanken die Renditen von Zehn-Jahres-Bundesobligationen, jüngst zwischenzeitlich sogar unter 0,4 Prozent, so tief wie seit zwei Jahren nicht mehr. Bleibt in den kommenden Monaten eine globale Rezession aus, dürften sich die Erwartungen von starken US-Leitzinssenkungen als übertrieben erweisen. Damit würden die Renditen von Staatsanleihen global wieder etwas höher tendieren. Wir erwarten, dass sich die Renditen der Zehn-Jahres-Bundesobligationen in den nächsten zwölf Monaten bei etwa 0,7 Prozent einpendeln. Wir prognostizieren keine Rezession in der Schweiz. Entsprechend erwarten wir lediglich eine weitere Leitzinssenkung der SNB, und zwar im September 2024 um 25 Basispunkte. Anschliessend gehen wir von einem unveränderten Leitzins von 1 Prozent aus.

Risiken

Mit der noch erwarteten Leitzinssenkung im September 2024 dürfte die SNB ihren Zinssenkungszyklus vorerst beenden (Basisszenario). Kommt es hingegen zu einer globalen Rezession und einer starken Aufwertung des Schweizer Frankens, dürfte die SNB ihre Geldpolitik stärker lockern als erwartet. In diesem Tiefzinsszenario würde sie ihren Leitzins gegen null senken und erst wieder anheben, nachdem sich die Wirtschaft von der Rezession erholt haben wird. Die Marktzinsen dürften dann auch – zumindest temporär – gegen null tendieren. Sollte hingegen ein erneuter Inflationsschub eintreten, zum Beispiel aufgrund eines Erdölpreisanstiegs, würde in einem Hochzinsszenario eine weitere Zinssenkung der SNB in weite Ferne rücken oder Zinserhöhungen würden wieder ein Thema werden. Folglich würden auch die Marktzinsen höher liegen als heute.

Autoren: Thomas Rieder, Economist, UBS AG; Florian Germanier, Economist, UBS Switzerland AG; Maciej Skoczek, CFA, CAIA, Economist, UBS Switzerland AG; Katharina Hofer, Economist, UBS Switzerland AG

Swiss Life Asset Managers übernehmen die Condecta AG

Swiss Life Asset Managers hat im Namen eines ihrer Infrastrukturfonds eine verbindliche Vereinbarung zur vollständigen Übernahme von Condecta AG getroffen. Condecta AG ist der Schweizer Marktführer für modulare Raumlösungen, Container-systeme, Sanitärsysteme, Baumaschinen, Baugeräte und Gewässerschutzanlagen.

Condecta wurde 1959 gegründet und hat den Hauptsitz in Winterthur. Die Einsatzmöglichkeiten ihrer Raumsysteme sind vielseitig. Sie können als Produktions- und Lagergebäude, Büro- und Verwaltungsgebäude, Kursräume und Firmen-Kitas eingesetzt werden. Zudem eignen sie sich unter anderem als Ausstellungs- und Ladenräume, Aufenthalts- und Wohnungsunterkünfte, medizinische Behandlungs- und Unterkunftsräume, sowie als Take-aways und Kantinen. Weitere Anwendungsbereiche sind Werkstätten und Betriebsräume sowie Sport- und Umkleideräume. Darüber hinaus bietet die Firma ein Safe-Programm mit praxisgerechten Lösungen zur vorschriftsmässigen Lagerung von brennbaren oder wassergefährdenden Materialien an. Swiss Life Asset Managers beabsichtigt, die aktuelle Präsenz und das Produktportfolio sowohl im Heimmarkt als auch international auszubauen. Das umfassende Netzwerk an Standorten in der Schweiz, Deutschland und Italien bleibt bestehen und sämtliche 220 Mitarbeitende werden übernommen. Die Führung von Condecta bleibt unverändert. Zum Verkaufspreis haben alle Parteien Stillschweigen vereinbart.

Die Preise von Wohneigentum steigen im 2. Quartal 2024 um 1,1 Prozent

Der Schweizerische Wohnimmobilienpreisindex (IMPI) stieg im 2. Quartal 2024 im Vergleich zum Vorquartal um 1,1% und steht bei 117,5 Punkten (4. Quartal 2019 = 100). Gegenüber dem gleichen Quartal im Vorjahr betrug die Teuerung 1,4%. Dies geht aus den Zahlen des Bundesamtes für Statistik (BFS) hervor.

Im 2. Quartal 2024 zogen im Vergleich zum Vorquartal schweizweit gesehen sowohl die Preise der Einfamilienhäuser (+1,2%) wie auch diejenigen der Eigentumswohnungen (+0,9%) an. Das Marktsegment der Einfamilienhäuser weist in sämtlichen Gemeindetypen höhere Preise auf als im 1. Quartal 2024. Der stärkste Preisanstieg fand in der Kategorie der ländlichen Gemeinden statt (+2,3%). Bei den Eigentumswohnungen stiegen die Preise ebenfalls in den ländlichen Gemeinden besonders deutlich an (+2,7%). Ein Rückgang der Preise für Eigentumswohnungen wurde einzig in den städtischen Gemeinden einer grossen Agglomeration (-0,3%) verzeichnet.

Weiterhin moderates Blasenrisiko beim Wohneigentum

Der UBS-Immobilienblasenindex war im 2. Quartal 2024 rückläufig und weist weiterhin auf ein moderates Blasenrisiko bei Wohneigentum hin. Das Immobilienblasenrisiko war im Vergleich zum Vorjahr aus allen vier Risiko-Perspektiven rückläufig.

Der UBS Swiss Real Estate Bubble Index setzte seinen Rückgang im 2. Quartal 2024 fort. Aktuell steht er bei 0,74 Indexpunkten. Das Risiko einer Immobilienblase wird damit als «moderat» eingestuft. Der Index liegt jedoch signifikant tiefer als während der Immobilienblase zu Beginn der 1990er-Jahre.

Die Eigenheimpreise verzeichneten im 2. Quartal 2024 eine Zunahme um 0,4 Prozent, was dem schwächsten Preisanstieg im Quartalsvergleich seit Anfang 2019 entspricht. Im Vorjahresvergleich resultiert daraus eine Verteuerung der Eigenheime um 2,7 Prozent. Inflationsbereinigt liegen sie um 1,4 Prozent höher als im Sommer 2023. Die Dynamik bei den Mietpreisen war hingegen ungebrochen hoch. Im 2. Quartal 2024 stiegen die Angebotsmieten um 1,2 Prozent und sind damit 6,4 Prozent höher als vor einem Jahr. Auch die Bestandsmieten verzeichneten mit 2,7 Prozent einen überdurchschnittlichen Anstieg gegenüber dem Vorjahr.

Ausblick: Für die nächsten Quartale erwarten wir weiterhin steigende Eigenheimpreise. Wohneigentum dürfte sich dieses Jahr insgesamt um rund 2 Prozent verteuern. Nächstes Jahr rechnen wir mit einer Zunahme der Preisdynamik. Neben fallenden Hypothekarzinsen werden sich die stark steigenden Mieten positiv auf die Nachfrage auf dem Eigenheimmarkt auswirken.

Autoren: Matthias Holzhey, Economist, UBS Switzerland AG; Maciej Skoczek, CFA, CAIA, Economist, UBS Switzerland AG; Claudio Saputelli, Economist, UBS Switzerland AG; Katharina Hofer, Economist, UBS Switzerland AG

Eigentumswohnungen wurden erneut teurer inseriert

Auch im Juli haben sich die inserierten Preise für Eigentumswohnungen leicht erhöht. Anders hingegen bei Einfamilienhäusern, deren Angebotspreise im vergangenen Monat zurückgegangen sind. Auch bei den Angebotsmieten zeigt sich eine Entlastung. Dies geht aus dem Swiss Real Estate Offer Index, der von ImmoScout24 in Zusammenarbeit mit dem Immobilien-Beratungsunternehmen IAZI erhoben wird, hervor.

Einfamilienhäuser sind im Juli deutlich günstiger ausgeschrieben worden als noch im Vormonat. Die Reduktion beträgt 1,1 Prozent, während sich Eigentumswohnungen im selben Zeitraum um 0,6 Prozent verteuert haben. Dabei haben sich die Preise für Häuser in den letzten Monaten verschiedentlich wellenartig bewegt. Meistens folgte nach einem Monat des Anstiegs gleich wieder eine Periode des Rückgangs. Dies deutet darauf hin, dass die Verkäufer:innen auf der Suche nach dem optimalen Transaktionspreis sind.

Im Gegensatz zu den weiterhin begehrten Eigentumswohnungen bewegt sich das Preisniveau für Häuser nach dem Rückgang im Juli in etwa auf dem Stand von Ende 2023. «Für viele potenzielle Käufer und Käuferinnen ist ein Einfamilienhaus ungeachtet des neuerlichen Rückgangs nach wie vor nur noch schwer tragbar, fasst Martin Waeber, Managing Director Real Estate der SMG Swiss Marketplace Group, die aktuelle Marktlage zusammen. Wollen sie den Wunsch nach einem Eigenheim dennoch realisieren, würde der Erwerb einer Eigentumswohnung – trotz der höheren Preise pro Quadratmeter aber bei einer geringeren Wohnfläche – vielfach die einzige Möglichkeit darstellen, diesem Ziel nachzukommen, so Waeber weiter. Entsprechend verschiebe sich mancherorts die Nachfrage hin zum Wohnungssegment, was wiederum Effekte auf den Preis beider Objektarten habe.

Angebotsmieten: Spürbare Entlastung
Der vergangene Monat brachte nebst dem bisher vermissten Sommer sowie den olympischen Spielen auch eine gute Nachricht für Wohnungssuchende: Die Angebotsmieten haben sich in allen Regionen der Schweiz gegenüber dem Vormonat abgeschwächt. Wer aktuell eine Mietwohnung sucht, darf im nationalen Durchschnitt mit um 2,2 Prozent tieferen Preisen rechnen. In der Zwölf-Monats-Frist bedeutet dies einen Aufwärtstrend von plus 0,9 Prozent.

Zwar zeigen sich in allen Landesteilen Rückgänge, wie gewohnt gibt es aber je nach Region von der schweizweiten Entwicklung abweichende Mietpreisentwicklungen. Stärker als im nationalen Schnitt gesunken sind die Werte im Tessin (-3,7 Prozent), in der Zentralschweiz (-3,2 Prozent) und in der Grossregion Zürich (-3,2 Prozent). In der Genferseeregion (-2,0 Prozent) bewegt sich der Rückgang im übergeordneten Mittel, während in der Ostschweiz (-1,6 Prozent), im Mittelland (-0,9 Prozent) und in der Nordwestschweiz (-0,5 Prozent) verhaltenere Reduktionen zu beobachten sind.

Auch bestehende Mieter und Mieterinnen können durchatmen. Aufgrund der jüngsten Zinsentwicklung sind weitere, flächendeckende Mietpreiserhöhungen vorerst kaum zu erwarten. Gleichzeitig kann aber auch eine Senkung bis mindestens im Frühjahr 2025 praktisch ausgeschlossen werden.

Verkaufsfläche in europäischen Outlet-Centern wuchs deutlich an

In den letzten 12 Monaten stieg die Zahl der Fabrikverkaufszentren in Europa – per Saldo der Neueröffnungen und Schliessungen – leicht auf 198 in Betrieb befindliche Center (+ 0,5 %). Das geht aus dem neusten Outlet-Center-Bericht der Ecostra GmbH hervor. Deren gesamte Verkaufsfläche wuchs im selben Zeitraum dagegen um ca. 7,6 % deutlich stärker auf nun knapp 3,3 Mio. qm. Eine der bedeutendsten Neueröffnungen stellte das „Designer-Outlet Paris-Giverny“ in Douains (Frankreich) dar, das vom europäischen Marktführer McArthurGlen unmittelbar an der Autobahn zwischen Paris und Le Havre realisiert wurde. Andere Center, wie zum Beispiel das „Sevilla Fashion Outlet“ in Spanien, führten Erweiterungsmaßnahmen durch. Das Standort- und Flächenwachstum wurde dabei selbst durch statistische Effekte nur wenig beeinflusst.

Während die Pipeline zur Neuansiedlung von Outlet Centern in Europa derzeit eher überschaubar ist, dominieren Flächenerweiterungen bestehender Center das Geschehen. Aber auch solche Vorhaben sind genehmigungsrechtlich nicht immer Selbstläufer. Dies gilt insbesondere für Deutschland, wo das Bau- und Raumordnungsrecht besonders hohe Hürden für diese Vertriebsform kennt. Ein weiterer Trend in Reaktion auf das restriktive Baurecht ist die Umnutzung von Teilflächen kriselnder Shoppingcenter in Outlets. Am weitesten fortgeschritten ist hier die Umnutzung von etwa 9.000 qm Fläche im huma-Einkaufszentrum in Sankt Augustin bei Bonn. Die dort geplante Outlet-Ebene soll im November des Jahres eröffnet werden. Dies wird kein Einzelfall bleiben, wie Ecostra-Geschäftsführer Joachim Will betont: „Uns sind eine ganze Reihe von Shoppingcentern bekannt, welche in genau dieselbe Richtung denken und ansonsten kaum mehr zu vermietende Verkaufsebenen mit Outlet-Stores füllen wollen. Dies scheint von den Eigentümern als Möglichkeit gesehen zu werden, sog. ‚stranded assets‘ zu retten und neu in Wert zu setzen.“ Solche Hybridkonzepte aus klassischen Einkaufszentren und Outlet Centern sind in verschiedenen europäischen Ländern schon seit längerem etabliert. So unter anderen in Polen mit dem „Factory Krakow / Futura Park“ in der Nähe von Krakau und dem „Outlet Park Szczecin“ in Stettin, in Frankreich mit dem „Bord’eau Village“ in Bordeaux, in Portugal mit dem „Strada Outlet“ bei Lissabon oder auch dem „La Corte del Sole / Sardinia Outlet“ auf der italienischen Mittelmehrinsel Sardinien. „Da kommen noch mehr!“, ist sich Will sicher. In der Schweiz gibt es Outlet-Center an fünf Standorten. (Im Bild: Outlet Center Landquart)