Die Eigenheimpreise steigen weiter, allerdings weniger stark

Die Eigenheime haben sich im 2. Quartal 2024 um 0,4 Prozent verteuert, wie die UBS in einem Bericht festhält. Gegenüber dem Vorjahr resultiert ein Preisanstieg von 2,7 Prozent.

Die Eigenheimpreise legten im 2. Quartal 2024 gemäss UBS Composite Index im Quartalsvergleich um 0,4 Prozent zu, was gleichzeitig dem schwächsten Preisanstieg seit Anfang 2019 entspricht. Im Vorjahresvergleich resultiert daraus eine Verteuerung der Eigenheime um 2,7 Prozent. Während die Preise im Quartalsvergleich inflationsbereinigt praktisch unverändert blieben, liegen sie aktuell real 1,4 Prozent höher als im Sommer 2023. Die Preisanstiege im 2. Quartal 2024 wurden durch die Entwicklung bei Einfamilienhäusern beeinflusst. Das Segment verteuerte sich um 0,8 Prozent (3,1 Prozent im Vorjahresvergleich). Die Preise für Eigentumswohnungen stagnierten hingegen im letzten Quartal und liegen 2,4 Prozent über den Vorjahreswerten. Dies steht im Gegensatz zu früheren Quartalen, als die Dynamik bei Eigentumswohnungen vergleichsweise stärker ausfiel.

Höchste Preisanstiege in den Bergen

Regional gesehen stiegen die Preise am stärksten in den Bergregionen. Gegenüber dem Vorjahr verteuerten sich die Eigenheime in vielen touristischen Destinationen der Kantone Graubünden und Wallis sowie in der Zentralschweiz und im Berner Oberland um mehr als 4 Prozent. Obwohl die Nachfrage nach Ferienwohnungen im Vergleich zu Pandemiezeiten gesunken ist, begünstigte das geringe Wohnungsangebot in den Berggemeinden weitere Preisanstiege. Die Preisentwicklung in anderen Regionen fiel hingegen deutlich schwächer aus. In der Nordwest- und der Ostschweiz liegen derzeit die Preise vielerorts unter den Vorjahreswerten. Korrekturen wurden auch an teuren Lagen am Zürich- und am Zugersee sowie in grossen Teilen des Kantons Tessin festgestellt. In der Westschweiz stagnierten die Preise im Durchschnitt. Innerhalb der Grossstädte verzeichneten Zürich und Basel mit 1,5 Prozent leicht steigende Preise. In Bern und Genf sanken die Preise in ähnlichem Umfang. In Lausanne veränderten sich die Eigenheimpreise kaum.

Zunehmende Nachfrage

Die aktuelle Nachfrage nach Eigenheimen liegt deutlich unter dem vorpandemischen Niveau. Dennoch hat sie ihren Tiefststand durchschritten: Der Nachfrageindex (Anzahl der laufenden Suchabos für den Kauf eines Eigenheims) liegt bei Eigentumswohnungen 9 Prozent und bei Einfamilienhäusern 7 Prozent über dem Vorjahresniveau. Die gestiegene Nachfrage in Kombination mit sinkender Neubautätigkeit haben zu einer Verbesserung der Absorption an Eigenheimen geführt. Die Angebotsquote lag im 1. Quartal 2024 mit 2,6 Prozent bei Einfamilienhäusern und 3,8 Prozent bei Eigentumswohnungen tiefer als im Vorquartal. Aktuell werden jedoch mehr Eigenheime inseriert als in den letzten zwei Jahren.

Beschleunigung der Preisanstiege erwartet

Für die nächsten Quartale erwarten wir weiter steigende Eigenheimpreise. Dieses Jahr dürften sich die Eigentumswohnungen um rund 1,5 Prozent und Einfamilienhäuser um 2,5 Prozent verteuern. 2025 rechnen wir mit einer verstärkten Preisdynamik. Dank fallender Hypothekarzinsen wird die Nutzung von Eigenheimen im Vergleich zu Mietwohnungen hinsichtlich laufender Kosten vorteilhafter. Die derzeit stark steigenden Mieten werden sich positiv auf die Nachfrage nach Eigenheimen auswirken. Zudem werden verbesserte Konjunkturaussichten die Investitionsbereitschaft fördern.

Autoren: Maciej Skoczek, CFA, CAIA, Economist, UBS Switzerland AG; Thomas Rieder, Economist, UBS AG

Leichter Anstieg der Bauinvestitionen im Jahr 2023

Immobilienmärkte stehen unter positiven Vorzeichen

Die Schweizer Binnenwirtschaft entwickelt sich aufgrund des robusten Arbeitsmarktes und der stabilen Inflationsraten erfreulich, wie die Bank Julius Bär im Immobilienmarkt-Bericht Schweiz schreibt. Wegen der schwachen Auslandsnachfrage wächst die Gesamtwirtschaft aber weiterhin nur moderat. Die hiesigen Immobilienmärkte stehen nach der eingeläuteten Zinswende jedoch unter positiven Vorzeichen.

Im 1. Quartal 2024 resultierte ein Anstieg des realen Bruttoinlandproduktes von 0.8 Prozent im Vergleich zum Vorjahr. Damit setzte sich das moderate Wirtschaftswachstum fort. Trotz der spürbaren Abwertung des Schweizer Frankens im laufenden Jahr blieb die Nachfrage aus dem Ausland verhalten, was zu einer Stagnation in der Schweizer Industrie führte. Gleichzeitig stützten aber die stabile Inflation und der dynamische Arbeitsmarkt den privaten Konsum und damit die hiesige Binnenwirtschaft. Für das gesamte Jahr 2024 wird ein unterdurchschnittliches Wirtschaftswachstum von 1.3 Prozent erwartet, auch wenn es in der zweiten Jahreshälfte wieder etwas Schwung aufnehmen dürfte.

Im Juni 2024 lag die Inflation bei 1.3 Prozent. Der Aufwärtsdruck auf die zu Beginn des Jahres noch tieferen Teuerungsraten kam vor allem von den Wohnungsmieten, welche aufgrund der Referenzzinssatzerhöhungen gegenüber dem Vorjahr um 3.4 Prozent angestiegen sind. Ohne Berücksichtigung der Mietpreisentwicklung lag im Juni die Teuerung verglichen mit dem Vorjahr bei lediglich 0.9 Prozent. Damit hat der Inflationsdruck spürbar abgenommen, und es kann davon ausgegangen werden, dass sich die Inflation im laufenden Jahr in der oberen Hälfte des Zielbandes der Schweizerischen Nationalbank einpendeln wird.

Das Umfeld der Schweizer Immobilienmärkte präsentiert sich weiterhin vorteilhaft. Unter anderem trug die positive Entwicklung der Kapitalmärkte dazu bei, dass die privaten Haushalte im letzten Jahr einen Zuwachs der Reinvermögen von 3.1 Prozent verzeichnen konnten – eine Entwicklung, die sich angesichts der positiven Performance des SPI im 2024 fortgesetzt haben dürfte. Darüber hinaus werden sich dank der erneuten Leitzinssenkung vom Juni die Finanzierungskonditionen im Standardgeschäft verbessern. Die Preise für gehobenes Wohneigentum dürften demnach leicht nach oben tendieren. Bei erstklassigen Anlageliegenschaften ist ebenfalls mit einer positiven Wertentwicklung zu rechnen.

Den ganzen Immobilienmarkt-Bericht Schweiz können Sie hier herunterladen:

https://www.juliusbaer.com/ch/de/unsere-loesungen/zusatzdienstleistungen/immobilien/

IMMOFONDS suburban: Emission im September geplant

Die Fondsleitung Immofonds Asset Management AG plant im September 2024 eine Kapitalerhöhung des IMMOFONDS suburban in der Grössenordnung von rund CHF 15 bis 20 Mio. durchzuführen. Ziel sei es, das Portfolio auszubauen und die nachhaltige Entwicklung der Bestandesliegenschaften entsprechend der definierten ESG-Strategie voranzutreiben, heisst es in einer Mitteilung. Die Mittel aus der Kapitalerhöhung sollen zum Abbau der Verschuldung und für den weiteren Aufbau des Portfolios verwendet werden. Hierbei richte sich der Fokus auf den Erwerb von attraktiven Liegenschaften, die das bereits bestehende Portfolio optimal ergänzen. Zudem ist die Umsetzung weiterer ESG-Massnahmen vorgesehen. Mit Publikation der Halbjahresresultate 2024 will die Fondsleitung weitere Einzelheiten zur geplanten Kapitalerhöhung bekanntgeben.

Helvetia Anlagestiftung will in der Romandie wachsen

2024 bisher ohne Verschnaufpause bei Mietsteigerungen

Auch im ersten Halbjahr 2024 zeigte sich im Wohnungsmarkt keine Verschnaufpause bei den Angebotsmieten. Gegenüber dem letzten Dezember stiegen sie national um 2.6 Prozent, mit kantonalen Spitzen von plus 5.6 Prozent in Zug und Schaffhausen. Als Konsequenz rücken bei den Städten derweil immer mehr die kleineren Zentren in den Fokus, ein Ende der Hausse bei den Mietpreisen zeichnet sich jedoch gegenwärtig nicht ab. Dies zeigen die aktuellen Zahlen des Homegate-Mietindex. 

Wer angesichts der Mietzinssteigerungen der vergangenen Jahre nun für 2024 auf sinkende Angebotsmieten gehofft hatte, dürfte im ersten Halbjahr enttäuscht worden sein. Denn schweizweit stiegen die inserierten Mieten in den letzten sechs Monaten erneut um deutliche 2.6 Prozent an. Dies zeigt der Homegate-Mietindex für Angebotsmieten, welcher vom Immobilienmarktplatz Homegate in Zusammenarbeit mit der Zürcher Kantonalbank (ZKB) erhoben wird. Er misst die monatliche, qualitätsbereinigte Veränderung der Mietpreise für neue und wieder zu vermietende Wohnungen anhand der aktuellen Marktangebote.

Dieser Anstieg ist in erster Linie auf einen Nachfrageüberhang am Markt zurückzuführen, wobei die zugrundeliegende Wohnraumknappheit durch ein Auseinanderklaffen von Bautätigkeit und Bevölkerungswachstum im ersten Halbjahr 2024 weiter verschärft wurde. So sind allein im vergangenen Jahr fast 100’000 Personen netto in die Schweiz eingewandert, während die Bautätigkeit gleichzeitig gemäss Schätzungen leicht zurückging. Der Überhang bei der Nachfrage nach Wohnraum erlaubte es Vermietern vielerorts, die geforderten Mietpreise nach oben anzupassen. So hat sich der Index im Vergleich zum Vormonat im Juni um 0.2 Punkte erhöht und steht nun bei 128.5 Punkten (plus 0.2 Prozent).

Veränderung in den Kantonen: Höhere Mieten, wohin man blickt
Die Angebotsmieten stiegen in den letzten sechs Monaten ausnahmslos in allen Kantonen. Spitzenreiter waren die Kantone Zug und Schaffhausen mit je plus 5.6 Prozent. Ebenfalls kräftig zugenommen haben die inserierten Mietpreise im Kanton Luzern (plus 5.1 Prozent) sowie im Wallis (plus 4.6 Prozent). Die Wohnraumknappheit, die sich in steigenden Mieten ausdrückt, entwickelt sich damit langsam aber stetig von einem bisher primär städtischen zu einem breitflächigen Phänomen.

Veränderung in den Städten: Kleinere Städte rücken in den Fokus 
Während letztes Jahr die Angebotsmieten besonders in der Stadt Zürich bildlich gesprochen explodierten, verlagerte sich der Fokus im ersten Halbjahr 2024 auf kleinere Städte. Spitzenreiter unter den acht untersuchten Städten bilden die Städte Luzern mit einer Zunahme der Angebotsmieten von beträchtlichen 6.3 Prozent sowie Lugano mit plus 5.1 Prozent. In der Stadt St. Gallen ging es ebenfalls um 3.8 Prozent nach oben, die restlichen Städte verzeichneten eine Zunahme zwischen 1.6 und 3.1 Prozent. Diese Entwicklung zeigt einerseits, dass Zentralität zwar nach wie vor eines der attraktivsten Attribute bei der Wohnungssuche ist und die diversen Annehmlichkeiten städtischer Wohnlagen für viele weiterhin ein gewichtiger Pluspunkt ist. Jedoch wirkt das inzwischen erreichte Mietniveau in den grossen Städten wie Zürich oder Genf oftmals regelrecht abschreckend auf Wohnungssuchende. Ihr Interesse verschiebt sich folglich auf die kleineren Städte.

Ausblick: Mietpreishausse geht wohl weiter
Wie geht es weiter im Mietwohnungsmarkt Schweiz im zweiten Halbjahr? Martin Waeber, Managing Director Real Estate der SMG Swiss Marketplace Group ordnet ein: “Eine weitere Erhöhung der Angebotsmieten erscheint in Anbetracht der absehbaren Entwicklungen am Mietwohnungsmarkt wahrscheinlich.” Zwar ist die Nettozuwanderung in den ersten fünf Monaten dieses Jahres gegenüber dem Vorjahreszeitraum zurückgegangen (minus 14 Prozent), gleichwohl befindet sie sich nach wie vor auf einem hohen Niveau. “Von der Neubautätigkeit sind in absehbarer Zeit keine abkühlenden Impulse zu erwarten. Die Anzahl der eingereichten Baugesuche deutet bestenfalls auf einen stagnierenden Wohnbau in den nächsten Monaten hin. Solange sich das Ungleichgewicht zwischen einem geringen Angebot und einer hohen Nachfrage nicht nachhaltig auflöst, werden Wohnungssuchende weiterhin mit steigenden Mieten konfrontiert sein”, so Waeber weiter.

Swiss Life REF (CH) ESG Swiss Properties: neue Mittel von rund 610 Millionen CHF

Swiss Life Asset Managers schliesst die bis dato grösste Kapitalerhöhung eines börsenkotierten Schweizer Immobilienfonds ab. Dem Immobilienfonds Swiss Life REF (CH) ESG Swiss Properties fliessen neue Mittel von CHF rund 610 Millionen zu, und der Fonds stösst somit unter die fünf grössten börsenkotierten Immobilienfonds der Schweiz vor, wie Swiss Life mitteilt.

Die vom 2. Juli bis 12. Juli 2024 durchgeführte Kapitalerhöhung des Swiss Life REF (CH) ESG Swiss Properties wurde erfolgreich abgeschlossen. Insgesamt belief sich das Emissionsvolumen auf rund CHF 610 Millionen, was bis dato die grösste Kapitalerhöhung eines kotierten Schweizer Immobilienfonds darstellt. Mit einer Marktkapitalisierung von rund CHF 2.5 Milliarden stösst der Fonds in den Kreis der fünf grössten börsenkotierten Immobilienfonds der Schweiz vor.

Die Emission wurde kommissionsweise («best-effort basis») im Rahmen eines öffentlichen Bezugsangebots in der Schweiz durchgeführt. Drei (3) Bezugsrechte berechtigten zum Erwerb von einem (1) neuen Anteil. Insgesamt werden 5 400 000 neue Anteile ausgegeben, was einer Zeichnungsquote von 100% entspricht. Die Liberierung der neuen Anteile erfolgt am 17. Juli 2024. Ab diesem Datum befinden sich 21 600 000 Anteile in Umlauf.

Mit der Kapitalerhöhung werde ein Immobilienportfolio im Wert von rund CHF 700 Millionen erworben, das einen positiven Beitrag zu den Nettoerträgen des Swiss Life REF (CH) ESG Swiss Properties leiste. Das Portfolio, das von der Swiss Life AG erworben wird, besteht hauptsächlich aus Wohnliegenschaften an gut erschlossenen Agglomerationslagen. Neben dem Portfoliokauf werden die Mittel in die Sanierung und Verdichtung bestehender Wohnbauten investiert. Zudem werde die Fremdfinanzierungsquote auf rund 23% gesenkt.