Bewertungen werden immer öfter hinterfragt

Immobilienwertungen haben sich noch nicht vollständig an das Ende der Negativzinsära angepasst. Aktuell werden Immobilien höher bewertet als noh vor zehn Jahren.

Das Ende der Negativzinsära ist praktisch spurlos an den Immobilienbewertungen vorbeigegangen. Gemäss MSCI stagnierten die Liegenschaftswerte im Wohn- und Bürosegment in den letzten beiden Jahren. Sowohl das aktuelle Zinsniveau als auch die mittelfristigen Inflationserwartungen sind vergleichbar mit den Werten der Jahre 2012 bis 2014. Dennoch liegen derzeit die realen Diskontierungssätze, die für die Bewertung entscheidend sind, teils mehr als einen Prozentpunkt tiefer als damals.

Daten von REIDA, die es ermöglichen, ein konstantes Portfolio von rund 1000 Renditeliegenschaften über längere Zeit zu verfolgen, bestätigen diesen Trend. Über alle Nutzungsarten und Preissegmente hinweg liegen die Bruttorenditen heute um rund einen Prozentpunkt tiefer als noch 2014. Mieteinnahmen bei Wohnimmobilien wurden damit im vergangenen Jahr im Median um 26 Prozent und bei Geschäftsflächen um 12 Prozent höher bewertet als noch 2014. Auch im Vergleich zu den aktuellen Renditen langfristiger Schweizer Anleihen sind die über Jahre stetig gesunkenen Renditen tendenziell zu tief: Während der Spread zwischen Bruttorendite und der Verzinsung der Schweizer Anleihen vor zehn Jahren rund 4 Prozent betrug, liegt er heute bei 2,5 bis 3 Prozent.

Fahren auf Sicht

Portfoliobewertungen in der Schweiz reflektieren selten den aktuellen Marktwert. Denn Kapitalwertveränderungen von Immobilienportfolios werden in der Schweizer Bewertungspraxis generell stark geglättet. Entsprechend ist auch die Volatilität der Kapitalwertveränderung im Vergleich zu anderen europäischen Ländern deutlich niedriger. Die starke Veränderung der Fundamentalfaktoren in den letzten beiden Jahren stellt eine Herausforderung für Bewertungen dar. Einerseits setzt das Ende des Negativzinsumfelds ab 2022 Fragezeichen hinter die Höhe der Diskontierungssätze. Die Wohnungsknappheit verbessert aber das Steigerungspotenzial der Mieten bei Wohnliegenschaften. Zudem besteht grosse Unsicherheit über den zukünftigen Bedarf an Büroflächen. Diese Unsicherheiten schaffen sowohl für Eigentümer als auch für die Bewertungsfirmen Anreize, die weitere wirtschaftliche Entwicklung abzuwarten und die Bewertungen nur graduell anzupassen.

Wenig repräsentativer Transaktionsmarkt

Die Anzahl der Immobilientransaktionen ist als Folge dieser Unsicherheiten gesunken, was die Preisfindung erschwert. Angesichts stabiler Mieteinnahmen und insgesamt moderater Finanzierungskosten besteht kein Verkaufsdruck auf dem Schweizer Immobilienmarkt. Daher kommen primär Transaktionen zustande, bei denen die Zahlungsbereitschaft der Käuferseite im Vergleich zu 2021 nicht signifikant gesunken war. Beispiele sind Mehrfamilienhäuser in den Agglomerationen oder moderne Bürogebäude in den Innenstädten. Dort dürfte die Zahlungsbereitschaft für Immobilien generell höher liegen als noch vor zehn Jahren. Transaktionspreisindizes haben dementsprechend an Aussagekraft für die Entwicklung am Gesamtmarkt eingebüsst und zeichnen zurzeit je nach zugrunde liegendem Portfolio ein sehr unterschiedliches Bild.

Vereinfacht gesagt leitet sich der Immobilienwert aus den Erwartungen hinsichtlich der Miet- und Zinsentwicklung ab. Während höhere erwartete Mieteinnahmen den Wert einer Liegenschaft steigern, reduzieren höhere Zinsen die Bewertungen. Die Matrix zeigt die Abweichung des theoretischen Werts von der aktuellen Bewertung unter Annahme konstanter Risikoprämien. Die Höhe der Abweichung ist abhängig von der erwarteten Miet- und Zinsentwicklung der nächsten zehn Jahre.

Wohnrenditeliegenschaften

Die Wohnungsknappheit lässt sowohl die Angebots- als auch Bestandesmieten überdurchschnittlich steigen. Für die nächsten zehn Jahre erwarten wir, dass die Mieten im Durchschnitt nominal zwischen 2 und 2,5 Prozent pro Jahr zulegen werden. Bei langfristigen Zinsen von unter 1 Prozent wären die Bewertungen von Mehrfamilienhäusern im Marktdurchschnitt damit fair bewertet.

Geschäftsflächen

Bei Geschäftsliegenschaften – insbesondere bei Büroflächen – sind deutlich schwächere Mietsteigerungen zu erwarten. Obwohl an Toplagen die Perspektiven intakt sind, stellen Homeoffice und der Leerstand in der Peripherie real steigende Mieten in Frage. Gelingt langfristig der Inflationsausgleich und die Mieten steigen um etwa 1 Prozent pro Jahr, sind die Werte von Büroliegenschaften aber dennoch rund 10 bis 15 Prozent zu hoch. Damit die aktuellen Bewertungen als fair eingestuft werden könnten, müssten die langfristigen Zinserwartungen auf 0 Prozent fallen.

Im historischen Vergleich hoch

Die Bewertungen im Marktdurchschnitt sind insgesamt im historischen Vergleich hoch. Die starke Zuwanderung, die geringe Neubautätigkeit in allen Segmenten und die gute Wettbewerbsfähigkeit der Schweiz können zwar als Erklärung für gesunkene Risikoprämien dienen. Der Zinsanstieg der letzten beiden Jahre hat aber dennoch einen Keil zwischen Bewertungen und Marktwert getrieben.

Gerade auf dem Geschäftsflächenmarkt dürfte die Realität am Transaktionsmarkt je nach Segment und Lage stark von den Bewertungen abweichen. So ist die Nachfrage nach Geschäftsliegenschaften mittlerer und geringer Qualität deutlich gesunken. Insbesondere B-Lagen werden wenig gehandelt, weil die Zahlungsbereitschaft potenzieller Käufer durch die erhöhte Risikoaversion gesunken ist und die Eigentümer vorerst an ihren Preisvorstellungen festhalten.

Autoren: Matthias Holzhey, Economist, UBS Switzerland AG; Fabian Waltert, Economist, UBS AG; Maciej Skoczek, CFA, CAIA, Economist, UBS Switzerland AG

Indirekte Immobilienanlagen: Wachstum trotz herausforderndem Umfeld

Trotz erhöhter Finanzierungskosten und hohen Immobilienquoten wuchs das Universum der indirekten Schweizer Immobilienanlagen auch im Jahr 2023 weiter. Das Nettovermögen von 144 Anlageprodukten im Universum der indirekten Immobilienanlagen mit Fokus Schweiz erreichte 2023 über CHF 165 Mrd. Dies entspricht einem Wachstum von 5.1 Mrd. gegenüber den Werten von 2022. Der Markt wird weiterhin vom Volumen weniger Produkte dominiert. Die 10 grössten Anlageprodukte (5 Anlagegruppen, 3 Fonds, 2 Immobiliengesellschaften) haben ein Nettovermögen von CHF 58.5 Mrd., was mehr als 35% des Gesamtwerts ausmacht. Die Top 20 machen über 51% des Nettovermögens des Marktes aus. Dies erklärt die Lücke zwischen dem Durchschnitts- und dem Medianwert des Nettovermögens, der bei 1,15 Mrd. bzw. 0.7 Mrd. liegt.

45% des Nettovermögens fallen auf Anlagestiftungen, 40% auf Immobilienfonds und 14.8% auf kotierte Immobiliengesellschaften. Die Verteilung nach Rechtsform hat sich somit seit dem vergangenen Jahr nur leicht verändert mit einer Zunahme des Anteils der Anlagestiftungen. Nie ist das Nettovermögen in den letzten fünf Jahren weniger stark gewachsen als im Jahr 2023. Eine detaillierte Aufschlüsselung der Veränderung des Nettovermögens bei Fonds und Anlagestiftungen enthüllt, dass eine starke Reduktion im Gesamtergebnis und den Ausgaben für Ansprüche die Haupttreiber hinter diesem Rückgang sind.

Das Gesamtergebnis fiel von 6.5 Milliarden auf 3.1 Milliarden, was einer Reduktion von 52% entspricht. Gleichzeitig sanken die Ausgaben für Ansprüche von 9.8 Milliarden auf 5.7 Milliarden, was ein Rückgang von 41% bedeutet. Die Rücknahmen lagen bei 1.3 Milliarden und waren somit um 0.2 Milliarden höher im Vergleich zu 2022. Bei nicht thesaurierenden Anlageprodukten wurden 2023 2.9 Milliarden (Vorjahr 2.7 Mrd) an die Investoren aus dem operativen Betrieb ausgeschüttet.

Zusammenfassend haben sich indirekte Immobilienanlagen auch im Jahr 2023 gut gehalten und die Rücknahmen fanden nur punktuell statt. Für 2024 wurden bereits mehr als CHF 1.4. Mrd. über Kapitalerhöhungen eingesammelt. Insbesondere Immobilienfonds sind aufgrund der Agios wieder aktiv und erfolgreich bei der Kapitalaufnahme. Somit dürfte das Universum der indirekten Immobilienanlagen auch 2024 weiter wachsen.

Thomas Spycher und Yves Grädel, Alphaprop AG

Die Geschäftsberichte enthalten unterschiedliche Bilanzstichtage. Der Wert per Ende 2023 wird somit in der Tendenz unterschätzt.

Eigenheimpreise steigen, Werte von Renditeliegenschaften stagnieren

Der Schweizer Immobilienmarkt wartet per Ende des zweiten Quartals 2024 mit gegenläufigen Trends auf. Während die Zahlungsbereitschaft für Wohneigentum nach wie vor wächst, stagniert die Preisentwicklung von Renditeliegenschaften. Die aktuellen Rahmenbedingungen sprechen allerdings dafür, dass die Preisdynamik auch bei den Anlageimmobilien mittelfristig wieder anziehen könnte. 

Schien sich beim Markt für Wohneigentum im Frühjahr noch eine Beruhigung abzuzeichnen, so ist von einer solchen per Ende des zweiten Quartals nichts mehr zu spüren. Gemäss «SWX IAZI Private Real Estate Price Index» sind die effektiv am Markt bezahlten Transaktionspreise von Anfang April bis Ende Juni um 1,1% gestiegen. Damit verzeichnen die Eigenheimwerte über die vergangenen zwölf Monate eine stattliche Zunahme von 4,5%. Die Werte von Einfamilienhäusern (+1,2%) sind im abgelaufenen Quartal im Gleichschritt mit jenen von Eigentumswohnungen (+1,1%) gewachsen. Langfristig ist bei Stockwerkeigentum jedoch noch immer eine leicht stärkere Zunahme zu beobachten. Regional wurden die stärksten Wertsteigerungen erneut in der Zentralschweiz sowie in den alpinen Tourismusregionen registriert.

Momentan deutet im Eigenheimmarkt – abgesehen von der bereits sehr hohen preislichen Eintrittsschwelle – nichts auf eine Abkehr vom Wachstumskurs hin. Der hohe Preisdruck geht auf die stetige Verknappung des Angebots zurück. Eine Trendwende ist diesbezüglich nicht absehbar. Zwar gibt es auf Seiten der Politik zahlreiche Bestrebungen, die Wohnbautätigkeit zu fördern und zu vereinfachen – doch steht hierbei die Ausweitung des Mietwohnungsangebots im Vordergrund. Das aktuelle Zinsumfeld ist der Nachfrage nach Wohneigentum ebenfalls nicht abträglich: Mit einer weiteren Senkung der Leitzinsen durch die Schweizerische Nationalbank (SNB) wurden Geldmarkt-Hypotheken (Saron-basiert) im Juni erneut günstiger. Im Herbst könnte zudem eine dritte Herabsetzung folgen. Auch die Kosten von Festhypotheken sind wieder deutlich gesunken. Das Budget von Wohneigentümern wird somit weiter entlastet.

Anders präsentiert sich die Situation auf dem Markt für Renditeliegenschaften, der sich nun das zweite Quartal in Folge seitwärts bewegt. Im zweiten Jahresviertel blieben die Werte mit +0,2% denn auch praktisch unverändert, wie der «SWX IAZI Investment Real Estate Price Index» zeigt. Dieser misst die Preisentwicklung von Mehrfamilienhäusern und gemischt genutzten Anlageimmobilien auf Basis der tatsächlichen Handänderungen zu Marktkonditionen, wobei naturgemäss nur Daten von mit Fremdkapital finanzierten Transaktionen in die Berechnung einfliessen. Über die vergangenen zwölf Monate ist die Wachstumsrate des Preisindex mit +1,8% noch leicht positiv.

Dass sich der Markt für Immobilieninvestitionen zumindest temporär beruhigt, war seit Abkehr vom Negativzinsumfeld im Juni 2022 erwartet worden. Ein Andauern der aktuell beobachteten Pause ist jedoch angesichts der robusten wirtschaftlichen und demografischen Entwicklung fraglich. Der Arbeitskräftebedarf der hiesigen Unternehmen scheint ungebrochen, und so lag die kumulierte Nettozuwanderung in den ersten fünf Monaten des laufenden Jahres gemäss Zahlen des Staatssekretariats für Migration bereits bei über 30’000 Personen. Die Flächennachfrage, allen voran für Wohnnutzung, aber auch für Büro- oder Gewerbeobjekte, bleibt damit äusserst robust. Dieser Umstand widerspiegelt sich in einer steigenden Tendenz der Neumieten. Auch wenn die Rückkehr zu (tiefen) positiven Zinsen den Immobilien-Boom vorläufig etwas eingedämmt hat und andere Anlageklassen an Attraktivität gewonnen haben, bleiben Renditeliegenschaften aufgrund der erfreulichen Aussichten auf der Ertragsseite interessant für Anleger. Dies dürfte sich über kurz oder lang auch wieder in steigenden Preisen äussern.

Aus SPGI Zurich wird Colliers Switzerland

Ab Herbst 2024 tritt SPGI Zurich AG neu als Colliers Switzerland AG auf. Diese Partnerschaft mit einem der grössten Immobiliendienstleister weltweit sei ein wichtiger Meilenstein für die Intercity-Gruppe, die damit ihre Marktposition weiter stärke und ausbaue, heisst es in einer Miteilung. Die Partnerschaft mit Colliers EMEA und die Umbenennung der heutigen SPGI Zurich AG in Colliers Switzerland AG habe keine Auswirkung auf die Eigentümerstruktur, das Management und die Mitarbeitenden. Colliers Switzerland wird weiterhin als Teil der Intercity-Gruppe und vom Leadership-Team der heutigen SPGI Zurich AG geführt. Zusätzlich zu den bereits existierenden Standorten in Zürich und Basel wird je ein Büro in Genf und Lausanne eröffnet. Unverändert bleiben die bestehenden Mandate und die Geschäftsbeziehungen sowie die Dienstleistungen im Bereich Tenant & Landlord Representation (Office, Retail), Investment Advisory sowie Beratung und Bewertung. Der Aufbau weiterer Service-Lines in Ergänzung zu den bestehenden Dienstleistungssparten ist in einem nächsten Schritt geplant.

Auf dem Bild:
Robert Hauri, CEO Intercity Group und Co-Owner/CEO der SPGI Zurich AG (links), Davoud Amel-Azizpour, CEO Colliers EMEA (rechts)

SFP AST Swiss Real Estate: erfolgreiche Kapitalaufnahme

Die SFP Anlagestiftung schloss für die Anlagegruppe SFP AST Swiss Real Estate eine weitere Kapitalaufnahme erfolgreich ab und konnte Zeichnungen von bestehenden und neuen Anlegern entgegennehmen. Neu sind 119 Anleger in die Anlagegruppe investiert, wie es in einer Mitteilung heisst.  Ebenfalls erfreulich sei das Resultat der Wahloption Barausschüttung oder Wiederanlage im Rahmen der Ausschüttung des Geschäftsjahres 2023. Rund 90% der Anleger haben sich für die Wiederanlage entschieden, heisst es weiter. Mit dem zugeflossenen Kapital werde die im Rahmen der Kapitalaufnahme präsentierte Pipeline weiter erschlossen. Im ersten Halbjahr 2024 wurden bereits vier Liegenschaften mit einem Marktwert von CHF 87.1 Millionen in die Anlagegruppe integriert. Per 30. Juni 2024 beläuft sich der Marktwert des Portfolios neu auf CHF 762.4 Millionen. Im zweiten Halbjahr werden weitere Objekte aus der Pipeline mit einem Marktwert von CHF 70.0 Millionen erschlossen (Akquisitionsbewertungen). Die Fremdfinanzierungsquote per 30. Juni 2024 beträgt 19.9%.

Im Bild: Basel Gartenstrasse 93

Manor übernimmt im Jelmoli-Haus drei Stockwerke

Swiss Prime Site schliesst mit der Warenhausgruppe Manor einen langfristigen Mietvertrag für drei Stockwerke des Jelmoli-Hauses nach der Neupositionierung ab. Manor wird eine Fläche von rund 13’000 m² anmieten, voraussichtlich 2027 das Erd- und Untergeschoss sowie das erste Obergeschoss übernehmen und anschliessend einen «Flagship Store» inklusive direkt von der Sihlstrasse und Seidengasse zugängliche Ladenflächen eröffnen. Das Haus Jelmoli soll so ein Publikumsmagnet bleiben, schreibt SPS in einer Mitteilung. Kernstück der weiteren rund 20‘000 m² in den oberen Geschossen werden nach dem Umbau Büroflächen bilden, ergänzt um ein breites Gastronomie- und Freizeitangebot. Auf der neu konzipierten Dachterrasse werden neue Räumlichkeiten für weitere Gastronomieangebote geschaffen. Swiss Prime Site und Manor schliessen einen langjährigen Mietvertrag ab. Ebenso beteiligt sich Manor an den Investitionen für den Umbau, um attraktive Verkaufsflächen zu schaffen.