Diversifikation von Direktinvestitionen in Schweizer Immobilien

«Diversification is the only free lunch in finance». Mit diesen Worten brachte Harry Markowitz, der Begründer der modernen Portfoliotheorie, 1952 die Bedeutung der Diversifikation auf den Punkt. Das Konzept lässt sich auch auf Immobilien anwenden, wobei jedoch bei Direktinvestitionen substanzielle Unterschiede zur klassischen Portfoliooptimierung zu beachten sind. Diversifikation ist eine Anlagestrategie, bei der Investitionen über verschiedene Kategorien wie Finanzinstrumente, Anlageklassen oder Branchen verteilt werden, um das Portfoliorisiko zu reduzieren – und dies im Sinne des Zitats sozusagen kostenlos. Ein diversifiziertes Portfolio ist weniger volatil als die Summe seiner Einzelteile. Allerdings werden damit auch überdurchschnittliche Renditen weniger wahrscheinlich.

Was heisst das für die Immobilien-Wirtschaft?

Ein Immobilienportfolio in der Schweiz lässt sich grundsätzlich wie jede andere Anlageklasse diversifizieren. Wir unterscheiden zwischen der regionalen Diversifikation und einer solchen nach Immobiliensegment (z.B. Wohnen, Büro oder Verkauf). Erstere bedingt sinnvollerweise, dass sich die unterschiedlichen Wirtschaftsräume nicht im Gleichschritt entwickeln und geringe Abhängigkeiten untereinander haben.

Wie unterscheidet sich Diversifikation bei Immobilien von anderen Anlageklassen? Die Liquidität am Immobilienmarkt ist aufgrund der hohen Transaktionskosten gering, sodass die Wertentwicklung im Portfolio bewertungsbasiert abgebildet werden muss. Schwankungen der am Transaktionsmarkt (wahrscheinlich) erzielbaren Verkaufswerte werden somit stark geglättet. Diversifikation hat hier dementsprechend einen viel geringeren Einfluss auf die (sichtbare) jährliche Volatilität als beispielsweise bei einem Aktienportfolio. Ein weiterer Unterschied zu anderen Anlageklassen liegt in der begrenzten Teilbarkeit beziehungsweise der hohen Mindestinvestition bei Immobilien. Sinnvoll diversifizierte Portfolios aus direkten Immobilienlagen sind daher weitgehend institutionellen Anlegerinnen und Anlegern vorbehalten.

Was sind die Nachteile der Diversifikation?

Diversifikation von Immobilien ist aber – anders als von Harry Markowitz postuliert – kein «free lunch». Mit einer regionalen Diversifikation steigen die Verwaltungskosten an. Lokales und segmentspezifisches Know-how muss aufgebaut und unterhalten werden. Die Transaktionskosten sind generell hoch, sodass der Mehrwert einer Portfoliodiversifikation genau geprüft werden muss.

• Bei sehr kleinen Portfolios gibt es keinen regionalen Diversifikationsvorteil. Die Ertragsdifferenzen zwischen den einzelnen Liegenschaften sind viel bedeutsamer als jene zwischen den Regionen. Unter Berücksichtigung von Transaktionskosten dürfte es bei kleinen Portfolios sogar vorteilhaft sein, auf regionale Diversifikation zu verzichten.
• Je grösser das Portfolio, desto grösser der Effekt einer regionalen Diversifikation. Je grösser das Portfolio, desto höher wird die Wahrscheinlichkeit bei einem Verzicht auf Diversifikation, deutlich unter- oder überdurchschnittliche Erträge zu erwirtschaften.
• Aus Optik einer Risikominimierung macht es daher Sinn, Immobilieninvestitionen in schwach wachsenden und einseitig aufgestellten Regionen zu meiden respektive aus diesen Regionen zu diversifizieren.
• Es ist – aktuell vor allem bei Wohnimmobilien – sinnvoll, regulatorische Risiken über die Kantonsgrenze zu diversifizieren. Dies gilt aktuell für alle Anleger in den grössten Schweizer Städten.
• Wer primär an Top-Lagen oder umgekehrt nur
  in der Peripherie investiert ist, dürfte von einem Ausgleich der Lagequalität im Portfolio profitieren. Eine schlechte Makrolage wird mit einer signifikant höheren Einkommensrendite belohnt, was das langfristig geringere Wachstums- und Mietsteigerungspotenzial ausgleichen kann – und umgekehrt.

Autoren: Matthias Holzhey, Economist, UBS Switzerland AG; Fabian Waltert, Economist, UBS AG

Neue statistische Raumeinheiten für die Schweiz

Das Bundesamt für Statistik (BFS) hat zwei neue Raumgliederungen eingeführt, die detailliertere räumliche Analysen ermöglichen. Die Erste unterteilt die Schweiz in 3607 Einheiten und weist somit einen höheren Detaillierungsgrad auf als die Gemeindeebene. Die Zweite gliedert sie in 751 Einheiten mit je rund 10 000 Einwohnerinnen und Einwohnern. Mit diesem neuen Angebot soll zum einen den Zielgruppen die Arbeit erleichtert, zum anderen eine breitere und vermehrte Nutzung der Statistiken gefördert werden.

Bei räumlichen Analysen ist die Gemeinde oft die kleinste verfügbare statistische Einheit. Dieser Detaillierungsgrad ist für aussagekräftige Ergebnisse zu vielen Themen differenziert genug, stellt die Nutzenden regionaler Statistiken aber vor Schwierigkeiten, da die räumliche Gliederung durch die seit Beginn der 2000er-Jahre immer zahlreicheren Gemeindefusionen zunehmend instabil wird und an Genauigkeit einbüsst. Darüber hinaus erschweren die sehr unterschiedlichen Einwohnerzahlen der Gemeinden und die stark variierende Struktur der Kantone räumliche Vergleiche. Um diese Schwierigkeiten zu beheben, bietet das BFS zwei neue Regionalisierungsstufen an.

Zeitlich stabile Raumeinheiten

Auf der Basis einheitlicher statistischer Kriterien wurden für die ganze Schweiz 3607 raumbezogene statistische Grundeinheiten der ersten Stufe (USPAT1 für «unités spatiales statistiques de base de premier niveau») festgelegt. Damit lassen sich detaillierte regionale Analysen erstellen. Ausserhalb der grossen Städte umfassen diese Grundeinheiten folgende Siedlungsgebiete: Wohngebiete (kleine Städte, Dörfer, Weiler), grosse Gewerbe- oder Tourismusgebiete. In den grossen Städten umfassen sie Quartiere mit einer Einwohnerzahl zwischen 7500 und 15 000 Personen. Gemeindefusionen haben keinen Einfluss auf diese Gliederung. Einzig Gebietsabtausche können unter Umständen eine Anpassung des Perimeters erfordern. Die Unterteilung der Gemeinden in USPAT1 richtet sich zum Beispiel nach bestehenden Grenzen ehemaliger Gemeinden oder nach Postleitzahlen. Diese neuen Raumeinheiten können so gruppiert werden, dass sie den aktuellen Gemeindegrenzen entsprechen. Die Ergebnisse wurden mit Unterstützung der Statistikstellen der Kantone und der Grossstädte konsolidiert.

Gliederung in Raumeinheiten

Zusätzlich zu den USPAT1 wurden 751 raumbezogene statistische Grundeinheiten der zweiten Stufe (USPAT2) mit je rund 10 000 Einwohnerinnen und Einwohnern definiert. Ihre vergleichbare Grösse bietet neue Nutzungsmöglichkeiten für Statistiken. Ihre Abgrenzung deckt sich mit jenen der USPAT1 und den aktuellen Gemeindegrenzen. Die raumbezogenen statistischen Grundeinheiten eignen sich für räumliche statistische Analysen in zahlreichen Bereichen wie Wirtschaft oder Demografie. Das derzeit noch beschränke Datenangebot wird laufend ausgebaut.

https://www.bfs.admin.ch/news/de/2024-0524

Realstone SA führt Umfrage zur Stärkung der Beziehung zu den Mietern durch

Realstone SA hat bei den Mietern ihres Immobilienbestandes eine Umfrage zu fünf Themen durchgeführt: die Vorzüge ihrer Wohnung, die Kriterien bei der Wohnungswahl, ihre Erwartungen in Bezug auf die Nachhaltigkeit, die Beziehungen zur Immobilienverwaltung und die Hauswartdienste. Mithilfe eines einfachen Bewertungssystems wurden 17 geschlossene Fragen beantwortet, während vier offene Fragen den Befragten die Möglichkeit boten, sich persönlicher auszudrücken. Von den 7’297 Haushalten, die in den Immobilien der Realstone SA leben, erhielten die 4887, die eine E-Mail-Adresse angegeben hatten, die Umfrage. 770 von ihnen nahmen sich die Zeit, die Umfrage zu beantworten und fügten 696 wertvolle Kommentare, Anmerkungen und Vorschläge hinzu.

Die Umfrage zeige, dass die Zufriedenheit der Bewohner der Realstone-Immobilien im Allgemeinen gut ist, schreibt Realstone in einer Mitteilung. Dies werde durch eine Durchschnittsnote von 6,52 auf die Frage „Auf einer Skala von 0 bis 10: Würden Sie einer nahestehenden Person empfehlen, in Ihrer Liegenschaft zu wohnen?” bestätigt. Des Weiteren sei festzustellen, dass die Mieter auch weiterhin grossen Wert auf ökologische und soziale Aspekte ihres Wohnorts legen.

Lage der Liegenschaften

Bei der Frage nach den drei Hauptgründen für die Entscheidung, sich in dieser Liegenschaft niederzulassen, wurden von den Mietern an erster Stelle die Erreichbarkeit mit öffentlichen Verkehrsmitteln (50 %), die nahegelegenen Dienstleistungen wie Geschäfte oder Schulen (45 %) und die Entfernung zur Arbeit (44 %) genannt. Die Befragten konnten auch ihre Zufriedenheit mit mehreren Kriterien ausdrücken, wie zum Beispiel der Ergonomie der Räume und ihrer Wohnung (3,64/5), der Ausstattung der Küchen und Sanitäranlagen (3,28/5), der Qualität des Gebäudes und der Instandhaltung (3,02/5), den Nebenkosten, die zusätzlich zu Ihrer Nettomiete anfallen (2,94/5) und dem Preis-Leistungs-Verhältnis ihrer Unterkunft (3,14/5).

Obwohl nur 6% der Mieter die Ökologie ihrer Liegenschaft zu den drei wichtigsten Kriterien bei der Wahl ihres Wohnortes zählen, sind sie dennoch von Umwelt- und Energiefragen betroffen. Ein Teil der Befragten wäre angesichts der Energiesituation bereit, die Temperatur in ihrer Wohnung um 2 Grad zu senken, um Energie zu sparen (3.39/5) und fühlt sich von der Hitze in ihrer Wohnung oder in der Nähe ihrer Liegenschaft während sommerlicher Hitzewellen betroffen (3.39/5).

Energieeffizienz auf dem Vormarsch

Von den vorgeschlagenen Initiativen im Energiebereich erhielten folgende die höchste Durchschnittsnote: die Installation von individuellen Zählern in den Wohnungen, die es ermöglichen, seinen persönlichen Verbrauch von Wasser, Strom und Heizung zu kennen (3.94/5), die Verfolgung dieser Daten in Echtzeit (3.65/5) sowie die Verbesserung der Energieeffizienz der Liegenschaft durch die Isolierung der Fassade, den Austausch der Fenster und des Heizungssystems oder die Installation von Solarpaneelen (3.86/5). Das stehe im Einklang mit der Energiestrategie von Realstone SA, die darauf abzielt, den ökologischen Fussabdruck des Immobilienbestandes im Rahmen eines Zehn-Jahres-Aktionsplans zu reduzieren.

Ebenfalls unter dem Aspekt der Energieeffizienz drückten die Mieter in den zahlreichen Kommentaren der Umfrage ihre Zufriedenheit über die Teilnahme ihrer Liegenschaft am Programm eco-logement aus. Dieses Programm habe dazu geführt, dass immer mehr Wohnungen kostenlos mit LED-Lampen und Wassersparern ausgestattet werden und dass Energiesparberater Hausbesuche organisieren. Aufgrund des Engagements in diesem Programm wurde Realstone SA mit der Trophäe für die Energiewende 2024 ausgezeichnet, welche von den Services industriels de Genève (SIG) verliehen wird.

Investis schliesst den Verkauf des Segments Real Estate Services ab

Der Weg zur nächsten Bäckerei beträgt 1800 Meter

In der Schweiz beträgt die durchschnittliche Entfernung zum nächsten Coiffeursalon 600 Meter und zur nächsten Bäckerei 1800 Meter. Ungefähr 85% der Bevölkerung wohnen höchstens einen Kilometer vom nächsten Lebensmittelgeschäft entfernt und 75% höchstens einen Kilometer von der nächsten Arztpraxis oder einem ambulanten Zentrum. Mehr als 85% der Bevölkerung leben in einer Gemeinde mit mindestens einem Fitness-Studio oder einer Sportanlage. Während in städtischen Gebieten die nächste obligatorische Schule durchschnittlich 500 Meter entfernt ist, ist sie in ländlichen Gebieten mehr als zweimal so weit entfernt. Dieser Unterschied ist für die Sekundarstufe II noch deutlicher: Die Distanz zu dieser Dienstleistung beträgt in städtischen Gebieten rund zwei Kilometer, aber mehr als acht Kilometer in ruralen Gebieten.

Das sind einige Ergebnisse aus der Statistik zu den Dienstleistungen für die Bevölkerung, im Jahr 2021. Diese Statistik misst, auf der Basis des Strassennetzes, die mittlere Distanz zwischen dem Wohnort und der nächstgelegenen betrachteten Dienstleistung. Im Rahmen der Publikation sind auch die Resultate der Jahre 2011, 2015 und 2018 revidiert worden.

Eine ausreichende Grundversorgung mit im Alltag benötigten Gütern und Dienstleistungen ist für die Lebensqualität von grosser Bedeutung. Die meisten Menschen wünschen dabei, ihre Konsumbedürfnisse mit wenig zeitlichem oder physischem Aufwand decken zu können. Einer­seits lassen verbesserte Verkehrsangebote Distanzen kleiner werden und Online-Dienstleistungen lassen solche gar verschwinden. Anderseits können wirtschaftliche oder gesellschaftliche Rahmenbedingungen dazu führen, dass sich Wohnorte und Standorte für Leistungserbringer immer weiter entfernen. Je nach Region zeigen sich daher unterschiedliche Erreichbarkeiten wichtiger Dienstleistungen. Besonders für Menschen, welche keinen oder einen erschwerten Zugang zu individuell nutzbaren Verkehrsmitteln haben, sich diese nicht leisten können oder im Umgang mit neuen Kommunikationsmitteln Mühe zeigen, sind nahe gelegene Versorgungsmöglichkeit wichtig. Leichte Erreichbarkeit ist zudem ein wichtiger Faktor für die Standortattraktivität und damit für die Entwicklungschancen einer Region.

https://www.bfs.admin.ch/bfs/de/home/statistiken/querschnittsthemen/raeumliche-analysen.gnpdetail.2024-0522.html

Helvetia (CH) Swiss Property Fund nun im SVIIT handelbar

Der neu kotierte Helvetia (CH) Swiss Property Fund (ISIN CH0513838323), steht ab sofort auch Privatanlegern offen und wird in den SXI Real Estate Funds Broad Index (SVIIT) aufgenommen, der alle an der SIX kotierten Immobilienfonds umfasst, die mindestens 75% ihres Vermögens in der Schweiz investiert haben, wie SIX mitteilt. Der SXI Real Estate Funds Broad TR Index besteht derzeit aus 42 bei SIX gelisteten Immobilienunternehmen sowie Fonds und hat in den letzten zwölf Monaten ein Wachstum von 6,1% erzielt. Der Helvetia (CH) Swiss Property Fund wurde 2020 ins Leben gerufen und investiert direkt in hochwertige Immobilien, hauptsächlich Wohnimmobilien, mit einem Fokus auf grosse und mittelgrosse Städte mit ihren Ballungsräumen in der gesamten Schweiz. Der Fonds umfasst 46 Immobilien, deren Marktwert Ende des ersten Quartals des laufenden Jahres CHF 1,0 Mrd. beträgt. Weitere Informationen finden Sie auf der Website der Helvetia Asset Management AG.

Urs Ringgenberg wird neuer CFO von Wincasa

Per 1. Januar 2025 wird Urs Ringgenberg Finanzchef beim Immobilien- Dienstleister Wincasa. Der Finanz- und IT-Experte übernimmt die Nachfolge von Stefan F. Meier und tritt in dieser Funktion der Geschäftsleitung von Wincasa bei.

«Wir freuen uns, dass wir Urs Ringgenberg als neues Mitglied der Geschäftsleitung sowie CFO der Wincasa gewinnen konnten», sagt Wincasa-CEO Oliver Hofmann. Der designierte Finanzchef sei die ideale Besetzung für diese Schlüsselposition: Neben seiner ausgewiesenen Expertise in Finanz- und Controllingprozessen bringe er breites Know-how in der Leitung von IT- und Transformationsprojekten mit.  Urs Ringgenberg ist Betriebsökonom (FH) und hat einen EMBA an der Universität Mannheim (D) sowie der Essec Paris absolviert. Nach seinen Stationen bei PwC und Swisscom war er zuletzt als Geschäftsleitungsmitglied und CFO bei der cablex AG tätig. Er ist 44 Jahre alt, verheiratet und Vater von zwei Kindern. Urs Ringgenberg wird am 1. November 2024 in die Wincasa eintreten und ab 1. Januar 2025 die Nachfolge von Stefan F. Meier als CFO und Leiter Finance & Corporate Center übernehmen.

Stefan F. Meier hat sich nach insgesamt über 30 erfolgreichen Jahren in Finanz- und Führungsfunktionen entschieden, ein neues Kapitel im Leben aufzuschlagen. Noch bis Anfang Mai 2025 wird er Wincasa in einem reduzierten Pensum als Berater für die laufenden digitalen Transformationsprojekte zur Verfügung stehen.