Ausgabe 25/2025 vom 20.06.2025.
Die Woche im Rückblick: Wichtige Themen, Studien und Hintergründe aus der Immobilienwirtschaft. Am Freitag in der «Crème de la Semaine».
Die Baupreise sind im April um 0,6 Prozent gestiegen
Der Bundesrat hat Anfang Juni beschlossen, auf mehrere Erhebungen des Bundesamts für Statistik BFS zu verzichten, wie der SVIT im neusten Newsletter vermeldet. Die Reduzierung der Aktivitäten ist notwendig, um das strukturelle Defizit des Amtes abzubauen. Betroffen sind die Evaluation der Modernisierung der Leerwohnungszählung und andere Indikatoren für den Immobiliensektor. Das BFS ist seit mehreren Jahren daran, die Erhebungsmethode der Leerwohnungsziffer zu modernisieren und vereinheitlichen. Der SVIT Schweiz war in dieses Projekt in einem kleinen Kreis involviert. Mit der Erhebungsmethodik war ein Kritikpunkt des SVIT an der Leerwohnungsziffer aufgegriffen worden. Nun fällt das Projekt, das in diesem Jahr in die Testphase unter Einbezug der Immobilienwirtschaft gegangen wäre, dem Rotstift zum Opfer. Das ist bedauerlich, aber angesichts der Finanzlage des Bundes nachvollziehbar. Die Mängel der Leerwohnungsziffer – unzulängliche und uneinheitliche Erhebungsmethodik und Aussagekraft der Ziffer an und für sich – bleiben damit auf absehbare Zeit bestehen. Verzichten wird das BFS künftig gemäss dem Beschluss des Bundesrats im Weiteren auf die vierteljährliche Wohnbaustatistik und Leistungen im Zusammenhang mit dem Eidg. Gebäude- und Wohnungsregister (GWR), die über die Statistiknutzung hinaus gehen. Anders als geplant, wird auf die Verkürzung der Periodizität der Arealstatistik (geplant alle 6 statt 9 Jahre) verzichtet.
Die Positive Stimmung hält weiter an
Nach einem herausragenden Jahr 2024 halten sich kotierte Immobilienanlagen auch in 2025 positiv – im Falle der kotierten Immobilienaktien gar ausserordentlich gut. In Zeiten von erhöhter geopolitischer Unsicherheit und verstärkten Handelshemmnissen halten sich stabile Sachwerte gut: Neben Gold und dem Schweizer Franken gilt das auch für Schweizer Immobilienanlagen. Immobilienaktien, die auch für ausländische Investoren ohne Restriktionen investierbar sind, setzten gar zum Höhenflug an.Die kotierten Fonds des SWIIT liegen YTD bei 4% im Plus (26.05.2025). Der NAV gehandelte KGAST hatte bis Ende April eine YTD Performance von 1.26%. Die kotierten Aktien im REAL haben YTD einen Höhenflug von 17.7% hingelegt.
Über das Geschäftsjahr 2024 (1. Januar – 31. Dezember 2024) hat die Schweizerische Nationalbank (SNB) den Leitzins von 1.75 % auf 0.5 % gesenkt. Die Rendite der 10-jährigen Eidgenossen sank im selben Zeitraum von 65 Basispunkten auf 31.7 Basispunkte. Dies zeigt, dass sich das Zinsumfeld im Jahr 2024 – nach dem markanten Anstieg im Jahr 2022 – wieder deutlich entspannt hat. Entsprechend hat sich auch das Umfeld für Immobilien verbessert. Der mediane reale Diskontierungssatz aller Portfolios mit Abschluss im vierten Quartal 2024 blieb im Vergleich zum Vorquartal unverändert. Zuvor hatten die Medianveränderungen in den Abschlüssen der Vorquartale leicht positive Tendenzen gezeigt. Insgesamt fiel die Anpassung der Diskontierungssätze nach der Phase negativer Zinsen und der starken Zinserhöhung im Jahr 2022 jedoch sehr moderat aus. Spannend wird zu beobachten sein, ob die Diskontierungssätze künftig gar wieder sinken – auch wenn der Spielraum für Senkungen und die damit verbundenen Aufwertungen in vielen Portfolios begrenzt sein dürfte.
Anlagerenditen klar positiv
Nach den deutlich tieferen Anlagerenditen im Jahr 2023 bewegen sich die Renditen im Jahr 2024 dank gesunkener Zinsen bei der Mehrheit der Anlageprodukte mit Abschluss per Ende 2024 wieder klar im positiven Bereich. Fonds und Anlagestiftungen mit Bilanzstichtag 31. Dezember erzielten im Durchschnitt eine Anlagerendite von 3.24 %. Die Bandbreite war breit, mit Werten zwischen –18.9 % und beachtlichen +8.1 %. Die Anlagerendite gemäss Erfolgsrechnung je Anteil unterteilen wir in drei Komponenten: den operativen Ertrag (Nettoertrag), Kapitalgewinne/-verluste sowie weitere Veränderungen, die beispielsweise aus dem Handel mit Anteilen resultieren. Nur vereinzelt kam es noch zu signifikanten Bewertungskorrekturen. Im Median lag die Anlagerendite aus Kapitalerträgen bei 1.06 %, während die durchschnittliche Rendite aus dem operativen Betrieb bei rund 3 % lag.
Auf Liegenschaftsebene zeigt sich, dass Wohnobjekte in Portfolios mit Bilanzstichtag Ende 2024 – unter Berücksichtigung der Gestehungskosten – im Jahr 2024 marktwertgewichtet um 1.8 % aufgewertet wurden. Kommerzielle Objekte verzeichneten hingegen einen leichten Rückgang von -0.2 %. Auffällig ist die starke Entwicklung von Wohnobjekten in der Grossregion Zürich, die eine Aufwertung von 3 % erzielten. Auch die Mieteinnahmen konnten Like-for-Like – also im Vergleich eines Objekts zum Vorjahr ohne wesentliche Veränderungen bei den Gestehungskosten – klar gesteigert werden, was der Positionierung der Immobilie als «Real Asset» gerecht wird. Bei Wohnliegenschaften lag die mediane Veränderung für Objekte in Portfolios mit Abschluss per Ende 2024 bei über 2.5 %. Dies ist auf Referenzzinsanpassungen sowie die sehr tiefen Leerstände in Zentrumslagen zurückzuführen, wo viele Anlagegefässe aktiv sind.
Ausblick bleibt positiv
Die Immobilienfonds im SWIIT sind mit Agios von über 36 % bereits ambitioniert bewertet. Bei einem 10-jährigen CHF-Swap-Satz von 0.39 % (Stand: 26.05.2025) entspricht dies im langjährigen Schnitt einem tendenziell erhöhten Wert. Letztlich wird die Entwicklung der Zinserwartungen bzw. die weitere Zinspolitik der SNB darüber entscheiden, ob dieses Niveau nachhaltig bleibt. Trotz zusätzlicher Handelshemmnisse in der Welt bleibt die Schweiz von Inflation weitgehend verschont. Entsprechend ist auch der Appetit für Immobilieninvestitionen – direkt und indirekt über Anlagegefässe – weiterhin hoch. Bereits wurden bei Fonds und Anlagestiftungen über 2 Mrd. CHF gezeichnet, und weitere Milliarden werden gesucht. Das positive Momentum setzt sich fort.
Thomas Spycher, Alphaprop
Nationalbank senkt SNB-Leitzins auf null Prozent
Die Nationalbank senkt den SNB-Leitzins um 0,25 Prozentpunkte auf 0%. Der neue Leitzins gilt ab dem 20. Juni 2025. Sichtguthaben der Banken bei der SNB werden bis zu einer bestimmten Limite zum SNB-Leitzins verzinst. Der Zinsabschlag auf Sichtguthaben oberhalb dieser Limite beträgt unverändert 0,25 Prozentpunkte. Bei Bedarf sei die Nationalbank weiterhin bereit, am Devisenmarkt aktiv zu sein, schreibt sie in einer Mitteilung. Der Inflationsdruck ist gegenüber dem Vorquartal zurückgegangen. Mit der neuerlichen Lockerung der Geldpolitik wirkt die Nationalbank dem tieferen Inflationsdruck entgegen. Sie will die Lage weiter genau beobachten und die Geldpolitik wenn nötig anpassen, um sicherzustellen, dass die Inflation mittelfristig im Bereich der Preisstabilität bleibt. Die Inflation ging seit der letzten Lagebeurteilung weiter zurück. Sie sank von 0,3% im Februar auf −0,1% im Mai. Dieser Rückgang war hauptsächlich auf die Preisentwicklung im Tourismus und bei den Erdölprodukten zurückzuführen. Die neue bedingte Inflationsprognose ist in der kurzen Frist im Vergleich zum März tiefer. Mittelfristig ist sie gegenüber der Prognose vom März kaum verändert. Die Prognose befindet sich über den gesamten Prognosezeitraum im Bereich der Preisstabilität (vgl. Grafik). Sie liegt im Jahresdurchschnitt bei 0,2% für 2025, 0,5% für 2026 und 0,7% für 2027. Die Prognose beruht auf der Annahme, dass der SNB-Leitzins über den gesamten Prognosezeitraum 0% beträgt. Ohne die heutige Zinssenkung läge die Prognose tiefer. Die Wirtschaftsaussichten für die Schweiz bleiben unsicher. Entwicklungen im Ausland stellen laut SNB weiterhin das Hauptrisiko dar.
Reaktionen auf den Zinsentscheid:
UBS:
An der geldpolitischen Lagebeurteilung vom Juni hat die SNB ihren Leitzins von 0,25 auf 0 Prozent gesenkt. Sie begründete diesen Zinsschritt damit, dass der Inflationsdruck seit der letzten Zinssenkung im März zurückgegangen ist. Wir erwarten, dass der Leitzins über die nächsten zwölf Monate bei 0 Prozent bleibt. Konjunkturelle Abwärtsrisiken könnten die SNB aber zu weiteren geldpolitischen Massnahmen zwingen. Negative Leitzinsen werden wahrscheinlicher, wenn sich die globalen Handelsspannungen verschärfen und der Aufwertungsdruck auf den Schweizer Franken zunimmt.
Raiffeisen Schweiz
Warum hat die SNB ihren Leitzins nochmals gesenkt?
Der Leitzins war zwar bereits tief. Aber auch die Schweizer Inflation befindet sich wieder auf einem sehr tiefen Niveau. Die Preise haben sich zuletzt abermals schwächer entwickelt als von der Nationalbank erwartet. Da sich zudem die Abwärtsrisiken für die Schweizer Wirtschaft, aufgrund der aggressiven US-Handelspolitik und des stärkeren Frankens, erhöht haben, sah das SNB-Direktorium weiteren Handlungsbedarf. Die Geldpolitik wurde erneut gelockert, um die Inflation mittelfristig im SNB-Zielband von null bis zwei Prozent zu halten.
Kehren schliesslich die Negativzinsen zurück?
Die SNB hat mit ihrer präventiven Politik vorgelegt und den Leitzins schnell auf null herabgenommen. Die Hürde zur Wiedereinführung der Negativzinspolitik dürfte zwar etwas höher liegen, denn auch die SNB mag grundsätzlich keine Negativzinsen. Die Direktoriumsmitglieder zeigen sich aber generell bereit, bei Bedarf erneut auf das Instrument zurückzugreifen. Wenn sich die negativen Konjunktureffekte der US-Strafzölle im Rahmen halten, und der Franken vor allem gegenüber dem Euro wie zuletzt stabil bleibt, sollten die Abwärtsrisiken für den Preisausblick jedoch auch ohne Negativzinsen abnehmen. Deshalb sehen wir nicht zwangsläufig eine Rückkehr der Negativzinsen. Eine erneute Eskalation der Zollstreitigkeiten könnte jedoch, zusammen mit einer steigenden Frankennachfrage, den Handlungsdruck auf die Nationalbank nochmals erhöhen. Negativzinsen sind im labilen Umfeld also keineswegs auszuschliessen.
Was bedeutet der Zinsentscheid für die Hypothekarzinsen?
Mit der jüngsten Leitzinssenkung sinkt entsprechend auch der darüber gesteuerte Tagesgeldsatz SARON. Damit werden SARON-Hypotheken nochmals günstiger als die meisten Festhypotheken. Da an den Zinsmärkten auf Jahressicht seit einiger Zeit leicht negative Zinsen vorweggenommen werden, haben sich die Finanzierungskonditionen für längerfristige Festhypotheken bereits vor dem Zinsentscheid auf tieferen Niveaus bewegt. Damit dürfte es, sogar bei einem leicht negativen Leitzins, am langen Ende nicht mehr viel Abwärtspotenzial geben. Und sollte die SNB ihren Lockerungszyklus beim aktuellen Niveau beenden, könnten die Festhypotheken im späteren Jahresverlauf sogar wieder etwas mehr kosten.
Welchen Einfluss hat die Senkung auf den Wohnimmobilienmarkt?
Bereits vor der jüngsten Senkung hat das tiefere Zinsniveau die Finanzierungsbedingungen für Wohneigentum wieder wesentlicher attraktiver gemacht. Die Zuversicht auf der Käuferseite dürfte mit den Nullzinsen nochmals zunehmen und die Nachfrage nach Wohnimmobilien beleben. Da auf der Angebotsseite unverändert Knappheit herrscht, sollte das Immobilienpreiswachstum dabei wieder mehr Fahrt aufnehmen.
Welche Zinsbindung bietet sich bei der Verlängerung oder Neuaufnahme einer Hypothek an?
Der Zinsvorteil von Festhypotheken gegenüber SARON-Finanzierungen hat sich mit den letzten SNB-Senkungen wieder umgekehrt. Längerfristige Festhypotheken machen aber weiterhin Sinn, wenn man von einer fortlaufenden Konjunkturerholung und keinem zusätzlichen Zinssenkungsbedarf der Nationalbank und der anderen grossen Notenbanken ausgeht. Vor allem wenn man eine fixe Kalkulationsgrundlage bevorzugt, bietet sich eine mehrjährige Festhypothek an. Kürzere Laufzeiten sind hingegen vorteilhafter, wenn man von einer anhaltenden oder nochmals ausgeprägteren Konjunkturschwäche ausgeht, einhergehend mit nochmals tieferen Zinsen. Grundsätzlich sehen wir derzeit die Finanzierungskosten über die Laufzeiten hinweg allerdings nicht stark voneinander abweichen.
Moneypark
Die grosse Mehrheit der befragten Hypothekaranbieter hat die sechste Leitzinssenkung in Folge erwartet. Nicht ganz einig war man sich über die Höhe des Zinsschrittes: Ein kleiner Zinsschritt von 25 bps auf einen Leitzins von 0% erfuhr deutlich mehr Zustimmung als ein grosser von 50 bps und damit eine Rückkehr zu negativen Leitzinsen. Eine knappe Mehrheit der Befragten rechnet nach wie vor nicht mit Negativzinsen im laufenden Jahr, sieht aber insbesondere bei den kurzen und mittleren Hypothekarlaufzeiten noch weiteres Senkungspotenzial bis Ende Jahr.
Swiss Life: Emission mehrfach überzeichnet
Die Öffnung der Immobilienanlagegruppe «Immobilien Schweiz ESG» der Anlagestiftung Swiss Life mit Zeichnungsfrist vom 6. Mai 2025 bis 13. Juni 2025 stiess bei den Vorsorgeeinrichtungen auf grosses Interesse, wie Swiss Life mitteilt. Das angestrebte Volumen von bis zu rund CHF 450 Millionen wurde mehrfach überzeichnet. Insgesamt haben über 100 Vorsorgeeinrichtungen an der Öffnung teilgenommen. Das neu aufgenommene Kapital diene dem gezielten Erwerb weiterer Liegenschaften und nachhaltigen Investitionen im Bestand. Daneben wird das Kapital für die Reduktion der Fremdfinanzierungsquote eingesetzt. Die Ausgabe der Ansprüche erfolgt am 3. Juli 2025. Die rund 40 Liegenschaften werden von der Swiss Life AG erworben (vorbehältlich der Zustimmung der zuständigen Gremien) und bestehen hauptsächlich aus Wohnnutzungen mit sehr guten Objekt- wie auch Lagequalitäten (in Grossstädten, deren Agglomerationen sowie Mittelzentren).
Erneuerung im Verwaltungsrat von Helvetica
An der Spitze der Helvetica Property Group AG und der Helvetica Property Investors AG, der Fondsleitung der Helvetica Property Group AG, kommt es zu einem Wechsel. Nach langjähriger Verwaltungsratstätigkeit tritt Peter E. Bodmer per sofort als Präsident des Verwaltungsrats zurück und scheidet aus den Gremien aus, wie aus einer Mitteilung hervor geht. Seine Nachfolge übernimmt Philipp Good (im Bild), der dem Verwaltungsrat seit 2024 angehört. Philipp Good verfügt über mehr als 20 Jahre Führungserfahrung in der Schweizer und internationalen Asset- Management-Industrie, unter anderem als CEO von Fisch Asset Management. Aktuell ist er CEO und Mitgründer von ESG-AM AG, einem unabhängigen Vermögensverwalter mit Fokus auf nachhaltige Anlagestrategien. Ausserdem wird der Verwaltungsrat der Helvetica Property Investors AG, vorbehältlich der Genehmigung durch die FINMA, mit Rolf Helbling ergänzt. Rolf Helbling ist Gründer und CEO von Carnot Capital, einem spezialisierten Vermögensverwalter mit Fokus auf Energie- und Ressourceneffizienz. Er bringt über 20 Jahre Erfahrung in Infrastrukturinvestitionen, Private Equity, institutionellem Asset Management und in der Beratung von Schweizer Pensionskassen mit. Hans-Ulrich Keller bleibt weiterhin Vizepräsident des Verwaltungsrats.
Peter Wicki: «Wir mussten uns neu ausrichten»
Ursprünglich wollte Zug Estates zwei Bauprojekte in Zugs Zentrum realisieren. Doch eine Volksinitiative verhinderte das Projekt «Bergli». Nun läuft das Genehmigungsverfahren für das Projekt «Lebensraum Metalli». Dieses schafft 160 neue Wohnungen für unterschiedliche Bedürfnisse, davon sind 130 zusätzlich und 64 preisgünstig, wie Peter Wicki, Leiter Projektentwicklung der Zug Estates AG, erklärt.
Die Zug Estates AG fährt weiter mit dem Bebauungsplan Metalli. Vor rund zwei Jahren kam es aufgrund der angenommenen Zuger Wohnungs-Initiative zu einem Unterbruch beim «Lebensraum Metalli». Es war damals noch nicht abschätzbar, ob sich die beiden Bebauungspläne weiterverfolgen lassen. Was hat sich nun verändert?
Peter Wicki: Wir mussten uns nach der Annahme der städtischen Initiative «2000 Wohnungen für den Zuger Mittelstand» am 18. Juni 2023, welche fordert, dass in allen Verdichtungsgebieten mindestens 40 Prozent der neu erstellten Wohnflächen preisgünstig sein müssen, neu ausrichten und die Entwicklung der beiden Bebauungspläne Bergli und Metalli im Zentrum von Zug überdenken. Durch die Annahme der Initiative wurde der ursprüngliche Planungsprozess unterbrochen. Als Folge der Auswirkungen der Initiative hat sich Zug Estates entschieden, die Anpassung des Bebauungsplans Bergli nicht weiterzuverfolgen und den Fokus auf den Bebauungsplan Metalli zu legen.
Die kantonale Vorprüfung für die Bebauungspläne Metalli und Bergli waren bereits Anfang 2023 abgeschlossen und das Projekt hätte anschliessend ins Stadtparlament kommen sollen. Wie sieht der Fahrplan heute aus?
Im Jahr 2024 wurden in enger Zusammenarbeit mit der Stadt die Grundlagen zum Bebauungsplan überarbeitet. Der politische Bewilligungsprozess für die Überarbeitung des Bebauungsplans Metalli wurde nun im April 2025 gestartet. Der Grosse Gemeinderat wird die Anpassungen voraussichtlich am 17. Juni in einer ersten Lesung behandeln. Die zweite Lesung ist für Anfangs 2026 geplant. Die Genehmigung des Bebauungsplans durch den Kanton Zug könnte also frühestens im Herbst 2026 erfolgen. Nach der Genehmigung des Bebauungsplans startet der eigentliche Planungsprozess mit der Durchführung von Projektwettbewerben. Erste bauliche Massnahmen werden also frühestens in ein paar Jahren erfolgen.
Das Thema Verdichtung treibt die Immobilienwirtschaft um. Doch der Widerstand wächst oft dann, wenn die Pläne von Innenstadtentwicklungen vorgestellt werden. Wie nehmen Sie bei Zug Estates die gegenwärtige Stimmung wahr?
In Zug spüre ich in Bezug auf innerstädtische Verdichtung eine gewisse Offenheit. Das haben auch die letzten Abstimmungen gezeigt, bei denen das Hochhaus Pi angenommen und die zwingende Mehrwertabgabe für die Gemeinden abgelehnt wurde. Es herrscht offenbar in Zug ein Konsens darüber, dass Wohnungen nicht entstehen können, ohne verdichtet zu bauen. Zudem hat Zug schweizweit die tiefste Leerwohnungsziffer und der Druck, neue Wohnungen zu ermöglichen, ist entsprechend hoch.
Eine Neustrukturierung der Metalli ist auch aus programmatischen Gründen notwendig. Durch den Umbau und die Verdichtung bietet sich für das Areal eine grosse Chance. Was ist genau geplant?
Der Lebensraum Metalli schafft 160 neue Wohnungen, davon sind 130 zusätzlich und 64 preisgünstig. 30 Wohnungen werden zurückgebaut. Dadurch entsteht dringend benötigter Wohnraum, der städtisches Wohnen mit direktem Anschluss an ein öffentliches Mobilitätsangebot bietet. Die Wohnungen liegen an zentraler Lage mit kurzen Wegen innerhalb der Neustadt, zur Altstadt, zum Zugersee und zur Naherholung. Das bestehende Metalli wird an drei Orten aufgestockt. Dazu entstehen ein Hochhaus und ein neuer, attraktiver Platz als Eingangssituation vom Bahnhof herkommend.
Hochhäuser spalten die Gemüter in der Schweiz offenbar stärker als in anderen Ländern. Sie haben es schwer, genügend Akzeptanz zu finden. Welche Vorteile sehen Sie darin?
Grundsätzlich sind Hochhäuser für die qualitätsvolle Innenverdichtung an gewissen Stellen eine effiziente Antwort. Sie können sehr attraktiv sein und stellen eine spannende Wohnform dar. Wir ermöglichen durch das Metalli-Hochhaus deutlich mehr Nutzfläche auf gleichem Boden und schaffen so Platz für mehr Aussenräume. Hochhäuser müssen immer in einem grösseren städtebaulichen Kontext gesehen werden. In Zug wurde diese Debatte vor Jahren geführt und in einem Hochhausreglement rechtlich festgehalten. Auf Basis dieser Vorarbeit konnte der städtebauliche Wettbewerb aufsetzen.
Nachhaltigkeit ist für Zug Estates ein wichtiges Aushängeschild. In der Suurstoffi wurden die Gebäude nach den neusten Nachhaltigkeits-erkenntnissen gebaut, nun steht in der Metalli eine Sanierung und Erweiterung bestehender Gebäude an. Erreichen Sie auch hier Ihre Nachhaltigkeitsziele?
Im Betrieb der Gebäude ist die Metalli schon jetzt nahezu CO2-frei. Dieses Thema wurde schon vor der Neuprojektierung mit dem Anschluss an den Seewasserverbund Circulago gelöst. Als wichtiges Thema der ökologischen Nachhaltigkeit beim Lebensraum Metalli sehen wir nun den Umgang mit der grauen Energie. Das heisst für uns primär möglichst viel mit dem Bestand zu arbeiten. Es wird viel Bausubstanz stehen gelassen und darauf aufgestockt. Was nicht abgerissen werden muss, hilft bei der Reduktion der grauen Energie enorm. Im neuen Teil werden wir mit energiearmen Materialien arbeiten. Bei den Aufstockungen wird sicher der Holzbau ein Thema werden und beim neuen Hochhaus wird die Optimierung der grauen Energie ein wichtiger Aspekt im Wettbewerb sein. Durch begrünte Dachflächen und mit grossen Bäumen auf den Plätzen werden wir die Attraktivität der Aussenräume steigern und die Aufenthaltsqualitäten erhöhen. Dazu kommt die soziale Nachhaltigkeit: über 40 Prozent der neuen Wohnungen werden preisgünstig sein.
Peter Wicki ist Leiter Projektentwicklung der Zug Estates AG.
