Kantonsabhängiges Geduldsspiel bei Baubewilligungen

Zunehmende Regulierung, Verdichtung sowie Einsprachen verlangsamten die Baubewilligungsprozess im vergangenen Jahr weiter. Überdurchschnittlich zeitaufwändig ist der Bewilligungsprozess in vielen Westschweizer Kantonen.

Die Produktivität der Bauämter scheint im Sinkflug zu sein. Die Zahl der Baugesuche für Mehrfamilienhäuser liegt aktuell 30 Prozent tiefer als noch in der letzten Dekade. Dennoch dauert es im Schnitt rund 25 Prozent oder 40 Tage länger, um eine Baubewilligung zu erhalten. 2023 lag die mittlere Bewilligungsdauer für ein Mehrfamilienhaus bei rund 200 Tagen. Gegenüber den Jahren 2011 bis 2020 hat sich der Baubewilligungsprozess damit um mehr als 40 Tage verlängert. Die bisher verfügbaren Zahlen für das laufende Jahr zeigen einen weiteren Anstieg auf aktuell sogar knapp 230 Tage.

Hohe Komplexität und Einsprachen als Bremsklotz

Diese Zunahme der letzten Jahre hat verschiedene Ursachen. Die Baugesetze werden immer umfangreicher. Die Verlagerung der Bautätigkeit von der grünen Wiese hin zum verdichteten Bauen hat die Anforderungen an die Bauplanung zusätzlich erhöht. Die Prüfung der Baugesuche wird damit komplexer. Bereits vor zehn Jahren wurden Baugesuche sehr häufig nicht vollständig oder nicht korrekt eingereicht, was die Bewilligungsdauer im Durchschnitt um einen Monat verlängerte, wie eine Studie des SECO zur Effizienz der Bauverfahren zeigte. Mit der Verdichtung ist auch eine Zunahme der Einsprachen verbunden. Abhängig davon, ob und wie effizient diese von der Baubehörde behandelt werden, können sie den Bewilligungsprozess ebenfalls stark verzögern. Auch dürfte der abrupte Anstieg der Bau- und Finanzierungskosten in 2022 bei einigen Grossprojekten zu Anpassungsbedarf bei bereits eingereichten Baugesuchen geführt haben.

Grosse Unterschiede unter den Kantonen

Die rechtlichen und organisatorischen Grundlagen des Baubewilligungsprozesses in der Schweiz sind kantonal und sogar auf Gemeindeebene unterschiedlich geregelt. Dementsprechend variiert auch die Dauer des Baubewilligungsprozesses stark unter den Kantonen. Die folgenden Vergleiche bezüglich der kantonalen Bewilligungsdauer für Neubauten von Mehrfamilienhäusern zeigen, wo der Bauprozess gut funktioniert und wo aus verschiedenen Gründen Sand im Getriebe zu sein scheint.

• Eine überdurchschnittliche Baubewilligungsdauer für ein Mehrfamilienhaus von 220 und mehr Tagen wiesen im Durchschnitt von 2022 und 2023 die Westschweizer Kantone Neuenburg, Freiburg, Jura und – allen voran – Genf auf. Auch Basel-Stadt und -Landschaft sowie Zug sind im oberen Drittel des Kantonsvergleichs zu finden.
• In den Grossstädten Zürich (305 Tage) und Lausanne (210 Tage) dauert es deutlich länger, eine Baubewilligung zu erhalten, als im dazugehörenden Kanton.
• In den Kantonen Waadt, Thurgau und Tessin sowie in den Bergkantonen geht es mit 160 Tagen oder weniger vergleichsweise schnell.
• Die stärkste Zunahme der Baubewilligungsdauer verzeichneten in den vergangenen beiden Jahren die Kantone Genf und St. Gallen mit einem
  Plus von jeweils über 60 Prozent gegenüber der Vergleichsperiode 2011 bis 2020. In Genf war die jährliche Veränderung in den Pandemiejahren allerdings sehr volatil und zeigte 2023 bereits wieder einen starken Rückgang. Auch in den Zentralschweizer Kantonen Luzern, Nidwalden und Zug ist eine überdurchschnittliche Verlangsamung festzustellen.
• Nur ein geringer Anstieg der Baubewilligungsdauer zeigt sich in den Kantonen Tessin, Freiburg und Obwalden.

Die Unterschiede in der Zeitspanne zwischen Einreichung des Baugesuchs und Erteilung der Baubewilligung lassen sich teilweise mit unterschiedlichen Rahmenbedingungen erklären. Der Bau von Mehrfamilienhäusern an Zentrumslagen ist offenkundig komplexer als in kleinen ländlichen Gemeinden. Doch auch die Organisation des Bewilligungsprozesses und der Umgang mit Einsprachen dürften einen grossen Einfluss auf die Dauer haben. Setzt die zuständige Behörde Einspracheverhandlungen oder sogar eine Besichtigung des Projekts an, so führt dies dementsprechend zu Verzögerungen. Der Kanton Zürich als Gegenbeispiel führt keine Einspracheverfahren durch. Dies könnte jedoch mit einem höheren Anteil an Rekursen nach dem Baubewilligungsentscheid verbunden sein.

Verzögerungsfaktor Rekurs

Die Beurteilung eines Baugesuchs und dessen Bewilligung sind nur ein Teil des gesamten Bauprozesses. Neben der aufwendigen Vorbereitung des Baugesuchs drohen im Anschluss an die Baubewilligung immer häufiger Rekurse. So gingen am Baurekursgericht Zürich in den Jahren 2020 bis 2023 jeweils rund 1000 Rekurse ein – gegenüber dem Niveau der Jahre 2014 bis 2019 ein Plus von mehr als 20 Prozent. Seit 2020 ist die Anzahl Rekurse jedoch praktisch konstant. Die Erfolgsquote bei den Rekursen liegt im Durchschnitt jedoch nur bei rund 25 Prozent. Dennoch verzögert ein Rekurs an die Erstinstanz den möglichen Baustart im Durchschnitt um ein knappes halbes Jahr. Rund 15 Prozent der Entscheide des Gerichts werden zudem an das Verwaltungsgericht weitergezogen, was den Bauprozess nochmals um Monate in die Länge zieht. Ein finaler Weiterzug ans Bundesgericht führt dann zu einer weiteren Verzögerung von mindestens einem halben Jahr.

Schneller ist möglich

Generell gilt: Je komplexer der Bauprozess, desto weniger wird gebaut. Die Länge der Baubewilligungsdauer wirkt sich negativ auf die Bautätigkeit aus, wie dies eine Studie des Bundesamts für Raumplanung vom März 2024 bestätigt. Die Entschlackung der Baugesetze und Reduktion der rechtlichen Vorgaben an einen Neubau dürften illusorisch sein. Die volle Digitalisierung des Baubewilligungsprozesses ist hingegen bereits im Gang und in einigen Kantonen bereits umgesetzt. Die Einschränkung und Verteuerung von Einsprachen hat politisch mittelfristig ebenfalls gute Karten und dürfte das Bauen insgesamt beschleunigen. Der kantonale Vergleich deutet darauf hin, dass die Baubewilligungsdauer in vielen Kantonen auch durch eine Verbesserung der Prozesse beschleunigt werden könnte.

Autor: Matthias Holzhey, Economist, UBS Switzerland AG

Parlament will Frist zur Meldung von Baumängeln verlängern

Wer ein Haus kauft oder neu baut, soll künftig länger Zeit haben, Baumängel zu melden. Nach dem Nationalrat hat auch der Ständerat einer entsprechenden Revision des Kauf- und Werkvertragsrechts zugestimmt. Es bestehen jedoch noch gewichtige Differenzen.

Heute besteht eine doppelte Voraussetzung für die Durchsetzung der Gewährleistungsrechte eines Immobilienkäufers oder Bauherrn. Erstens muss eine anforderungsreiche Rüge für jeden Mängel an der Kaufsache oder dem Bauwerk an die richtige Person innert einer sogenannten «Rügefrist» gerichtet werden. Verpasst der Käufer oder Bauherr diese Mängelfrist, verliert er sämtliche Gewährleistungsrechte gegenüber dem Verkäufer/Unternehmer. Die zweite Voraussetzung ist die Beachtung der Verjährungsfrist. Baumängel müssen also innert weniger Tage geltend gemacht werden. Ansonsten verwirken die Mängelrechte. Das ist umstritten. Diese kurze Rügefrist und die Folgen ihrer Nichteinhaltung seien für Bauherrinnen und Bauherren weder praktikabel noch sachlich gerechtfertigt, schrieb der Bundesrat in der Botschaft zur Vorlage. Er will nun will die Rügefrist verlängern. Für Werk- und Grundstückkaufverträge sieht er neu eine Frist von sechzig Tagen vor.

Verjährungsfrist verdoppeln

Der Nationalrat ging in der Frühjahrssession jedoch viel weiter. Er beschloss, auf die Rügefristen zu verzichten und stattdessen eine Schadenminderungspflicht während einer auf zehn Jahre verdoppelten Verjährungsfrist zu verankern. Damit bestünde nach wie vor ein Anreiz, Mängel möglichst zeitnah geltend zu machen, so der Tenor.

Das kommt für den Ständerat jedoch nicht infrage. Er beschloss, sich am Modell des Bundesrats zu orientieren und grundsätzlich eine Rügefrist von sechzig Tagen vorzusehen. Für die Mehrheit würde die Abschaffung der Rügefristen zu einer erheblichen Rechtsunsicherheit führen, die in der Praxis mit grossen beweisrechtlichen Schwierigkeiten verbunden wäre, wie Kommissionssprecher Matthias Michel (FDP/ZG) ausführte. Eine Minderheit um Brigitte Häberli-Koller (Mitte/TG) entgegnete, im umliegenden Ausland habe sich dieses System seit Längerem etabliert – ohne Probleme. Der vom Nationalrat geforderte Systemwechsel wurde vom Ständerat jedoch deutlich abgelehnt. Die kleine Kammer übernahm hingegen den Vorschlag des Nationalrats, wonach die Rügefrist auch für Sachen gelten soll, die bestimmungsgemäss in ein unbewegliches Werk integriert worden sind. Wie der Nationalrat ist auch der Ständerat der Ansicht, dass die Fristen teilzwingend sein sollen und in Zukunft nicht mehr verkürzt werden können. Anders als der Nationalrat hält die kleine Kammer jedoch an der heute geltenden fünfjährigen Verjährungsfrist fest und möchte diese nicht verdoppeln. Konsens herrschte beim Grundsatz der Vorlage, die eine Stärkung der Position der Bauherren respektive der Käuferinnen von Immobilien im Falle von Baumängeln vorsieht. Dass die heutige Frist viel zu kurz und kaum einzuhalten sei, war in den Räten nicht umstritten.

Das Parlament beschloss auch, die Käuferinnen sowie die Besteller einer Immobilie besser zu schützen, indem das Nachbesserungsrecht vertraglich nicht mehr ausgeschlossen werden soll. Dieses soll künftig auch gelten, wenn der Bau persönlichen oder familiären Zwecken dient. Heute werden oft Klauseln vereinbart, die Verkäufer oder Generalunternehmer von der Haftung für Mängel entbinden, die Subunternehmer verursacht haben. Private Käufer oder Bauherren müssen ihre Ansprüche gegenüber den Subunternehmern in diesen Fällen selbstständig durchsetzen, was einen erheblichen Nachteil darstellt. Zudem will das Parlament Bauherrschaften unterstützen, wenn Rechnungen nicht beglichen werden. Dann besteht das Risiko, dass die Bauherrschaft Rechnungen doppelt zahlen muss. Dies kann geschehen, wenn Generalunternehmen ihre Zahlungen nicht an die Subunternehmen weiterleiten und diese ihr sogenanntes Bauhandwerkerpfandrecht geltend machen. Die Bauherrschaft kann das Pfandrecht mit einer Ersatzsicherheit wie etwa einer Bankgarantie abwenden. Diese muss heute Verzugszinsen für eine unbegrenzte Zeit decken. Um Ersatzsicherheiten realistischer zu machen, beschloss das Ständerat, dass Verzugszinsen künftig nur für zehn Jahre gedeckt werden müssen. Der Nationalrat will eine Frist von fünf Jahren. In der Gesamtabstimmung nahm der Ständerat die abgeänderte Vorlage mit 42 zu 0 Stimmen bei 2 Enthaltungen an. Sie geht zurück an den Nationalrat.

HEV enttäuscht

Der HEV Schweiz unterstützt die Vorlage gemäss Nationalrat und ist enttäuscht über den Entscheid des Ständerates. Die geltende Rechtslage sei für Käufer eines neu gebauten Haues oder Stockwerkeigentums und für private Bauherren schwierig. In der Praxis hätten sich problematische Vertragsklauseln entwickelt, die private Bauherren und Käufer erheblich benachteiligen, schreibt der HEV. Das geltende Gesetz geht von zwei gleich starken Partnern aus. Diese Annahme sei falsch. «Die professionellen Unternehmer und Verkäufer von Neubauten diktieren die Vertragsbedingungen. Private haben keinen Verhandlungsspielraum, aufgrund des seit Jahren herrschenden Nachfrageüberschusses im Immobilienmarkt herrscht eine „Friss-oder-Stirb“ Mentalität», kritisiert der HEV.

Preisauftrieb bei Angebotsmieten auch im Mai ungebrochen

Die Angebotsmieten für Mietwohnungen in der Schweiz sind auch im Mai gestiegen. Die Aufwärtstendenz spiegelt sich in 18 Kantonen wider, während lediglich in den Kantonen Graubünden und Schaffhausen signifikante Preisrückgänge verzeichnet werden konnten. Dies zeigen die aktuellen Zahlen des Homegate-Mietindex. 

Gegenüber dem Vormonat hat sich der Index im Mai um 0.4 Punkte erhöht und steht nun bei 128.3 Punkten (plus 0.3 Prozent). Gegenüber dem Vorjahr konnten die Angebotsmieten schweizweit um 5.9 Prozent zulegen. In den Kantonen zeigen sich für den Monat Mai bis auf wenige Ausnahmen ausschliesslich steigende Angebotsmieten. So verzeichnen insbesondere die Kantone Schwyz und Glarus (je plus 1.0 Prozent), Luzern und Zug (je plus 0.9 Prozent) sowie Uri (plus 0.8 Prozent) und Genf (plus 0.7 Prozent merkliche Anstiege. Demgegenüber steht ein deutlicher Rückgang der Angebotsmieten von 2.1 Prozent im Kanton Graubünden. Allerdings summiert sich das Plus auf Jahressicht in diesem Kanton noch immer auf 8.2 Prozent und  befindet sich damit in bester Gesellschaft mit den Kantonen Zürich (plus 8.7 Prozent) und Zug (plus 8.9 Prozent). An der Spitze der Kantone mit dem stärksten Zuwachs in den letzten zwölf Monaten steht nach wie vor Schaffhausen (plus 10.8 Prozent). Angesichts dessen verschafft der aktuelle Rückgang im Monat Mai um minus 0,8 Prozent dem nördlichsten Schweizer Kanton immerhin eine kleine Verschnaufpause. Alle anderen Kantone verzeichnen lediglich marginale Veränderungen bei den Angebotsmieten oder verharren auf dem Niveau des Vormonats.

Veränderung in den Städten
Mit Blick auf die Entwicklung der Angebotsmieten in den Städten fällt vor allem Luzern auf. Dort beträgt der Zuwachs im Vergleich zum Vormonat plus 2.5 Prozent. Über ein Jahr gesehen summieren sich die Mietpreissteigerungen auf plus 10.4 Prozent. Auf dem zweiten Platz liegt die Stadt Zürich mit einer Steigerung von plus 8.8 Prozent auf Sicht von zwölf Monaten. Der nur geringe Rückgang von minus 0.2 Prozent im Mai gegenüber dem Vormonat fällt dementsprechend kaum ins Gewicht. Einzig in der Stadt Lugano sind die Angebotsmieten im Mai um minus 0,8 Prozent gesunken. Auch auf Jahressicht blieben Mieter:innen in der Tessiner Stadt von einem allzu starken Anstieg verschont (plus 3.0 Prozent) und damit dem geringsten aller untersuchten Städte.

Der Homegate-Mietindex für Angebotsmieten wird vom Immobilienmarktplatz Homegate in Zusammenarbeit mit der Zürcher Kantonalbank (ZKB) erhoben. Er misst die monatliche, qualitätsbereinigte Veränderung der Mietpreise für neue und wieder zu vermietende Wohnungen anhand der aktuellen Marktangebote.

(Im Bild: Luzern)

Helvetia Anlagestiftung: Sacheinlage und Ankündigung Kapitalerhöhung

Die Helvetia Anlagestiftung verkündet den Ausbau ihrer Immobilien-Portfolios. Sie hat drei vollvermietete Wohnliegenschaften in Olten mittels Sacheinlage übernommen und in die Anlagegruppe «Immobilien Schweiz» integriert. Ein bestehender Anleger hat diese Sacheinlage ermöglicht. «Die Möglichkeit der Sacheinlage unterstreicht die Eigenschaften der Anlagegruppe und unsere Fähigkeit, attraktive Anlagelösungen für unsere Anlegerinnen und Anleger, sowie ebenso attraktive Wohnlösungen für unsere Mieterinnen und Mieter zu offerieren», führt Dunja Schwander, Geschäftsleiterin der Helvetia Anlagestiftung, aus.

Geplante Kapitalerhöhung

Nach dem Abschluss des Geschäftsjahres 2023 wurden auch für die Anlagegruppe «Immobilien Romandie» weitere Opportunitäten gesichert. Mit einem Zielkapital von CHF 50 Mio. sollen mehrere Projekte finanziert werden, darunter ein schlüsselfertiges Neubauprojekt in Vernier GE sowie ein Aufstockungsprojekt in Meyrin GE. «Diese Investitionen sind ein klarer Ausdruck unseres Engagements, innovative und profitable Immobilienprojekte zu entwickeln und gleichzeitig unsere Kapitalbasis zu stärken», sagt Dunja Schwander.

Swiss Life erhält Bewilligung zur Übertragung eines Portfolios

Der Swiss Life REF (CH) ESG Swiss Properties erwirbt von der Swiss Life AG ein Wohnimmobilienportfolio zu einem Marktwert von rund CHF 700 Millionen. Die FINMA hat die Bewilligung zur Übertragung des Portfolios erteilt, wie Swiss Life mitteilt. Das Portfolio umfasst 47 Liegenschaften, die sich über die gesamte Schweiz verteilen. Wesentliche Marktwerte liegen in den Gemeinden Zürich, Pfäffikon (SZ), Schaffhausen, Liestal, Allschwil (BL), Fribourg, Montreux und Lausanne. Nach dem Kauf wird das konsolidierte Portfolio in den Marktregionen „Nordwestschweiz“, „Ostschweiz“ und „Innerschweiz“ zusammen rund 5% mehr Wertanteil haben als bisher, während die Marktregion „Zürich“ entsprechend weniger Anteil haben wird.

Die Bruttoanfangsrendite des Zugangsportfolios liegt bei rund 4,6% (bestehendes Portfolio rund 3,9%). Durch das Portfoliowachstum werde die Verwaltungsgebühr des Fonds von 0,54% des GAV auf 0,51% p.a. sinken, heisst es weiter. Die Kombination aus höherer Ertragskraft und verbesserter Kosteneffizienz soll sich zudem positiv auf den Nettoertrag des Swiss Life REF (CH) ESG Swiss Properties auswirken.

Bis Ende 2024 dürfte Kaufen wieder günstiger sein als Mieten

Tiefere Hypothekarzinsen und stark steigende Mieten werden den Eigentumsaufschlag in den kommen Quartale weiter reduzieren. Bis Ende 2024 dürfte Kaufen wieder günstiger sein als Mieten.

Käuferinnen und Käufer von Wohneigentum in der Schweiz haben aktuell einen höheren finanziellen Aufwand als Mieter einer ähnlichen Wohnung. Die jährlichen Kosten für eine mittlere Eigentumswohnung mit viereinhalb Zimmern und 110 Quadratmetern Wohnfläche belaufen sich im 1. Quartal 2024 auf 32 500 Franken. Die Jahresmiete einer solchen Wohnung beträgt 30 500 Franken, woraus sich ein Eigentumsaufschlag von 7 Prozent ergibt.

Hypothekarzinsen als grösster Kostenblock

Den grössten Kostenblock machen derzeit bei einer Fremdfinanzierungsquote von 80 Prozent mit 18 000 Franken die Hypothekarzinskosten aus. Zudem müssen Eigentümer Unterhaltskosten sowie Rückstellungen für spätere Sanierungen in der Höhe von 12 600 Franken in ihren Aufwänden berücksichtigen. Bei den aktuellen Hypothekarzinsen liegt der zu versteuernde Eigenmietwert höher als die vom Einkommen abzugsfähigen Schuldzinsen. Zusammen mit den Opportunitätskosten des Eigenkapitals führt dies zu weiteren Kosten von 1900 Franken. Die Amortisation der Hypothek zählt nicht zu den Kosten, da es sich hierbei um eine Schuldrückzahlung aus den liquiden Mitteln handelt.

Dank gesunkener Hypothekarzinsen liegt der Eigentumsaufschlag aktuell deutlich tiefer als im Sommer 2023, als er noch 16 Prozent betrug. Wer damals mit einer langfristigen Hypothek ein Eigenheim finanzierte, muss bis 2033 nach heutigen Prognosen kumulierte Mehrkosten von beinahe 50 000 Franken auf sich nehmen. Der Rückgang des Eigentumsaufschlags ist regional breit abgestützt (siehe Karte Seite 3). In den Kantonen Bern, Solothurn, Aargau, Schaffhausen und Thurgau liegt dieser vielerorts schon unter 5 Prozent und in einigen Regionen der Kantone

Waadt, Freiburg und Wallis besteht bereits wieder ein Eigentumsabschlag. Dagegen bleibt der Aufschlag in den Bergregionen generell hoch. Dies ist in erster Linie auf den dortigen starken Zweitwohnungsmarkt zurückzuführen.

Eigenheimerwerb bleibt finanziell attraktiv

Der langfristige finanzielle Erfolg eines Eigenheimkaufs hängt nicht nur von den laufenden Kosten, sondern auch stark von der Entwicklung des Landwerts ab. Bereits ein Wertzuwachs von 0,4 Prozent im laufenden Jahr würde den derzeit noch bestehenden Eigentumsaufschlag wettmachen. Unter der Annahme einer langfristigen realen jährlichen Wertsteigerung von knapp 1,5 Prozent – dies entspricht dem langfristigen Durchschnitt seit 1983 – ergibt sich unter Berücksichtigung der Inflation ein hypothetischer Abschlag von über 33 Prozent.

Künftige Wertveränderungen des Bodens fliessen bewusst nicht in unsere Berechnung ein, da ein potenzieller Aufwertungsgewinn in der Liegenschaft gebunden ist und bei einem Verkauf der Grundstücksgewinnsteuer unterliegt. Angesichts des aktuell moderaten Eigentumsaufschlags und stark steigender Mieten dürfte Wohneigentum voraussichtlich aber auch aus einer Anlegerperspektive attraktiv sein.

Abschlag wieder in Aussicht

Bis Ende 2024 dürfte sich der jetzige Eigentumsaufschlag wieder in einen Eigentumsabschlag von 3 Prozent umkehren. Haupttreiber dieser Entwicklung sind die beiden erwarteten Leitzinssenkungen im Juni und September 2024 um jeweils 25 Basispunkte. Ausserdem dürften im laufenden Jahr die Preise von Eigentumswohnungen mit 1,5 Prozent weniger stark steigen als die Angebotsmieten mit 4 Prozent. Ein Eigentumsabschlag von 20 bis 30 Prozent wie in der Negativzinsphase von 2015 bis Anfang 2022 liegt derzeit in weiter Ferne. Der sinkende Eigentumsaufschlag dürfte die Eigenheimnachfrage nach der Abkühlung 2022 und 2023 aber wieder allmählich steigen lassen und die Preisdynamik ab 2025 wieder verstärken.

Autoren: Thomas Rieder, Economist, UBS Switzerland AG; Matthias Holzhey, Economist, UBS Switzerland AG