‹Cradle to Cradle› auch im Bauen mit Holz

Haben die in Häusern eingesetzten Materialien und Bauteile künftig alle mehrere Leben? Die Bauwelt arbeitet daran, kreislauffähige Konstruktionen zu entwickeln, mit denen das möglich wird. Mit gutem Grund: Im Vergleich zweier Standardbauwerke übertrifft der Marktwert einer kreislauffähigen Konstruktion trotz etwas höherer Erstellungskosten die konventionell-lineare Konstruktion um fast 10%. Dies hat 2021 eine Masterarbeit an der Universität Zürich herausgeschält. Dennoch steckt Kreislaufdenken in der Baubranche noch in den Kinderschuhen.

Schweizer Projekte im kleinen wie im grossen Massstab zeigen, dass sich Holz für kreislauffähige Konstruktionen ausgezeichnet eignet. Wie kreislauffähiges Bauen mit Holz im kleinen Massstab funktioniert, zeigt bereits seit Herbst 2021 das ‹Kreishaus› im zürcherischen Feldbach, ein Forschungsprojekt des Instituts für Umwelt und Natürliche Ressourcen der Zürcher Hochschule für Angewandte Wissenschaften ZHAW. Es besteht aus einer voll ausgebauten kleinen Wohneinheit mit Wintergarten.

Die Holzbauingenieure von Pirmin Jung Schweiz AG haben im März 2022 die Studie ‹Rückbau und Wiederverwendung von Holzbauten› vorgelegt. Die Erkenntnisse aus dieser Untersuchung setzt Pirmin Jung Schweiz AG im ‹Haus des Holzes› in Sursee in gebaute Realität um. Der sechsgeschossige Bau (im Bild oben) wird derzeit bezogen. Ein Forschungsprojekt der Hochschule Luzern geht den Voraussetzungen für einen umfassenden Wandel in Richtung Kreislauffähigkeit im Holzbau nach.

Grosse Stadtwohnungen verkaufen sich wieder schneller

Eigentumswohnungen verkaufen sich wieder schneller: ihre mittlere Ausschreibungszeit auf den führenden Schweizer Immobilienportalen verkürzte sich zwischen Juli 2020 und Juni 2021 um deutliche 20 Prozent gegenüber der Vorperiode. Bemerkenswert ist, dass insbesondere das Interesse an grossen Stadtwohnungen gestiegen ist. Aber auch schweizweit zeigt sich eine anziehende Nachfrage nach Eigentumswohnungen.

Die neuste Ausgabe der Online Home Market Analysis (OHMA) von Homegate und dem Swiss Real Estate Institute (SwissREI) untersucht die Insertionsdaten von Eigentumswohnungen für den Zeitraum zwischen Juli 2020 und Juni 2021. Die ausgewerteten Inserate stammen von den vier grössten Schweizer Internetportalen und umfassen damit rund 85 Prozent aller Online-Inserate während des Betrachtungszeitraums.

Insertionszeiten verkürzten sich

Die neusten Daten zeigen, dass sich die Insertionszeiten nach einem starken Anstieg im letzten Betrachtungszeitraum (93 Tage; +52 Prozent gegenüber vorletzter Periode) bereits wieder erholt haben: Die durchschnittliche Insertionsdauer befand sich zwischen Juli 2020 und Juni 2021 bei einem Rückgang um 20 Prozent auf 74 Tage bereits wieder auf Kurs zu den Werten vor Corona. Peter Ilg, Institutsleiter von SwissREI und verantwortlich für die Studie, sieht mehrere Gründe für die wieder erstarkende Nachfrage nach Eigentumswohnungen: «Bei vielen Kaufinteressierten setzt sich die Erkenntnis durch, dass die Hypothekarzinsen noch lange tief bleiben und somit Kaufen langfristig eine günstigere Alternative ist als Mieten. Mit den hoch bewerteten Börsen und den Negativzinsen auf den Anleihen fehlen zudem oft Anlagealternativen. Zusätzlich kostet das Parkieren des Geldes auf dem Bankkonto seit diesem Jahr schmerzliche Negativzinsen. Eine Investition der Mittel in ein Eigenheim wird somit noch attraktiver».

Sukzessive Normalisierung der Insertionsdauer

Schaut man sich den Zeitraum zwischen Juli 2020 und Juni 2021 genauer an, so zeigt sich eine Normalisierung bei der Nachfrage nach Eigentumswohnungen im 4. Quartal 2020. Ab diesem Zeitpunkt pendeln sich die Insertionszeiten wieder um den mehrjährigen Durchschnitt von 78 Tagen ein. Etwas anders sieht es auf der Angebotsseite aus: Die Zahl der Inserate sank über den Zeitraum kontinuierlich und lag im 2. Quartal 2021 mit gut 30’000 Objekten noch immer deutlich unter dem 3-Jahres-Mittel von 37’000 angebotenen Eigentumswohnungen.

Grösste Schere beim Verkauf zwischen Regionen Zürich/Genf und Tessin

Mit Blick auf die Grossregionen verkaufen sich Eigentumswohnungen weiterhin am schnellsten in Zürich und Genf (47 Tage; -13 Tage, resp. -18 Tage gegenüber Vorperiode). Erneut an dritter Stelle liegt die Region Innerschweiz mit 58 Tagen (-15 Tage) Insertionsdauer. Am meisten Geduld brauchen Verkäuferinnen und Verkäufer hingegen in den Regionen Waadt/Wallis (74 Tage, -19 Tage) und Tessin (118 Tage, -15 Tage). Insgesamt nahm damit die Zeit bis zum Verkauf in allen Regionen ab, wenn auch unterschiedlich viel. Die Schere zwischen den Insertionszeiten der Regionen Zürich/Genf und dem Tessin bleibt beinahe unverändert zur Vorperiode weiterhin enorm hoch.

«Procimmo Residential Lemanic Fund» mit tieferem Nettoergebnis

Im Geschäftsjahr 2023 stiegen die Mieten des Anlagefonds «Procimmo Residential Lemanic Fund» im Vergleich zu 2022 um 2 %, und das, obwohl im Laufe des Jahres fünf Immobilien verkauft wurden. Dieser Anstieg der Mieten sei insbesondere auf die erfolgreiche Vermarktung des Gebäudes an der Rue Peillonnex 31-31A-33 in Chêne-Bourg (GE) und die Umsetzung der Mieterhöhungen im Zusammenhang mit der Aktualisierung des hypothekarischen Referenzzinssatzes und des SVPI zurückzuführen, heisst es in einer Mitteilung. Die Kosten belaufen sich im Jahr 2023 auf CHF 15.1 Millionen CHF gegenüber 14.3 Millionen CHF im 2022 (+6 %). Dieser Anstieg ist hauptsächlich auf eine Erhöhung der Liegenschaftssteuern und die Auswirkungen der Entwicklung der Hypothekarzinssätze zurückzuführen. Die Gebäudebetriebskosten entwickelten sich mit einem Anstieg von 5 % weniger stark. Das Nettoergebnis beträgt CHF 7.8 Millionen (2022: CHF 8.9 Mio.), so dass der Fonds im April 2024 eine Dividende von CHF 3.00 pro Anteil ausschütten kann. Der Immobilienwert sank um CHF 28.8 Millionen, nachdem fünf Liegenschaften verkauft wurden, deren Wert sich am 31.12.2022 auf CHF 32.7 Millionen belief. Bei gleichbleibendem Konsolidierungskreis stieg der Verkehrswert des Portfolios jedoch um CHF 3.9 Millionen, trotz der Dekompression der Diskontsätze für Immobilien , was auf Investitionen in Projekte und Renovierungen zurückzuführen ist.

Der Fonds weist eine Mietausfallrate von 3.28% auf, was eine Verbesserung gegenüber 2022 (3.94%) darstellt, einschliesslich 2.85% Leerstand (2022: 3.47%). Dieser Rückgang sei das Ergebnis einer kontrollierten Vermarktungspolitik der Vermögensverwalterin und dürfte 2024 dank des Verkaufs des Gebäudes an der Rue Pestalozzi 10-12 in Murten, welches einen Leerstand von 47 % aufwies, erneut sinken, heisst es weiter. Hinsichtlich der anderen Kennzahlen bleibt die Ausschüttungsrendite mit 2.32 % stabil, während der TER deutlich auf 0.73 % (2022: 0.81 %) sinkt. Die Fremdfinanzierungsquote sank durch den Verkauf von fünf Gebäuden im Jahr 2023 auf 27.76 % und werde im ersten Quartal 2024 durch den Verkauf von zwei Gebäuden im Januar 2024 weiter sinken.

Allreal begibt Green Bond über CHF 150 Mio.

Die Allreal Holding AG hat eine festverzinsliche Anleihe über CHF 150 Mio. begeben. Die Emission diene der Refinanzierung von kurzfristigen Finanzverbindlichkeiten, heisst es in einer Mitteilung. Mit dem Green Bond will Allreal die im Vorjahr eingeschlagene Finanzierungsstrategie mit grünen Anleihen fortsetzen. Die Zürcher Kantonalbank und die UBS AG agieren als Joint-Lead-Manager. Die Konditionen der Anleihe lauten wie folgt:

Emittentin: Allreal Holding AG, Baar

Emissionsbetrag: CHF 150 Mio

Coupon: 2.10% p.a

Laufzeit: 7 Jahre, bis zum 4. April 2031

Emissionspreis: 100.242%

Rückzahlungspreis: 100.000%

Liberierung: 4. April 2024

Kotierung: Die Kotierung der Obligationen an der SIX Swiss Exchange wird beantragt.

Angebotsmieten mit kantonal sehr unterschiedlicher Entwicklung

Die Preise für Eigenheime haben sich im März nur unwesentlich verändert. Bei den Angebotsmieten zeigte sich eine kantonal sehr unterschiedliche Entwicklung. Während Regionen mit höherer Nachfrage weiter zulegten, gaben die Mieten in anderen Landesteilen nach. Wie der von der SMG Swiss Marketplace Group in Zusammenarbeit mit dem Immobilien-Beratungsunternehmen IAZI erhobene Swiss Real Estate Offer Index zeigt.

Im März wurden Eigentumswohnungen zu 0,4 Prozent höheren Werten ausgeschrieben. Innert Jahresfrist bedeutet dies einen Preisanstieg von 2,3 Prozent. Unabhängig davon: Wer die Absicht hat, Wohneigentum zu erwerben, dürfte sein Hauptaugenmerk aus zwei Gründen auf den Kauf einer Eigentumswohnung anstelle eines Einfamilienhauses richten. Erstens ist das Angebot an Eigentumswohnungen schweizweit deutlich grösser als dasjenige von Einfamilienhäusern. Zweitens sind die Kaufpreise pro Objekt tiefer und damit eher finanzierbar.

Bei den Einfamilienhäusern ist im März ebenfalls ein geringer Anstieg von 0,3 Prozent zu verzeichnen. Im Unterschied zu Eigentumswohnungen sind die Angebotspreise für diese Wohnform gegenüber dem Stand vor Jahresfrist allerdings praktisch identisch geblieben. Dies lässt darauf schliessen, dass die Anbieter und Anbieterinnen derzeit nicht davon ausgehen, weitere Preiserhöhungen durchsetzen zu können.

Uneinheitliche Entwicklungen bei Angebotsmieten
Auf den offiziellen Umzugstermin per Ende März hin sind die Angebotsmieten im Landesmittel um 0,2 Prozent gesunken. Innert Jahresfrist zeigt sich dennoch eine spürbare Zunahme von 2,8 Prozent. Allerdings gibt es regional grosse Unterschiede bei der Mietpreisentwicklung: Zugenommen haben die Werte in der Zentralschweiz (1,7 Prozent) mit den Hotspots Zug und Luzern. Moderate Steigerungen zeigen sich zudem in der Grossregion Zürich (0,7 Prozent) sowie in der Ostschweiz (0,2 Prozent). Gerade in den Grossregionen Zürich und Zentralschweiz, die bei den Angebotsmieten im März Zuwächse verzeichnet haben, ist aufgrund der ausgeprägten Wohnungsknappheit von weiteren Preissteigerungen auszugehen. Dagegen gab es Senkungen in der Genferseeregion (-1,3 Prozent), im Tessin (-1,3 Prozent), in der Nordwestschweiz (-0,7 Prozent) und im Mittelland (-0,4 Prozent).

«Die überraschende Leitzinssenkung der Schweizerischen Nationalbank Ende März auf 1,5 Prozent ist eine gute Nachricht für Mieter und Mieterinnen, die keine Umzugspläne hegen. Denn dies dürfte die Festsetzung des Mietzinsreferenzsatzes auf dem derzeitigen Niveau begünstigen. Damit Senkungen in Zukunft zum Thema werden, müssten die Hypothekarzinssätze aufgrund der Trägheit des Mietzinsreferenzsatzes aber über einen längeren Zeitraum deutlich unter dem aktuellen Niveau liegen», sagt Martin Waeber, Managing Director Real Estate der SMG Swiss Marketplace Group.