Fachkräftemangel, Digitalisierung und ESG-Anforderungen als Herausforderungen

Fachkräftemangel und beschleunigte Digitalisierung fordern den europäischen Markt für Facility Services. Facility Management wird zunehmend zu einem massgeblichen Bestandteil der Unternehmensstrategie. Das geht aus dem neusten FM Monitor hervor.

Der Facility Management-Markt im DACH-Raum wächst weiter – mit Deutschland als umsatzstärkstem Markt Europas und einer zunehmend strategischen Bedeutung in der Schweiz und Österreich. Laut dem „Facility Management Monitor 2025“ von PwC in Zusammenarbeit mit RealFM e. V. (Deutschland), SVIT FM Schweiz und Facility Management Austria (FMA) stieg das Umsatzvolumen 2023 um 5% auf 88 Milliarden US-Dollar. Die Studie zeigt: Digitalisierung, Fachkräftemangel und Nachhaltigkeit prägen die Branche grenzübergreifend. Der FM Monitor wurde nach 2023 aufgrund der besonders positiven Resonanz nunmehr das zweite Mal aufgelegt. Am FM Monitor 2025 sind zusätzlich die Berufsverbände der Schweiz und Österreichs beteiligt. Somit spiegeln die Ergebnisse hier bereits den DACH-Raum im Facility Management wider. Nach Einschätzung von 63% der Nutzer und 55% der Dienstleister steigt zudem die strategische Verantwortung des Facility Managements innerhalb der Unternehmensorganisation. „Facility Management entwickelt sich zu einem zentralen Bestandteil der Unternehmensstrategie, der massgeblich zur Wertschöpfung beiträgt“, sagt Dirk Otto, Präsident von RealFM. „Unternehmen erkennen zunehmend, dass eine effiziente und nachhaltige Bereitstellung und Bewirtschaftung ihrer Immobilien nicht nur Kosten senken, sondern auch einen wesentlichen Beitrag zur Erreichung der Unternehmens- und Klimaschutzziele leistet.“

Zunehmende Kundenzufriedenheit

Knapp die Hälfte (48%) der Nutzer sind mit den Leistungen ihrer Facility Dienstleister (eher bis vollständig) zufrieden, wie die gemeinsame Studie von PwC und den Branchenverbänden RealFM, SVIT FM Schweiz sowie Facility Management Austria (FMA) zeigt. Im öffentlichen Sektor ist der Zufriedenheitsgrad am höchsten (60%). Die befragten Nutzer in Österreich (67%) und in der Schweiz (60%) zeigten sich dabei wesentlich zufriedener als die Nutzer in Deutschland (42 %). „Stabilität in der Servicequalität und langfristige Vertragsbeziehungen spielen bei der Kundenzufriedenheit eine wesentliche Rolle“, erläutert David Rouven Möcker, Partner und Head of Real Estate Consulting & Transformation bei PwC Deutschland. „Diese Stabilität gilt es auch in Zukunft zu wahren, da die Branche durch eine hohe Fluktuation gekennzeichnet ist.“

Digitalisierung bleibt Top-Trend

Für 62% der Nutzer und Dienstleister hat die Einführung von IT-Hardware und IT-Software sowie die Implementierung von digitalisierten Prozessen höchste Priorität, um die eigene Effizienz zu steigern, Kosten zu sparen und den Datenschutz zu gewährleisten. Vor allem in Deutschland (62%) und der Schweiz (63%) steht die Digitalisierung ganz oben auf der Branchenagenda. Ausserdem sorgen neue hybride Arbeitswelten mit flexibler Raumgestaltung und digitalen Lösungen gerade für Veränderungen im Facility Management (40%). Als grösste Herausforderung nennen 81% der Dienstleister und 76% der Nutzer Personalmangel und fehlende Qualifikationen. „Engpässe bei qualifiziertem Personal schränken die Wachstumsmöglichkeiten der Branche ein und erhöhen die Rekrutierungskosten. Dies führt zu Wettbewerbsnachteilen und hemmt die Innovationskraft und Professionalisierung der Branche“, erläutert PwC-Partner David Rouven Möcker. Vor allem in Deutschland (78%) und der Schweiz (84%) wird Personalmangel als die grösste Herausforderung genannt.

Nachhaltigkeit und die Erfüllung von ESG-Kriterien sind für 72% eine wesentliche Herausforderung. „Damit verbunden sind hohe Anfangsinvestitionen und ein komplexes Lieferkettenmanagement“, sagt Christian Hofmann, Präsident des SVIT FM Schweiz. „Die erfolgreiche Umsetzung von ESG-Strategien in der Branche erfordert klare Messbarkeit nachhaltigkeitsbezogener Kennzahlen, den gezielten Ausbau interner Kapazitäten und eine strategische Budgetplanung“, betont Doris Bele, Vorstandsvorsitzende von Facility Management Austria.

Keine Präferenz für bestimmtes Vergabemodell

Gut 59% der Nutzer bevorzugen gebündelte und integrierte Vergaben je Gewerk, weitere 28% präferieren Einzelvergaben. Für Deutschland prognostiziert die Studie, dass integrierte Vergabemodelle bis 2027 um 24% auf 8 Milliarden US-Dollar deutlich stärker wachsen werden als gebündelte Vergabemodelle (plus 22% auf 19 Mrd. US-Dollar) oder Einzelvergaben (plus 14% auf 20 Mrd. US-Dollar). Die Beschaffung von Facility Services dauert in der Regel weniger als sechs Monate. Zudem werden für alle Facility Services deutliche Preiserhöhungen erwartet: Insbesondere die Preise für technische und infrastrukturelle Facility Services dürften teilweise um mehr als 10% zulegen.

KI-Nutzung noch in den Kinderschuhen

Der Studie zufolge ist der Digitalisierungsgrad im Facility Management nach wie vor gering. Dabei kann die Nutzung von innovativen Technologien im Facility Management (FMTech) und Kooperationen mit FM-Tech-Anbietern zu einem effektiveren und nachhaltigen Facility Management beitragen. „Die Integration von Künstlicher Intelligenz (KI) wird sich zu einem entscheidenden Treiber für die Digitalisierung und Optimierung von Corporate Real Estate und Facility Management-Prozessen entwickeln“, sagt Kai Ukena, PwC Real Estate Consulting, Senior Manager. Doch obwohl die Künstliche Intelligenz Chancen für Kostensenkungen, eine effizientere Entscheidungsfindung und präzisere Bedarfsermittlung bietet, wird sie bislang kaum in der Facility Service-Branche genutzt: Lediglich 2% der Befragten wenden KI-Lösungen regelmässig bei der Beschaffung von Facility Services und der Angebotsausarbeitung an, fast zwei Drittel (65%) nutzen KI in diesem Bereich gar nicht. 61% der Nutzer arbeiten nicht mit FMTech- Unternehmen zusammen. Bei den Dienstleistern sind dies etwas weniger als ein Drittel.

Knappe Mehrheit für Abschaffung des Eigenmietwerts

Eine Umfrage unter 1000 Privatpersonen zeigt, dass es derzeit eine knappe Mehrheit für eine Abschaffung des Eigenmietwerts gibt, wie MoneyPart und Helvetia in einer Umfrage herausfanden. Über 70% Prozent der befragten Eigentümerinnen und Eigentümer ziehen zumindest eine teilweise Rückzahlung ihrer Hypothek in Betracht, während bei rund einem Drittel die Überlegungen bereits weiter fortgeschritten sind. Dies hätte grosse Auswirkungen auf den Schweizer Hypothekarmarkt, der in den nächsten fünf Jahren rund CHF 50 bis 150 Mia. an Volumen einbüssen könnte.

MoneyPark und Helvetia haben in einer repräsentativen Umfrage Anfang Februar 1000 Privatpersonen im Alter ab 25 Jahren in der deutsch- und französischsprachigen Schweiz zur Abschaffung des Eigenmietwerts befragt. 52% der Befragten gaben an, einer Abschaffung des Eigenmietwerts mit gleichzeitiger Streichung von Steuerabzügen für Unterhaltskosten und Schuldzinsen eher (27%) oder voll und ganz (25%) zuzustimmen. Überdurchschnittliche Zustimmungsraten finden sich bei der Eigentümerschaft (63%) sowie in der Deutschschweiz (55%). Die Zustimmung nimmt mit steigendem Alter zu. So geben 57% der befragten Personen über 65 Jahre an, eher (26%) oder voll und ganz (31%) für eine Abschaffung zu sein, während es bei der Gruppe der 25-30-jährigen 47% sind und nur halb so viele (16%) voll und ganz dafür sind. Auffallend hohe 22% haben die Frage nicht beantworten können, bei Frauen liegt der Anteil gar bei 30%.

Ein Blick zurück verrät, dass die Zustimmung seit 2021 um rund zehn Prozentpunkte nachgelassen hat. Damals hatte sogar eine knappe Mehrheit der Mieterinnen und Mieter zur Abschaffung tendiert. Allerdings stand damals der Vorschlag im Raum, den Eigenmietwert abzuschaffen und die Abzüge für Unterhalt und Schuldzinsen beizubehalten. «Die aktuellen Resultate kommen nicht ganz überraschend. Es sind die Rentnerinnen und Rentner, welche am stärksten von der vorliegenden Abschaffungsvariante profitieren», so Lukas Vogt, CEO von MoneyPark. «Die frühere Variante war für alle Eigentümerinnen und Eigentümer finanziell vorteilhaft, hätte aber noch höhere Steuerausfälle zur Folge gehabt.»

Hohe Amortisationen

Über 70 Prozent der Befragten können sich zumindest eine teilweise Rückzahlung vorstellen. Rund ein Drittel der befragen Eigentümerinnen und Eigentümer sind in ihren Überlegungen schon weiter und ziehen im Falle einer Abschaffung des Eigenmietwerts konkret in Betracht, die Hypothek vollständig (10%) oder teilweise (24%) zu amortisieren, was beträchtliche Konsequenzen für den Hypothekarmarkt zur Folge hätte. Weitere 38% haben sich noch nicht entschieden und nur 16% schliessen eine Amortisation aus. Ein Blick auf über 13’000 Finanzierungen aus den Jahren 2019 bis 2024 zeigt, dass sich nur knapp 10% der Hypothekarnehmenden eine vollständige Amortisation aus liquiden Mitteln (insb. Kontoguthaben und Wertschriften) leisten könnten. Das durchschnittliche liquide Vermögen (Median) beträgt rund 15% des Hypothekarvolumens. Zusätzlich wären Hypothekarnehmende auf Basis der durchschnittlichen schweizerischen Sparquote von rund 15% des Bruttoeinkommens theoretisch in der Lage, jährlich bis zu 4% der ausstehenden Hypothek zu amortisieren. „Die Rückzahlungskapazität der Hypothekarnehmenden ist substanziell, die effektiven Rückzahlungen dürften bei den aktuell niedrigen Zinsen allerdings tiefer liegen“, so Lukas Vogt. Insbesondere die Gruppe der aktuellen (66 Jahre und älter) und baldigen Rentner (61 – 65 Jahre) als grösste Profiteure einer Abschaffung des Eigenmietwerts könnten mit den vorhandenen liquiden Vermögen ihr ausstehendes Hypothekarvolumen halbieren.

Hypothekarweltmeister

Aufgrund der vorliegenden Daten geht MoneyPark davon aus, dass innert fünf Jahren nach Abschaffung des Eigenmietwerts Gelder in der Grössenordnung von 50 bis 150 Mia. zurückfliessen dürften. Das obere Ende dieser Spannbreite würde bedeuten, dass der Schweizer Hypothekarmarkt, welcher in den letzten zehn Jahren um durchschnittlich rund CHF 30 Mia. pro Jahr von rund CHF 900 Mrd. auf mittlerweile über CHF 1’200 Mrd. angestiegen ist, nicht mehr weiterwachsen würde. Denn mit der Abschaffung des Eigenmietwerts dürfte ziemlich genau diese Summe pro Jahr zurückfliessen. «Der Eigenmietwert trägt wesentlich zur hohen Hypothekarverschuldung in der Schweiz bei und bewirkt, dass wir trotz tiefer Eigentumsquote von 36% zum Hypothekarweltmeister geworden sind», so Lukas Vogt.

UBS «Sima» schliesst Kapitalerhöhung erfolgreich ab

Die vom 24. April bis 5. Mai 2025 durchgeführte Kapitalerhöhung für UBS «Sima» wurde erfolgreich abgeschlossen und alle Anteile vollständig platziert, schreibt UBS. Dem Fonds sind so neue Mittel in der Höhe von rund CHF 356 Mio. zugeflossen. UBS «Sima» investiert in Wohnbauten wie auch kommerziell genutzte Liegenschaften in der ganzen Schweiz. Das Schwergewicht der Anlagen bilden die grossen Städte und deren Agglomeration. Das Portfoliovolumen beläuft sich auf rund CHF 12,2 Mrd. mit aktuell 362 Liegenschaften. Neben dem Erwerb von Bestandsliegenschaften und Neubauprojekten soll die weitere Portfolioentwicklung verstärkt durch Sanierungen und Nachverdichtungen aus dem Bestand heraus realisiert, welche die Ertragskraft nachhaltig stärken werden.

Angebotspreise für Eigenheime klettern im April weiter

Eigenheime bleiben weiterhin gefragt, das macht sich auch in den Angebotspreisen bemerkbar. Insbesondere die Anbieter von Eigentumswohnungen haben ihre Preiserwartungen im April spürbar erhöht. Aber auch Einfamilienhäuser wurden insgesamt leicht teurer angeboten, wenn auch nicht in allen Regionen der Schweiz. Dies zeigen die aktuellen Zahlen des ImmoScout24-Kaufindex.

Auch in einem wirtschaftlich unsicheren Umfeld gehen viele Anbieter und Anbieterinnen offenbar davon aus, dass die stabilen politischen Rahmenbedingungen der Schweiz den Immobilienmarkt vor negativen Effekten verschonen und dadurch auch weiterhin höhere Preise durchsetzbar sind. Entsprechend sind die Angebotspreise für Stockwerkeigentum im April um durchschnittlich 0,6 Prozent gegenüber dem Vormonat gestiegen. Bei Einfamilienhäusern fiel der Anstieg mit 0,1 Prozent hingegen deutlich geringer aus. Gleichzeitig zeigen sich regional unterschiedliche Entwicklungen: So weisen insbesondere einige Gebiete mit einem vergleichsweise umfangreichen Angebot leicht rückläufige Angebotspreise aus. Diese Entwicklung zeigt der ImmoScout24-Kaufindex, der gemeinsam mit dem Immobilien-Beratungsunternehmen IAZI erhoben wird.

Wer in der Schweiz ein Eigenheim sucht, findet bei Eigentumswohnungen ein deutlich umfassenderes Angebot als bei Einfamilienhäusern, wie Martin Waeber, Managing Director Real Estate der SMG Swiss Marketplace Group, weiss: «Bei rund zwei Drittel aller ausgeschriebenen Objekte handelt es sich derzeit um Stockwerkeigentum, Häuser sind dagegen vielerorts nur noch schwer zu finden.» In einigen Regionen wie zum Beispiel in der Innerschweiz oder am Genfersee sei das Ungleichgewicht besonders stark ausgeprägt, so der Immobilienexperte weiter. Freistehende Einfamilienhäuser seien dort kaum mehr verfügbar. «Ein wichtiger Grund liegt in der Bautätigkeit: Eigentumswohnungen lassen sich platzsparender realisieren und machen eine effizientere Nutzung des knappen Baulands möglich», so Waeber. Trotz deutlich höherer Quadratmeterpreise für Eigentumswohnungen – inzwischen beträgt die Differenz im Schnitt über CHF 1300 gegenüber Häusern – sind diese insgesamt oft günstiger, da sie in der Regel eine kleinere Wohnfläche aufweisen. So wird eine typische Eigentumswohnung mit 110 m² im Durchschnitt rund CHF 200’000 tiefer angeboten als ein vergleichbares Einfamilienhaus mit 150 m² Wohnfläche.

Regionale Preisentwicklung Einfamilienhäuser
Bei der regionalen Betrachtung von Einfamilienhäusern sind durchaus Unterschiede festzustellen. So weisen die Region Genfersee (plus 1,1 Prozent), die Nordwestschweiz (plus 1,0 Prozent) und die Zentralschweiz (plus 0,9 Prozent) ein stärkeres Wachstum auf. Ein überdurchschnittlicher Anstieg zeigt sich auch in der Grossregion Zürich (plus 0,5 Prozent). Dagegen gab es Rückgänge in der Region Mittelland (minus 0,5 Prozent), in der Ostschweiz (minus 1,3 Prozent) und im Tessin (minus 1,8 Prozent).

Regionaler Preisverlauf Eigentumswohnungen 
Hingegen sind die Angebotspreise für Eigentumswohnungen im April beinahe flächendeckend gestiegen. Vergleichsweise stark fiel das Wachstum in der Zentralschweiz (plus 1,2 Prozent) und in der Nordwestschweiz (plus 1,1 Prozent) sowie in der Region Genfersee (plus 0,9 Prozent) aus. Auch im Tessin (plus 0,8 Prozent) und in der Region Mittelland zeigen sich Steigerungen, die leicht über dem landesweiten Durchschnitt liegen, während in der Grossregion Zürich (plus 0,1 Prozent) nur eine minimale Zunahme festgestellt werden konnte. Einzig in der Region Ostschweiz (minus 0,7 Prozent) resultierte eine leichte Entspannung der Eigentumswohnungspreise.

UBS Swiss Real Estate Bubble Index steigt leicht an

Der UBS Swiss Real Estate Bubble Index stieg im 1. Quartal 2025 leicht von revidierten 0,25 auf 0,29 Indexpunkte. Das Risiko einer Immobilienblase wird damit als moderat eingestuft. Die niedrigen Nutzungskosten von Wohneigentum im Vergleich zur Miete, die insgesamt moderate Hypothekarnachfrage und die sich weiter verlangsamende Wohnbautätigkeit lassen eine deutliche Preiskorrektur weiterhin unwahrscheinlich erscheinen. Die Eigenheimpreise legten im Quartalsvergleich nominal um 1,5 Prozent zu. Damit verzeichneten sie den höchsten Anstieg seit Mitte 2022. Im Vergleich zum Vorjahr verteuerten sich die Eigenheime um 3,2 Prozent, was real 2,8 Prozent entspricht. Die Angebots- und Bestandsmieten lagen im 1. Quartal 2025 um 2,2 Prozent respektive 3,2 Prozent über dem Vorjahresniveau. Die Dynamik bei den Angebotsmieten nahm deutlich ab. Der im März 2025 gesunkene Referenzzinssatz dürfte den Anstieg der Bestandsmieten in den kommenden Quartalen dämpfen.

Für die nächsten Quartale zeichnet sich trotz attraktiver Finanzierungskonditionen eine Verlangsamung der Preisanstiege bei Eigenheimen ab. Das Wirtschaftswachstum in der Schweiz droht angesichts der aktuellen Handelspolitik weiter an Dynamik zu verlieren. Die steigende Unsicherheit in Bezug auf Arbeitsplätze und Einkommen dürfte sich negativ auf die Nachfrage nach Eigenheimen auswirken. Wohneigentum dürfte sich im laufenden Jahr insgesamt um 3 bis 4 Prozent verteuern.

Autoren: Matthias Holzhey, Economist, UBS Switzerland AG; Maciej Skoczek, CFA, CAIA, Economist, UBS Switzerland AG; Claudio Saputelli, Economist, UBS Switzerland AG; Katharina Hofer, Economist, UBS Switzerland AG

Kommentierung zum DGNB System für Gebäude im Betrieb gestartet

Gemeinsam mit ihren internationalen Partnerorganisationen in Dänemark, Österreich, Spanien und der Schweiz überarbeitet die Deutsche Gesellschaft für Nachhaltiges Bauen (DGNB) derzeit ihr Zertifizierungssystem für Gebäude im Betrieb. In diesem Zuge stellt die Non-Profit-Organisation den aktuellen Stand der Weiterentwicklung zur Kommentierung bereit. Bis zum 13. Juni 2025 haben Interessierte die Möglichkeit, Feedback zu den angepassten Kriterien abzugeben und sich so an der Neufassung des Transformations- und Managementinstruments für nachhaltig betriebene Immobilien zu beteiligen.

„Auch ohne umfangreiche Sanierungsmassnahmen lässt sich im Gebäudebestand bereits viel Positives bewirken, wenn in der Nutzung die wichtigsten Nachhaltigkeits- und Klimaschutzanforderungen systematisch umgesetzt und nachverfolgt werden“, sagt Johannes Kreissig, Geschäftsführender Vorstand der DGNB. „Genau hier setzt das DGNB System in der Variante für Gebäude im Betrieb an, das sich mit mehr als 600 ausgezeichneten Projekten als wichtiger Baustein der Nachhaltigkeitszertifizierung in Deutschland und im europäischen Ausland etabliert hat.“ Die derzeit gültige Version des Zertifizierungssystems stammt noch aus dem Jahr 2020. Auch wenn es im Laufe der Zeit regelmässig kleinere Anpassungen gab, so sah sich die DGNB jetzt veranlasst, eine umfangreichere Evaluation des Kriterienkatalogs vorzunehmen. Dabei geht es nicht allein um die Überprüfung der tatsächlichen Wirksamkeit der formulierten Anforderungen. Auch die Harmonisierung mit regulatorischen Anforderungen wie der EU-Taxonomie oder der EU-Gebäuderichtline EPBD sowie Berichterstattungs- und Bewertungsinitiativen wie der Corporate Sustainability Reporting Directive (CSRD) ist ein Schwerpunkt der Überarbeitung. Die ESG-Verifikation zur EU-Taxonomie ist nach wie vor Teil der DGNB Zertifizierung.

Darüber hinaus erfolgt die Weiterentwicklung in enger Kooperation mit den DGNB Systempartnern in Dänemark, Österreich, Spanien und der Schweiz. Nach der Finalisierung des Kriterienkatalogs wird es eine gemeinsame, international anwendbare Version des DGNB Systems für Gebäude im Betrieb geben, was durch die Anwendung europaweit gültiger Normen möglich ist.

Angepasste Schwerpunktsetzung

Insgesamt bleibt die Grundstruktur des DGNB Systems für Gebäude im Betrieb nach der Überarbeitung weitgehend erhalten. Auch wird ein Grossteil der Kriterien weiterhin nach dem Management-Ansatz PDCA (Plan-Do-Check-Act) funktionieren, womit rund um den Gebäudebetrieb ein kontinuierlicher Verbesserungsprozess auf Basis realer Messdaten angestossen werden soll. Grössere Überarbeitungen und Nachschärfungen gibt es auf Ebene der Indikatoren, also den konkreten Anforderungen und den zu erreichenden Benchmarks, aus denen sich die Bewertung pro Kriterium zusammensetzt. Dies betrifft insbesondere das Kriterium „Risikomanagement und Werterhalt“. Beim Kriterium „Betriebskosten“ wird der Fokus auf der Finanzierung der geplanten Nachhaltigkeitsmassnahmen liegen. Die Governance im Gebäudebetrieb wird als neuer Indikator im Kriterium „Beschaffung und Bewirtschaftung“ ergänzt, um das G in ESG stärker zu adressieren. Ein Thema, das bei der Neufassung des Zertifizierungssystems integriert wird, ist die Bewertung von biodiversitätsfördernden Massnahmen sowie dem Regenwassermanagement.

Darüber hinaus wurde auch die Punkteverteilung innerhalb der Kriterien überarbeitet. Dadurch liegt u.a. ein stärkerer Fokus auf der Bewertung der Gebäudeperformance. Auch das Thema Energieeffizienz bekommt neben der Betrachtung der Treibhausgasemissionen ein grösseres Gewicht. Stärker als bisher werden künftig zudem der Bestand und die vorhandenen Gebäudequalitäten in die Bewertung einbezogen. Den Stand der Überarbeitung des Kriterienkatalogs hat die DGNB ganz aktuell auf ihrer Website unter www.dgnb.de/gib-kommentierung zum Download zur Verfügung gestellt. Bis zum 13. Juni 2025 gibt es die Möglichkeit, über ein Formular Feedback zu den geplanten Änderungen im Zertifizierungssystem zu geben. Dabei läuft die Kommentierung erstmals in der Geschichte der DGNB international ab. Neben der deutschen ist auch eine englischsprachige Fassung bereitgestellt. Gefragt sind Anmerkungen zur methodischen Praxistauglichkeit der konkreten Indikatoren sowie der Erfüllbarkeit der darin formulierten Anforderungen. Auch allgemeine Hinweise zur Fokussierung der Themen sind willkommen. Auf Grundlage der eingegangenen Anmerkungen wird der Kriterienkatalog anschliessend bis zum Herbst 2025 finalisiert.

„Als Non-Profit-Organisation und akkreditierte Zertifizierungsstelle ist die Durchführung einer solchen Kommentierung für uns selbstverständlich“, erklärt Kreissig. „Dabei erhoffen wir uns wertvolle Impulse mit Blick auf die Anwendbarkeit der neuen Version des Zertifizierungssystems. Hingegen werden wir Beiträge, die nur darauf abzielen, das Anspruchsniveau mit Blick auf Klimaschutz und andere Nachhaltigkeitsziele zu reduzieren, zwar zur Kenntnis nehmen, aber nicht weiterverfolgen.“

Bildquelle: DGNB 

Novavest startet Prozess zur Umnutzung des Paracelsus-Areals

Die Novavest Real Estate AG («NOVAVEST», SIX Swiss Exchange: NREN) startet einen neuen Prozess für die Nachfolgenutzung des Paracelsus-Areals in Richterswil, wie sie mitteilt. Nachdem zahlreiche Gespräche mit potenziellen Betreibern im medizinischen oder pflegerischen Bereich erfolglos geblieben sind, steht für die Eigentümerin nun eine nachhaltige Umnutzung des Areals im Vordergrund. Die Corona-Krise hatte dem damaligen Paracelsus-Spital in Richterswil (PSR) sehr stark zugesetzt, sodass das PSR im Oktober 2020 Nachlassstundung beantragen, in der Folge das Spital schliessen und im Februar 2021 der Konkurs eröffnet werden musste. Die damalige Eigentümerin der PSR-Liegenschaften SenioResidenz AG, die im Juni 2024 mit Novavest Real Estate AG fusionierte, suchte in den vergangenen Jahren intensiv nach einer Nachfolgelösung im medizinischen oder pflegerischen Bereich. Zu diesem Zweck wurde ein umfassendes Dossier zur Paracelsus-Immobilie erstellt und eine Vielzahl von Kontakten aus medizinischen/therapeutischen Fachgebieten geknüpft. Trotz verschiedener Gespräche erwies es sich letztendlich als unmöglich, einen langfristig interessierten Nachmieter aus der Gesundheitsbranche zu finden, schreibt Novavest weiter. Eine weitere Nutzung des Areals als Spital oder Pflegeinstitution sei daher aus heutiger Sicht nicht mehr realisierbar. Gründe dafür seien unter anderem die veränderte Spitallandschaft, die dezentrale Lage im Kanton Zürich, die Lage abseits eines Bahnhofs und der hohe Bodenpreis.

Um das Areal nicht über längere Zeit leer stehen zu lassen, wurde bereits im Mai 2022 mit dem Kanton Zürich erstmals ein Vertrag zur Zwischennutzung der Gebäude als kantonales Durchgangszentrum für geflüchtete Menschen aus der Ukraine unterzeichnet. Das Zentrum beherbergt derzeit Asylsuchende aus verschiedenen Ländern. Der entsprechende Mietvertrag mit dem Kanton Zürich wurde im Jahr 2024 mit einer Mindestlaufzeit bis Ende 2025 und danach einem unbefristeten Mietverhältnis verlängert, um die laufende Suche nach einer Anschlusslösung fortführen zu können.

Nachhaltige Umnutzung in Planung
Der Prozess zur Umnutzung des Paracelsus-Areals ist nun im Gange. Zurzeit laufen dazu Abklärungen auf planerischer Ebene und mit verschiedenen Behörden. Im Vordergrund steht momentan eine Wohnnutzung. Damit könnte langfristig eine nachhaltige Lösung für das geschichtsträchtige Areal gefunden und für die Gemeinde Richterswil ein Mehrwert geschaffen werden. Da das Paracelsus-Areal in der Zone für öffentliche Bauten und Anlagen liegt, würde dies eine Umzonung bedingen. Zumindest die Umzonung und eventuell auch der Gestaltungsplan müssten von der Gemeindeversammlung Richterswil genehmigt werden. Eine solche Abstimmung würde voraussichtlich in der zweiten Jahreshälfte 2026 stattfinden.

Potenzielle Verschärfung der Lex Koller – die wichtigsten Fragen und Antworten

Der Bundesrat hat als Reaktion auf die Initiative «Keine 10-Millionen-Schweiz» dem Eidgenössischen Justiz- und Polizeidepartement (EJPD) den Auftrag erteilt, bis zum Juni 2025 eine Vorlage zu erarbeiten, die die sogenannte Lex Koller – und damit den Erwerb von Grundstücken durch ausländische Staatsangehörige in der Schweiz – verschärfen soll. Die Autoren der UBS geben die wichtigsten Antworten zum Thema.

Wer darf aktuell welche Immobilien erwerben?

Staatsangehhörige aus EU- und EFTA-Staaten mit Wohnsitz in der Schweiz sowie Personen aus Drittstaaten mit einer Aufenthaltsbewilligung C sind den Schweizerinnen und Schweizern beim Immobilienkauf gleichgestellt. Personen von ausserhalb der EU/EFTA mit einer Aufenthaltsbewilligung B können nur Erst- oder Ferienwohnungen erwerben. Ausländische Personen ohne Aufenthaltsbewilligung dürfen ausschliesslich Zweit- und Ferienwohnungen kaufen, wobei diese Option für sie kontingentiert ist. Beim Kauf von Geschäftsflächen bestehen derzeit keine Einschränkungen.

Standen Verschärfungen bereits in der Vergangenheit zur Debatte?

Ein ähnlicher Vorstoss zur Verschärfung der Lex Koller wurde bereits 2014 vom Ständerat abgelehnt. Im November 2024 sprach sich der Bundesrat gegen eine potenzielle Verschärfung aus. Umso überraschender ist der aktuelle bundesrätliche Vorschlag zur Verschärfung der Lex Koller.

Welche Verschärfungen stehen aktuell im Raum?

Der Bundesrat hat das Eidgenössische Justiz- und Polizeidepartement (EJPD) beauftragt, folgende Verbote oder Verschärfungen auszuarbeiten:

1. Verbot der Vermietung oder Verpachtung von Betriebsstätte-Grundstücken durch ausländische Staatsangerhörige
2. Verschärfung beim Erwerb von Hauptwohnungen durch Nicht-EU/EFTA-Staatsangehörige
3. Verknüpfung der Bewilligung für den Erwerb einer Hauptwohnung mit der Pflicht, sie wieder zu verkaufen, sobald der Wohnsitz aufgegeben wird
4. Bewilligungspflicht für den Erwerb von an einer Schweizer Börse notierten Anteilen von Wohnimmobiliengesellschaften
5. Einschränkung des Erwerbs von Ferienwohnungen und Wohneinheiten in Apparthotels durch Personen ohne Wohnsitz in der Schweiz

Welche Folgen hätten die Verschärfungen für den Geschäftsflächenmarkt?

Ausländische Investoren dürften Betriebsgrundstücke ausschliesslich zum Eigengebrauch erwerben. Damit bliebt der Erwerb zum Zweck der Vermietung oder Verpachtung von Hotels, Büros oder Verkaufsflächen untersagt. Ausländische Investoren spielen gerade abseits der Toplagen eine wichtige Rolle für den Geschäftsflächenmarkt. Ein Investitionsverbot könnte die Liquidität senken, die Risikoprämien steigen lassen und damit die Liegenschaftspreise unter Druck setzen.

… den Eigenheimmarkt?

Käufer aus Staaten, die nicht der EU oder EFTA angehören, machen jährlich einen relativ geringen Anteil der Transaktionen aus. Daher wären die Auswirkungen für den Eigenheimmarkt überschaubar. Eine Verkaufspflicht bei Aufgabe des Wohnsitzes ist generell im aktuellen Gesetz nicht geregelt. Sie würde zumindest psychologisch den Anreiz zum Erwerb von Wohneigentum reduzieren. Insbesondere die Nachfrage im gehobenen Segment könnte dadurch tangiert werden.

… den börsennotierten Immobilienmarkt?

Durch einen bewilligungspflichtigen Erwerb von notierten Wohnimmobiliengesellschaften und zugleich von Betriebsstätte-Grundstücken würde der Handel mit börsennotierten Immobilienfonds für ausländische Anleger faktisch unterbunden. Dadurch könnte eine Verkaufswelle entstehen, verbunden mit steigenden Illiquiditätsprämien. Ein deutlicher Kursrückgang der Immobilienfonds dürfte die Folge sein. Wir gehen davon aus, dass etwa 10 Prozent der Immobilienfonds von ausländischen Anlegern gehalten werden – das entspricht einem Volumen von etwa 6 Milliarden Franken. Pro Arbeitstag werden Fondsanteile im Wert von rund 45 Millionen Franken gehandelt. Als mögliche Gegenmassnahme könnten die Gesellschaften eine Dekotierung erwägen. Dies würde jedoch Schweizer Vorsorgeinstitute treffen, da sie laut BVV 2 (Art. 55g) maximal 5 Prozent ihres Portfolios in nichtkotierten Gesellschaften halten dürfen. Auch dies könnte zu einem Kursrückgang führen.

… den Ferienwohnungsmarkt?

Ausländische Anleger spielen für den Ferienwohnungsmarkt in Topstandorten eine bedeutende Rolle. Beispielsweise entfielen im Jahr 2022 im Kanton Wallis rund zwei Drittel aller Handänderungen von Ferienwohnungen auf Transaktionen, an denen ausländische Staatsangehörige als Vertragspartei beteiligt waren. Eine Verschärfung der Gesetzeslage würde voraussichtlich zu einem Preisrückgang im gehobenen Segment führen. Auch der Markt für bewirtschaftete Wohnobjekte dürfte unter Druck geraten, da ausländische Investoren für diese Objektkategorie besonders relevant sind.

… die Schweizer Wirtschaft?

Eine Verschärfung der Lex Koller könnte die internationale Wettbewerbsfähigkeit der Schweiz beeinträchtigen. Zudem müssten einheimische Investoren, wie beispielsweise Vorsorgestiftungen, erhebliche Kapitalverluste hinnehmen. Auch die Qualität des Gebäudebestands könnte mittelfristig leiden. Zugleich würden solche Massnahmen weder zusätzlichen Wohnraum schaffen noch die Zuwanderung wirksam begrenzen.

Sind die Verschärfungen überhaupt umsetzbar?

Wir halten eine umfassende Verschärfung für eher unwahrscheinlich. Im November 2024 argumentierte der Bundesrat, dass ein solcher Schritt nur schwer umzusetzen sei, da er eine Anpassung mehrerer internationaler Abkommen erforderlich mache. Zudem bezweifelte der Bundesrat, dass die ausländische Nachfrage nach Schweizer Immobilien die Ursache des angespannten Immobilienmarkts sei. Sollte sich das Parlament dennoch für eine Verschärfung aussprechen, wäre ein Referendum seitens der Wirtschaftsverbände wahrscheinlich.

Autoren: Maciej Skoczek, CFA, CAIA, Economist, UBS Switzerland AG; Matthias Holzhey, Economist, UBS Switzerland AG

Swiss Life: Öffnung der Anlagegruppe «Immobilien Schweiz ESG»  

 Die Anlagestiftung Swiss Life plant eine Öffnung der Anlagegruppe «Immobilien Schweiz ESG», wie sie mitteilt. Im Rahmen dieser Öffnung werden Ansprüche im Umfang von bis zu rund CHF 450 Millionen ausgegeben. Das neu aufgenommene Kapital diene dem Erwerb eines erstklassigen Immobilienportfolios. Die Liegenschaften werden von der Swiss Life AG erworben und bestehen hauptsächlich aus Wohnnutzungen an gut erschlossenen Agglomerationslagen. Die Zeichnungsfrist dauert vom 6. Mai 2025 bis 13. Juni 2025. Die Ausgabe der Ansprüche erfolgt am 3. Juli 2025. Die Anlagegruppe ist auf Wohnliegenschaften unterschiedlicher Grösse und Baujahre ausgerichtet und geografisch diversifiziert. Die Anlagegruppe wurde am 30. November 2009 lanciert und hat seither eine erfolgreiche Entwicklung verzeichnet. Mit einem Verkehrswert von über CHF 4.9 Milliarden zählt sie zu den bedeutenden Anlagegefässen im Schweizer Immobilienmarkt. Seit der Lancierung erzielte die Anlagegruppe eine überzeugende Nettoperformance von 5.29 % pro Jahr (Stichtag 31. März 2025).