Preise von Wohneigentum steigen im 1. Quartal 2025 um 0,7 Prozent

Vorzeitiger Bezug von Pensionskassengeldern kann im Alter zur Hypothek werden

Die Auswertung der digitalen Vorsorgeanalysen von Helvetia sowie eine gezielte Umfrage bei rund 350 Immobilienbesitzenden in der Schweiz zeigen, dass viel Pensionskassengeld in Eigenheimen steckt. Rund ein Drittel der befragten Personen bis 65 Jahre gibt an, für die Finanzierung ihrer Immobilie Geld aus der Pensionskasse bezogen oder verpfändet zu haben. Davon planen lediglich 38 Prozent, die Vorsorgelücke nicht wieder zu schliessen. Das birgt die Gefahr, dass die Hypothek für das Eigenheim nach der Pensionierung nicht mehr tragbar ist. Für Eigenheimbesitzer lohnt es sich daher ihre finanzielle Situation frühzeitig zu analysieren, und allenfalls durch den Vorbezug entstandenen Lücken in der zweiten Säule bis zur Pensionierung zu schliessen.

Helvetia hat Anfang Februar 350 Wohneigentümerinnen und -eigentümer bis 65 Jahre zu den Themen Eigenheim und Vorsorge befragt. Dabei zeigt sich, dass sich viele nicht bewusst sind, welche Auswirkungen Vorsorgelücken auf die Tragbarkeit der Hypothek im Rentenalter haben können. Um eine Hypothek tragen zu können, muss das Haushaltseinkommen mindestens dreimal höher sein als die Wohnkosten. Zur Berechnung der Wohnkosten wird ein sogenannter kalkulatorischer Zinssatz von fünf Prozent verwendet, zusätzlich wird ein Prozent des Immobilienwerts als Nebenkosten veranschlagt. Wird das Einkommen nach der Pensionierung durch frühzeitige Pensionskassenbezüge reduziert, müssen entsprechend auch die Wohnkosten tiefer ausfallen, damit die Tragbarkeit weiterhin erhalten bleibt.

Im Eigenheim steckt viel Pensionskassenkapital

Rund ein Drittel (36 Prozent) der befragten Wohneigentümerinnen und -eigentümer gibt an, für die Finanzierung ihrer Immobilie Vorsorgegelder aus der Pensionskasse eingesetzt zu haben. 24 Prozent haben Gelder aus der 2. Säule bezogen, während 11 Prozent eine Verpfändung gewählt haben. Bei beiden Varianten zeigt sich: Je jünger die Befragten sind, desto häufiger werden Pensionskassengelder für den Immobilienkauf eingesetzt. In der Altersgruppe der 61- bis 65-Jährigen liegt der Anteil bei 29 Prozent, bei den 31- bis 40-Jährigen hingegen bei 45 Prozent – also bei fast jeder zweiten Finanzierung. Auf die Frage, ob Personen, die Pensionskassengelder bezogen haben, planen, diese vor dem Eintritt ins Pensionsalter zurückzuzahlen, fällt die Antwort überraschend aus: 38 Prozent sagen Nein und lassen damit eine Rentenlücke in der Pensionskasse bestehen. Nur 10 Prozent geben an, die fehlenden Beiträge bereits ausgeglichen zu haben, und 44 Prozent planen, die durch den Bezug entstandene Lücke vor der Pensionierung teilweise oder vollständig zu schliessen.

Im Durchschnitt fehlen CHF 460 000 auf dem PK-Konto

«Diese Unbekümmertheit im Umgang mit den Vorsorgegeldern erstaunt auf den ersten Blick, spiegelt sich jedoch in den Zahlen unserer digitalen Vorsorgeanalyse deutlich wider», sagt Dusan Dusanovic, Leiter des Kompetenzzentrums Vorsorge & Eigenheim bei Helvetia. Eine Auswertung von rund 500 Vorsorgeanalysen von 50- bis 65-jährigen Wohneigentümerinnen und -eigentümern, die 2024 bei Helvetia durchgeführt wurde, zeigt: 87 Prozent dieser Gruppe weisen eine Vorsorgelücke auf. Konkret fehlen ihnen im Schnitt rund CHF 460 000, um sich nach der Pensionierung 80 Prozent ihres bisherigen Einkommens sichern zu können. Die durchschnittliche Hypothekarbelastung liegt bei rund CHF 550 000. Dusan Dusanovic sieht darin eine gefährliche Entwicklung: «Grosse Vorsorgelücken in Verbindung mit hohen Hypothekarvolumen sind eine toxische Kombination für die nachhaltige Tragbarkeit der Hypothek im Rentenalter. Für Eigenheimbesitzer lohnt es sich daher ihre finanzielle Situation frühzeitig zu analysieren, und allenfalls durch den Vorbezug entstandenen Lücken in der zweiten Säule bis zur Pensionierung zu schliessen.» Die gute Nachricht: Die untersuchte Gruppe verfügt über Vermögen in Form von Kontoguthaben, Anlagen und Säule-3a-Guthaben in Höhe von durchschnittlich CHF 590 000.

Aus Sicht von Helvetia gilt es, diese Ersparnisse mit Blick auf die bevorstehende Pensionierung gezielt einzusetzen, um das Eigenheim bis ins hohe Alter tragbar zu halten. Dabei gibt es zwei Hauptoptionen: Entweder wird das Hypothekarvolumen reduziert oder es werden Gelder in die Pensionskasse zurückgeführt. Beispiel: Um eine Hypothek von CHF 550 000 zu tragen, ist – abhängig vom Immobilienwert – ein Jahreseinkommen nach der Pensionierung von rund CHF 110 000 erforderlich. Wird die Hypothek hingegen um CHF 120 000 auf CHF 430 000 reduziert, genügt voraussichtlich ein gemäss Bundesamt für Statistik durchschnittliches Haushalts- Renteneinkommen von CHF 90 000. Alternativ könnten – bei einem angenommenen Umwandlungssatz von fünf Prozent – CHF 400 000 in die Pensionskasse eingezahlt werden, was die Rente um rund CHF 20 000 pro Jahr erhöhen würde. Ob Amortisation, Pensionskasseneinkauf oder eine Kombination aus beidem – wichtig ist, dass das Thema frühzeitig angegangen wird.

Bleibt die Hypothek im Rentenalter tragbar?

Dass dies keineswegs selbstverständlich ist, zeigt nicht nur die Datenanalyse von Helvetia, sondern auch die Befragung von 350 Wohneigentümerinnen und -eigentümern. Nur 37 Prozent der 51- bis 60-Jährigen haben sich im Detail mit der Tragbarkeit ihrer Hypothek nach der Pensionierung auseinandergesetzt. «Das Bewusstsein, dass ein vorzeitiger Bezug von Pensionskassenkapital grosse Auswirkungen auf die Tragbarkeit einer Hypothek im Rentenalter hat, ist im Vergleich zur Vergangenheit zwar stärker verankert, dennoch scheint das Thema bei vielen Leuten noch nicht angekommen zu sein oder wird schlichtweg verdrängt», so Dusan Dusanovic. Entsprechende Rückzahlungen in die Pensionskasse oder die Amortisation der Hypothek im Alter von 60 Jahren ist meist nur noch mit riesigen Sparanstrengungen zu bewerkstelligen. Helvetia empfiehlt daher, bereits ab 50 Jahren im Rahmen einer Pensionsplanung die nachhaltige Tragbarkeit der Hypothek im Rentenalter zu prüfen und entsprechende Weichen zu stellen, um möglichst lange in den vertrauten vier Wänden bleiben zu können. Wer das Thema auf die lange Bank schiebt, dem droht im schlimmsten Fall der Verkauf seines geliebten Zuhauses.

Raiffeisen: SNB-Leitzins bereits wieder sehr tief

Die Schweizerische Nationalbank (SNB) hat den Leitzins bei ihrer vierteljährlichen Sitzung im März weiter von 0,50% auf 0,25% gesenkt. Die fünfte Zinssenkung in Folge seit März 2024 wurde mit weiterhin erhöhten Abwärtsrisiken für die Inflation begründet. Als Hauptrisiko für einen nochmals tieferen Preispfad wird die US-Handelspolitik gesehen. Die SNB zeigt sich, trotz des bereits wieder sehr tiefen Leitzinsniveaus, auch bereit, bei Bedarf die Zinsen noch weiter zu senken. Und die Argumente dafür haben mit der Ausweitung der US-Strafzölle jüngst zugenommen. Trotz Pausen und gewissen Ausnahmen sind die effektiven US-Einfuhrzölle mittlerweile stark angestiegen und beginnen die globalen Lieferketten nachhaltig zu belasten. Der Vertrauensverlust in die US-Regierung hat dabei auch den Franken wieder aufwerten lassen. Mit dem pessimistischeren Wachstumsausblick werden an den Zinsmärkten entsprechend wieder tiefere finale Zinsniveaus für die Europäische Zentralbank (EZB) und die SNB erwartet. Ein SNB-Leitzins von Null bereits bei der nächsten Sitzung im Juni erscheint damit gut möglich. Bei stärkeren negativen Zolleffekten sind auch Negativzinsen nicht auszuschliessen. Die gesunkenen Zinserwartungen haben jedenfalls die langfristigen Hypothekarzinsen nach einem vorübergehenden Anstieg im März wieder Richtung der Tiefs vom Jahreswechsel zurückkehren lassen.

Realstone Anlagestiftung setzt Wachstumskurs fort

Die Realstone Anlagestiftung hat im Geschäftsjahr 2024 mit dem Erwerb von vier Liegenschaften und der Aufnahme von CHF 55.41 Millionen das Wachstum ihrer Anlagegruppe RIRS fortgesetzt, wie Realstone mitteilt. Das Gesamtvermögen der Anlagegruppe RIRS beträgt CHF 359.70 Millionen und der Nettoertrag des Geschäftsjahres beläuft sich auf CHF 7.20 Millionen, was einer Steigerung von 26.97% entspricht. Das am 31. Dezember 2024 abgeschlossenes Geschäftsjahr der Realstone Anlagestiftung war das fünfte seit der Lancierung der Anlagegruppe Realstone Wohnimmobilien Schweiz (RIRS).  Zunächst wurden im zweiten Halbjahr 2024 vier Liegenschaften mit einem Verkehrswert von insgesamt CHF 50.66 Millionen in Genf, Versoix (GE), Ecublens (VD) und Schaffhausen erworben. Mit diesen Akquisitionen umfasst das Portfolio der Anlagegruppe RIRS am 31. Dezember 2024 insgesamt 29 Liegenschaften mit einem Verkehrswert von CHF 356.17 Millionen.

Im Berichtsjahr wurden insgesamt CHF 55.41 Millionen aufgenommen. Diese Mittel dienten die Finanzierung der erwähnten Akquisitionen. Diese Kapitalaufnahmen zeugen von der zunehmenden Attraktivität der Realstone Anlagestiftung für die Investoren. Im Berichtsjahr haben sich sieben neue Pensionskassen angeschlossen. Schliesslich war das Geschäftsjahr 2024 für die Realstone Anlagestiftung das erste als Mitglied der Konferenz der Verwalter von Anlagestiftungen (KGAST). Dies ist ein wichtiger Meilenstein in ihrer Entwicklung. Die Anlagegruppe RIRS ist damit im Immo-Index Wohnen vertreten.

Wachstum des Vermögens

Per Jahresabschluss am 31. Dezember 2024 beträgt das Gesamtvermögen der Anlagegruppe CHF 359.70 Millionen, was einem Anstieg von 16% gegenüber dem Vorjahr entspricht. Dieser Anstieg ist auf den Erwerb der vier oben genannten Liegenschaften mit einem Verkehrswert von insgesamt CHF 50.66 Millionen zurückzuführen. Auf der Passivseite der Bilanz konnten die Hypothekardarlehen durch verschiedene Kapitalerhöhungen im Laufe des Jahres um insgesamt CHF 55.41 Millionen reduziert werden. Die Fremdfinanzierungsquote sank damit auf 20.22%, was zusätzliche Akquisitionskapazität zur Unterstützung der Wachstumsziele der Anlagegruppe RIRS ermöglicht. Das Nettovermögen stieg per Jahresende damit auf CHF 283.33 Millionen (+28.37%). Der zur Bewertung des Immobilienbestandes verwendete gewichtete durchschnittliche Kapitalisierungssatz blieb stabil. Daraus resultieren ausgeglichene Neubewertungen des Portfolios. Die Anlagerendite von 2.61% konnte somit im Wesentlichen durch den Nettoertrag des Portfolios generiert werden.

Im Berichtsjahr stiegen die theoretischen Mieteinnahmen (Mieterspiegel) der Anlagegruppe RIRS um CHF 1.62 Millionen auf CHF 12.57 Millionen, gegenüber CHF 10.94 Millionen im Vorjahr, was einer Zunahme von 15% entspricht. Der realisierte Erfolg der Anlagegruppe für das am 31. Dezember 2024 abgeschlossene Geschäftsjahr beträgt CHF 7.20 Millionen, was einem Anstieg von 26.97% gegenüber 2023 entspricht. Da die Neubewertungen des Portfolios im Jahr 2024 ausgewogen standen, blieb die Veränderung der nicht realisierten Kapitalgewinne und -verluste in der Berichtsperiode stabil. Daraus ergibt sich ein um 308.90% auf CHF 7.21 Millionen gestiegenes Gesamtergebnis. Die Anlagerendite und die Eigenkapitalrendite (ROE) beliefen sich in der Berichtsperiode auf 2.61% gegenüber 0.81% bzw. 0.80% im Vorjahr. Die Rendite des investierten Kapitals (ROIC) erreichte 2.43% gegenüber 1.02% im Jahr 2023. Seit ihrer Lancierung im März 2020 erzielt die Anlagegruppe RIRS eine annualisierte Anlagerendite von 3.41% und eine Eigenkapitalrendite (ROE) in gleicher Höhe, wobei die Dividenden reinvestiert werden. In dieser Periode stand die Rendite des investierten Kapitals (ROIC) auf 2.91%. (Im Bild: Genf (GE), Rue Madame-de-Staël 9)

IMMOFONDS suburban gibt Einzelheiten zur Emission bekannt

Die Fondsleitung Immofonds Asset Management AG führt für ihren Immobilienfonds IMMOFONDS suburban vom 6. Mai 2025 bis 15. Mai 2025, 12:00 Uhr (MESZ) eine Kapitalerhöhung von maximal CHF 14.5 Mio. durch. Die Emission erfolgt kommissionsweise («best-effort basis») im Rahmen eines öffentlichen Bezugsangebots in der Schweiz. Jedem bisherigen Anteil wird ein Bezugsrecht zugeteilt. Fünf Bezugsrechte berechtigen zum Bezug von einem neuen Anteil. Insgesamt werden maximal 134 443 neue Anteile des IMMOFONDS suburban ausgegeben. Damit wird sich die Anzahl der umlaufenden Anteile auf maximal 806 656 Anteile erhöhen. Nicht gezeichnete Anteile werden nicht emittiert, wodurch sich der Emissionsbetrag verändern kann. Der Ausgabepreis der neuen Anteile setzt sich aus dem Nettoinventarwert (nach Ausschüttung) per Jahresabschluss vom 31. Dezember 2024 zuzüglich der aufgelaufenen Erträge bis zum Liberierungsdatum sowie der Ausgabekommission zusammen und beträgt per Liberierung CHF 108.00 netto je Anteil. Die Liberierung erfolgt am 20. Mai 2025. Unter der Annahme, dass alle Bezugsrechte ausgeübt werden und die Kapitalerhöhung im vollen Umfang durchgeführt wird, ergibt sich ein Transaktionsvolumen von CHF 14.5 Mio. Die neuen Anteile sind rückwirkend für das Geschäftsjahr ab dem 1. Januar 2025 voll ausschüttungsberechtigt. Mit dem Emissionserlös aus der geplanten Kapitalerhöhung soll das Portfolio ausgebaut werden.

Hotellerie mit Sättigungserscheinungen

Die Zahl der Logiernächte stieg im letzten Jahr um 2,5 Prozent (rund 1,1 Millionen) leicht an und erreichte mit fast 43 Millionen einen neuen Rekordwert. Dementsprechend kam es im vierten Jahr in Folge zu keiner Konsolidierung in der Hotelleriebranche. 2024 waren lediglich sechs Betriebe weniger geöffnet als im Jahr zuvor. Die Bettenauslastung stagnierte im Vergleich zum Vorjahr bei rund 45 Prozent. Die Zahl der inländischen Gäste blieb mit rund 21 Millionen nahezu konstant. Die Zunahme der Übernachtungen war fast ausschliesslich auf ausländische Gäste zurückzuführen (22 Millionen). Das grösste Plus verzeichneten Gäste aus den USA, China und Frankreich. Der Zuwachs an Logiernächten konzentrierte sich überwiegend auf die städtisch geprägten Kantone. Am stärksten legten die Kantone Aargau (8 Prozent), Genf (7 Prozent), Basel-Stadt sowie Zürich (je 5 Prozent) zu. Demgegenüber stagnierte in fast der Hälfte aller Kantone die Übernachtungszahl oder war leicht rückläufig.

Damit übertraf die grosse Mehrheit der Kantone das Niveau von 2019, die städtischen Kantone sogar um über 10 Prozent. Weiterhin deutlich weniger Übernachtungen als 2019 zählten im vergangenen Jahr die drei Zentralschweizer Kantone Nidwalden (–8 Prozent), Uri (–8 Prozent) und Obwalden (–12 Prozent).

Betriebsgewinne unter Druck

Ähnlich wie bei den Logiernächten konnte auch der Umsatz im Jahr 2024 nicht an die deutlichen Zuwächse der Vorjahre anknüpfen. So stiegen die Umsätze der Hotelbetriebe im Vergleich zum Vorjahr um lediglich 1 Prozent. Doch gemäss HotellerieSuisse gingen die Umsätze in rund einem Drittel der Betriebe zurück. Ausserdem belasteten höhere Kosten das Ergebnis. Knapp zwei Drittel der Betriebe verzeichneten steigende Kosten, mehrheitlich getrieben durch höhere Personalkosten und Energiepreise sowie die allgemeine Inflation. Wurden diese Mehrkosten 2023 noch weitgehend an die Gäste weitergegeben, beliess im vergangenen Jahr die Mehrheit der Betriebe ihre Preise unverändert oder senkte sie sogar.

Die Bewertungen von Hotellerieliegenschaften stiegen im letzten Jahr wieder, nachdem sie in den beiden vorangegangenen Jahren gesunken waren. Die Kapitelwertrendite in der Hotellerie erhöhte sich 2024 um 2,2 Prozent, was durch einen überdurchschnittlich hohen Anstieg der Mieteinnahmen in den Städten gestützt wurde. So nahm die Einkommensrendite deutlich auf 4,7 Prozent zu und lag damit über dem zehnjährigen Durchschnitt von 4,1 Prozent. Insgesamt führte dies bei Hotels mit 7,0 Prozent zur höchsten Gesamtrendite unter allen direkten Schweizer Immobilienanlagen im letzten Jahr.

Ausblick

Das hohe Niveau der Logiernächte in der Schweiz macht weitere grosse Wachstumssprünge im laufenden Jahr unwahrscheinlich. Insbesondere bei der inländischen Nachfrage ist eine allmähliche Sättigung spürbar. Das grösste Wachstumspotenzial besteht bei Gästen aus dem asiatischen Raum, deren Übernachtungszahlen weiterhin teilweise deutlich unter dem Niveau von 2019 liegen. Ein globaler konjunktureller Einbruch als Folge der Zollpolitik der USA droht jedoch das Wachstum der Übernachtungen abzuwürgen. Der Fachkräftemangel dürfte die Hotellerie auch längerfristig vor grosse Herausforderungen stellen und ein Kostentreiber bleiben. Ob die höheren Kosten durch Preiserhöhungen kompensiert werden können, ist fraglich. Ein schwächeres erwartetes Wirtschaftswachstum dürfte zudem die Zahlungsbereitschaft für touristische und geschäftliche Hotelübernachtungen senken.

Autoren: Katharina Hofer, Economist, UBS Switzerland AG; Matthias Holzhey, Economist, UBS Switzerland AG

Swiss Life: Öffnung einer Anlagegruppe

Die Öffnung «Anlagestiftung Swiss Life – Immobilien Schweiz Alter und Gesundheit ESG» wurde erfolgreich abgeschlossen, teilt Swiss Life mit. Das neu aufgenommene Kapital dient der Portfolioerweiterung. Zudem lässt sich die Fremdfinanzierungsquote reduzieren. Die Ausgabe der Ansprüche im Gegenwert von rund CHF 130 Millionen erfolgt am 6. Mai 2025. Die Anlagegruppe «Immobilien Schweiz Alter und Gesundheit ESG» investiert in altersgerechte Wohnliegenschaften, Pflegeeinrichtungen, Gesundheitsimmobilien und Einrichtungen zur Gesundheitsförderung in Schweizer Städten und deren Agglomerationen. Zusammen mit den Zukäufen im Dezember 2024 (Seniorenzentren in Frauenfeld und Ostermundigen) und März 2025 (Ärztehaus in Zürich und altersgerechte Wohnliegenschaft in Porza) könne nun mit einer neuen Liegenschaft in Lugano das Portfolio erfolgreich erweitert, die strategische Ausrichtung auf Pflegeeinrichtungen und altersgerechtes Wohnen konsequent fortgesetzt und die Diversifikation weiter erhöht werden, heisst es weiter.