Alterung der Gesellschaft wird die Wohnungsknappheit verschärfen

Die finanzielle Tragbarkeit entwickelt sich zu einer immer grösseren Hürde beim Erwerb von Wohneigentum. Zwar dürfte sich der Markt für Mietwohnungen ab 2027 durch eine steigende Neubautätigkeit etwas entspannen. Die fortschreitende Alterung der Gesellschaft dürfte die Wohnungsknappheit in vielen Regionen der Schweiz mittelfristig jedoch weiter verschärfen, schreibt die UBS im neusten Real Estate Focus.

 Die laufenden Kosten für Wohneigentümerinnen und -eigentümer sind dank niedriger Hypothekarzinsen seit Sommer 2024 wieder tiefer als die Miete einer vergleichbaren Wohnung. Dies hat die Nachfrage nach Eigenheimen in den letzten Monaten deutlich gesteigert. Die Neubautätigkeit liegt jedoch ein Drittel tiefer als im Durchschnitt der letzten 15 Jahre. Die Preisdynamik dürfte sich damit verstärken und im laufenden Jahr zu einem Plus von 3 Prozent bei Eigentumswohnungen und 4 Prozent bei Einfamilienhäusern führen. Dies verschärft die Tragbarkeitsproblematik für viele Haushalte. Selbst bei einem überdurchschnittlichen Haushaltseinkommen von 200 000 Franken sind landesweit nur noch knapp die Hälfte aller ausgeschriebenen Objekte tragbar. Beispielsweise gibt es rund um die Stadt Zürich erst ab einer Fahrzeit von 20 Minuten Gemeinden, die in dieser Einkommenskategorie finanzierbar sind. Gerade jüngere Haushalte mit weniger akkumuliertem Vermögen verfügen selten über die nötigen finanziellen Mittel und sind gezwungen, den Eigentumserwerb aufzuschieben oder ganz darauf zu verzichten. Entsprechend ist in den letzten Jahren der Anteil der Wohneigentümer unter 65 Jahren deutlich gesunken.

Höhere Bautätigkeit von Mietwohnungen am Horizont

Die Rückkehr des Tiefzinsumfelds und kräftiges Mietertragswachstum haben den Transaktionsmarkt jüngst beflügelt. Mehrfamilienhäuser dürften sich 2025 nach zwei Jahren der Stagnation im Durchschnitt um rund 3 Prozent verteuern. Die Angebotsmieten werden voraussichtlich um 2,5 Prozent und die Bestandsmieten um 1,5 Prozent steigen. Als Folge der positiven Marktstimmung hat auch die Projektierung neuer Mietwohnungen seit dem Tiefststand im Jahr 2021 um 20 Prozent zugenommen. Seit Mitte 2024 zeigt sich eine gewisse Normalisierung der Wohnungsnachfrage. Zum einen ist die Zuwanderung auf hohem Niveau rückläufig. Zum anderen führt das gestiegene Mietpreisniveau derzeit zu weniger Umzügen, geringerer Haushaltsbildung und einer Verschiebung der Nachfrage in günstigere Regionen. Der Wohnungsbau dürfte aufgrund langer Bewilligungsprozesse und häufiger Einsprachen frühestens 2026 wieder Fahrt aufnehmen. Die Leerstände bei Mietwohnungen werden 2025 daher voraussichtlich von 1,6 auf 1,4 Prozent weiter sinken.

Die fortschreitende Alterung der Gesellschaft wird den hiesigen Immobilienmarkt in den nächsten Jahrzehnten mitprägen. So dürfte mit der steigenden Zahl Hochbetagter die freie Verfügbarkeit von Mietwohnungen sinken. Grund dafür ist die geringe und weiter abnehmende Umzugswahrscheinlichkeit im Alter. Zudem ist dank der guten Vermögenssituation der Babyboomer eine Reduktion der Wohnverhältnisse finanziell meist nicht notwendig. Das stärkste Wachstum der Zahl der Pensionierten dürften Regionen im Deutschschweizer Mittelland abseits der Grosszentren verzeichnen. Ausserdem wird auch in den kommenden zwei Jahrzehnten zuwanderungsbedingt weiterhin viel zusätzlicher Wohnraum benötigt. Doch in Regionen, die neben der Alterung auch mit Abwanderung zu kämpfen haben, droht ein Szenario mit steigenden Leerständen und einem Abwärtstrend bei Eigenheimpreisen. Dies trifft insbesondere auf die Bündner und Berner Bergregionen sowie das Tessin zu.

Der Weg ist das Ziel

Die bisherige Heizungsersatzrate bei Wohnbauten ist zu niedrig, um die Nachhaltigkeitsziele bis 2050 zu erreichen. Bis 2030 wird voraussichtlich erst gut die Hälfte der Wohngebäude im Landesdurchschnitt über eine nachhaltige Heizung verfügen. Während in den Kantonen Freiburg, Basel-Stadt und Obwalden dann beinahe drei von vier Gebäuden nachhaltig beheizt würden, dürfte in mehr als einem Viertel der Kantone der Anteil immer noch unter 50 Prozent liegen. Der zunehmende politische Sanierungszwang kann sich nachteilig auf die Immobilienwerte auswirken. Trotz Subventionen und Steuervorteilen sind die Renditen energetischer Sanierungen in vielen Fällen nicht attraktiv. Zudem wird sich der Fokus von den reinen Emissionen im Betrieb wohl auf die Reduktion und Kompensation der grauen Emissionen verschieben, die bei Neubauten und Sanierungen entstehen. Eine signifikante Senkung dieser Emissionen beim Bau dürfte beim aktuellen Stand der Technik mit deutlich höheren Kosten einhergehen, was Ersatzneubauten finanziell weniger attraktiv machen könnte.

Gute Bürolagen bleiben im Fokus

Trotz eines starken Wachstums der Bürobeschäftigung von durchschnittlich 1,6 Prozent pro Jahr seit 2019 ist die Angebotsquote bei Büroflächen von rund 4 auf 5 Prozent angestiegen. Unternehmen optimieren weiterhin ihren Flächenbedarf und bleiben zurückhaltend bei der Neuanmietung. Mittelfristig dürfte der Homeoffice-Anteil aufgrund des Fachkräftemangels weiter steigen und somit die Flächennachfrage dämpfen. Gefragt bleiben Büros an zentralen Lagen, mit flexibler Raumaufteilung und hohen Nachhaltigkeitsstandards. In den kommenden Quartalen ist nur mit einem unterdurchschnittlichen Beschäftigungswachstum zu rechnen, was die Vermietungsperspektiven trübt. In der Folge ist im Landesdurchschnitt qualitätsbereinigt lediglich mit stagnierenden Mieten zu rechnen. Dabei werden Zürich und Zug den anderen grossen Büromärkten vorerst wohl weiterhin den Rang ablaufen.

Autoren: Claudio Saputelli, Matthias Holzhey, Thomas Rieder, UBS Switzerland AG

VMWG: Verschärfung der Formularpflicht

Per 1. Oktober 2025 sind in den Kantonen und Regionen mit Formularpflicht für die Mitteilung des Anfangsmietzinses das neue Formular zu verwenden, wie der SVIT mitteilt. Der Bundesrat hat Ende März eine Änderung der Verordnung über die Miete und Pacht von Wohn- und Geschäftsräumen (VMWG) verabschiedet. Die Änderung betrifft die Erweiterung des Formulars für die Mitteilung des Anfangsmietzinses. Mit dem bisherigen Mietzins müssen neu die zuletzt geltenden Werte für den Referenzzinssatz und für die Teuerung gem. Landesindex der Konsumentenpreise angegeben werden. Die Änderung tritt am 1. Oktober 2025 in Kraft. Wird nach diesem Zeitpunkt weiterhin das alte Formular ohne die neuen Angaben verwendet, ist der Mietvertrag hinsichtlich der Höhe des Anfangsmietzinses ungültig. Die diesbezüglichen Konsequenzen einer richterlichen Festsetzung des Mietzinses könnten für Vermieter erheblich sein. Der Bundesrat hat weiter beschlossen, dass die einfache Schriftlichkeit für die Mitteilung der Mietzinserhöhung bei Staffelmietverträgen ebenfalls ab 1. Oktober 2025 gelten soll. Warten müssen die Vermieter jedoch weiterhin auf die Gültigkeit der Faksimile-Unterschrift. Wann diese Gesetzesänderung in Kraft tritt, ist weiterhin offen.

https://www.svit.ch/de/vmwg-verschaerfung-der-formularpflicht

Verordnung über die Miete und Pacht von Wohn- und Geschäftsräumen, aktuelle und künftige Fassung

Implenia platziert Anleihe über 220 Millionen Franken

Implenia hat erfolgreich eine festverzinsliche, nicht nachrangige Anleihe im Gesamtbetrag von CHF 220 Mio. am Schweizer Kapitalmarkt platziert. Die Anleihe wurde zum Nennwert mit einer Laufzeit von 4 Jahren und einem Zinssatz von 2,50% emittiert, wie Implenia mitteilt. Der Emissionserlös werde für allgemeine Unternehmenszwecke verwendet, zu denen auch die Refinanzierung bestehender Schulden gehören kann, wie die Rückzahlung der am 26. November 2025 fälligen Anleihe über CHF 175 Mio und des am 9. Juni 2025 fälligen Schuldscheins über EUR 30 Mio. Die erfolgreiche Emission ermöglicht es Implenia, das Fälligkeitsprofil zu verlängern und die Finanzierungsstruktur des Unternehmens weiter zu stärken. Die Anleihe soll an der SIX Swiss Exchange zum Handel zugelassen und kotiert werden. Das Settlement der Anleihe wird voraussichtlich am 30. April 2025 stattfinden. UBS AG, Commerzbank Aktiengesellschaft, Raiffeisen Schweiz Genossenschaft und Zürcher Kantonalbank fungierten bei der Emission als Joint Lead Manager und Bookrunner.

SPS erwirbt bisherigen Hauptsitz der SGS in Genf

UBS sieht die direkten Immobilienanlagen zurück auf dem Wachstumspfad

Direkt gehaltene Schweizer Immobilien erzielten 2024 gemäss dem Schweizer Immobilien Index von MSCI und Wüest Partner eine Gesamtrendite von 4,3 Prozent. Dieser Wert liegt unter dem langjährigen Durchschnitt, der in den vergangenen 10 Jahren 5,4 Prozent betrug. Im Vergleich zum schwachen Vorjahr, als eine rekordtiefe Gesamtrendite von 1,4 Prozent erwirtschaftet wurde, haben sich Immobilienanlagen dennoch stark erholt.

Im internationalen Vergleich lag die Gesamtperformance im Jahr 2024 im Mittelfeld, deutlich vor Deutschland, den USA und Frankreich, wo die Gesamtrenditen jeweils nahe bei null lagen. Die Immobilieninvestition in den Niederlanden und in Grossbritannien warfen mit über 9 und knapp 6 Prozent höhere Gesamtrenditen ab.

Tiefere Zinsen bringen Zuversicht zurück

Über alle Segmente hinweg wurden 2024 höhere Gesamtrenditen als im Vorjahr erwirtschaftet. Hotels verzeichneten mit 7,0 Prozent die höchste Gesamtrendite. Es folgten die Segmente Industrie (5,0 Prozent) und Wohnen (4,9 Prozent). Verkauf (3,8 Prozent) und Büro (3,5 Prozent) bildeten die Schlusslichter. Der Wiederanstieg der Gesamtrenditen lässt sich auf höhere Kapitalwertrenditen zurückführen. Letztere fielen 2023 noch in sämtlichen Segmenten negativ aus. 2024 verzeichneten vorab die Segmente Hotel (2,2 Prozent) und Wohnen (1,8 Prozent) wieder signifikante Wertzuwächse, während einzig Industrieflächen noch einen minimalen Wertrückgang verzeichneten (–0,2 Prozent). Ein zentraler Treiber hinter der Erholung der Gesamtrenditen sind die gesunkenen Zinsen. 2023 erhöhten die Bewerter die Diskontierungssätze im Durchschnitt um 12 Basispunkte, was entsprechend für Abwertungen sorgte. Auch 2024 blieben die Bewerter trotz tieferer Zinsen noch zurückhaltend, die Diskontierungssätze wurden jedoch nur noch minimal um weniger als 1 Basispunkt angehoben.

Höhere Marktmieten bei Wohnen und Hotels

Die Entwicklung der Kapitalwerte wurde auch durch ein robustes Wachstum der Marktmieten gestützt (die im Bewertungsprozess angewendet werden). Im Durchschnitt aller Segmente stiegen sie um 2,3 Prozent und damit deutlich über dem langfristigen Durchschnitt von 0,7 Prozent. Besonders stark war die Entwicklung bei Wohnrendite- sowie Hotelliegenschaften. Im Wohnsegment dürfte die zunehmende Wohnungsknappheit die treibende Kraft gewesen sein. Im Hotelsegment dürften die Mieten vor allem von der rekordhohen Anzahl Logiernächte im Jahr 2024 und der steigenden Auslastung profitiert haben. Bei Büro- und Verkaufsflächen blieben die Marktmieten hingegen praktisch stabil. Sie legten jeweils nur rund ein Prozent zu, was der langfristigen Inflationsrate entspricht.

Robuste Betriebsergebnisse

Die höheren Marktmieten konnten letztes Jahr aufgrund gestiegener Betriebskosten nur teilweise in höhere Nettoerträge umgemünzt werden. Das von MSCI analysierte Immobilienportfolio verzeichnete 2024 mit 1,4 Prozent zwar einen deutlich geringeren Anstieg des Netto- Betriebsergebnisses (NOI) als noch im Vorjahr. Die Wachstumsrate entsprach jedoch dem Durchschnittswert der letzten zehn Jahre.

Besonders schwach entwickelten sich die Einnahmen aus der Vermietung von Büroflächen (–0,3 Prozent). Einerseits wurde in diesem Segment aufgrund der üblichen Anbindung der Mieten an die Inflation bereits im Vorjahr ein kräftiger Anstieg verzeichnet. Andererseits schwächte sich das Beschäftigungswachstum ab, was die Flächennachfrage dämpfte.

Weitere Abwertungen bei Büroflächen in vier von fünf Grosszentren
Die Erholung der Renditen direkter Immobilienanlagen ist auch geografisch breit abgestützt – wenn auch mit unterschiedlicher Ausprägung. Wohnrenditeliegenschaften verzeichneten in Zürich dank eines kräftigen Wertzuwachses (3,0 Prozent) die höchste Gesamtrendite von 6,0 Prozent. Weniger als halb so hoch fiel diese mit 2,8 Prozent in Genf aus. Auch Basel wies mit 3,9 Prozent eine unterdurchschnittliche Gesamtrendite auf.

Bei den Büroflächen erzielten Zürich (4,1 Prozent) und die Standorte ausserhalb der Grosszentren (4,3 Prozent) 2024 die höchsten Gesamtrenditen. Die übrigen vier Grosszentren verzeichneten hingegen weitere Abwertungen, auch wenn diese deutlich kleiner ausfielen als noch im Vorjahr. Insgesamt fiel jedoch die Performance von Büroflächen gerade im internationalen Vergleich robust aus. Dies dürfte mitunter auf die geringe Bautätigkeit und das positive Beschäftigungswachstum zurückzuführen sein. Die Zahlen verhüllen jedoch die grossen Performanceunterschiede, die in diesem Segment in Abhängigkeit von der Lage und Qualität der Flächen vorhanden sind.

Leichter Renditeanstieg erwartet

Kräftige, durch sinkende Diskontierungssätze getriebene Bewertungsanstiege, wie sie in den Jahren 2015 bis 2021 verzeichnet wurden, sind bei den Schweizer Direktanlagen trotz gesunkener Zinsen im vergangenen Jahr noch ausgeblieben. Dies ist nicht zuletzt das Resultat einer Schweizer Bewertungspraxis, die dazu neigt, sowohl Wertzuwächse als auch Abschläge über die Zeit stark zu glätten und sich kurzfristig nur beschränkt am tatsächlichen Geschehen auf dem Transaktionsmarkt orientiert. Die zuletzt publizierten Jahresberichte von Immobilienfonds und Immobiliengesellschaften wiesen jedoch wieder mehrheitlich leicht sinkende Diskontierungssätze aus. Wir erwarten daher, dass die Gesamtrenditen von Immobilienanlagen 2025 erneut leicht zulegen und im Bereich des langfristigen Mittels von 5,4 Prozentpunkten zu liegen kommen werden. Für dieses Jahr erwarten wir jedoch einen etwas langsameren Zuwachs der Marktmieten, was einen stärkeren Anstieg der Kapitalwerte und Gesamtrenditen verhindern dürfte.

Autoren: Fabian Waltert, Economist, UBS AG; Maciej Skoczek, CFA, CAIA, Economist, UBS Switzerland AG

Ingo Bofinger neuer Geschäftsführer

Die Seraina Investment Foundation erweitert ihre Geschäftsführung und ernennt per 1. April 2025 Ingo Bofinger als neuen Geschäftsführer. Dies geschehe im Rahmen des starken Wachstums der Anlagestiftung und zur Erreichung der hochgesteckten Ziele, heisst es in einer Mitteilung. Die Geschäftsführung wird künftig aus Reto Niedermann, Peter Hausberger, Tobias Meyer und Ingo Bofinger bestehen. Ingo Bofinger werde sich als Geschäftsführer insbesondere auf den Bereich Investor Relations konzentrieren. Darüber hinaus nimmt er Einsitz im Investment Committee der Seraina Investment Foundation in seiner Rolle als Mitglied der Geschäftsleitung der Seraina Invest AG. Ingo Bofinger bringt mehr als 30 Jahre Erfahrung im Bereich Immobilieninvestments mit. Zuletzt war er CEO der AFIAA Real Estate AG und Leiter Immobilien bei Avadis Vorsorge AG. Zudem gibt die Seraina Investment Foundation bekannt, dass die 25. Emission des Swiss Development Residential in erfolgreich abgeschlossen wurde. Das anvisierte Zielvolumen von CHF 45 Mio. wurde in nur zweieinhalb Wochen vollständig gezeichnet. Die Emission wurde aufgrund vielversprechender Projekte kurzfristig angesetzt und stiess auf grosses Interesse von Investoren, wie Seraina Investitionen mitteilt.

Niklas Naehrig: «Daten interpretieren und gezielt Massnahmen ableiten

Institutionelle Eigentümer stehen unter wachsendem Druck, transparente und belastbare ESG-Daten zu liefern, sagt Niklas Naehrig, Leiter des Bereichs Consulting & Sustainability bei Wincasa. Eine solide ESG-Datenverwaltung ist deshalb ein unverzichtbarer Bestandteil einer erfolgreichen ESG-Strategie und unterstützt Immobilienunternehmen dabei, Risiken frühzeitig zu erkennen.

Die Berichterstattung zur Nachhaltigkeit wird immer komplexer. Verschiedene Benchmarks, Standards und Zertifikate verlangen eine Vielzahl an Daten und Kennzahlen. Wincasa, als führender Immobilien-Dienstleister der Schweiz, bewirtschaftet die Portfolios mehrerer grosser institutioneller Eigentümer, die direkt von diesen Herausforderungen betroffen sind. Wie kann die Bewirtschaftung dieser Rolle gerecht werden?

Niklas Naehrig: Die ESG-Berichterstattung hat sich in den letzten Jahren enorm weiterentwickelt – von freiwilligen Offenlegungen hin zu klaren regulatorischen Anforderungen. Institutionelle Eigentümer stehen unter wachsendem Druck, transparente und belastbare ESG-Daten zu liefern. Als Bewirtschafter sind wir an der Quelle dieser Informationen und tragen eine Schlüsselrolle bei der Erfassung und Verarbeitung dieser Daten. Unser Nachhaltigkeitsteam unterstützt unsere Kunden, indem wir die ESG-relevanten Kennzahlen strukturiert erfassen, aufbereiten und für Geschäftsberichte, Zertifikate und Benchmarks zur Verfügung stellen. Gemeinsam mit Novalytica haben wir technische Lösungen entwickelt, um Datenflüsse weitgehend zu automatisieren und die Datenqualität sicherzustellen. 

Die Bewirtschaftung rückt nun also in eine neue und äusserst wichtige Position im Property- und Portfoliomanagement. Die Erfassung von Verbrauchsdaten spielt eine zentrale Rolle im ESG-Reporting. Wie geht Wincasa dabei vor?

Wir konzentrieren uns insbesondere auf die Verbrauchsdaten in den Bereichen Energie, Wasser und Abfall. Die Herausforderung liegt in der Heterogenität der Datenquellen: Viele Informationen sind in unstrukturierten Formaten wie PDF-Rechnungen verfügbar. Um diesen Prozess effizienter zu gestalten, setzen wir KI-gestützte Lösungen ein. Unsere Technologie kann Verbrauchsabrechnungen automatisch auslesen und strukturieren. Anschliessend plausibilisieren wir die Daten, um Fehler zu minimieren. Automatisierte Qualitätsprüfungen sorgen dafür, dass Abweichungen erkannt und gegebenenfalls korrigiert werden.

FM- und Bewirtschaftungsfachkräfte müssen sich mit neuen Technologien wie IoT, Big Data und KI vertraut machen und diese einsetzen können, um Gebäude und Anlagen effizient zu managen. Auch die Sammlung und Analyse von Gebäudedaten werden immer wichtiger, um die Effizienz zu optimieren und die Entscheidungsfindung zu verbessern. Kann die Bewirtschaftung diesen Bedarf abdecken?

Das Berufsbild der Bewirtschafterin ebenso wie das des Facility Managers entwickelt sich stetig weiter. Neben klassischen Aufgaben wird die digitale Kompetenz wichtiger. Die Implementierung von IoT-Lösungen, automatisierte Datenerfassung und KI-gestützte Analysen sind essenziell, um Gebäude effizient zu bewirtschaften. Nicht zu vergessen ist hierbei jedoch, dass diese Lösungen selbst auch wieder einen Unterhaltsaufwand verursachen. Unsere Aufgabe als Immobiliendienstleister ist es, unsere Fachkräfte in diesen Bereichen zu schulen und gleichzeitig Lösungen bereitzustellen, die den Umgang mit komplexen Daten erleichtern. Der Bewirtschafter oder die Bewirtschafterin spielt dabei eine Schlüsselrolle, da sie oder er als Schnittstelle zwischen Eigentümer, Mietenden und den eingesetzten Technologien fungiert. Er oder sie muss nicht nur mit diesen Systemen arbeiten, sondern auch die Daten interpretieren und gezielt Massnahmen ableiten.

ESG-Berichtsstandards ermöglichen zwar eine strukturierte Darstellung der Nachhaltigkeitsleistung, jedoch fehlt es häufig an Best Practices für die Umsetzung. Wie werden daraus Kennzahlen, wie sie von Standards wie AMAS verlangt werden, berechnet?

Der erste Schritt ist die systematische Erfassung aller relevanten Rohdaten. Anschliessend werden diese mit weiteren Faktoren wie Flächendaten und Emissionsfaktoren verknüpft. Beispielsweise berechnen wir die CO₂-Intensität einer Immobilie, indem wir den Energieverbrauch mit spezifischen Emissionsfaktoren multiplizieren und anschliessend auf die Gesamtfläche der Immobilie beziehen. Durch automatisierte Prozesse stellen wir sicher, dass diese Berechnungen konsistent und nachvollziehbar bleiben.

Die Resultate müssen aber auch richtig interpretiert werden.

Tatsächlich ist mit der ESG-Berichterstattung in Hinblick auf Performance-Verbesserung noch nichts erreicht. Es geht darum, die Ergebnisse richtig zu interpretieren und in konkrete Massnahmen umzusetzen. Deshalb sind wir davon überzeugt, dass wir mit unseren Nachhaltigkeitsservices an der Schnittstelle zwischen Property Management und Asset Management eine wichtige Lücke schliessen.

Um an einem Benchmark wie GRESB teilzunehmen, aber auch für andere Reporting-Standards, braucht es neben Verbräuchen noch weitere Daten. Diese sind oft in verschiedenen Systemen erfasst. Wie lassen sich diese Datenflüsse zusammenführen?

Genau hier setzen wir mit unserer Datenstrategie an. Wir empfehlen unseren Kunden, frühzeitig eine klare Strategie für das ESG-Reporting zu definieren: Welche Benchmarks und Zertifikate sind relevant? Welche Daten müssen dafür erfasst werden? Häufig müssen Daten aus sehr unterschiedlichen Quellen konsolidiert werden, um die Komplexität des Erfassungsprozesses zu reduzieren. Gemeinsam mit Novalytica haben wir eine zentrale ESG-Datenplattform entwickelt, die relevante Informationen aus verschiedenen Systemen zusammenführt und aufbereitet. Durch eine konsistente Datenstruktur können wir die notwendigen Reporting-Formate dann schlussendlich auf Knopfdruck generieren.

Der gesamte Prozess von der Datenerhebung bis zur Berechnung der relevanten Kennzahlen muss transparent und nachvollziehbar ausgewiesen werden. Was aufzeigt, wie zentral ein effizientes, gut durchdachtes Datenmanagement für die ESG-Berichterstattung ist. Wer garantiert über die Richtigkeit der angegebenen Informationen?

Die Qualitätssicherung erfolgt über mehrere Ebenen. Einerseits setzen wir auf moderne Technologien, die automatisch Unstimmigkeiten in den Daten erkennen. Jede berechnete Kennzahl muss in jedem Bearbeitungsschritt bis zurück zur Quelle nachvollziehbar sein. Zudem gibt es zunehmend externe Auditierungsanforderungen: Benchmarks wie GRESB oder regulatorische Standards verlangen, dass die Berichterstattung durch Dritte nachvollziehbar und überprüfbar ist. Unsere Datenerfassungsprozesse entsprechen deshalb den Anforderungen des International Standard on Assurance Engagements (ISAE 3000).

Die Erfassung der meisten Daten rund um eine Immobilie erfolgt manuell. Insbesondere bei Verbrauchsdaten (Strom, Wasser, Abfall) bestehen oftmals noch keine automatisierten Möglichkeiten zur Erfassung, oder der direkten Datenanbindung via Schnittstellen zu den Versorgungsunternehmen. Wie lässt sich trotz dieser Heterogenität die Erhebung der Daten automatisieren?

Smart Metering ist eine zentrale Lösung für dieses Problem, aber die Abdeckung in der Schweiz ist noch begrenzt. Bei der manuellen Datenerfassung wäre eine Standardisierung der Abrechnungsformate und -formatierungen hilfreich und auch im Interesse der Verbraucher. Denn selbst KI kommt bei der Auswertung der unterschiedlichen Formate an Grenzen. Wir setzen auf eine Kombination aus digitalen Schnittstellen und KI-gestützter Datenerfassung. Unsere Systeme können Verbrauchsdaten aus Abrechnungen extrahieren und in eine standardisierte Struktur überführen. Langfristig ist das Ziel, direkte Schnittstellen zu Versorgungsunternehmen zu etablieren, um Echtzeitdaten zu erhalten.

Eine solide ESG-Datenverwaltung ist also ein unverzichtbarer Bestandteil einer erfolgreichen ESG-Strategie und unterstützt Immobilienunternehmen dabei, Risiken frühzeitig zu erkennen, Chancen zu nutzen und ihre Nachhaltigkeitsziele zu erreichen. Doch wirkt sich das auch positiv auf die Rendite aus?

Absolut. Eine gut durchdachte ESG-Strategie und eine gute Unterhaltsstrategie sind kein Widerspruch. Sie erhöhen nicht nur die regulatorische Compliance, sondern steigern auch die Attraktivität einer Immobilie. Investoren achten zunehmend auf ESG-Kriterien, und gut dokumentierte Nachhaltigkeitsmassnahmen können sich positiv auf den Wert einer Immobilie auswirken. Zudem führen optimierte Verbrauchs- und Wartungskosten langfristig zu einer besseren finanziellen Performance.

Wir sprachen hier bisher nur über das E von ESG. Wie stark muss sich die Bewirtschaftung in Zukunft auch auf die beiden Buchstaben S (Social) und G (Governance) konzentrieren?

Nachhaltigkeitsmanagement wird an Bedeutung gewinnen. Faktoren wie Mietermix, Inklusion und soziale Verantwortung spielen zunehmend eine Rolle in der Immobilienbewirtschaftung. Ein Beispiel dafür ist das Siedlungscoaching von Wincasa, das gezielt auf soziale Nachhaltigkeit in Wohnsiedlungen ausgerichtet ist. Dabei geht es darum, Nachbarschaften aktiv zu stärken, Konflikte frühzeitig zu erkennen und gemeinschaftliche Aktivitäten zu fördern – mit dem Ziel, die Lebensqualität für die Bewohnerinnen und Bewohner zu verbessern. Auch im Bereich Governance nimmt die Bedeutung von Transparenz in der Datenverwaltung und der Einhaltung regulatorischer Vorgaben weiter zu. Immobilienbewirtschaftung wird sich daher nicht nur mit Energieverbrauch, sondern auch mit sozialen und governance-relevanten Themen intensiver auseinandersetzen müssen, um den steigenden Anforderungen gerecht zu werden.

Das Berufsbild des Bewirtschafters verändert sich zurzeit sehr stark. Die Fachkräfte stehen bei der Erhebung der Daten im Gebäude ganz zuvorderst und müssen mit den neuen Technologien umgehen können. Wie sehr macht sich hier der Fachkräftemangel bemerkbar?

Der Wandel in der Bewirtschaftung erfordert Spezialisierung und neue Kompetenzen. Die Nachfrage nach Fachkräften mit technischem Know-how steigt, während das klassische, generalistisch geprägte Berufsbild des Bewirtschafters im Wandel begriffen ist. Ein gutes Beispiel dafür ist unser Target Operating Model (TOM), mit dem wir die Strukturen in der Bewirtschaftung neu ausrichten. Durch die Spezialisierung der Rollen – etwa die Trennung von Wohn- und Gewerbeimmobilien sowie eine klarere Aufgabenteilung zwischen operativen und administrativen Tätigkeiten – schaffen wir effizientere Prozesse und gleichzeitig attraktivere, zukunftssichere Berufsbilder.

Wie wollen Sie diese Attraktivitätssteigerung erreichen?

Wir setzen verstärkt auf Schulungen und Weiterbildungen für unsere Mitarbeitenden. Gleichzeitig müssen digitale Lösungen so gestaltet sein, dass sie die Arbeit erleichtern und nicht zusätzlich erschweren. Durch die Kombination aus moderner Technologie, klaren Rollenprofilen und gezielter Qualifizierung wollen wir dem Fachkräftemangel entgegenwirken und das Berufsbild des Bewirtschafters weiterentwickeln. Das zahlt schlussendlich auch auf die verschiedenen Aspekte der Nachhaltigkeit ein.

Interview: Remi Buchschacher

Niklas Naehrig leitet den Bereich Consulting & Sustainability bei Wincasa und bringt umfangreiche Erfahrung in der Architektur und der Immobilienwirtschaft mit. Mit einem Doktorat der ETH Zürich und Weiterbildungen in strategischem Bau- und Asset-Management ist er ein Experte in der Entwicklung von nachhaltigen Immobilienstrategien. Seine Schwerpunkte liegen in der ESG-Integration und im Energiemanagement, wo er Zertifizierungsprozesse wie GRESB und BREEAM begleitet. Seit 2017 ist er in verschiedenen Funktionen für Wincasa tätig.

Der Immobilien-Dienstleister: Wincasa ist der führende integrale Immobilien-Dienstleister der Schweiz und bietet ein breites Dienstleistungsportfolio entlang des gesamten Lebenszyklus von Immobilien: Von der Planung über den Bau und die Bewirtschaftung bis hin zur Revitalisierung und Repositionierung einer Liegenschaft. Die 1999 gegründete Aktiengesellschaft ist in allen Landesteilen präsent und gehört seit Mai 2023 zu Implenia. www.wincasa.ch