La Crème De la Semaine 11/2025 - Real Estate Move Immobilien News Schweiz

Ausgabe 11/2025 vom 14.03.2025.

Meldung verpasst? Hier der Blick über die Schulter: Wichtige Themen, Studien und Hintergründe aus der Immobilienwirtschaft. Ausgewählt und redigiert in der «Crème de la Semaine».

MuKEn 2025: Mit Regulierung zu mehr Nachhaltigkeit

Im Herbst 2024 hat die Konferenz Kantonaler Energiedirektoren die MuKEn 2025 in die Vernehmlassung gegeben. Voraussichtlich sollen sie im Sommer des laufenden Jahres verabschiedet werden. Dabei handelt es sich jedoch lediglich um Mustervorschriften, die in die kantonale Gesetzgebung einfliessen sollen.

Gebäude sind in der Schweiz für mehr als 40 Prozent des Energieverbrauchs und beinahe ein Viertel aller Treibhausgasemissionen verantwortlich. Angesichts dieser Werte ist es für das Netto-Null-Ziel bis 2050 unverzichtbar, den Energieverbrauch und damit die Emissionen im Gebäudepark nachhaltig zu senken. Bisher haben allerdings selbst verschiedene Förderprogramme nicht ausgereicht: Ende 2024 wurden lediglich 40 Prozent aller Wohngebäude nachhaltig beheizt. Um die Entwicklung in Richtung Nachhaltigkeit zu beschleunigen, setzt die Politik daher zunehmend auf regulatorische Eingriffe.

Ab wann gelten die MuKEn 2025?

Für Immobilienbesitzer gelten zunächst weiterhin die bisherigen kantonalen Energiegesetze. Zuerst müssen die Kantone die Inhalte der MuKEn 2025 im Rahmen einer Revision ihrer kantonalen Energiegesetze übernehmen. Dieser Prozess benötigt Zeit, und letztlich entscheidet das kantonale Stimmvolk über deren Annahme. Bereits bei den MuKEn 2014 vergingen sieben Jahre, bis mehr als die Hälfte aller Kantone die Vorgaben umgesetzt hatte. In drei Kantonen waren sie Anfang 2025 immer noch nicht vollständig eingeführt. Zudem werden die notwendigen Anpassungen für die MuKEn 2025 je nach Kanton unterschiedlich ausfallen – da mache Kantone bereits heute teilweise vergleichbare Regeln kennen: So existiert in fünf Kantonen bereits ein Verbot fossiler Heizungen, und in drei weiteren ist ein solches Verbot geplant.

Wie sind Immobilieneigentümer von den MuKEn betroffen?

Die MuKEn 2025 beeinflussen sowohl Neubau als auch Sanierungen direkt. Während im Neubau bereits seit Längerem auf Nachhaltigkeit geachtet wird, greifen die neuen Regeln bei Sanierungen stark in die Entscheidungsfreiheit der Eigentümer ein. Im Fokus stehen dabei insbesondere der Heizungsersatz und die Eigenstromproduktion.

Sind fossile Heizungen weiterhin möglich?

Gemäss MuKEn 2025 sollen bei Neubauten und beim Heizungsersatz nur noch nachhaltige Heizsysteme zum Einsatz kommen. Dazu zählen Wärmepumpen, Holzfeuerungen, Fernwärme, Solarthermie oder nicht anderweitig nutzbare Abwärme. Ausnahmen gelten, wenn die Lebenszykluskosten eines Systems mit erneuerbarer Energie mindestens ein Viertel höher liegen oder wenn selbst genutztes Wohneigentum in einem finanziellen Härtefall betroffen ist. Zudem dürfen bei Grossbauten mit einer Wärmeleistung von mehr als 100 kW zur Abdeckung von Spitzenlasten bis zu 10 Prozent fossiler Brennstoff eingesetzt werden.

Was geschieht mit neuen fossilen Heizungen?

Soweit keine Sanierung ansteht, sind bestehende Liegenschaften vorerst nicht unmittelbar betroffen. Ab 2050 müssen jedoch alle mit Brennstoffen betriebenen Wärmeerzeugungsanlagen auf erneuerbare Energiequellen umgestellt werden. Ab 2045 ist darzulegen, wie die Umrüstung erfolgen soll. Angesichts der heute üblichen Lebensdauer fossiler Heizungen von 20 bis 25 Jahren bleiben die meisten Anlagen voraussichtlich bis zum Ende ihrer Laufzeit einschränkungsfrei nutzbar, solange sie funktionstüchtig sind. Wer in den kommenden Jahren allerdings noch eine fossile Heizung installiert, riskiert, sie vor Ablauf ihrer Lebensdauer umrüsten zu müssen.

Gilt das Verbot auch für Elektroheizungen und Elektro- Wasserwärmer?

Nach den Vorgaben der MuKEn 2025 sind Neuinstallation und Ersatz ortsfester elektrischer Widerstandsheizungen nicht mehr zulässig. Darüber hinaus gilt eine Sanierungspflicht für ortsfeste elektrische Widerstandsheizungen mit Wasserverteilsystem: Nach Inkrafttreten eines entsprechenden kantonalen Energiegesetzes auf Basis der MuKEn 2025 müssen sie innert fünf Jahren ersetzt werden. Der Grund dafür liegt darin, dass sich diese Systeme dank des vorhandenen Wasserverteilnetzes vergleichsweise leicht auf eine Wärmepumpe oder Fernwärme umrüsten lassen. Die Umsetzung einer Sanierungspflicht bei Heizsystemen ohne Wasserverteilsystem (sogenannte dezentrale Elektroheizungen) bleibt den Kantonen hingegen freigestellt. Ähnliche Regeln gelten für Wasserwärmer: Der Neubau und Ersatz rein direkt- elektrischer Wassererwärmer wird nicht mehr gestattet sein, und zentrale Elektro-Wassererwärmer müssen spätestens fünf Jahre nach Inkrafttreten des jeweiligen Gesetzes ersetzt werden.

Müssen Gebäude selbst Strom produzieren?

Die MuKEn 2025 sehen vor, dass Neubauten künftig einen Teil ihres Strombedarfs selbst erzeugen müssen, üblicherweise über eine Photovoltaikanlage auf dem Dach oder an der Fassade. Dabei muss die installierte Leistung mindestens 20 Watt pro Quadratmeter Energiebezugsfläche betragen. Eine ähnliche Vorgabe gilt bei Dachsanierungen ab 50 Quadratmetern: In diesem Fall sind mindestens 10 Watt pro Quadratmeter Energiebezugsfläche vorgeschrieben. Ausnahmen gelten für Neubauten und Erweiterungen mit weniger als 50 Quadratmetern neu geschaffener Energiebezugsfläche sowie für denkmalgeschützte Bauten. Ausserdem können Standorte, die gemäss Bundesamt für Energie nicht mindestens als «gut» eingestuft sind, eine reduzierte Leistung vorsehen.

Wird der Gebäudeenergieausweis zur Pflicht?

Der Gebäudeenergieausweis der Kantone (GEAK) bleibt freiwillig. Die MuKEn 2025 sehen jedoch vor, dass für die Beantragung von Förderbeiträgen bei Sanierungen künftig der GEAK Plus obligatorisch wird. Dieser erfasst den aktuellen Zustand des Gebäudes und zeigt verschiedene Energiesparpotenziale für unterschiedliche Sanierungsvarianten auf.

Gelten für Ferienwohnungen die gleichen Regeln?

Grundsätzlich gelten für Ferienwohnungen die gleichen Vorschriften wie für Erstwohnsitze. Da Ferienwohnungen jedoch häufig nur zeitweise bewohnt sind, behandelt ein freiwilliges Zusatzmodul der MuKEn 2025 den Heizungsbetrieb spezifisch. Dieses Modul sieht vor, dass in neu erstellten Objekten die Raumtemperatur jeder Wohnung auch über grosse Distanzen (z. B. per Telefon, Internet oder SMS) regelbar sein muss. Diese Vorgabe gilt ebenso für die Sanierung bestehender Heizsysteme. Da die Kantone dieses Modul freiwillig anwenden können, bleibt abzuwarten, welche Bergkantone diese Regelung tatsächlich einführen.

Werden Parkplätze für Elektroautos gefördert?

Die Förderung der Parkinfrastruktur für Elektroautos ist in einem separaten, freiwilligen Modul verankert, das die Kantone bei Bedarf umsetzen können. Für Neubauten müssen entsprechende Vorkehrungen getroffen werden, damit Ladeeinrichtungen jederzeit montiert und angeschlossen werden können. Zudem darf der Einbau einer Ladestation, sofern die Grundinfrastruktur vorhanden ist, generell nicht verweigert werden.

Welche weiteren Themen werden in den MuKEn 2025 aufgegriffen?

Die MuKEn 2025 bringen Anpassungen bei den Vorschriften zum Wärmeschutz von Gebäuden, den Anforderungen an gebäudetechnische Anlagen, der effizienten Nutzung von Elektrizität für Beleuchtung sowie bei der verbrauchsabhängigen Abrechnung von Heiz- und Warmwasserkosten. Darüber hinaus soll die öffentliche Hand eine Vorbildfunktion übernehmen: Die Kantone verpflichten sich, ihre eigenen Gebäude bis 2040 emissionsfrei zu betreiben. Zusätzlich gibt es optionale Module zu Themen wie Betriebsoptimierung von Gebäudetechnikanlagen, Umgang mit Energiedaten, Wärmedämmung, Gebäudehülleneffizienz, graue Energie, die Energieplanung öffentlicher Körperschaften, eine GEAK- Anordnung für bestimmte Bauten sowie Heizungen im Freien und Freiluftbäder. Diese Umsetzung dieser Module ist den Kantonen freigestellt.

Fazit: Die MuKEn 2025 beschleunigen den Weg zu Netto-Null

Mit dem bisherigen Tempo beim nachhaltigen Heizungsersatz könnte das Netto-Null-Ziel für 2050 womöglich verfehlt werden. Die MuKEn 2025 dürften jedoch die nötige Beschleunigung bringen. Zwar ist unklar, wie schnell die Kantone die neuen Bestimmungen umsetzen und ob das jeweilige kantonale Stimmvolk ihnen zustimmt, doch die geplante Regulierung wird langfristig den Weg zum Erreichen des Netto-Null-Ziels ebnen.

Autor: Thomas Rieder, Economist, UBS AG

SF Urban Properties: Steigerung des Liegenschaftsertrags

Der Liegenschaftsertrag inkl. Nebenerträge der SF Urban Properties AG stieg im Jahr 2024 im Vorjahresvergleich um CHF 1.4 Mio. oder 4.86% auf CHF 31.2 Mio. Diese positive Steigerung sei unter anderem auf die abgeschlossenen Umbauprojekte, auf die Indexierung der Geschäftsmietverträge sowie auf die Veränderung im Renditeportfolio zurückzuführen, heisst es in einer Mitteilung. Die Betriebsaufwände des Renditeportfolios haben sich um 12.81% auf CHF 9.0 Mio. reduziert (Vorjahr: CHF 10.3 Mio.). Die Reduktion ist mehrheitlich auf tieferen Unterhalt und Reparaturen sowie tiefere Verwaltungskosten zurückzuführen. Die positive Entwicklung widerspiegelt sich entsprechend in der EBIT-Marge der Renditeliegenschaften exkl. Neubewertung, welche im Jahr 2024 um 9.00%, d.h. von 65.74% auf 71.65%, gesteigert werden konnte. Der EBIT-Beitrag aus dem Promoti- onsgeschäft liegt mit CHF 3.2 Mio. leicht unter dem Vorjahr von CHF 3.8 Mio. Das Renditeportfolio konnte um zwei Liegenschaften in Basel und Zürich mit einem Volumen von CHF 23.9 Mio. erweitert werden. Zudem wurde die Seefeldstrasse 186 in Zürich von einer Entwicklungsliegenschaft zu einer Renditeliegenschaft umklassifiziert, womit das Renditeportfolio insgesamt um drei Liegenschaften ergänzt wurde. In der zweiten Jahreshälfte wurden neue Parzellen für Promotionsentwicklungen entsprechend den strategischen Vorgaben angebunden: eine Parzelle an der Berghaldenstrasse 32/34 in Zürich Witikon sowie eine weitere Parzelle an der Dorfstrasse 68 in Zumikon in der Höhe von zusammen CHF 29.7 Mio. Der Marktwert des Renditeportfolios ist Like-for-Like im Vergleich zum Vorjahr um brutto CHF 4.5 Mio. oder 0.59% gestiegen. Inklusive der Neuzugänge wurde das Volumen des Portfolios um 5.5% auf CHF 786.6 Mio. erhöht.

Das Portfolio der SF Urban Properties AG ist im GRESB (Global Real Estate Sustainability Bench- mark) Report des Jahres 2024 mit 4 von 5 Sternen bewertet worden und erreichte Platz 4 von 10 im direkten Peer-Vergleich (Switzerland, Diversified, Listed). Der Verwaltungsrat beantragt für das Jahr eine Erhöhung der Ausschüttung auf CHF 3.65 (Vorjahr CHF 3.60) pro Namensaktie à CHF 9.00 bzw. von CHF 0.73 (Vorjahr CHF 0.72) pro Stimmrechtsaktie à CHF 1.80, woraus eine Ausschüttungsrendite von 3.71% (Vorjahr 3.87%) resultiert. Die Ausschüttung wird zu 100% aus der Kapitaleinlagereserve erfolgen und ist damit verrechnungssteuerfrei.

Gesteigerter Mietertrag bei reduzierten operativen Aufwendungen

Der Netto-Ist-Mietertrag der Fundamenta Real Estate AG stieg aufgrund der abgeschlossenen Repositionierungen in Glattbrugg und Dietikon um 2.0% auf CHF 41.9 Mio. Die Leerstandsquote blieb unverändert bei 1.3%, wie Fundamenta mitteilt. Bei gestiegenem Betriebsertrag wurde hingegen der Betriebsaufwand im Geschäftsjahr 2024 im Vergleich zum Vorjahr leicht um 0.4% von CHF 12.2 Mio. auf CHF 12.1 Mio. gesenkt. Dazu beigetragen hat auch der um 2.8% reduzierte Verwaltungsaufwand. Per Ende 2024 waren 72.2% der zinspflichtigen Finanzverbindlichkeiten fest angebunden respektive langfristig abgesichert. Trotzdem konnte von der Reduktion der Leitzinsen profitiert werden. Der gewichtete durchschnittliche Zinssatz per Stichtag verringerte sich von 1.36% auf 1.15%, wobei die Restlaufzeit Ende des Berichtsjahres lange 6.5 Jahre betrug. Die Eigenkapitalquote stieg leicht auf 41.6% (Vorjahr 41.0%), der Loan-to-Value (LTV) sank von 54.8% auf 53.9%. Der Reingewinn ohne Neubewertung stieg von CHF 20.3 Mio. um 6.9% auf CHF 21.7 Mio. Als Folge davon konnte auch die operative EBT-Marge (ohne Neubewertung) auf 62.9% (Vorjahr 50.8%) erhöht werden. Nachdem im Geschäftsjahr 2023 noch ein Verlust aus Neubewertung von CHF 10.0 Mio. resultierte, wurde dieses Jahr aufgrund von wertvermehrenden Investitionen und der positiven Marktentwicklung ein Erfolg aus Neubewertung (vor latenten Steuern) von CHF 10.9 Mio. erzielt. Dementsprechend erhöhte sich der ausgewiesene ordentliche Reingewinn mit Neubewertung im Vorjahresver- gleich von CHF 8.3 Mio. auf CHF 30.5 Mio. Bezogen auf das gewichtete Eigenkapital resultierte im Berichtsjahr eine Eigenkapitalrendite (ROE) von 6.3% (Vorjahr 1.7%). Unter Berücksichtigung des Verkaufserfolgs erhöhte sich der Reingewinn pro Aktie vor Erfolg aus Neubewertung um 6.9% von CHF 0.68 auf CHF 0.72. Der gewichtete ordentliche Reingewinn pro Aktie konnte u.a. wegen des negativen Erfolgs aus Neubewertung im Vorjahr von CHF 0.28 auf CHF 1.01 gesteigert werden.

Der Verwaltungsrat schlägt an der ordentlichen Generalversammlung vom 9. April 2025 eine Erhöhung der Ausschüttung für das Geschäftsjahr 2024 um 5 Rappen bzw. 9.1% auf CHF 0.60 pro Aktie vor. Die Gesellschaft kann die Dividende vollumfänglich aus den Kapitaleinlagereserven entnehmen, wodurch diese wiederum verrechnungssteuerfrei ausbezahlt werden kann.

Steigende Divergenz der Marktsituation nach Kaufkraftklasse

Nach einem deutlichen Anstieg der Knappheit im Jahr 2023 hat sich der Wohnungsmarkt 2024 wieder etwas entspannt. Dies ist allerdings nicht auf eine Angebotsausdehnung zurückzuführen, sondern auf Preissteigerungen und die damit verbundene Nachfragedämpfung sowie auf ein deutlich tieferes Bevölkerungswachstum, wie das Bundesamt für Wohnungswesen im neusten Wohnungsmonitor schreibt.

Die Entspannung geht von den oberen Preissegmenten aus, während sich die Situation in den tieferen Segmenten verschlechtert hat. Entsprechend stieg die Dichotomie der Versorgung des oberen Mittelstandes und der einkommensstarken Haushalte im Vergleich zum unteren Mittelstand und den einkommensschwachen Haushalten. Regional betrifft die Knappheit im Mittelland aktuell primär den Aargau und die Zentralschweiz sowie einzelne Gebiete um Zürich und in der Ostschweiz. Besorgniserregend ist aber die Situation im Berggebiet. Sowohl das Berner Oberland als auch Graubünden leiden unter einer angespannten Marktsituation. Anhaltend gut versorgt sind der Jura und das Tessin.

Der Mietwohnungsmarkt spiegelt fast kongruent den Gesamtmarkt. Der Markt präsentiert sich aufgrund der Mietpreissteigerungen insgesamt ausgewogen. Für die Haushalte des unteren Mittelstandes sowie einkommensschwache Haushalte ist die Situation allerdings angespannt. Sowohl das untere mittlere Preissegment (leistbare Wohnungen für den unteren Mittelstand), als auch das tiefe Preissegment (leistbare Wohnungen für Haushalte unterhalb des Mittelstandes) weisen mit +1 einen Indikatorwert auf, der einem Nachfrageüberhang entspricht. Wie im Gesamtmarkt sind es Gebiete bei Zürich, in der Ostschweiz, der Aargau, die Zentralschweiz und die Berggebiete, die einen Nachfrageüberhang aufweisen. Selbst im Tessin ist der Mietwohnungsmarkt um Lugano eher knapp. Prekär ist die Situation für Wohnungssuchende der unteren Kaufkraftklassen in den Städten Genf, Zürich und Zug, wo die Anspannung maximal ist. Dies gilt ebenso für weite Teile der Wohnungssuchenden in den Räumen Interlaken und Zweisimmen, sowie Chur und St. Moritz.

Bruttomieten am Steigen, Leistbarkeit unter Druck

Im Zuge der anhaltenden Knappheit der letzten drei Jahre sind bei den zu vermietenden Wohnungen kräftig steigende Mieten zu beobachten, ohne dass im Angebot deutliche Qualitätssteigerungen erkennbar wären. Die Mietsteigerungen führen zwar zur Annäherung von Angebot und Nachfrage, das hat seinen Preis aber bei der Leistbarkeit von Wohnen.

Vergleicht man die Einkommensverteilung aller Mieterhaushalte mit den am Markt verfügbaren, für diese Einkommensklassen jeweils erschwinglichen Mietpreisen, so zeigt sich, dass für die Schweiz als Ganzes die Versorgung im tiefen Preisbereich knapp gegeben ist. Bei der Miete machen die Haushalte mit tiefen Einkommen 31% aller mietenden Haushalte aus. Die für diese Haushalte leistbaren Objekte (unter Berücksichtigung der Wohnungsgrösse) entsprechen 26% der angebotenen Mietwohnungen. Summiert man aber tiefe Einkommen und den Mittelstand auf, so besteht eine deutliche Mangelsituation. Dramatisch präsentiert sich diesbezüglich die Situation beim Wohneigentum. Berücksichtigt man die Opportunitätskosten der gebundenen Eigenmittel und geht von stagnierenden Preisen aus, so zeigt sich, dass das angebotene Wohneigentum für weite Teile der Haushalte nicht leistbar ist. Die Eigenmittelanforderungen für den Erwerb reduzieren die Wahlfreiheit der Haushalte zusätzlich.

Leicht verbesserte Situation beim Umzug

Die nun länger andauernde, eher knappe Situation am Wohnungsmarkt hat seine Ursache in einem schon seit längerem ungenügenden Wohnungswachstum, das mit dem Haushaltswachstum nicht Schritt halten kann, eine Tendenz die sich 2024 sowie 2025 bestätigt. Zwar gibt es mit den Zweitwohnungsbeständen einen “Pufferbestand”, doch erschwert die Knappheit die Suche und somit auch die Freigabe von Wohnungen. Dies reduziert die auf dem Markt sichtbaren Angebote. Letztere setzen sich aus Leerstand, Neubau und den von umziehenden Haushalten freigegebenen Wohnungen zusammen. Vergleicht man diese Angebote mit der Zahl der umziehenden Haushalte, darf für 2024 aufgrund des gestiegenen Angebots eine leichte Verbesserung zum Vorjahr vermutet werden. Die Niveaus von 2020 und 2021 werden aber nicht erreicht. Davon betroffen sind primär Einpersonen- und Paarhaushalte. Rund 22% sind aber Paarhaushalte mit Kindern oder Mehrpersonenhaushalte, die weniger Alternativen haben als kleinere Haushalte. Auffällig ist der Rückgang der Umzüge von Einzelpersonen im Jahr 2023, was mit hoher Wahrscheinlichkeit mit der Lage auf dem Wohnungsmarkt im Zusammenhang steht.

Die Wohnkostenbelastungen steigen

Die Indikatoren zur Versorgung aller Haushalte weisen auf eine ausreichende aber keineswegs üppige Versorgung hin. Die Wohnkostenbelastung hat sich erhöht und die Wahlfreiheit bezüglich Besitz reduziert. Die Wohneigentumsquote ist nun seit mehreren Jahren rückläufig. Das Mittel der Wohnkostenbelastungen der mietenden Haushalte hat sich von 23% (2018) auf rund 25.4% (2022) erhöht. Beim Wohneigentum ist die Last durch die Betriebs- und Zinskosten deutlich tiefer (12.8%) und auch unter Berücksichtigung der Opportunitätskosten bleibt die Last im Bestand aufgrund der vergangenen Preissteigerungen vorteilhaft (19.8%). Anders sieht es bei den einkommensschwachen mietenden Haushalten aus: Diese müssen einen Anstieg von 40.8% (2018) auf 44.8% (2022) verkraften, wobei nur Haushalte mit mehr als 20’000 CHF Äquivalenzeinkommen / Person berücksichtigt sind.

Eine andere Sicht auf die Wohnversorgung bietet der Blick auf Haushalte mit Zahlungsverzug, also Haushalte, bei denen die Wohnkosten akute Finanzprobleme verursachen. Dabei ergibt sich, dass nur etwa 2.1% der Haushalte einen Zahlungsverzug aufweisen und keinerlei Handlungsmöglichkeit zur Verbesserung ihrer finanziellen Situation haben (Mieterhaushalte 2.6%). Dieser Wert ist seit 2017 gesunken.

Kaum mehr Kostensteigerungen im Bestand

Aufgrund der verschiedenen Fristen bei der Finanzierung wirken sich die Zinsanstiege nur graduell auf Mieten und Nutzungskosten aus. Deshalb waren die Auswirkungen des Zinsanstiegs sowohl bei Mieten als auch bei den Nutzungskosten des Eigentums primär 2024 zu spüren. Diese Entwicklung findet 2025 ihr Ende.

Der Referenzzinssatz, der die Fremdfinanzierungskosten der Eigentümer widerspiegelt dürfte 2025 auf das Niveau von 1.5% sinken, die Inflationserwartung liegt bei rund 1%. Entsprechend besteht kaum Raum für Mietsteigerungen bei vermieteten Objekten. Da die Mieten bei Neuvermietungen aber weiter steigen dürften, ergibt sich trotzdem ein moderates Mietwachstum über den ganzen Bestand. Anders sieht es beim Wohneigentum aus. Dort sinken im Zuge der sinkenden Zinsen auch die Nutzungskosten. Der zu erwartende Mietauftrieb am Markt resultiert auch aus einem für 2025 zu erwartenden sehr tiefen Wachstum des Wohnungsbestandes. Ein Silberstreifen am Horizont zeigt sich in den 2024 wieder gestiegenen Baubewilligungen sowie noch deutlicher gestiegenen -gesuchen, was ab 2026 wieder steigende Zuwachsraten erwarten lässt. Für 2025 lässt sich aber keine Entwarnung für den Wohnungsmarkt geben. Auch langfristig dürfte der Zuwachs an Wohnraum mit einem kräftigen Haushaltswachstum nicht Schritt halten, wenn man vom aktuellen Verdichtungsverhalten bei der Bautätigkeit ausgeht.

Zusammenfassung

Die aktuelle Situation auf dem Wohnungsmarkt gibt weiterhin zu Besorgnis Anlass. Zwar hat sich die Situation auf dem Markt im Vergleich zum Vorjahr etwas entspannt. Der Preis dafür sind allerdings deutliche Mietpreissteigerungen, sowie auch ein Anstieg der Nutzungskosten beim Wohneigentum. Diese Reduktion der Nachfrage durch höhere Preise geht zu Lasten sich verändernder grösserer Haushalte, die rund 22% der umziehenden Haushalte ausmachen (Familien, Mehrpersonenhaushalte). Die Versorgung aller Haushalte insgesamt ist aber weiterhin intakt, allerdings sind die Wohnkostenbelastungen seit 2018 sowohl bei Miete als auch bei Kauf angestiegen und für tiefere Einkommen ist die Situation durchaus anspruchsvoll. Zumindest sind die Wirkungen der Zinswende nun praktisch vollends absorbiert. Im Bestand ist für 2025 nur mit einem geringen Anstieg der Wohnkosten zu rechnen.

Die Situation wird sich nicht schnell ändern. 2025 ist ein sehr tiefes Bestandeswachstum zu erwarten, das auch dadurch beeinträchtigt wird, dass im urbanen Raum der Neubau häufig ein Ersatzneubau ohne grosse Mengenwirkung ist. Die ansteigenden Baubewilligungen und -gesuche lassen aber zumindest ab 2026 wieder stärkere Zuwachsraten erwarten. Dies soll nicht darüber hinwegtäuschen, dass mittelfristig bei anhaltendem Haushaltswachstum grosser Handlungsbedarf besteht, da die Mengenausdehnung der Wohnungszahl zunehmend im überbauten Raum stattfinden muss. Eine kurzzeitige Entspannung wie im letzten Jahr, die auch durch tiefere Zuwanderungszahlen begünstigt werden kann, darf nicht von den langfristigen Herausforderungen ablenken.

PURE Funds AG lanciert den PURE Real Estate Debt L-QIF

Die PURE Funds AG lanciert den PURE Real Estate Debt L-QIF (PRED). Damit werde das Investment Angebot erweitert mit der selektiven Vergabe nachrangiger Hypotheken auf dem Schweizer Immobilienmarkt, heisst es in einer Mitteilung. Der Fonds zielt auf die wachsende Finanzierungslücke im Schweizer Immobiliensektor ab, die durch strengere Eigenkapitalvorschriften (Basel III) und die daraus resultierende restriktivere Kreditvergabe der Banken entstanden ist. Diese Entwicklung eröffne qualifizierten Anlegern die Möglichkeit, in nachrangige Darlehen zu investieren, die durch Schuldbriefe auf Immobilien besichert sind und stelle im aktuellen Niedrigzinsumfeld eine attraktive Anlagemöglichkeit dar. Folgende Highlights zeichnen den PRED aus:

Hohe Zinsmargen in Kombination mit Schuldbriefbesicherung auf Schweizer Immobilien erlauben ein attraktives Rendite-Risiko-Profil
Stabile und kalkulierbare Erträge durch individuell geprüfte und verhandelte Darlehensvergabe
Maximale Belehnung von 80% (Portfolioebene)
Der hohe Finanzierungsbedarf im Immobiliensektor ermöglicht ein gezieltes “Cherry Picking” der besten Investitionen

Die erste Zeichnungsfrist endet am 31. März 2025. Für Zeichnungen innerhalb der ersten 12 Monate (quartalsweise) wird eine reduzierte Ausgabekommission und Management Gebühr angewandt.

Wincasa stellt sich im Bereich CMSM neu auf

Im Rahmen der Weiterentwicklung des Geschäftsbereichs Center & Mixed-Used Site Management (CMSM) stellt Wincasa das Team ‚Strategy & Services‘ per 1. April 2025 in zwei separaten Teams auf. Mit dieser Umstrukturierung sollen die Kompetenzen gezielt gestärkt und die Dienstleistungen für Kundinnen und Kunden weiter ausgebaut werden, wie Wincasa mitteilt. Die Leitung der beiden neuen Einheiten übernehmen zwei erfahrene Immobiliendienstleisterinnen, Corina Salomon (rechts auf dem Bild) und Alexa Müller, die direkt an Thomas Hinderling, Leiter CMSM und Mitglied der Geschäftsleitung Wincasa, rapportieren. Corina Salomon, die seit 2019 für Wincasa tätig ist, übernimmt die Leitung des Bereichs Siedlungscoaching & Communities. Nach ihrem Einstieg als Content Managerin mit Fokus auf Social Media und digitalen Kommunikationskanälen im Center Management, entwickelte sie sich zur Spezialistin für Real Estate Community Management weiter. In dieser Rolle verbindet sie Menschen, belebt Flächen und fördert die Belebung gemischtgenutzter Areale. Seit 2025 verantwortet sie zudem das Siedlungscoaching. Unter der Leitung von Corina Salomon wird der Bereich Siedlungscoaching & Communities Dienstleistungen weiter ausbauen. Dazu gehören:

Real Estate Community Management: Vernetzung von Stakeholdern und Belebung gemischtgenutzter Areale und Quartiere
Siedlungscoaching: Vermittlung zwischen Eigentümern und Mietenden, Entwicklung nachhaltiger und lebendiger Nachbarschaften
Promotion Management: Nutzung von Synergien zur Flächenbelebung, Führen einer zentralisierten Plattform zur Vermarktung von temporären Mietflächen z. B. für Foodtrucks und Pop-ups

Alexa Müller, die seit 2022 bei Wincasa tätig ist, übernimmt die Leitung des Bereichs Vermarktung & Projekte. Sie startete als Real Estate Site Manager und bringt umfangreiche Erfahrung in strategischer Projektführung, Immobilienmarketing und Centerleitung von komplexen Liegenschaften mit. Mit ihrem Hintergrund in Facility Management, einem Masterabschluss in Real Estate und ihrer Erfahrung in der Expansionsabteilung bei einem grossen Schweizer Detailhändler verbindet sie betriebliche Expertise mit einem Verständnis für die Immobilienbranche. Sie verantwortet künftig die Führung von drei spezialisierten Teams mit insgesamt rund 10 Mitarbeitenden. Die Schwerpunkte unter ihrer Leitung gliedern sich in drei Bereiche:

Marketing & Branding: Entwicklung und Umsetzung von Markenstrategien, Kampagnen und Signaletik für Center und Areale – eine hausinterne Branding Agentur, die diese Leistungen vollumfänglich für die Eigentümer umsetzt
Vermarktung: Vermietung von Gewerbe- und Retailflächen, Pop-up-Konzepte und Zwischenvermietungen
Beratung, Projekte, Konzepte: Strategische Leitung von Revitalisierungsprojekten, Umnutzungen und immobilienbezogenen Analysen

Mit der angepassten Struktur im Bereich CMSM will Wincasa eine bedürfnisgerechte Ausrichtung auf die vielfältigen Anforderungen von Eigentümern, Mietenden und weiteren Stakeholdern schaffen.

Abschaffung des Eigenmietwerts – Folgen für Sanierungen

Im Rahmen der Abschaffung der Eigenmietwertbesteuerung soll unter anderem der Abzug für Unterhaltskosten bei selbstgenutztem Wohneigentum abgeschafft werden (sowohl für Erst- und Zweitwohnsitz), während er bei vermieteten und verpachteten Liegenschaften bestehen bleibt. Auf Bundesebene ist zudem kein Abzug für Energiespar- und Umweltschutzmassnahmen sowie Rückbaukosten mehr vorgesehen. Kantone werden jedoch die Kompetenz haben, die Abzüge für energetische Massnahmen beizubehalten. Verstärkt sich damit bei einer Abschaffung des Eigenmietwerts der Sanierungsstau bei Schweizer Einfamilienhäusern und gefährdet die Reform damit die Netto-null-Ziele des Gebäudesektors?

Wird heute zu viel saniert?

In der Theorie führen Steuerabzüge für Sanierungen dazu, dass mehr als notwendig saniert wird. Die Daten sprechen allerdings gegen einen Sanierungsüberschuss in den letzten Jahren. Die Umbauinvestitionen pro Einfamilienhaus sind kostenbereinigt in den letzten 20 Jahren gesunken. Es wird insgesamt weniger in Umbau und Ersatzneubau investiert, als der Gebäudepark altersbedingt an Wert verliert. In der Praxis wird dann saniert, wenn es erforderlich ist oder sich rechnet. So gilt: je höher das Preisniveau, desto mehr wird in Umbauten investiert. So sind beispielsweise die Umbauinvestitionen pro Einfamilienhaus in den Kantonen Zug und Genf mehr als doppelt so hoch wie in den in Bezug auf das Preisniveau günstigeren Kantonen Aargau, Neuenburg oder Uri.

Brechen die Sanierungsraten bei einem Systemwechsel ein?

Investitionen in den Liegenschaftsunterhalt dürften sich beim Systemwechsel, abhängig vom Einkommenssteuersatz, zwar um 20 bis 30 Prozent verteuern. Zudem fällt der Anreiz weg, Sanierungen zu bündeln und bei kleineren Instandsetzungen, wie dem Ersatz von Küchengeräten, relativ teurere Varianten zu bevorzugen. Die insgesamt niedrige Sanierungsintensität der letzten Dekade spricht jedoch gegen einen spürbaren Rückgang der Umbauinvestitionen. Nach einem Zwischenspurt vor der Abschaffung des Eigenmietwerts dürften die Sanierungsinvestitionen allerdings langfristig etwas weniger zulegen, als es im Status quo zu erwarten gewesen wäre.

Wie verändern sich die finanziellen Anreize für energetische Sanierungen?

Ohne Steuerabzug für Instandsetzung und energetische Abzüge auf Bundesebene sinkt der finanzielle Anreiz für ökologische Sanierungen deutlich. Beispielsweise ist eine Fassadendämmung in Verbindung mit dem Ersatz einer fossilen Heizung durch eine Wärmepumpe bei Einfamilienhäusern dank Steuerabzügen und Subventionen (knapp) amortisierbar innerhalb der Lebensdauer der Investition. Ohne steuerliche Abzugsmöglichkeiten wird dieses Vorhaben hingegen rechnerisch zum Verlustgeschäft.

Höhere Subventionen als Ausgleich?

Die energetischen Subventionen müssten – unter der Annahme, dass die Kantone ihre bestehenden Abzüge beibehalten – um knapp 80 Prozent steigen, um die geringeren Steuerabzüge zu kompensieren. Sollten die Kantone die energetischen Steuerabzüge ebenfalls abschaffen, so müssten die Subventionen imLandesdurchschnitt um etwa 150 Prozent steigen, um die für den Eigentümer anfallenden Nettoausgaben stabil zu halten. Dies bedingt mindestens eine halbe Milliarde zusätzlicher Fördergelder, was ohne Gegenfinanzierung über eine höhere CO2-Abgabe derzeit unwahrscheinlich erscheint.

Bedroht dies die Energiewende?

Die Abschaffung der steuerlichen Abzugsmöglichkeiten gefährdet das Ziel der CO2-Neutralität nicht grundsätzlich, bremst aber eine Beschleunigung der energetischen Sanierungen. So ist der reine Ersatz fossiler Heizungen durch eine Wärmepumpe bei Einfamilienhäusern bei den aktuellen Energiepreisen auch ohne Steuerabzug finanziell attraktiv. Dementsprechend besteht auch kein ausgeprägter Zusammenhang zwischen der Subventionshöhe und der Ersatzquote für den Heizungsersatz, was auch die Bedeutung des Steuerabzugs für den Investitionsentscheid relativiert. Zusatzinvestitionen in die Energieeffizienz dürften allerdings aus Kostengründen vermehrt auf die lange Bank geschoben werden.

Autor: Matthias Holzhey, Economist, UBS Switzerland AG

Alfonso Tedeschi: «Weniger Regulierungsrisiken in Agglomerationen»

Noch bis am 19. März 2025 läuft die Kapitalerhöhung für den Helvetia (CH) Swiss Property Fund. Die kurz- bis mittelfristigen Vorzeichen für den Schweizer Immobilienmarkt seien wieder positiv, sagt Alfonso Tedeschi, Senior Portfolio Manager Real Estate und Mitglied der Geschäftsleitung bei der Helvetia Asset Management AG. Die favorisierten Anlagen sind Wohnimmobilien in den Agglomerationen und den Mittelzentren.

Die Fondsleitung Helvetia Asset Management AG führt im März 2025 eine Kapitalerhöhung des Helvetia (CH) Swiss Property Fund (HSPF) mit einem Volumen von rund CHF 166 Mio. durch, zwecks Erwerbs eines Liegenschaftsportfolios mit einem Marktwert von rund CHF 252 Mio. Woraus besteht das vorgesehene Portfolio?

Alfonso Tedeschi: Das Portfolio besteht aus sieben attraktiven Core/Core plus-Objekten mit einem Wohnanteil von über 85 Prozent. Es verteilt sich über die vier Kantone Zürich (48 Prozent des Marktwerts des Zugangsportfolios), St. Gallen (36 Prozent), Basel (8 Prozent) und Neuenburg (8 Prozent), und zeichnet sich durch eine auf das Bestandsportfolio abgestimmte hohe Objekt- und Lagequalität mit entsprechender Ertrags- und Wertstabilität sowie einem Marktmietpotenzial von rund 16 Prozent aus. Die Leerstandsquote liegt bei sehr tiefen 0.9 Prozent und reflektiert die Güte der Liegenschaften.

Welche Kategorien von Immobilien bevorzugen Sie im aktuellen Umfeld?

Unsere favorisierten Anlagen sind Wohnimmobilien in den Agglomerationen und den Mittelzentren. Es handelt sich hierbei um die Regionen, welche gemäss Bevölkerungswachstumsprognosen über die besten Wachstumsaussichten verfügen. Die Agglomerationen profitieren auch von einer günstigen Konstellation aus höheren Nettoanfangsrenditen, steigendem Mietzinspotenzial und sinkenden Vermietungsrisiken sowie einer langfristigen Attraktivitätssteigerung der Makro- und Mikrolagen. Gleichzeitig sind diese Regionen weniger von allfälligen Regulierungsrisiken betroffen. Weitere Chancen sehen wir bei erstklassigen Geschäftsliegenschaften. Bei Büro- und Retail-Immobilien wird die Polarisierung zwischen Lagen, Qualität der Flächen sowie ESG-Kriterien weiter voranschreiten und für die Performance zunehmend entscheidend sein.

Sie akquirieren nun ein Portfolio, welches sich bereits im Besitz von Helvetia Versicherung befindet. Werden Sie bei zukünftigen Opportunitäten ausserhalb des Liegenschaftsbesitzes der Helvetia Versicherung ebenfalls akquirieren?

Das eine tun und das andere nicht lassen. Wir verfügen bei Helvetia Versicherung über ein starkes Akquisitionsteam aus drei Mitarbeitenden, welche tagtäglich Akquisitionsmöglichkeiten prüfen. Beim Ausbau des Portfolios des HSPF wird abgewogen, ob bessere Opportunitäten aus Freihandtransaktionen oder aus der Übernahme eines Bestandesportfolios der Helvetia Versicherung bestehen. Die Übernahme von Liegenschaften aus der Versicherung bieten den Vorteil, dass diese ab dem ersten Tag nach Abschluss einer Kapitalerhöhung Ertrag abwerfen und man Liegenschaften übernimmt, welche unserer internen Bewirtschaftung bestens vertraut sind. Die Bedeutung einer guten Bewirtschaftung wird im Real Estate Management teilweise unterschätzt und leider als reine „Commodity“ angesehen. Wir bei Helvetia vertreten den Ansatz, dass die Integration der gesamten Immobilienwertschöpfungskette eines unserer Alleinstellungsmerkmale ist. Die Wichtigkeit der Bewirtschaftung wird zudem durch Trends wie steigende Anforderungen im Bereich ESG oder einer verschärften Mietzinsregulierung erhöht.

Die letzten zweieinhalb, drei Jahre waren eine echte Herausforderung für die Anlageklasse Immobilien, da sich die Bewertungen an ein neues und höheres Zinsumfeld angepasst haben. Wie sehen Sie die Situation in den nächsten Jahren?

Ja – die erfolgsverwöhnte Branche sah sich nach einem fast 25 Jahren dauernden Zyklus erstmals flächendeckend mit negativen Wertveränderungen konfrontiert. Im internationalen Vergleich sind diese Korrekturen jedoch sehr moderat ausgefallen. Die kurz- bis mittelfristigen Vorzeichen für den Schweizer Immobilienmarkt sind wieder positiv. Wir erwarten, dass die Preise für Mehrfamilienhäuser ansteigen werden. Die stabile Ertragslage bei anhaltend niedrigen Leerstandsquoten sowie die hohe Nachfrage im Wohnsektor stützen diese Prognose. Der wichtigste Treiber bleibt aber die Zinsentwicklung. Die derzeit sehr tiefen Renditen für Schweizer Bundesanleihen (0.6 Prozent) sorgen dafür, dass (Wohn-)Immobilien mit einer hohen relativen Attraktivität punkten und daher bei Multi-Asset-Investoren fast wieder alternativlos sind.

Wie wirken sich die geopolitischen Spannungen auf die Immobilienmärkte aus – und welchen Einfluss hat das auf die Schweiz?

Auch der hiesige Immobilienmarkt ist nicht autark und vor exogenen Schocks nicht gefeit. Die derzeitigen geopolitischen Spannungen mit Stichwort Protektionismus haben einen Einfluss auf die globalen Inflationserwartungen und damit auch auf die Schweizer Geldpolitik. Mit wieder steigenden Zinsen und höheren Fremdkapitalkosten würden Immobilienanlagen ihren Nimbus der Alternativlosigkeit verlieren. Dieses Risiko wird partiell durch die Safe-Haven-Funktion der Schweiz wettgemacht. In unsicheren Zeiten profitiert auch häufig das Schweizer Betongold, welches weniger volatil als andere Anlageklassen reagiert.

Eine immer wieder auftauchende Frage bei Immobilienfonds betrifft die Ausrichtung – also direkter oder indirekter Immobilienbesitz. Warum hat sich die Fondsleitung des Helvetia (CH) Swiss Property Fund für direkten Immobilienbesitz entschieden?

Immobilienfonds mit direktem Grundbesitz sind in der Schweiz für Privatinvestoren steuerlich bevorteilt. Wenn ein Immobilienfonds seine Immobilien als direkter Grundbesitz hält, zahlt er auf die Erträge und das Kapital aus dem direkten Grundbesitz auf Fondsebene Steuern zum Satz von juristischen Personen. Die so auf Stufe des Immobilienfonds bereits besteuerten Erträge und Kapitalgewinne aus direkten Immobilienanlage sind bei der Ausschüttung mit separatem Coupon nicht verrechnungssteuerpflichtig. Ausserdem unterliegen sie für Privatpersonen mit Steueransässigkeit in der Schweiz nicht der Einkommenssteuer. Steuerbar sind nur noch ein kleiner Teil der übrigen Erträge und des übrigen Kapitals. Dieser Steuervorteil hat man nur mit Immobilienfonds, welche die Liegenschaften im direkten Grundbesitz halten, nicht aber mit jenen, welche die Liegenschaften indirekt halten. Möglich wurde die steuereffiziente Strukturierung von Schweizer Immobilienfonds auf der Basis des Bundesgesetzes für Kollektive Kapitalanlagen erst seit rund 15 Jahren. Es sind daher jüngere Gefässe, welche von dieser neuen Gesetzgebung profitieren. Wir bei Helvetia sind der Ansicht, dass direkte Immobilienfonds mit steuerlicher Privilegierung aufgrund ihres stabilen Cashflow-Ertrags und des inhärenten Inflationsschutzes einen idealen Baustein in der Vorsorge bilden und mit attraktiven Renditen nach Steuern punkten.

Die Beschreibung und Messung der Nachhaltigkeitskriterien nach Vorschrift der AMAS sind für Fonds sehr wichtig. Wie beeinflussen die neuakquirierten Liegenschaften die ESG-Quote des Fonds?

Die sieben Akquisitionsobjekte haben einen positiven Einfluss auf die ESG-Kennzahlen wie CO2-Intensitität, Energieintensität und Anteil erneuerbarer Energien. Vier von sieben Liegenschaften verfügen über Fernwärme und zwei Liegenschaften haben ein Minergie-Zertifikat. Bei der Auswahl der Liegenschaften wurde darauf geachtet, dass diese auch bezüglich Nachhaltigkeit mit der Anlagepolitik des HSPF einhergehen.

Alfonso Tedeschi ist Senior Portfolio Manager Real Estate und Mitglied der Geschäftsleitung bei der Helvetia Asset Management AG.

Kapitalerhöhung bis am 19. März 2025

Die Fondsleitung Helvetia Asset Management AG führt noch bis am 19. März 2025 eine Kapitalerhöhung des Helvetia (CH) Swiss Property Fund durch mit einem Volumen von rund CHF 166 Mio. zwecks Erwerbs eines Liegenschaftsportfolios mit einem Marktwert von rund CHF 252 Mio. Die Kapitalerhöhung erfolgt kommissionsweise («best-effort»-Basis) im Rahmen eines öffentlichen Bezugsangebotes in der Schweiz. Das für den Erwerb vorgesehene Portfolio besteht aus sieben Core/Core plus-Objekten mit hohem Wohnfokus, verteilt über vier Kantone. Der Helvetia (CH) Swiss Property Fund ist ein vertraglicher Anlagefonds schweizerischen Rechts der Art Immobilienfonds. Der Fonds wurde per 3. Juni 2020 lanciert und per 25. Juni 2024 an der SIX Swiss Exchange kotiert. Der Fonds verfügt per 30.09.2024 über 46 Liegenschaften. Das Liegenschaftsportfolio hat per 30. September 2024 einen Marktwert von CHF 1’081 Mio. Nach der Kapitalerhöhung wird der Marktwert des Liegenschaftsportfolios des Fonds voraussichtlich bei rund CHF 1.3 Mrd. notieren.

Mehr Informationen:

https://www.helvetia.com/ch/asset-management/de/home/produktinformationen.html

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