Wohnbautätigkeit zeigt deutliche Anzeichen einer Erholung

Die Anzahl Baubewilligungen und -gesuche ist im Jahr 2024 gestiegen, wie die UBS in einem Bericht festhält. Die Regionen Zürich, Teile der Zentralschweiz und der Westschweiz dürften in den nächsten Jahren von einer starken Bautätigkeit profitieren.

Die Wohnbautätigkeit zeigt deutliche Anzeichen einer Erholung. Im Jahr 2024 wurden 38 200 neue Wohnungen baubewilligt, was einem Anstieg von knapp 10 Prozent im Vergleich zum Vorjahr entspricht. Auch die Dynamik in der Planungstätigkeit nimmt zu: Im vergangenen Jahr wurden 51 200 Baugesuche für neue Wohnungen eingereicht. Dies entspricht fast 1,1 Prozent des Wohnungsbestands und ist stellt die höchste Zahl seit 2019 dar. Das Investoreninteresse konzentriert sich besonders stark auf die Stadt Zürich und Teile der Zentralschweiz, wo in den letzten beiden Jahren durchschnittlich Baugesuche für mehr als 1,5 Prozent des Wohnungsbestands eingereicht wurden. Auch in den Regionen Oberthurgau und St. Galler Rheintal werden zahlreiche Baukräne aufgestellt. In der Westschweiz ist die Planungstätigkeit bemerkenswert hoch, insbesondere von Lausanne aus in Richtung Freiburg sowie im Unterwallis. Die Planungstätigkeit konzentriert sich somit auf Regionen mit insgesamt hoher Wohnungsnachfrage. Kaum Konkurrenz für bestehende Immobilieneigentümer durch neues Wohnungsangebot zeichnet sich hingegen in den städtischen Regionen Basel und Bern sowie in grossen Teilen des Alpenraums ab. Dort wurden teilweise Baugesuche für weniger als 0,5 Prozent des Wohnungsbestands eingereicht. Auch entlang der Jurakette bleibt die Bautätigkeit verhalten.

Bauhotspots unter den Gemeinden

Aktuell gibt es 22 grössere Gemeinden (mit jeweils über 1000 Wohnungen), die sich durch eine überdurchschnittlich hohe Planungsaktivität auszeichnen. Sie gelten damit als sogenannte Bauhotspots. Die Zahl der Wohnungen dürfte dort bis Ende 2026 über 6 Prozent zunehmen. Am stärksten – um über 18 Prozent – dürfte der Wohnungsbestand in Canobbio (TI) und Chavannes-près- Renens (VD) wachsen. In der Deutschschweiz wird die Erweiterung des Wohnungsbestands in Elsau (ZH) mit gut 12 Prozent voraussichtlich am höchsten ausfallen. Viele Baukräne werden auch in Reinach (AG), Lindau (ZH) sowie in Menziken (AG) zu sehen sein – dort dürfte der Wohnungsbestand um rund 10 Prozent wachsen.

Raumplanung mit Folgen

Die Bauhotspots verlagern sich weg von den Agglomerationsgemeinden der Grosszentren hin zu ländlicheren Gemeinden im Umkreis der Mittelzentren. Dies zeigt der Vergleich mit den Bauhotspots der Jahre 2016 bis 2018, als sich der Bauboom auf einem Höhepunkt befand. Diese Verschiebung ist eine direkte Folge des Raumplanungsgesetzes. Denn eine starke Ausweitung des Wohnungsbestands um mehrere Prozentpunkte innerhalb von drei Jahren ist praktisch nur durch Bauen auf der grünen Wiese möglich. Rund um die Grosszentren sind die Baulandreserven spürbar erschöpft.

In den künftigen Bauhotspots dürfte sich das Ortsbild in den kommenden Quartalen verändern. Im Allgemeinen führt ein grösseres Angebot zu niedrigeren Preisen, und es besteht mittelfristig die Gefahr von zunehmendem Leerstand. Dies gilt jedoch hauptsächlich in einem Marktumfeld mit bereits erhöhtem Überangebot und betrifft somit aktuell am ehesten die Bauhotspots im Tessin. Besteht hingegen ein allgemeiner Nachfrageüberhang, so kann sich das starke Wachstum eines hochwertigen Angebots dank steigender Kaufkraft in der Gemeinde und nachfolgenden Infrastrukturinvestitionen mittelfristig häufig positiv auf den gesamten lokalen Immobilienmarkt auswirken. So verzeichneten die Bauhotspots der letzten Jahre überdurchschnittliche Anstiege der Mieten und Kaufpreise, und das Angebot wurde ohne Anstieg der Leerstandsquote absorbiert.

Autoren: Maciej Skoczek, CFA, CAIA, Economist, UBS Switzerland AG; Matthias Holzhey, Economist, UBS Switzerland AG

Einfamilienhäuser werden günstiger, Eigentumswohnungen aber teurer

Die Angebotspreise für Einfamilienhäuser sind im Februar leicht zurückgegangen, wer jedoch eine Eigentumswohnung erwerben wollte, wurde mit steigenden Werten konfrontiert. Die Tendenz zu einer Abschwächung der Preisanstiege setzt sich in allen Wohnsegmenten fort.

Wer bei der Suche nach einem Einfamilienhaus bisher nicht zum Zuge kam, kann im Februar mitunter von einem minimalen Nachlass der Angebotspreise profitieren: Die in Inseraten publizierten Werte sind um 0,1 Prozent gesunken. Allerdings erhöhten sich die Angebotspreise von Eigentumswohnungen im gleichen Zeitraum um 0,6 Prozent. Damit bestätigt sich insgesamt die Preisstabilisierung für Eigenheime auf hohem Niveau nun bereits seit Sommer 2024. Dies zeigt die aktuelle Ausgabe des Swiss Real Estate Offer Index, welcher von ImmoScout24 in Zusammenarbeit mit dem Immobilien-Beratungsunternehmen IAZI erhoben und publiziert wird.

Ein genauerer Blick zeigt: Bezüglich den Angebotspreisen von Einfamilienhäusern dreht sich die Preisspirale bereits seit geraumer Zeit immer langsamer. «Im Vergleich zum Stand per Ende April 2024 sind die Preise für neu ausgeschriebene Objekte um weniger als ein Prozent gestiegen – und damit deutlich unter dem langjährigen Durchschnitt von rund drei Prozent. Dies könnte ein Hinweis darauf sein, dass die Nachfrage aufgrund des tendenziell eingeschränkten Käuferkreises eher stagniert», erläutert Martin Waeber, Managing Director Real Estate der SMG Swiss Marketplace Group. Bei Eigentumswohnungen verläuft diese Entwicklung indes weniger ausgeprägt. «Mit einem Anstieg von 2,4 Prozent im gleichen Zeitraum liegt die Preisentwicklung für Eigentumswohnungen nur geringfügig unter dem langjährigen Mittel. Eine mögliche Erklärung hierfür könnte das grössere Angebot sein», so Waeber weiter.

Im Februar wurden Mietwohnungen im landesweiten Durchschnitt zu 0,5 Prozent niedrigeren Preisen ausgeschrieben. Allerdings war dies je nach Region unterschiedlich. Gesunken sind die Mietpreise in der Zentralschweiz (-1,7 Prozent), gefolgt von der Grossregion Zürich (-0,8 Prozent), der Genferseeregion (-0,5 Prozent) und dem Tessin (-0,5 Prozent). Im Unterschied dazu zeigten sich minimale Erhöhungen in der Nordwestschweiz (+0,2 Prozent), in der Ostschweiz (+0,1 Prozent) sowie im Mittelland (+0,1 Prozent).

Möglicherweise erfreuliche Aussichten gibt es auch für Mieter und Mieterinnen ohne Umzugspläne: Zum 4. März 2025 gilt ein um 0,25 Prozentpunkte reduzierter hypothekarischer Referenzzinssatz von 1,5 Prozent. Je nach Ausgangslage – beispielsweise, dass die Vermieterschaft keine gleichzeitigen Kostensteigerungen aufgrund erhöhter Inflation oder allgemein gestiegener Liegenschaftsaufwände geltend machen kann – ergibt sich daraus eine mögliche Senkung der Bestandsmieten. Entsprechend ist jedoch vor Einreichung eines Gesuchs die individuelle Situation genau zu prüfen.

SVIT lanciert den Chatbot SVITpedia-GPT

Der SVIT Schweiz lanciert die digitale Wissensplattform für Immobilienprofis und erschliesst über den Chatbot SVITpedia-GPT seinen grossen Fundus an Immobilienfachwissen.

Der SVIT Schweiz hat sich auf die Fahne geschrieben, im Bereich der Digitalisierung für die Mitglieder neue Dienstleistungen anzubieten, wie der Verband auf der Homepage schreibt. Während der letzten Jahre wurde den Mitgliedern das Portal SVITpedia zur Verfügung gestellt, in dem das gesammelte Know-how der Branche aus dem Verbands- und Bildungsbereich zur Verfügung stand. Nun gehen SVIT Schweiz, SVIT School und SVIT Verlag gemeinsam einen Schritt weiter, indem sie diese Wissensplattform mit Künstlicher Intelligenz (KI) kombinieren.SVITpedia-GPT ist ein intelligenter Chatbot, der auf modernster KI basiert und gezielt auf die Bedürfnisse der Immobilienbranche zugeschnitten ist. Er ermöglicht Fachleuten eine schnelle, präzise und unkomplizierte Recherche zu immobilienrelevanten Themen. Dabei greift er auf das umfangreiche Fachwissen des SVIT zurück und liefert verlässliche Antworten – von Ausbildungsangeboten über rechtliche Rahmenbedingungen bis hin zu spezifischen Fachfragen. Um die hohe Qualität der Antworten sicherzustellen, hat SVITpedia-GPT mehrere umfassende Testphasen durchlaufen. In Zusammenarbeit mit Immobilienexpertinnen und -experten wurde die Relevanz und Korrektheit der Fachinhalte überprüft. Besondere Schwerpunkte lagen dabei auf der Aktualität, fachlichen Präzision und Verständlichkeit der Antworten. Zudem wird der Algorithmus fortlaufend optimiert, um die Relevanz der Antworten weiter zu verbessern.

SVITpedia-GPT ist ab sofort auf der Webseite svit.ch öffentlich zugänglich. Der Chatbot ist in Deutsch, Englisch, Französisch und Italienisch verfügbar und bietet damit eine mehrsprachige Nutzungsmöglichkeit für Fachpersonen in der gesamten Schweiz.

https://www.svit.ch/de/svit-lanciert-chatbot-svitpedia-gpt

UBS-Immobilienfonds: Fusionen werden weiterhin geprüft

Die UBS Fund Management (Switzerland) AG informiert für drei UBS- Immobilienfonds über Ausschüttung, Inventarwert und Zusammenfassung des Geschäftsjahres:

UBS Green Property

UBS Green Property (Valor 10 077 844) schloss das Geschäftsjahr per 31. Dezember 2024 mit einer Anlagerendite von 3,1% (Vorjahr: 0,6%) ab. Der Verkehrswert der Liegenschaften stieg auf CHF 3 386,2 Mio. (Vorjahr: CHF 3 330,4 Mio.) und die Mietzinsausfallrate konnte auf 3,6% reduziert werden (Vorjahr: 3,8%). Die Ausschüttung bleibt konstant bei CHF 3.20, was eine Ausschüttungsquote von 99,1% (Vorjahr: 102,4%) ergibt. Die Performance betrug im Geschäftsjahr 2024 16,5% (Vorjahr: -1,0%; Benchmark SXI Real Estate Funds Broad: 17,6%). Das Agio liegt bei 14,8% (Vorjahr: 1,4%). Wie bereits mitgeteilt, wird für 2025/26 eine Fusion mit dem UBS Direct Urban geprüft.

UBS Hospitality

UBS Hospitality (Valor 11 876 805) schloss sein Geschäftsjahr 2024 mit einer Anlagerendite von 4,2% (Vorjahr: -0,2%). Der Verkehrswert stieg auf CHF 893,1 Mio. (Vorjahr: CHF 836,0 Mio.) und die Mietzinsausfallrate reduzierte sich auf 0,4% (Vorjahr: 0,5%). Die Ausschüttung bleibt konstant bei CHF 2.50 und die Ausschüttungsquote liegt bei 97,9% (Vorjahr: 96,7%). Die Performance des UBS Hospitality betrug im Geschäftsjahr 51,6% (Vorjahr: 16,1%; Benchmark SXI Real Estate Funds Broad: 17,6%). Der Fond weist im Sekundärmarkt ein Agio von 33,8% auf (Vorjahr: Disagio von -8,0%). Per 31. Dezember 2024 wurden beim UBS Hospitality keine Fondsanteile gekündigt; die im Vorjahr gekündigten 513 772 Fondsanteile (6,0% des Eigenkapitals) werden am 26. März 2025 zurückgezahlt. Wie bereits mitgeteilt, wird für 2025 eine Fusion mit dem UBS Direct Residential, UBS LivingPlus sowie Residentia geprüft.

UBS LivingPlus

Per 31. Dezember 2024 stieg der Verkehrswert der Liegenschaften von UBS LivingPlus (Valor 3 106 932) auf CHF 3 199,7 Mio. (Vorjahr: CHF 3 105,2 Mio.). Die Anlagerendite kam bei 4,2% (Vorjahr: 1,3%) zu liegen und die Mietzinsausfallrate konnte auf tiefen 2,3% (Vorjahr: 2,2%) gehalten werden. Die Ausschüttung liegt unverändert bei CHF 3.60 pro Anteil, was einer Ausschüttungsquote von 99,4% (Vorjahr: 98,9%) entspricht. Die Performance des UBS LivingPlus im Geschäftsjahr 2024 betrug 9,6% (Vorjahr: 6,9%; Benchmark SXI Real Estate Funds: 17,6%). Das Agio stieg innert Jahresfrist von 27,9% auf 35,7%. Wie bereits mitgeteilt, wird für 2025 eine Fusion mit dem UBS Direct Residential, UBS Hospitality sowie Residentia geprüft.

Auf Basis der Jahresabschlüsse per 31. Dezember 2024 hat die Fondsleitung für die unten aufgeführten UBS Immobilienanlageprodukte folgende Ausschüttungen festgelegt:

Swiss Prime Site Solutions plant 14. Kapitalerhöhung für Akara

SF Sustainable Property Fund: Solides Jahresergebnis 2024

Im Geschäftsjahr 2024 erzielte der SF Sustainable Property Fund ein solides Jahresergebnis mit gesteigerter operativer Performance, wie die Fondsleitung mitteilt. Im Geschäftsjahr wurde ein Nettoertrag von CHF 26.1 Millionen erwirtschaftet (+3.3%). Die EBIT-Marge hat sich im Vergleich zum Vorjahr von 60.9% auf 63.2% verbessert. Die Leerstandsquote per Stichtag 31. Dezember 2024 beträgt 4.7% und entwickelt sich damit weiterhin positiv. Der NAV per 31. Dezember 2024 beträgt CHF 118.63 pro Anteil. Die Ausschüttung für das Geschäftsjahr 2024 beträgt CHF 3.20 pro Anteil und entspricht einer Ausschüttungsrendite von 2.5%, bezogen auf den Kurs am 31. Dezember 2024.

Im Jahr 2024 wurden vor allem in der zweiten Jahreshälfte diverse Immobilientransaktionen für den nachhaltigen Umbau und die Stärkung des Portfolios abgeschlossen. Es wurde das Grundstück in Wädenswil (ZH), Seestrasse 23 für CHF 13.0 Millionen erworben. Darauf soll künftig ein Neubauprojekt entstehen mit 54 Wohnungen, vier kleineren Büroflächen und 42 Parkplätzen, welche voraussichtlich per Anfang 2027 bezugsbereit sein werden. Im Gegenzug wurden diverse Liegenschaften für insgesamt CHF 34.5 Millionen verkauft. Es handelt sich dabei um Bellinzona (TI), Via Caratti 2/4, Chiasso (TI), Via Soldini 47/49, Lamone (TI), Via Sirana 30/30a/30b, Lausen (BL), Hofmattstrasse 33/35 und Pratteln (BL), Grabenmattstrasse 1/1a. Aufgrund dieser Transaktionen erfährt der SF Sustainable Property Fund per 31. Dezember 2024 einen leichten Rückgang des Immobilienbestands von 107 auf 103 Liegenschaften. Der Marktwert des gesamten Portfolios bleibt jedoch mit CHF 1.44 Milliarden stabil (Vorjahr: CHF 1.45 Milliarden). Die Bruttorendite des Portfolios liegt per 31. Dezember 2024 bei 4.0%. Die Leerstandsquote per 31. Dezember 2024 hat sich im Vergleich zum 31. Dezember 2023 um 0.3 Prozentpunkte auf 4.7% reduziert.

Finanzergebnis

Die Gesamterträge betrugen in der Berichtsperiode CHF 52.6 Millionen (Vorjahr: CHF 53.1 Millionen). Die Betriebsgewinnmarge hat sich im Vergleich zum Vorjahr von 60.9% auf 63.2% verbessert. Der Gesamtaufwand beläuft sich auf CHF 26.5 Millionen (Vorjahr: CHF 27.8 Millionen). Der Nettoertrag liegt bei CHF 26.1 Millionen (Vorjahr: CHF 25.3 Millionen). Dies entspricht CHF 3.11 pro Anteil bei 8 416 494 Anteilen (Vorjahr: CHF 3.01 pro Anteil bei 8 416 494 Anteilen). Das Nettofondsvermögen reduziert sich in der Berichtsperiode leicht, nämlich um CHF 9.9 Millionen auf CHF 998.5 Millionen (Vorjahr: CHF 1 008.4 Millionen). Die Veränderung erklärt sich durch den Gesamterfolg von CHF 17.0 Millionen und die getätigte Ausschüttung für das Geschäftsjahr 2023 in der Höhe von CHF 26.9 Millionen.

Konkret werden im Jahr 2025 diverse Sanierungsprojekte durchgeführt. Die Dornacherstrasse 270, 270a/Laufenstrasse 59 in Basel (BS) wird gesamterneuert und teilweise umgenutzt. Die Erneuerungen in Form von umfassenden energetischen Sanierungen an der Via Ronchetto 16-22/Via Torricelli 21-27 in Lugano (TI) mit 147 Wohnungen und 1 600 m2 Gewerbeflächen und an der Via Industria 17/17a in Pregassona (TI) mit 105 Wohneinheiten führen zu erheblichen Steigerungen der Objekt- qualität. Zudem ist ein Bauprojekt für einen Ersatzneubau an der Brauerstrasse 25 in St. Gallen (SG) geplant. Die genannten Liegenschaften werden zudem nach dem Projektabschluss zu spürbar besseren Nachhaltigkeitskennzahlen und Ertragssteigerungen führen.

Kapitalerhöhung im März 2025 über CHF 144.3 Millionen

In der Zeit vom 6. März bis 14. März 2025 (12.00 Uhr MEZ) führt die Swiss Finance & Property Funds AG für den SF Sustainable Property Fund eine Kapitalerhöhung von CHF 144.3 Millionen durch. Sieben (7) bisherige Anteile berechtigen zum Bezug von einem (1) neuen Anteil zum Ausga- bepreis von je CHF 120.00 netto. Die Emission wird kommissionsweise («best effort basis») im Rahmen eines öffentlichen Bezugsangebotes in der Schweiz durchgeführt. Bezugsrechte können in der Zeit vom 6. März bis 12. März 2025 an der SIX Swiss Exchange gehandelt werden. Die Ausgabe von neuen Anteilen ist auf maximal 1 202 356 beschränkt. Nicht gezeichnete Anteile werden allenfalls nicht emittiert, wodurch sich der Emissionsbetrag entsprechend reduzieren kann. Die genaue Anzahl der neu auszugebenden Anteile wird nach Ablauf der Bezugsfrist, basierend auf den eingegangenen Zeichnungen, festgelegt. Die Fondsleitung wird die Anleger bis spätestens 19. März 2025 über die definitive Anzahl der neu zu emittierenden Anteile informieren. Die Liberierung erfolgt am 21. März 2025. Der Emissionserlös wird für den Kauf neuer Liegenschaften, die systematische Optimierung der Nachhaltigkeit, zur weiteren Potenzialerschliessung ausgewählter Bestandesliegenschaften sowie zur Rückführung von verzinslichem Fremdkapital verwendet.

Kapitalaufnahme der Anlagegruppe SFP AST Swiss Real Estate deutlich überzeichnet

Die Kapitalaufnahme der SFP Anlagestiftung wird mit einem ausgezeichneten Ergebnis per sofort geschlossen. Bis zum 28. Februar 2025 sind verbindliche Zusagen von rund CHF 200 Millionen eingegangen. Die Zeichnung stiess bei bestehenden und zahlreichen neuen Anle- gern auf hohes Interesse. Aufgrund der Nachfrage wurde das ursprünglich anvisierte Volumen von CHF 80 Millionen auf rund CHF 200 Millionen erhöht. Die starke Nachfrage unterstreicht das Vertrauen der Anleger in die An- lagegruppe, das Team und die langfristige Produktstrategie. Der erste Kapitalabruf erfolgt (proportional) im Umfang von rund CHF 100 Millionen im April 2025. Details zum weiteren Kapitalabruf werden nach Liberierung kommuniziert.

Referenzzinssatz bei Mietverhältnissen sinkt auf 1,5 Prozent

Der hypothekarische Referenzzinssatz beträgt neu 1,5 Prozent und liegt damit 0,25 Prozentpunkte unterhalb des letztmals publizierten Satzes. Er gilt für die Mietzinsgestaltung in der ganzen Schweiz.

Der Referenzzinssatz wird in Viertelprozenten publiziert. Er basiert auf dem volumengewichteten Durchschnittszinssatz der inländischen Hypothekarforderungen. Der mit Stichtag 31. Dezember 2024 ermittelte Durchschnittszinssatz ist gegenüber dem Vorquartal von 1,63 Prozent auf 1,53 Prozent gesunken. Der mietrechtlich massgebende Referenzzinssatz wird kaufmännisch gerundet und beträgt somit neu 1,5 Prozent. Er gilt ab dem 4. März 2025 und bleibt auf diesem Niveau, bis der Durchschnittszinssatz auf unter 1,38 Prozent sinkt oder auf über 1,62 Prozent steigt.

Meistens gibt der Mietvertrag oder die letzte Anzeige der Mietzinsanpassung Auskunft über die Höhe des Referenzzinssatzes, welcher dem aktuellen Mietzins zugrunde liegt. Von diesen Regeln ausgenommen sind Mietverträge mit indexierten oder gestaffelten Mietzinsen sowie Umsatzmieten bei Geschäftsräumen. Bei geförderten Wohnungen gilt häufig auch eine besondere Regelung. Neben der Änderung des Referenzzinssatzes können weitere Kostenfaktoren wie die Veränderung des Landesindexes der Konsumentenpreise (Teuerung) eine Rolle in der Mietzinsgestaltung spielen. Die Teuerung kann im Umfang von 40 Prozent angerechnet werden. Zudem kann eine Veränderung der Unterhalts- und Betriebskosten zur Anpassung des Mietzinses führen. Dies ist gegebenenfalls im Rahmen der Berechnung zu berücksichtigen. Der hypothekarische Referenzzinssatz sowie der zugrunde liegende Durchschnittszinssatz werden vierteljährlich durch das Bundesamt für Wohnungswesen unter www.referenzzinssatz.admin.ch bekannt gegeben. Die Öffentlichkeit wird jeweils mit einer Medienmitteilung informiert, die nächste ist für den 2. Juni 2025 vorgesehen.

Joris Van Wezemael: «Das Silo-Denken überwinden»

Projektallianzen als partnerschaftliche Modelle könnten einen signifikanten Beitrag zur Förderung einer nachhaltigen Projektentwicklung leisten, sagt Planungswissenschafter und Architektursoziologe Joris Van Wezemael. Durch die frühe Integration aller Beteiligten und die gemeinsame Verantwortung für das gesamte Projekt können solche Modelle dazu beitragen, das traditionelle Silo-Denken zu überwinden und nachhaltigere, kreislauffähige Bauweisen zu fördern.

Die Herausforderungen für eine verbesserte Innenverdichtung sind gross: Strenge Bewilligungspraxis und Lärmschutzvorschriften sowie das wachsende Unbehagen der Bevölkerung behindern das Bauen in den Zentren. Könnte eine Erweiterung der urbanen Dichte in die Agglomerationen Abhilfe schaffen?

Joris Van Wezemael: Traditionelle Stadtplanungen legen oft den Fokus auf individuelle Mobilität und Verkehrsinfrastruktur, was zu einer Zersiedelung und monofunktionalen Zonen geführt hat und weiter führt. Eine zeitgemässe Stadtplanung, die auf eine sinnvolle Ausdifferenzierung zwischen Stadt und Landschaft achtet, kann die negativen Effekte dieser Entwicklung umkehren. Durch die Einbeziehung übergeordneter Strukturen und öffentlicher Räume sowie eine bessere Integration von Nutzungen könnte eine Erweiterung der urbanen Dichte in die Agglomerationen nicht nur räumliche, sondern auch soziale und ökonomische Vorteile bieten. Darüber hinaus ermöglicht die gezielte Planung in Agglomerationen auch, den Natur- und Landschaftsschutz stärker zu berücksichtigen. Dies führt zu einer höheren Lebensqualität und kann das Unbehagen der Bevölkerung gegenüber neuen Bauprojekten in den Zentren reduzieren. Indem Raum für gemischte Nutzung und zeitgemässe, mobil-flexible Arbeitsformen geschaffen wird, kann zudem die Abhängigkeit von individueller Mobilität verringert und eine nachhaltigere Stadtentwicklung gefördert werden. Die strategische Entwicklung der Agglomerationen als integraler Bestandteil urbaner Verdichtung ist daher eine Hauptaufgabe zeitgemässer Stadt- und Raumentwicklung.

Um den komplexen Anforderungen an künftige Gebäude- und Energiesysteme gerecht zu werden, raten EMPA-Forscher zu einem Paradigmenwechsel bei der Planung: einen stärker automatisierten und auf Modellen beruhenden Planungsprozess, wie er in der Computer-Chip- und Autoindustrie längst üblich ist. Wie könnte so ein Paradigmenwechsel aussehen?

Ein Paradigmenwechsel in der Planung, wie er von EMPA-Forschern empfohlen wird, könnte durch die Einführung von integrierten Projektabwicklungsmodellen wie Design-Build realisiert werden. Diese Modelle fördern eine frühzeitige und enge Zusammenarbeit zwischen allen Schlüsselakteuren eines Bauprojekts, insbesondere von Planenden und Unternehmern. Für nachhaltige Bauprojekte sind effiziente Prozesse entscheidend. Organisatorische Strukturen in Projektabwicklungsmodellen bestimmen, wie Akteure kooperieren und Entscheidungen treffen. Das traditionelle Phasenmodell unterteilt den Bauprozess in sequenzielle Schritte, was ganzheitliches Lebenszyklusdenken und Kreislaufwirtschaft behindert, da Synergien und Ressourceneffizienz oft ungenutzt bleiben.

Wie könnten die neuen Prozesse und Modelle aussehen?

Integrierte Modelle wie Design-Build fördern die frühzeitige Zusammenarbeit und sind für Kreislaufwirtschaft zentral. Sie erlauben Design und Konstruktion mit modularen, wiederverwendbaren Komponenten, die die Lebenszyklusbewertung und Materialnutzung optimieren. Effektive Entscheidungsprozesse und Anreizsysteme sind für die Implementierung kreislauffähiger Lösungen unerlässlich und erfordern ein integriertes Informationsmanagement durch alle Projektphasen.

Also mit Unterstützung von digitalen Werkzeugen?

Die Nutzung digitaler Werkzeuge und eines durchgängigen Datenmodells (also: nicht nur BIM / Building Information Modeling) unterstützt diesen Ansatz durch transparente und effiziente Informationsflüsse, was zu einer Reduzierung von Bauzeiten und -kosten sowie zu einer Erhöhung der Projektqualität führen kann.

Die EMPA-Forscher weisen in ihrer Studie darauf hin, dass die Planungsprozesse von Gebäude- und Energiesystemen trotz der Bemühungen, das «Silo-Denken» zu überwinden, noch immer stark nach Disziplinen organisiert und zu wenig Interaktion zwischen den Disziplinen herrsche. Teilen Sie diese Ansicht?

Ja, ich teile die Ansicht der EMPA-Forscher, dass die Planungsprozesse von Gebäude- und Energiesystemen noch immer stark nach Disziplinen organisiert sind. Es mangelt erstens an ausreichender Interaktion zwischen den Disziplinen. Aber auch, zweitens, wie oben schon ausgeführt, zwischen Unternehmern und Planenden. Der durch den späten Einbezug von Unternehmern in den Planungs- und Entwicklungsprozess entstandene Grundsatz, möglichst lange produktneutral zu planen, ist aus Sicht kreislauffähigen Bauens zurückzuweisen. Dieses doppelte „Silo-Denken“ kann die Effizienz und Innovation innerhalb von Bauprojekten beeinträchtigen, da es die Integration von umfassendem Wissen und den Austausch von Best Practices zwischen den Fachbereichen behindert.

Welche Wege können aus diesem Dilemma herausführen?

Integrierte Projektabwicklungsmodelle bieten Lösungsansätze, um diese Herausforderungen zu überwinden. Durch die frühzeitige und durchgängige Einbindung aller relevanten Stakeholder in den Planungs- und Bauprozess wird eine interdisziplinäre Zusammenarbeit gefördert, die dazu beiträgt, Barrieren zwischen den einzelnen Fachgebieten abzubauen. Solche Modelle unterstützen eine ganzheitliche Betrachtung des Projekts, wodurch sich innovative und nachhaltigere Lösungen realisieren lassen, die sowohl die Energieeffizienz als auch die Gesamtleistung des Gebäudes verbessern können.

Die in der Konzeptionsphase getroffenen Entscheidungen bestimmen den grössten Teil der konkreten Materialisierung eines Gebäudes. Was braucht es für Kompetenzen für eine effektivere Transformation der Siedlungsräume zu mehr ökologischer und sozialer Nachhaltigkeit?

Was bereits bei der Planung und später in der Umsetzung nachhaltig gedacht wird, kann den Lebenszyklus eines Gebäudes erheblich verlängern. Ein in seiner Grundstruktur gut gebautes Gebäude kann über einen langen Zeitraum vielfältig genutzt werden, ohne dass es abgerissen werden muss. Die (Haus-)Technik hingegen hat das Ende des Lebenszyklus natürlich bereits viel vorher erreicht. Sie muss nach einer gewissen Zeit ausgewechselt und saniert werden. Die Kompetenzen der Planer müssen dafür sorgen, dass Materialien verwendet werden, die wiederverwendet werden können. Die Kreislaufwirtschaft hilft, graue Energie zu minimieren. Es braucht aber bereits in der Planungsphase klare Forderungen und Anweisungen der Bauherrschaft – etwa eine Vorgabe zu «Design for Re-Assembly», damit diese kreislauffähigen Konstruktionsweisen und Materialien auch eingesetzt und verbaut werden. Wer also nachhaltig gebaute Immobilien will, muss diese Botschaft früh und klar definieren und ebenso dezidiert einfordern.

Wie gut ist ökologisch nachhaltiges und kreislauffähiges Bauen in den bestehenden Aus- und Weiterbildungen für Architektur- und Ingenieurwesen in der Schweiz bereits verankert?

Ökologisch nachhaltiges und kreislauffähiges Bauen erfordert eine Integration von Lebenszyklusdenken und Ressourceneffizienz in allen Phasen eines Bauprojekts. Obwohl kreislauffähige Lösungen und die Notwendigkeit eines durchgängigen Informationsmanagements von allen Seiten gefordert werden, dominiert auch in der Lehre weiterhin die traditionelle Herangehensweise, die den Bauprozess in sequenzielle Schritte unterteilt, ganzheitliches Lebenszyklusdenken und Kreislaufwirtschaft behindert und Synergien und Ressourceneffizienz verpasst. Fortschrittlichere, integrierte Modelle wie Design-Build, die eine frühe und enge Zusammenarbeit aller Akteure fördern und Lebenszyklusbewertungen sowie die Optimierung von nachhaltigen Materialien von der Planung bis zum Rückbau ermöglichen, müssen stärker in den Lehrplänen verankert werden. Entsprechende Initiativen laufen derzeit in einem Dialog zwischen verschiedenen Hochschulen.

Wichtig an integrierten Abwicklungsmodellen ist auch die ökonomische Seite. Wird dadurch das Bauen günstiger?

Integrierte Abwicklungsmodelle unterstützen nicht nur eine nachhaltigere Bauweise, sondern auch eine kostengünstigere Projektabwicklung, indem sie die Effizienz steigern und durch frühzeitige Fehlervermeidung und optimierte Prozessabläufe Kosten einsparen. Integrierte Projektabwicklungsmodelle wie Design-Build verbessern die Kosteneffizienz durch die frühe Integration aller Beteiligten und die effiziente Nutzung von Ressourcen. Indem Planer, Bauunternehmen und Auftraggeber von Anfang an zusammenarbeiten, können Doppelarbeiten vermieden und Planungsänderungen, die später im Prozess teuer zu stehen kommen könnten, reduziert werden. Damit steigt auch die Terminsicherheit. Durch die gemeinsame Verantwortung und die Transparenz innerhalb integrierter Projektteams sinkt die Wahrscheinlichkeit von Konflikten und teuren Nachtragsforderungen. Diese Zusammenarbeit führt zu einer genaueren Kostenvorhersage und -kontrolle. Darüber hinaus ermöglicht die Anwendung von Lean-Management-Prinzipien eine weitere Optimierung der Bauprozesse, was zu einer Reduktion der Gesamtbaukosten beitragen kann.

Interview: Remi Buchschacher

Joris Van Wezemael ist Dr. sc. nat. und Inhaber der de plek GmbH in Zürich. Als Raumplaner und Strategieberater verfügt er über verschiedene Mandate in Verwaltungsräten und strategischen Gremien. Zudem ist er Privatdozent an der ETH Zürich. Nach Abschluss seiner akademischen Bildung in Wirtschaftsgeographie / Raumentwicklung hat er sich kontinuierlich weitergebildet in den Bereichen Verhandlung/Vermittlung, Digitalisierung und Finanzen.