Überraschender SNB-Entscheid ist nicht ausgeschlossen

Die erste geldpolitische Lagebeurteilung der SNB in diesem Jahr rückt näher, und ein erneuter überraschender Entscheid ist nicht auszuschliessen, wie die Zinseinschätzungen von Avobis und Raiffeisen verdeutlichen.

Seit der Dezember-Sitzung haben die Erwartungen am Zinsmarkt für weitere Leitzinssenkungen etwas nachgelassen, während Negativzinsen vorerst kein Thema mehr sind. Ein weiterer Zinsschritt liegt zwar auf der Hand, doch die SNB könnte dennoch zurückhaltend agieren und pausieren. Die Gesamtinflation in der Schweiz sank im Januar auf 0.40% und erreichte damit einen neuen Tiefstand. Diese Entwicklung entsprach weitgehend den Erwartungen und liegt im Rahmen der Prognose der SNB. Trotz eines vermeintlichen Anstiegs der Kerninflationsrate bleibt der Preisdruck gering: Im Monatsvergleich ist die Kerninflation leicht negativ, und der Anstieg resultiert primär aus Basiseffekten. Eine Trendwende bei der Inflation zeichnet sich somit nicht ab – im Gegenteil, die Teuerung bewegt sich weiter in Richtung Null. Bereits in den Februardaten könnte die Inflation bei 0% oder sogar im negativen Bereich liegen.

Vor diesem Hintergrund spricht vieles für eine weitere Zinssenkung. Dennoch könnte die SNB eine vorübergehend tiefe Inflation tolerieren, sofern sie mittelfristig im Zielbereich bleibt. In diesem Fall wäre eine abwartende Haltung denkbar, um sich geldpolitischen Spielraum für spätere Interventionen zu bewahren. Jüngste Äusserungen von SNB-Vertretern deuten zumindest darauf hin, dass eine solche Strategie nicht ausgeschlossen ist. Diese Zurückhaltung spiegelt sich auch in den Markterwartungen wider: Die Prognosen für geldpolitische Lockerungen wurden für dieses Jahr zurückgeschraubt, während sich die Zinsswap-Kurve im Vergleich zu den Vormonaten deutlich versteilt hat.

Die aktuelle Zinskurve lässt verschiedene Deutungen zu. Am plausibelsten erscheint jedoch die Annahme, dass Marktteilnehmer von einem wirtschaftlichen Aufschwung in der Schweiz und einer möglichen Zunahme der Inflation ausgehen. Dies würde den Druck auf die SNB verringern, mit weiteren Zinssenkungen zu reagieren, was die zuletzt gedämpften Erwartungen an geldpolitische Lockerungen erklärt. Laut Schnellschätzungen wuchs die Schweizer Wirtschaft 2024 um 0.80% und blieb damit hinter dem Vorjahr zurück. Im europäischen Vergleich zeigt sie sich jedoch widerstandsfähig. Für 2025 wird eine moderate Erholung erwartet, getragen von solidem Konsum und wachsenden Pharmaexporten. Gleichzeitig bleibt die MEM-Industrie unter Druck, nicht zuletzt aufgrund der US-Zölle unter Trump, die Schweizer Exporte bereits indirekt belasten. Auch die Pharmaindustrie könnte durch mögliche Handelsbarrieren unter Druck geraten, da die USA ein zentraler Absatzmarkt sind. Trotz dieser Risiken dürfte sich die Wirtschaft insgesamt stabil entwickeln, wenn auch mit begrenztem Wachstum. Um wettbewerbsfähig zu bleiben, sind Innovation, strukturelle Anpassungen und der Ausbau der Handelsbeziehungen essenziell. Zudem könnten weitere geldpolitische Lockerungen zusätzliche wirtschaftliche Impulse liefern.

Avobis erwartet im Februar einen weiteren deutlichen Rückgang der Inflation und halten eine Leitzinssenkung um 25 Bps für das wahrscheinlichste Szenario. Eine Entscheidung der SNB, vorerst eine Pause einzulegen, wäre jedoch ebenfalls nicht überraschend. Burak Er, Head Reseach Avobis

Raiffeisen: SNB-Handlungsbedarf ist gesunken

Die Schweizerische Nationalbank (SNB) hat den Leitzins bei ihrer letzten vierteljährlichen Sitzung im Dezember mit einem ungewöhnlichen, grossen Zinsschritt auf 0,5% gesenkt. Begründet wurde der Entschied mit dem nochmals deutlich gefallenen Inflationsdruck. Das SNB-Direktorium hielt deshalb eine rechtzeitige und stärkere Reaktion für angebracht.

Deflationssorgen äussert SNB-Präsident Martin Schlegel jedoch nicht. Deshalb wurden nach der letzten Zinssenkung auch nicht explizit weitere Schritte signalisiert. Die Notenbanker wollen die Entwicklung genau beobachten und die Geldpolitik, wenn nötig, erneut anpassen. Zu Jahresbeginn ist die Inflation nicht erneut niedriger als von der SNB erwartet ausgefallen. Und der Franken hat, vor allem wegen der Aussicht auf langsamere Zinssenkungen der anderen grossen Notenbanken, etwas an Stärke verloren. Damit kann man eine SNB-Pause beim bereits tiefen Zinsniveau nicht ausschliessen.

Dies würde dem Franken allerdings wieder Aufwind verleihen. Und senkt die EZB ihre Zinsen bei einer anhaltend schwächelnden Eurozone-Konjunktur eher etwas mehr als weniger, würde dies den Franken über eine stärker schrumpfende Zinsdifferenz ebenfalls relativ attraktiver machen und weitere Abwärtsrisiken bei den Schweizer Preisen bedeuten. Deshalb gehen wir davon aus, dass die SNB eher noch weiter Richtung Null senken wird bzw. muss, was in den langfristigen Hypothekarzinsen auch weiterhin vorweggenommen wird.

DGNB Kurzstudie unterstreicht positive Effekte von Sanierungen für den Klimaschutz

Sanierung schlägt Neubau – zumindest mit Blick auf die Klimawirkungen: Dies ist ein zentrales Ergebnis einer Kurzstudie der Deutschen Gesellschaft für Nachhaltiges Bauen (DGNB). In der Analyse wurden bei 19 DGNB-zertifizierten Sanierungsprojekten die CO₂-Emissionen über den Gebäudelebenszyklus untersucht. Eine Erkenntnis: Die bauwerksbezogenen Emissionen liegen bei Neubauten in der Regel so viel höher als bei Sanierungen, dass sie sich durch geringere Umweltwirkungen in der Nutzungsphase nicht vollständig kompensieren lassen. Die Erhebung zeigt ausserdem, dass sich frühe Modernisierungen lohnen, es aber kein Patentrezept gibt, welche Form der Sanierung für ein Gebäude die geeignetste ist.

„Ziel der Kurzstudie war es, eine bessere Faktenbasis in die Debatten rund um den Umgang mit dem Gebäudebestand zu bringen“ erklärt Christine Lemaitre, Geschäftsführender Vorstand der DGNB. „Die Ergebnisse stützen die immer lauter werdenden Forderungen, dass wir mit Blick auf den Klimaschutz im Bauen dringend wegkommen sollten vom Prinzip ‚Abriss und Ersatzneubau‘. Der Fokus muss auf dem Erhalt und der klimagerechten Sanierung unserer bestehenden Gebäude liegen.“ Im Rahmen der Kurzstudie wurden die Gebäudeökobilanzen von 19 DGNB-zertifizierten Sanierungsprojekten ausgewertet. Neben dem Betriebsenergieverbrauch und dem Treibhausgasausstoss flossen auch weiche Faktoren wie der Sanierungstyp und die umgesetzten Sanierungsmassnahmen in die Betrachtung mit ein. Bei den Projekten handelte es sich weitgehend um Büro- und Verwaltungsgebäude. Jeweils zwei Hotelbauten und Mischnutzungen waren zusätzlich Teil der Erhebung. Elf der untersuchten Gebäude wurden zwischen 1951 und 1990 errichtet, drei davor und die übrigen fünf zwischen 1991 und 2020. Die zuletzt umgesetzten Sanierungsmassnahmen erfolgten bei allen Projekten zwischen 2018 und 2023.

Geringere Klimawirkungen

Bei der Frage, wie hoch der CO₂-Ausstoss von Sanierungsmassnahmen ist und wie dieser im Vergleich zu dem von Neubauten einzuordnen ist, kam die Kurzstudie zu einem klaren Ergebnis. So waren die bauwerksbezogenen CO₂-Emissionen – auch graue Emissionen genannt – bei den Sanierungen um bis zu zwei Drittel geringer im Vergleich zu der Konstruktion von Neubauten. Anders formuliert liegen die grauen Emissionen bei Neubauten im Mittel um den Faktor 2,4 höher als bei den Sanierungen. Als Referenz dienten hierbei die Werte aus der 2021 veröffentlichten DGNB-Studie „Benchmarks für die Treibhausgasemissionen der Gebäudekonstruktion“. Darüber hinaus ergab die Kurzstudie, dass die meisten CO₂-Emissionen im Gebäudebetrieb über viele Jahre hinweg summiert auftreten. Aus Sicht der Klimawirkungen lohnen sich also die während der Herstellungsphase erzeugten grauen Emissionen, sofern die Sanierungsmassnahmen eine Optimierung der im Betrieb anfallenden Emissionen in Richtung Klimaneutralität zum Ziel haben.

Frühzeitige Sanierungen

Auf die Frage, wie sehr sich die ökobilanziellen Werte bei verschiedenen Sanierungstypen unterscheiden und welche Empfehlungen sich daraus ableiten lassen, ergab sich kein eindeutiges Bild bei der Erhebung. Die Sanierungsumfänge, die gewählten Energieträger und die daraus resultierenden CO₂-Emissionen der Massnahmen variierten projektspezifisch sehr stark. Es ist daher unabdingbar, bei jedem Projekt individuell zu untersuchen, welche Optimierungsstrategie die geeignetste ist. Schliesslich wurde in der Kurzstudie noch überprüft, welchen Einfluss der Zeitpunkt der Sanierung mit Blick auf die Klimawirkung des Gebäudes hat. Dabei kam klar heraus, dass sich frühe Modernisierungen aus Sicht der Klimawirkung lohnen. Beispielrechnungen zeigen, dass auch wenn es in den nächsten zehn bis 15 Jahren gelingt, die Sanierungsmassnahmen selbst emissionsreduziert umzusetzen, die zwischenzeitlich erzeugten Emissionen diesen Effekt bei weitem übersteigen.

Interessierte können die DGNB Kurzstudie „Klimawirkungen von Sanierungen: Eine lebenszyklusbasierte Analyse“ online unter www.dgnb.de/hintergrundinformationen kostenfrei herunterladen.

PSP Swiss Property AG: Deutliche Aufwertung des Portfolios

Der Bilanzwert des Immobilienportfolios der PSP Swiss Property AG betrug per Ende 2024 CHF 9.8 Mrd. (Ende 2023: CHF 9.6 Mrd.) und die Leerstandsquote belief sich auf 3.2% (Ende 2023: 3.6%). Das Portfolio umfasste 154 Anlageliegenschaften und sieben Entwicklungsliegenschaften, schreibt PSP in einer Mitteilung. Per 28. Juni 2024 wurde für CHF 58.0 Mio. eine Geschäftsliegenschaft im Genfer «Quartier des Banques» gekauft. Im Rahmen der laufenden Portfoliooptimierung wurden in der Berichtsperiode sieben Anlageimmobilien in diversen Städten für insgesamt CHF 113.4 Mio. verkauft. Der Verkaufserlös überstieg deren letzte Bewertungen um insgesamt CHF 14.1 Mio. (14.3%). Die Renovationsarbeiten an den Liegenschaften Füsslistrasse 6 und Theaterstrasse 12, beide in Zürich, sowie an der Hochstrasse 16 / Pfeffingerstrasse 5 in Basel wurden erfolgreich abgeschlossen. Die Flächen sind mehrheitlich vermietet. Als Entwicklungsliegenschaften umklassifiziert wurden die Liegenschaften Bollwerk 15 in Bern sowie vier Liegenschaften an der Richtistrasse 5 bis 11 in Wallisellen. Projekt «Bollwerk», Bern: Die Liegenschaft liegt direkt gegenüber dem Hauptbahnhof, am Tor zur Berner Altstadt. Das Gebäude wird umfassend saniert und modernisiert. Die Fertigstellung der Renovation erfolgt im Q3 2025. Die Investitionssumme beläuft sich auf rund CHF 11 Mio.

Projekt «Richtipark», Wallisellen: Im Rahmen der Revision der kommunalen Bau- und Zonenordnung der Stadt Wallisellen zeichnet sich eine Umzonung der Liegenschaften an der Richtistrasse ab, wobei der Wohnanteil erhöht werden soll. Die Gemeindeversammlung soll im Frühling 2025 stattfinden. Verschiedene Umnutzungsmöglichkeiten der Büroliegenschaften sind in Evaluation.

In der Berichtsperiode resultierte eine Portfolioaufwertung um CHF 171.0 Mio. (2023: Abwertung um CHF -161.3 Mio.). Von der gesamten Aufwertung entfielen CHF 155.2 Mio. auf das Anlageportfolio; darin enthalten ist die positive Einwertung der Ende Juni 2024 für CHF 7.5 Mio. gekauften Liegenschaft Rue de Hesse 18, Rue Henriette-et-Jeanne-Rath 13 in Genf. Auf die Entwicklungsliegenschaften entfielen CHF 15.7 Mio. Der Aufwertung lagen insbesondere Vermietungserfolge und liegenschaftsspezifische Faktoren wie Erwartungen an höhere Marktmieten zugrunde (insbesondere für Objekte an besten Lagen). Der gewichtete durchschnittliche Diskontierungssatz für das gesamte Portfolio sank um 3 Basispunkte und betrug per Ende 2024 3.82% (nominal); darin enthalten ist eine Inflationsrate von 1.25 % (Ende 2023: 3.85 %, Inflationsrate 1.25%). Von den 2025 auslaufenden Mietverträgen (CHF 28.3 Mio.) waren per Ende 2024 noch 22% offen. Die Wault (weighted average unexpired lease term) des Gesamtportfolios betrug Ende 2024 4.8 Jahre, diejenige der zehn grössten Mieter, die 25% der Mieterträge ausmachen, 5.2 Jahre.

Konsolidiertes Jahresergebnis

Der Liegenschaftsertrag erhöhte sich in der Berichtsperiode um CHF 18.1 Mio. oder 5.4% auf CHF 350.0 Mio. (2023: CHF 331.9 Mio.). Like-for-like betrug die Zunahme beim Liegenschaftsertrag CHF 10.0 Mio. oder 3.6% (davon CHF 3.5 Mio. aus Umsatzmiete, CHF 4.3 Mio. aus Indexierung und CHF 2.2 Mio. aus sonstigen Faktoren). Der Erlös aus dem Verkauf von Anlageliegenschaften stieg um CHF 13.2 Mio. Einen positiven Effekt hatten höhere übrige Erträge um CHF 0.9 Mio., weniger Unterhalt und Renovationen der Liegenschaften um CHF 1.1 Mio. und tieferer Personalaufwand um CHF 1.6 Mio. Einen negativen Effekt hatten tiefere Erlöse aus dem Verkauf von Entwicklungsliegenschaften um CHF 13.0 Mio., weniger aktivierte Eigenleistungen um CHF 1.6 Mio., höherer Betriebs- und Verwaltungsaufwand um CHF 1.0 Mio. und ein um CHF 11.4 Mio. gestiegener Nettofinanzierungsaufwand. Dabei gilt es jedoch zu erwähnen, dass die Finanzierungskosten mit einem Fremdkapitalkostensatz von 1.03% über die letzten vier Quartale hinweg relativ betrachtet weiterhin tief waren (Ende 2023: 0.72%). Das operative Ergebnis, d.h. der Gewinn ohne Liegenschaftserfolge, verringerte sich gegenüber der Vorjahresperiode um CHF 107.4 Mio. oder 31.7% auf CHF 231.8 Mio. (2023: CHF 339.2 Mio.). Das Vorjahresergebnis 2023 war durch die Auflösung von latenten Steuern über CHF 106.9 Mio. geprägt (2024: CHF 10.9 Mio.). Der Gewinn pro Aktie ohne Liegenschaftserfolge, der die Basis für die Dividendenausschüttung bildet, lag bei CHF 5.05 (2023: CHF 7.40). Der Reingewinn erreichte CHF 374.9 Mio. (2023: CHF 207.6 Mio.). Die Steigerung im Vergleich zur Vorjahresperiode um CHF 167.4 Mio. oder 80.6% erklärt sich insbesondere durch die Portfolioaufwertung um CHF 171.0 Mio. (2023 resultierte eine Abwertung um CHF -161.3 Mio.). Der Gewinn pro Aktie betrug CHF 8.17 (2023: CHF 4.53). Das Eigenkapital pro Aktie (Net Asset Value; NAV) betrug per Ende 2024 CHF 117.96 (Ende 2023: CHF 113.82). Der NAV vor Abzug latenter Steuern belief sich auf CHF 139.51 (Ende 2023: CHF 134.48).

Kapitalstruktur

Mit einem Eigenkapital von CHF 5.411 Mrd. per Ende 2024– entsprechend einer Eigenkapitalquote von 54.5% – bleibt die Eigenkapitalbasis solide (Ende 2023: CHF 5.221 Mrd. bzw. 53.3%). Das zinspflichtige Fremdkapital betrug CHF 3.385 Mrd. bzw. 34.1% der Bilanzsumme (Ende 2023: CHF 3.466 Mrd. bzw. 35.4%). Per Ende 2024 lag der durchschnittliche Stichtags-Fremdkapitalkostensatz bei 1.05% (Ende 2023: 0.91%). Die durchschnittliche Zinsbindung betrug 4.0 Jahre (Ende 2023: 3.9 Jahre). Zum Zeitpunkt der Publikation verfügte PSP Swiss Property über CHF 0.9 Mrd. zugesicherte, offene Kreditfazilitäten. PSP Swiss Property AG hat von Moodyʼs ein Long Term Issuer Rating A3 (Ausblick stabil).

Vergütungspolitik

Im Berichtsjahr galt der bereits im Jahr 2023 beschlossene ESG-Faktor für die variable, erfolgsabhängige Vergütung der Geschäftsleitung. Ab dem Geschäftsjahr 2025 wird die variable, erfolgsabhängige Vergütung zudem um einen Long-Term Incentive Plan (LTIP) ergänzt, der langfristig zum Erhalt der Dividendenfähigkeit der Gesellschaft beitragen soll. Im Grunde genommen setze der LTIP aber nur um, was schon immer zu unserer gewissenhaften Geschäfts- bzw. Dividendenpolitik gehörte, schreibt PSP.

Swiss Prime Site lanciert ein beschleunigtes Bookbuilding-Verfahren

Swiss Prime Site gibt die Lancierung eines beschleunigten Bookbuilding-Verfahrens («Angebot») für neue registrierte Aktien («Neue Aktien») mit einem Bruttoerlös von bis zu rund CHF 300 Millionen bekannt. Die Neuen Aktien werden aus dem bestehenden Kapitalband stammen und bis zu rund 4% der derzeit ausgegebenen Aktien entsprechen.

Die aktuelle Lage des kommerziellen Schweizer Immobilienmarktes ist durch eine starke Nachfrage nach hochwertigen Mietflächen geprägt, insbesondere in den Wirtschaftszentren Zürich, Genf und Lausanne, sowohl im Büro- und Retail-Bereich als auch in anderen Segmenten. Die Nachfrage wird durch eine wachsende Wirtschaft mit einem kontinuierlichen Zustrom hochqualifizierter Arbeitskräfte gestützt. Der starke Rückgang sowohl der kurz- als auch der langfristigen Zinssätze im Laufe des zweiten Halbjahres 2024 dürfte auch zu starken Kapitalzuflüssen in den Immobiliensektor und damit zu einer erhöhten Aktivität auf den Transaktionsmärkten führen.

Swiss Prime Site will von diesen positiven Entwicklungen profitieren, heisst es in einer Mitteilung. SPS sieht derzeit zusätzliche Möglichkeiten für ertrags- und NAV (Net Asset Value)-steigernde Immobilienakquisitionen für das eigene Portfolio. Das Unternehmen führt aktiv eine konkrete Pipeline von Transaktionsprozessen, die nach aktuellen Schätzungen zusammen jährliche Mieteinnahmen von mehr als CHF 17 Millionen generieren sollen. Die identifizierten Immobilien sind ertragsbringend, zentral in den grossen Schweizer Städten gelegen und umfassen gefragte Bürogebäude. Die Verhandlungen über einige der Transaktionsprozesse sind exklusiv.

Verwendung der Erlöse
Das Angebot wird Swiss Prime Site zusätzliches Kapital zur Verfügung stellen, um die oben genannte Akquisitionspipeline zu realisieren. Die Nettoerlöse aus dem Angebot werden voraussichtlich innerhalb der nächsten 9 bis 12 Monate für Immobilienakquisitionen eingesetzt; innerhalb dieses Zeitraums können sie für allgemeine Unternehmenszwecke verwendet werden. Es wird erwartet, dass die Transkation bei vollständiger Verwendung zu einem Anstieg des Funds from Operations I (FFO I) pro Aktie und sofort zu einem Anstieg des NAV führen wird. Das Angebot beginnt unmittelbar nach der Veröffentlichung dieser Mitteilung. Der Platzierungspreis sowie die Anzahl der auszugebenden Neuen Aktien werden nach Abschluss des Bookbuilding-Verfahrens bekannt gegeben; der Zeitpunkt wird vor der Marktöffnung am 25. Februar 2025 erwartet. Nach den Genehmigungen zum Kapitalband in den Statuten von Swiss Prime Site wird die Kapitalerhöhung in einem beschleunigten Verfahren zu Marktbedingungen durchgeführt – dies unter Ausschluss der statutarischen Bezugsrechte für bestehende Aktionäre – und richtet sich an qualifizierte Investoren in der Schweiz und im Ausland gemäss den jeweiligen Wertpapiergesetzen.

Swiss Prime Site hat einer Lock-up-Periode von 180 Kalendertagen nach der Kotierung der Neuen Aktien zugestimmt, vorbehaltlich üblicher Ausnahmen. Die Neuen Aktien werden den bestehenden Aktien gleichgestellt sein und nach Vollzug volle Dividendenrechte haben, einschliesslich für das Finanzjahr 2024. Der Verwaltungsrat hat der geplanten Generalversammlung vom 13. März 2025 eine erhöhte Dividende von CHF 3.45 CHF pro Aktie vorgeschlagen, deren Auszahlung am 25. März 2025 erwartet wird. Die Neuen Aktien werden voraussichtlich am 26. Februar 2025 an der SIX Swiss Exchange kotiert und zum Handel zugelassen. Die Zahlung und der Vollzug werden voraussichtlich am 27. Februar 2025 erfolgen.

Sustainable Real Estate Switzerland optimiert Portfolio

Der nachhaltige Immobilienfonds Sustainable Real Estate Switzerland steigerte den Gesamterfolg im letzten Halbjahr um 24.2%. Das Neubauprojekt in Oensingen wurde vier Monate früher als ursprünglich geplant fertig. Die Erstvermietung erfolgte somit bereits im November 2024. Die Liegenschaft besteht aus fünf Gebäuden mit insgesamt 34 Wohnungen. Alle Wohnungen sind vermietet. Die Liegenschaft fördert Biodiversität und ist im Betrieb klimaneutral. Im August 2024 haben die Bauarbeiten zur Kernsanierung der Liegenschaft in Corsier-sur-Vevey begonnen. Die Bauzeit beträgt rund ein Jahr. Im Zuge einer Portfoliobereinigung wurde die Liegenschaft in der Rue Frédéric-Chaillet in Fribourg per 1. Juli 2024 veräussert. Durch die Inbetriebnahme von Photovoltaikanlagen bei drei Liegenschaften stieg die Kapazität gegenüber dem Vorjahr um 288 kWp (96%). Die neuen Photovoltaikanlagen verfügen jeweils über einen Zusammenschluss zum Eigenverbrauch (ZEV). Bei der aktualisierten Nachhaltigkeitsbewertung im Rahmen des Swiss Sustainable Real Estate Index (SSREI) schneidet das Portfolio des Sustainable Real Estate Switzerland mit einem Wert von 1.85 überdurchschnittlich im Vergleich zum Gesamtindex (1.75) ab. Die Anlagerendite des Halbjahrs stieg im Vergleich zum Vorjahreszeitraum von 1.05% auf 1.32%.

Die Erträge beliefen sich im Berichtszeitraum auf CHF 8’408’644. Der Rückgang um 8.1% gegenüber dem Vorjahreszeitraum ergab sich durch den Start der Kernsanierung der Liegenschaft in Corsier- sur-Vevey im August 2024, welche den Auszug der Mieter erforderlich machte. Durch den Verkauf der Liegenschaft in der Rue Frédéric-Chaillet in Fribourg entfielen entsprechende Mietzinseinnahmen ab Juli 2024, während die zusätzlichen Mietzinseinnahmen durch die Fertigstellung des Neubauprojekts in Oensingen erst ab November 2024 zum Tragen kamen. Der Aufwand sank gegenüber dem Vorjahreszeitraum um 12.9% auf CHF 4’504’919. Die realisierten Kapitalverluste betrugen CHF 488’452. Dem standen nicht realisierte Kapitalgewinne in Höhe von CHF 1’171’560 gegenüber. Insgesamt konnte der Erfolg des Halbjahres gegenüber dem Vorjahreszeitraum um 24.2% auf CHF 4’586’833 gesteigert werden. Die Mietzinsausfallrate stieg aufgrund der oben geschilderten Entwicklungen temporär auf 3.88%. Unter Berücksichtigung der Ausschüttung im Oktober 2024 in Höhe von CHF 2.44 pro Aktie (Ausschüttungsrendite 2.74%) stieg der Nettoinventarwert pro Aktie im Vergleich zum 31. Dezember 2023 um 1.29% auf CHF 103.56. Am letzten Handelstag des Jahres 2024 belief sich der Börsenkurs auf CHF 87.40. Dies entspricht einem Disagio von 15.60%.

Intershop intensiviert Transaktionstätigkeit

Der Liegenschaftsertrag von Intershop stieg trotz erfolgter Liegenschaftsverkäufe um 2.2% auf CHF 82.2 Mio. an. Treiber waren Mietzinserhöhungen und erzielte Neu- und Wiedervermietungserfolge in der Berichtsperiode, wie Intershop mitteilt. Aus der Veräusserung von sechs Liegenschaften nach Ausschöpfen des Entwicklungspotenzials ergab sich ein Vorsteuergewinn von CHF 23.2 Mio. Das Immobilienportfolio ist zum Ende des Berichtsjahrs um 15.7 % auf CHF 1’591.7 Mio. angewachsen. Dazu beigetragen haben ein positiver Saldo aus Transaktionen von CHF 99.1 Mio., Investitionen von CHF 57.6 Mio. und eine Nettoaufwertung von CHF 59.7 Mio. respektive 3.9 % des Portfoliowerts. Die Wertsteigerung ist hauptsächlich auf die Aufwertung von zwei Liegenschaften zurückzuführen. Die Zunahme der Leerstandsquote ist auf die Transaktionen sowie den Abschluss des Bauprojekts „Métiers Vernier“ (im Bild) zurückzuführen. Würden die Leerstände auf vergleichbarer Basis mit dem Bestand des Portfolios per Ende 2023 verglichen, wäre die Leerstandsquote um 1.8 Prozentpunkte gesunken. Für das Geschäftsjahr 2025 wird auf vergleichbarer Basis mit einem weiteren Rückgang des Leerstands gerechnet. Infolge der Transaktionen und der Investitionen sind die verzinslichen Finanzverbindlichkeiten im Vorjahresvergleich um 36.9 % auf CHF 522.0 Mio. angewachsen. Der durchschnittliche Zinssatz zum Jahresende beträgt 1.40 % (Vorjahr 1.67 %). Die durchschnittliche Zinsbindung beläuft sich auf 3.1 Jahre (Vorjahr 4.3 Jahre). Das Eigenkapital am Bilanzstichtag beträgt CHF 935.0 Mio. und liegt dank thesaurierter Gewinne um 7.8 % über dem Vorjahreswert. Die Eigenkapitalquote beträgt 57.5 %.

Immobilienportfolio

Die Berichtsperiode war durch eine hohe Transaktionsaktivität und den Fokus auf das aktive Asset Management geprägt. Die sieben akquirierten Liegenschaften tragen mit einer Sollmiete zum Kaufzeitpunkt von total CHF 9.3 Mio. zum Gesamtmietertrag bei. Darüber hinaus wurde die Entwicklunspipeline erweitert. Die Fertigstellung des Grundausbaus der Gewerbeliegenschaft «Metiers Vernier» erfolgte plangemäss im März 2024. Per Ende Januar 2025 betrug die Vermietungsquote 54.1 %. Die umfassenden Renovierungsarbeiten im «Bloom», Lausanne, schreiten planmässig voran. Die Beendigung des Sanierungsprojekts wird für Herbst 2025 erwartet. Im Berichtsjahr wurde eine Testplanung für den «Mediacampus», Zürich, zur Ermittlung des Verdichtungspotenzials des Areals abgeschlossen. Derzeit werden die nächstmöglichen Schritte zur weiteren Arealentwicklung evaluiert. Für das Areal an der Oststrasse in St. Gallen wird die Inkraftsetzung des Sondernutzungsplans frühestens Ende 2025 erwartet. Für die im Berichtsjahr erworbenen Entwicklungs- und Promotionsliegenschaften haben die Planungsarbeiten begonnen.

Die Emissionsintensität des Portfolios konnte um 4.5 % auf ein Niveau von 9.7 kg CO2e/m2 (Scope 1+2) gesenkt werden. Durch die Inbetriebnahme weiterer Photovoltaikanlagen im Berichtsjahr stieg die Gesamtleistung aller Anlagen im Vorjahresvergleich um 26 % auf 3’561 kWp an. Die zertifizierten Bestandsflächen belaufen sich auf insgesamt 110’300 m2 (Vorjahr 41’800 m2).

Organisation/Personelles

Gregor Bucher tritt an der 62. ordentlichen Generalversammlung nicht zur Wiederwahl an. Der Verwaltungsrat dankt ihm für sein Engagement. Als Nachfolgerin wird der Verwaltungsrat Gabriela Theus zur Wahl vorschlagen. Gabriela Theus schloss ihr Studium in Betriebswirtschaftslehre an der Universität St. Gallen im Jahr 1999 ab. Seitdem hat sie sich weitergebildet, durchlief leitende Positionen im Immobilienbereich unterschiedlicher Unternehmen und fungiert seit 2017 als Geschäftsführerin der Immofonds Asset Management AG, Zürich. Aufgrund ihrer beruflichen Tätigkeiten verfügt Gabriela Theus über profunde Kenntnisse des schweizerischen Immobilienmarktes und zeichnet sich durch eine umfassende Expertise aus. Ab Mai 2025 wird Khoa Trinh das Management als Geschäftsleitungsmitglied ergänzen und den Bereich Transaktionen verantworten.

Solvalor 61: Steigerung der Mieteinnahmen und des Nettoertrags

Das Gesamtvermögen des Fonds Solvalor 61 ist seit dem 30. Juni 2024 um 2.78% gestiegen und beläuft sich nun auf CHF 1’710 Millionen. Abgesehen von den Transaktionen, die während der Berichtsperiode durchgeführt wurden, haben die Neubewertungen der Liegenschaften im ersten Halbjahr des Geschäftsjahres zu einer Erhöhung des Verkehrswerts des Portfolios um 1.55% geführt, was auf die Erhöhung der Mieterspiegel und den Fortschritt der Bauprojekte zurückzuführen ist, wie die Fondsleitung mitteilt. Die Fremdfinanzierungsquote lag am 31. Dezember 2024 bei 17.80%, gegenüber 15.23% am 30. Juni 2024. Die günstigeren Zinssätze im zweiten Halbjahr 2024 ermöglichten es, die gewichteten durchschnittlichen Fremdfinanzierungkosten zum 31. Dezember 2024 auf 1.45% zu senken, gegenüber 2.15% im Vorjahr. Der Nettoinventarwert (NAV) beträgt CHF 231.35 pro Anteil zum 31. Dezember 2024. Die Anlagerendite über 6 Monate beträgt 2.14%.

Der Nettoertrag des Fonds Solvalor 61 stieg im Vergleich zum ersten Halbjahr des Geschäftsjahres 2023-2024 um CHF 1.8 Millionen, was einem Anstieg von 12.07% entspricht. Die Mieteinnahmen in der Berichtsperiode sind im Vergleich zum 31. Dezember 2023 um CHF 5.4 Millionen gestiegen (+17.21%). Davon stammen CHF 4 Millionen aus den Mieten der im März und Oktober 2024 erworbenen Liegenschaften (+12.59%), während CHF 0.9 Millionen aus der Vermarktung der Projekte in der Avenue Sainte-Luce 9 und der Avenue Victor-Ruffy 12 in Lausanne stammen (+2.77%). Schliesslich wurden CHF 0.6 Millionen organisch erzielt (+1.85%), insbesondere dank der Mieterfluktuation. Die Mietzinsausfallrate betrug in der Berichtsperiode 1.44% und lag Ende Dezember 2024 mit 1.08% auf einem niedrigen Niveau. Die Zunahme der Aufwendungen für die ordentliche Instandhaltung und Verwaltung der Liegenschaften entspricht der Zunahme der Mieteinnahmen. Die Hypothekenzinsen sind im Vergleich zum ersten Halbjahr des Geschäftsjahres 2023-2024 um 7.47% gesunken, was ein günstigeres makroökonomisches Umfeld widerspiegelt. Der realisierte Verlust von CHF 547’170.- erklärt sich durch die oben erwähnte Veräusserung der Kultfläche in der Liegenschaft Avenue Sainte-Luce 9 in Lausanne (VD). Der Nettoertrag ist im Vergleich zum Geschäftsjahr 2023-2024 um 12.07% gestiegen und der annualisierte realisierte Erfolg pro Anteil beläuft sich auf CHF 5.59, was einem Anstieg gegenüber dem Geschäftsjahr 2023- 2024 (CHF 5.36) entspricht.

In der Berichtsperiode wurden drei Projekte abgeschlossen. Das erste betrifft die Renovierung und Aufstockung der Liegenschaften in der Avenue Victor-Ruffy 12-14 in Lausanne (VD), wobei sechs zusätzliche Wohnungen im Juli 2024 übergeben wurden. Das zweite Projekt, das im November 2024 abgeschlossen wurde, ermöglichte die energetische Renovierung der Liegenschaft Chemin du Fontenay 11 in Yverdon-les-Bains (VD). Das dritte Projekt ist die Renovierung und Aufstockung der Liegenschaft Rue des Asters 20 in Genf (GE), die im Dezember 2024 fertiggestellt wurde und das Portfolio um 8 Wohnungen erweitert, die alle bereits vermietet sind. Schliesslich werden die Renovierungs- und Verdichtungsarbeiten an fünf verschiedenen Immobilien des Portfolios fortgesetzt, und im Januar 2025 wurden zwei weitere Baubewilligungen erteilt. Darüber hinaus wurde eine in zwei StWE-Einheiten aufgeteilte Kultfläche sowie drei Parkplätze an der Avenue Sainte-Luce 9 in Lausanne (VD) für 4 Millionen Franken verkauft. Diese Abtretung an den ursprünglichen Verkäufer des Grundstücks war eine Bedingung beim Erwerb des Grundstücks durch Solvalor 61 im Rahmen des Bauprojekts für diese Liegenschaft mit 40 Wohnungen, dessen Eigentümer der Fonds bleibt.

Im Bild Lausanne (VD) – Avenue Maria-Belgia 4

Helvetica: Finma gibt Zustimmung für die Vereinigung

Implenia erreicht die Ziele und steigert Profitabilität

Implenia erzielte ein EBIT von CHF 130,5 Mio. (2023: CHF 122,6 Mio.), währungsbereinigt CHF 131,0 Mio., wie das Unternehmen mitteilt. Die EBIT-Marge stieg auf 3,7% (2023: 3,4%). Der Umsatz der Gruppe betrug CHF 3’559 Mio. (2023: CHF 3’596 Mio.) und lag auf Vorjahresniveau. Der Auftragsbestand erreichte ein hohes Niveau von CHF 6’788 Mio. (2023: CHF 6’985 Mio.). Das Konzernergebnis lag bei CHF 93,4 Mio. (2023: CHF 141,8 Mio.) und sei wie erwartet nicht vergleichbar mit dem Vorjahr aufgrund der unterschiedlich hohen Kapitalisierung von latenten Steuerforderungen auf Verlustvorträgen, heisst es weiter.

Implenia erhöhte das Eigenkapital im Geschäftsjahr 2024 um CHF 80,9 Mio. auf CHF 656,7 Mio. (2023: CHF 575,8 Mio.). Die Gruppe verbesserte die Eigenkapitalquote per 31. Dezember 2024 auf 21,2% (2023: 19,8%). Die Bilanzsumme stieg auf CHF 3’098 Mio. (2023: CHF 2’906 Mio.), insbesondere aufgrund der Übernahme zusätzlicher Anteile an einer ARGE sowie unterdurchschnittlicher Real Estate Verkäufe. Der ausgewiesene Free Cash Flow lag bei CHF -53,6 Mio. Der adjusted Free Cash Flow, exklusive Wincasa M&A und den überdurchschnittlichen Netto- Investitionen ins Real Estate Portfolio, betrug CHF 58,2 Mio. Per 31. Dezember 2024 standen dem Unternehmen alle syndizierten Kreditlimiten unbenutzt zur Verfügung.

Alle Divisionen erfolgreich

Die Division Real Estate erzielte ein EBIT von CHF 37,2 Mio. (2023: CHF 40,5 Mio.). Darin enthalten ist ein Ergebnisbeitrag von Ina Invest von netto CHF 16,4 Mio. Nach der angekündigten Fusion von Ina Invest und Cham Group wird Implenia im Rahmen einer strategischen Partnerschaft Entwicklungs- und Realisationsleistungen für die fusionierte Gesellschaft erbringen und von den erwarteten Dividendenauszahlungen profitieren. Die Division hat im vergangenen Jahr aufgrund der Marktsituation nur wenige Verkäufe getätigt und sich dadurch die Flexibilität gewahrt, ihre Projekte zum jeweils idealen Zeitpunkt zu veräussern, der vom Entwicklungsstand und der Marktnachfrage abhängt. Nach signifikanten Neuinvestitionen an attraktiven Lagen in der Schweiz im ersten Halbjahr und Devestitionen im zweiten Halbjahr erhöhte sich der Buchwert des Real Estate Portfolios per 31.12.2024 netto auf CHF 191 Mio. (2023: CHF 149 Mio.).

Die Division Buildings steigerte das EBIT weiter auf CHF 55,5 Mio. (2023: CHF 42,8 Mio.). Mit CHF 16,5 Mio. (CHF 20,3 Mio. vor Integrationskosten sowie der PPA-Abschreibungen) lieferte Wincasa den erwarteten guten Beitrag zu diesem Ergebnis. Sowohl die Schweiz als auch Deutschland trugen positiv zum Ergebnis bei. Der Umsatz der Division lag mit CHF 1’818 Mio. (2023: CHF 1’861 Mio.) leicht unter Vorjahresniveau. Der Auftragsbestand erreichte mit CHF 2’291 Mio. (2023: CHF 2’598 Mio.; HY1.2024: CHF 2’311) trotz herausfordernder Marktsituation das gleiche Niveau wie im ersten Halbjahr. Aufgrund der steigenden Anzahl von Baugesuchen in der Schweiz und der angekündigten Investitionen in Grossprojekte in Deutschland erwartet die Division eine positive Marktentwicklung. Zudem konnte Wincasa mit fünf namhaften Neukunden Mandate von über CHF 1 Mrd. Assets under Management gewinnen.

Die Division Civil Engineering erzielte mit CHF 39,7 Mio. (2023: CHF 37,7 Mio.) erneut ein höheres EBIT als im Vorjahr, insbesondere die Business Unit Tunnelling hat in allen Ländern einen starken Beitrag geleistet. Der Umsatz betrug CHF 1’820 Mio. (2023: CHF 1’846 Mio.), währungsbereinigt CHF 1’850 Mio. Der Auftragsbestand lag mit CHF 4’301 Mio. (2023: CHF 4’194 Mio.) leicht über Vorjahresniveau.

Die Division Specialties verbesserte das EBIT signifikant auf CHF 8,6 Mio. (2023: CHF 7,6 Mio., inkl. Einmaleffekte). Der Umsatz erhöhte sich auf CHF 169 Mio. (2023: CHF 157 Mio.). Der Auftragsbestand stieg auf CHF 197 Mio. (2023: CHF 193 Mio.). Mit der Lancierung der neuen Geschäftseinheit Encira, hat die Division ihr Angebot für Planung und Beratung in den Bereichen Bauphysik, Akustik, Nachhaltigkeit und Energie auf- und ausgebaut. Die Division sucht weiterhin nach attraktiven Akquisitionsmöglichkeiten mit kundenzentrierten Geschäftsmodellen, die zu einer nachhaltigen Entwicklung der Bau- und Immobilienindustrie beitragen.

Auf der Basis des zunehmenden wirtschaftlichen Erfolgs und der weiter gestärkten Bilanz beantragt der Verwaltungsrat der Generalversammlung vom 25. März 2025 eine Erhöhung der Dividende auf CHF 0.90 (Vorjahr CHF 0.60) pro Aktie.

Helvetia (CH) Swiss Property Fund: Emission für den Erwerb eines Immobilienportfolios

Die Fondsleitung Helvetia Asset Management AG plant für März 2025 eine Kapitalerhöhung des Helvetia (CH) Swiss Property Fund mit einem Volumen von rund CHF 166 Mio. zwecks Erwerbs eines Liegenschaftsportfolios mit einem Marktwert von rund CHF 252 Mio.

Im Einklang mit der Strategie des Helvetia (CH) Swiss Property Fund prüft die Helvetia Asset Management AG den Erwerb von bis zu sieben Liegenschaften aus dem Bestand der Helvetia Versicherungen im Wert von rund CHF 252 Mio. Die für die Transaktion erforderliche Bewilligung der FINMA liegt vor. Das für den Erwerb vorgesehene Portfolio besteht aus sieben Core/Core plus-Objekten mit hohem Wohnfokus, verteilt über vier Kantone, und zeichnet sich durch eine auf das Bestandsportfolio des Helvetia (CH) Swiss Property Fund abgestimmte hohe Objekt- und Lagequalität mit entsprechender Ertrags- und Wertstabilität aus. Zur Finanzierung des Erwerbs der Liegenschaften plant die Fondsleitung die Emission von neuen Anteilen im Umfang von rund CHF 166 Mio. Die genauen Konditionen der geplanten Kapitalerhöhung werden zeitnah publiziert.

Fondsportrait
Der Helvetia (CH) Swiss Property Fund ist ein vertraglicher Anlagefonds schweizerischen Rechts der Art Immobilienfonds. Der Fonds wurde per 3. Juni 2020 lanciert und per 25. Juni 2024 an der SIX Swiss Exchange kotiert. Er investiert direkt in hochwertige Immobilien mit Fokus auf Wohnimmobilien in den grossen Städten, Mittelstädten und deren Agglomerationen in der ganzen Schweiz. Der Hauptanteil des Portfolios wird mit einem Anteil von fast 80 Prozent in Wohnnutzung investiert, ergänzt um gemischt-genutzte und kommerzielle Liegenschaften. Im Zentrum der Portfoliostrategie stehen die Optimierung der laufenden Erträge, die Realisierung von Potenzialen im Bestand und das aktive Management des Portfolios. Der Fonds verfügt per 30.09.2024 über 46 Liegenschaften und hinsichtlich Lage, Gebäudealter und Mieterstruktur über eine breite Diversifikation. Das Liegenschaftsportfolio des Fonds hat per 30. September 2024 einen Marktwert von CHF 1’081 Mio. Nach der Kapitalerhöhung wird der Marktwert des Liegenschaftsportfolios des Fonds voraussichtlich bei rund CHF 1.3 Mrd. notieren, was die Liquidität der Anteile erhöhen wird.