Mietpreise, Eigentümerquote und Eigentümertyp der Mietwohnungen

2023 lebten 1,4 Millionen Haushalte im Wohneigentum; das sind 36% aller Privathaushalte in der Schweiz, wie das Bundesamt für Statistik BFS mitteilt. Die Hälfte dieser Wohnungen zeichnete sich durch ihre Grösse von fünf oder mehr Zimmern aus. Dies ist zum Teil auf die Dominanz der Einfamilienhäuser zurückzuführen, die fast 730’000 aller selbst genutzten Wohnungen ausmachen. 2,4 Millionen Haushalte wohnten zur Miete. Die Miete für Vierzimmerwohnungen betrug im Durchschnitt 1670 Franken. Je länger eine Wohnung bewohnt wird, desto niedriger ist tendenziell die Miete. So zahlte beispielsweise ein Haushalt, der seit über 20 Jahren dieselbe Vierzimmerwohnung bewohnte, durchschnittlich 1325 Franken pro Monat. Das sind 490 Franken weniger als ein Haushalt, der einen neuen Mietvertrag für eine Wohnung gleicher Grösse abschloss. Bei Abschluss eines neuen Mietvertrages kosteten Neubauwohnungen mehr als gleich grosse ältere Wohnungen. Bei einer Vierzimmerwohnung betrug das Mehr 28%. Der durchschnittliche Mietzins für neue Wohnungen dieser Grösse betrug 2266 Franken gegenüber 1774 Franken für Wohnungen, die zwei Jahre oder älter waren. Im Jahr 2024 befanden sich 43% der Mietwohnungen in Privatbesitz. Zwei Drittel (63%) der vor 1946 errichteten Wohnungen waren in Privatbesitz, während es bei den nach 2000 gebauten Wohnungen nur knapp ein Drittel (32%) war. Der Anteil der vermieteten Wohnungen in Privatbesitz war im Kanton Genf (23%) mit Abstand am niedrigsten. In den Kantonen Wallis (66%) und Tessin (68%) lag der Anteil deutlich höher.

Zug Estates: Praktisch voll vermietetes Immobilienportfolio

Das Konzernergebnis im Geschäftsjahr 2024 der Zug Estates Gruppe lag mit CHF 58.7 Mio. um CHF 34.5 Mio. bzw. 142.7% über dem Vorjahreswert von CHF 24.2 Mio, wie Zug Estate mitteilt. Diese Steigerung ist auf ein im Vergleich zur Vorjahresperiode positives Neubewertungsergebnis zurückzuführen. Insbesondere dank der Steigerung des Liegenschaftenertrags erhöhte sich auch das um Neubewertungs- und Sondereffekte bereinigte Konzernergebnis ebenfalls deutlich um CHF 3.0 Mio. bzw. 9.0% von CHF 33.9 Mio. auf CHF 36.9 Mio.
Der Liegenschaftenertrag erhöhte sich 2024 um CHF 3.6 Mio. bzw. 5.5% von CHF 65.7 Mio. auf CHF 69.3 Mio. Zu dieser Erhöhung beigetragen haben Index- und Referenzzinssatzanpassungen, die Abnahme der im Vorjahr durch Umbauten erhöhten Leerstandsquote sowie die volle Periodenwirksamkeit der im Mai 2023 erworbenen zusätzlichen Anteile an der Miteigentümergemeinschaft (MEG) Metalli. Bereinigt um Portfolioveränderungen (like-for-like) erhöhte sich der Liegenschaftenertrag um CHF 3.3 Mio. bzw. 5.1%.

Eine stärkere Nachfrage im zweiten Halbjahr 2024 führte im Segment Hotel & Gastronomie zu einer Erhöhung des Ertrags von CHF 15.2 Mio. um CHF 0.3 Mio. bzw. 1.9% auf CHF 15.5 Mio. Bei der Beherbergung konnte das schwächere erste Halbjahr 2024 nicht vollständig kompensiert werden. In der Gastronomie resultierte über das Gesamtjahr eine erfreuliche Ertragssteigerung. Der Gross Operating Profit (GOP) konnte auf 39.3% erhöht werden (Vorjahr: 37.8%). Der Betriebsertrag der gesamten Gruppe erhöhte sich von CHF 84.8 Mio. um CHF 4.0 Mio. bzw. 4.7% auf CHF 88.8 Mio.   Der Liegenschaftenaufwand lag mit einer leichten Erhöhung von CHF 0.1 Mio. bzw. 1.1% auf CHF 8.3 Mio. im Bereich des Vorjahres (CHF 8.2 Mio.). Das Betriebsergebnis vor Abschreibungen und Neubewertung erhöhte sich um 7.3% bzw. CHF 3.9 Mio. von CHF 52.2 Mio. auf CHF 56.1 Mio.

Erholung des Transaktionsmarktes

Eine tiefere Inflation und ein sinkendes Zinsumfeld führten zu einer Erholung des Immobilientransaktionsmarktes und damit zu leicht sinkenden Diskontierungszinssätzen bei Immobilien in wirtschaftlich attraktiven und zentralen Lagen. Nach einem Neubewertungsverlust von CHF 11.0 Mio. im Vorjahr resultierte im Berichtsjahr ein positiver Neubewertungserfolg von CHF 24.8 Mio. Dies entspricht rund 1.4% des Portfoliowerts sämtlicher Renditeliegenschaften per 31. Dezember 2024. Der durchschnittliche reale Diskontierungszinssatz reduzierte sich 2024 um 2 Basispunkte verglichen mit einer Erhöhung von 15 Basispunkten im Vorjahr. Die operativen Verbesserungen sowie die erwähnten Neubewertungseffekte führten zu einer deutlichen Steigerung des EBIT um CHF 39.2 Mio. bzw. 104.0% von CHF 37.6 Mio. auf CHF 76.8 Mio. Das Finanzergebnis wurde mit  CHF 10.2 Mio. auf dem Niveau des Vorjahres gehalten.

Erhöhter Portfoliowert

Im Geschäftsjahr 2024 wurden CHF 8.1 Mio. ins Portfolio investiert. Der grösste Teil hiervon entfiel auf die 2024 abgeschlossene Sanierung der Liegenschaft Bären in Zug sowie das Neubauprojekt S43/45 in Risch-Rotkreuz, für welches Anfang Dezember 2024 der Spatenstich erfolgte. 2023 beliefen sich die Investitionen auf CHF 28.3 Mio. (inklusive CHF 19.4 Mio. für den Erwerb zusätzlicher Anteile an der Miteigentümergemeinschaft (MEG) Metalli). Die Liegenschaft Bären in Zug wurde 2024 nach der fertiggestellten Sanierung zum aktuellen Marktwert von CHF 7.5 Mio. von den Renditeliegenschaften im Bau in die Renditeliegenschaften umklassiert. Der Marktwert des gesamten Portfolios erhöhte sich aufgrund der getätigten Investitionen und des positiven Neubewertungsergebnisses in der Berichtsperiode von CHF 1.83 Mrd. um CHF 31.2 Mio. bzw. 1.7% auf CHF 1.86 Mrd.
Im Geschäftsjahr 2024 konnten Gewerbemietverträge im Umfang von über 12‘500 qm und mit einem Mietertrag von mehr als CHF 5.4 Mio. p. a. verlängert oder neu abgeschlossen werden. Dies hat zu einer Reduktion der Leerstandsquote von 3.9% per 31. Dezember 2023 auf 0.7% per 31. Dezember 2024 geführt. Die gewichtete durchschnittliche Mietvertragsrestlaufzeit (WAULT) lag per 31. Dezember 2024 mit 5.8 Jahren (Vorjahr: 6.5 Jahre) auf einem im Branchenvergleich hohen Niveau.

Die Vertragsverlängerungen und Neuabschlüsse im Geschäftsjahr 2024 betrafen sowohl Büro- und Schulungsflächen in Zug und Rotkreuz als auch Retailflächen in der Metalli. In der Einkaufs-Allee Metalli haben sich einige Mieter dazu entschlossen, ihre Flächen nicht nur zu verlängern, sondern gleichzeitig zu vergrössern. So ist die Rituals Cosmetic Switzerland AG (Kosmetik) in eine grössere Fläche umgezogen und die Benz Group AG hat eine zusätzliche Fläche zur Eröffnung eines weiteren Modegeschäfts angemietet. 2024 wurden zudem diverse Umbauvorhaben erfolgreich abgeschlossen. Lidl (Lebensmittel), doodah und PME Legend (beide Bekleidung) haben ihre neuen Ladengeschäfte eröffnet und das renommierte Gastrounternehmen Ayverdi’s hat sein erstes Lokal ausserhalb von Zürich in Betrieb genommen.

XUND als Ankermieterin 

Im September 2024 hat Zug Estates mit XUND, dem Bildungszentrum Gesundheit Zentralschweiz, einen 30-jährigen Mietvertrag über 6000 qm unterzeichnet. XUND übernimmt sämtliche Büro- und Schulungsflächen in der Liegenschaft Suurstoffi 45, welche zusammen mit dem Gebäude Suurstoffi 43 zum letzten Baufeld auf dem Suurstoffi-Areal in Rotkreuz gehört. XUND reagiert mit der Eröffnung des neuen Standortes auf die wachsende Nachfrage nach praxisnahen und attraktiven Gesundheitsausbildungen und wird damit zur Vielfalt des Areals beitragen. Mit der Realisierung des Projekts S43/45 entstehen insgesamt rund 14‘400 qm Büro- und Schulungsfläche sowie 1100 qm Wohnfläche für studentisches Wohnen. Der Baustart ist im Dezember 2024 erfolgt, die Übergabe der Mietflächen ist Mitte 2027 geplant.

Projekt Lebensraum Metalli 

Die Forderung der im Juni 2023 angenommenen Initiative «2000 Wohnungen für den Zuger Mittelstand», wonach in allen Verdichtungsgebieten in der Stadt Zug mindestens 40% der neu erstellten Wohnflächen preisgünstig sein müssen, stellt eine wirtschaftliche Herausforderung für Entwicklungsprojekte in einem bereits bebauten Umfeld dar. Zug Estates hat daher in Bezug auf das Projekt Lebensraum Metalli entschieden, auf die Anpassung des Bebauungsplans Bergli zu verzichten und den Fokus auf den Bebauungsplan Metalli zu legen. In enger Zusammenarbeit mit der Stadt Zug wurden die Projektgrundlagen überarbeitet und der Bebauungsplan Metalli angepasst, damit die Umsetzung der Initiative gewährleistet werden kann. Zug Estates sei überzeugt davon, dass das Projekt Lebensraum Metalli einen sehr wertvollen Beitrag zur Schaffung von dringend benötigtem Wohnraum und zu einer qualitätsvollen Weiterentwicklung der Stadt Zug leistet und hat daher entschieden, das Projekt weiterzuverfolgen und den politischen Bewilligungsprozess zu lancieren, wird betont. Mit dem Projekt Lebensraum Metalli könne an sehr zentraler und gut erschlossener Lage zusätzlicher Wohnraum für unterschiedliche Bevölkerungsgruppen geschaffen werden. Die Weiterentwicklung und Aufwertung des Areals werde im Einklang mit den bestehenden Qualitäten erfolgen. Wesentliche Bestandteile der heutigen Metalli, wie beispielsweise die Ladenpassage und die glasüberdeckte Halle, bleiben erhalten und gleichzeitig werden zusätzliche Aussenräume mit hoher Aufenthaltsqualität geschaffen. Es ist vorgesehen, dass der politische Bewilligungsprozess Mitte 2025 gestartet wird.

DGNB-Zertifikat in Platin

Gleichzeitig mit dem Geschäftsbericht publiziert Zug Estates ihren Nachhaltigkeitsbericht nach GRI-Standards, in welchem umfassend über die ehrgeizigen Ziele und Leistungen von Zug Estates im gesamten ESG-Spektrum berichtet wird. Der Fokus liegt dabei auf der Reduktion von Treibhausgasemissionen im Betrieb wie auch bei der Erstellung der Liegenschaften sowie der Schaffung und stetigen Weiterentwicklung von zukunftsfähigen und vielfältigen Lebensräumen. Die 2024 erfolgte Auszeichnung des gesamten Suurstoffi-Areals mit dem DGNB-Zertifikat in Platin bestätigt, dass Zug Estates bei der Entwicklung ihrer Areale hohe Ambitionen in Bezug auf die Nachhaltigkeit verfolgt. Der aktuelle Wert der Treibhausgasemissionen für den Betrieb des gesamten Immobilienportfolios von sehr tiefen 0.9 kg pro qm Energiebezugsfläche (Scope 1 und 2) zeige zudem, wie weit fortgeschritten Zug Estates in der Umsetzung ihrer Nachhaltigkeitsstrategie ist.

Weitere Stärkung der Eigenkapitalquote 

Trotz Investitionen erhöhte sich die bereits solide Eigenkapitalquote in der Berichtsperiode von 54.9% auf 56.1% per 31. Dezember 2024. Das verzinsliche Fremdkapital reduzierte sich im Gegenzug um CHF 16.0 Mio. bzw. 2.4% von CHF 674.2 Mio. auf CHF 658.2 Mio. Der Anteil des verzinslichen Fremdkapitals an der Bilanzsumme betrug damit 35.9%, verglichen mit 37.3% im Vorjahr. Das ausschliesslich aus Green Bonds bestehende Anleihenportfolio wurde Ende September 2024 um einen weiteren Green Bond über CHF 100 Mio. mit einer Laufzeit von sieben Jahren und einem Coupon von 1.65% ergänzt. Das bestehende Green Bond Framework von Zug Estates wurde zeitgleich mit einem modernen Green Finance Framework ersetzt, welches 95% des Portfolios als grüne Gebäude klassiert. Der Anteil der unbesicherten Anleihen am verzinslichen Fremdkapital erhöhte sich von 29.6% auf 45.5%. Die durchschnittliche Restlaufzeit des verzinslichen Fremdkapitals erhöhte sich leicht von 3.5 Jahren auf 3.6 Jahre, während der durchschnittliche Periodenzinssatz unverändert bei 1.5% gehalten werden konnte. Zug Estates zeigt sich bestrebt, eine positive Dividendenentwicklung sicherzustellen. Die Ausschüttung soll dabei auch zukünftig nicht mehr als 90% des operativen Gewinns betragen. Basierend auf dem guten operativen Konzernergebnis wird der Verwaltungsrat der Generalversammlung eine Erhöhung der Dividende um 6.8% von CHF 4.40 auf CHF 4.70 pro Namenaktie Serie A bzw. von CHF 44.00 auf CHF 47.00 pro Namenaktie Serie B beantragen.

Wechsel im Verwaltungsrat 

An der Generalversammlung vom 10. April 2025 tritt Annelies Häcki Buhofer nach über 25 Jahren im Verwaltungsrat von Zug Estates und der Vorgängerfirma MZ-Immobilien AG aufgrund der statutarisch definierten Altersgrenze nicht zur Wiederwahl an. An der Generalversammlung schlägt der Verwaltungsrat neu Julia Häcki zur Wahl vor. Sie hat einen Abschluss in Stadt- und Regionalplanung der TU Berlin sowie einen MAS in Real Estate (CUREM) der Universität Zürich. Nach beruflichen Stationen in der Immobilienentwicklung und als Head of Sustainability ist sie seit 2023 ESG-Verantwortliche bei einem grossen Schweizer Immobilienfonds. Als Familienaktionärin und gebürtige Zugerin ist sie dem Unternehmen seit Jahren eng verbunden. Der Verwaltungsrat hat aus Gründen der «Good Governance» beschlossen, den unabhängigen Schätzungsexperten zu wechseln. Die bisherige Mandatsträgerin hat das Immobilienportfolio von Zug Estates seit dem Börsengang im Jahr 2012 und damit seit mehr als zehn Jahren bewertet. Ab 2025 wird die Jones Lang LaSalle AG (JLL) mit der Bewertung des Immobilienportfolios betraut.

Allreal erzielte ein deutlich höheres Unternehmensergebnis

Im Geschäftsjahr 2024 hat Allreal ein Unternehmensergebnis inklusive Neubewertungseffekt von CHF 211.4 Mio. erzielt (2023: CHF 65.2 Mio.). Unter Ausklammerung des Neubewertungseffekts resultierte ein operatives Unternehmensergebnis leicht über Vorjahr von CHF 122.7 Mio. (2023: CHF 122.0 Mio.). Diese solide operative Entwicklung sei insbesondere auf die leicht gestiegenen Mieterträge, höhere Verkaufserfolge aus Entwicklungsprojekten und Einmaleffekte aufgrund frühzeitiger Flächenrückgaben zurückzuführen, heisst es in einer Mitteilung. Im Segment Immobilien erhöhten sich die Mieterträge im vergangenen Geschäftsjahr auf CHF 221.3 Mio. (2023: CHF 219.8 Mio.). Neben der Anbindung an die Teuerung, dem höheren Referenzzinssatz und Einmaleffekten trug auch die erstmals wieder für ein ganzes Jahr ertragswirksame Liegenschaft an der Bellerivestrasse 36 zu den leicht höheren Erträgen bei. Dadurch konnten die nicht mehr anfallenden Mieterträge aus den verkauften Anlageliegenschaften sowie der umklassierten Liegenschaft an der Freiburgstrasse mehr als kompensiert werden.

Im Vergleich zum Vorjahr hat sich der Leerstand nochmals leicht reduziert. Die kumulierte Leerstandsquote lag bei 1.6% (2023: 1.7%). Im Branchenvergleich weist das Portfolio damit weiterhin einen absoluten Spitzenwert auf. Wichtige Mietverträge hat Allreal im laufenden Geschäftsjahr unter anderem mit Generali an der Soodmattenstrasse in Adliswil oder mit Maagtechnic an der Sonnentalstrasse in Dübendorf verlängert. Aber auch im Glattpark an der Lindbergh-Allee und am Boulevard Lilienthal konnten die Verträge mit Mondelez und Hirslanden erfolgreich erneuert werden. Die gewichtete Restlaufzeit der befristeten Geschäftsmietverträge belief sich per 31. Dezember 2024 auf 5.1 Jahre. Der direkte Immobilienaufwand nahm in der Berichtsperiode mit CHF 27.2 Mio. leicht ab (2023: CHF 29.0 Mio.). Die Aufwandsquote lag bei 12.3%. Dank dem tiefen Leer- stand und den geringen Ertragsausfällen resultierte erneut eine attraktive Nettorendite von 3.9%. Per Stichtag umfasste das Portfolio insgesamt 80 Liegenschaften. Im zweiten Halb- jahr hat Allreal zwei Geschäftsliegenschaften in Basel verkauft und in Petit-Lancy eine Liegenschaft für den Verkauf Anfang 2025 beurkundet. Die Transaktionen erfolgten über Bilanzwert. Insgesamt resultierte daraus ein Erfolg aus Verkauf Anlageliegen- schaften von CHF 7.6 Mio.

Allreal hat auf Ende Jahr im Sinne einer guten Corporate Governance das Mandat für den externen Schätzer neu ausgeschrieben. Mit dem Jahresabschluss 2024 wird das Portfolio erstmals durch Wüest Partner bewertet. Dadurch kam es nebst der Abbildung der Geschäftsereignisse teilweise zu Verschiebungen in der Einschätzung der Anlageliegenschaften. In der Bewertung ergab sich in der Summe eine positive Wertveränderung des Portfolios vor Steuern von CHF 121.3 Mio. (2023: CHF –64.5 Mio.). Insbesondere die Geschäftsliegenschaften in der Stadt Zürich sowie die Wohnliegenschaften in der Region Zürich verzeichneten eine deutliche Aufwertung, während auf dem Wohnbestand in der Westschweiz und einzelnen Gewerbeliegenschaften in der Region Zürich Abwertungen vorgenommen wurden. Mit dem Schätzerwechsel verbessert sich zudem die Vergleichbarkeit des Portfoliowerts mit relevanten Mitbewerbern. Der Marktwert des Portfolios beträgt per Stichtag Ende Jahr CHF 5.19 Mia. (31.12.2023: CHF 5.08 Mia.). Aufgrund der leicht gestiegenen Finanzierungskosten resultierte im Segment Immo- bilien ein gutes Unternehmensergebnis exklusive Neubewertungseffekt von CHF 123.0 Mio. (2023: CHF 124.4 Mio.).

Segment Entwicklung & Realisation

Im Segment Entwicklung & Realisation erhöhte sich der Erfolg aus Geschäftstätigkeit auf CHF 42.8 Mio. (2023: CHF 37.7 Mio.). Diese Entwicklung ist insbesondere auf die im Vergleich zum Vorjahr gestiegenen Verkäufe aus Stockwerkeigentum sowie höhere aktivierte Eigenleistungen zurückzuführen. Das abgewickelte Projektvolumen lag bei CHF 248.1 Mio. (2023: CHF 263.5 Mio.). Davon entfiel beinahe ein Drittel auf Eigenprojekte, die entweder für das Portfolio oder für den Verkauf im Stockwerkeigentum realisiert werden. Der Anteil der Drittprojekte in der Realisation reduzierte sich hingegen im Vergleich zum Vorjahr, mit entsprechend tieferen Erträgen aus Honoraren und Vergabegewinnen. Die Bruttomarge aus Drittprojekten ist weiterhin auf einem stabilen Niveau und lag bei 10.4% (2023: 10.6%). In der Westschweiz wurden laufende Drittprojekte erfolgreich abgeschlossen und die strategische Transformation zu einem reinen Entwickler vollzogen. Der Betriebsaufwand entwickelte sich im Vergleich zum Vorjahr stabil und lag bei CHF 42.6 Mio. (2023: CHF 42.3 Mio.). Das Betriebsergebnis stieg auf CHF 7.4 Mio. (2023: CHF 2.7 Mio.). Das Unternehmensergebnis im Segment Entwicklung & Reali- sation hat sich mit CHF3.0Mio. gegenüber Vorjahr deutlich verbessert (2023: CHF 0.7 Mio.). Der Arbeitsvorrat erhöhte sich per Ende Jahr auf CHF 667 Mio. Damit ist die Auslas- tung der vorhandenen Kapazitäten für mehr als zwei Jahre gesichert.

Solide Finanzierung

Mit dem Verkauf der nicht mehr strategiekonformen Liegenschaften, die über kein langfristiges Entwicklungspotenzial verfügen, hat Allreal im vergangenen Jahr erneut Mittel aus dem Portfolio freigesetzt, um die Bilanz zu stärken und in weiteres Wachstum zu investieren. Anfang April 2024 emittierte das Unternehmen zudem einen weiteren Green Bond über einen Betrag von CHF 150 Mio. mit einem Coupon von 2.1% und einer Laufzeit bis 2031. Allreal will auch in Zukunft den Weg der grünen Finanzierung vorantreiben. Die Fremdkapitalzinsen sind im Jahresverlauf leicht gesunken, wodurch sich der An- stieg der Finanzierungskosten deutlich verlangsamt hat. Per Stichtag erhöhten sich die Finanzverbindlichkeiten im Vergleich zum Vorjahr um CHF 8.0 Mio. auf CHF 2699.7 Mio. (31.12.2023: CHF 2691.7 Mio.). Davon entfielen 48.3% auf Obligationenanleihen, 35.2% auf Festhypotheken und 16.5% auf feste Vorschüsse. Der durchschnittliche Zinssatz für Finanzverbindlichkeiten sank per 31. Dezember 2024 auf 1.25% (31.12.2023: 1.30%). Die durchschnittliche Dauer der Zinsbindung betrug 40 Monate (31.12.2023: 40 Monate). Die Belehnungsquote (LTV) sank per Stichtag um einen Pro- zentpunkt auf 47.5% (31.12.2023: 48.5%). Das Konzerneigenkapital erhöhte sich auf CHF 2.64 Mia. Der Gewinn pro Aktie exkl. Neubewertungseffekt lag bei CHF 7.43. Die Eigenkapitalquote notierte per 31. Dezem- ber 2024 bei 44.9%, das Net Gearing bei 102.1% und der Zinsdeckungsfaktor lag bei 5.5 (31.12.2023: 44.5% / 105.3% / 5.9).

Veränderungen im VR

An der kommenden 26. ordentlichen Generalversammlung wird Olivier Steimer nicht mehr zur Wiederwahl antreten. Der Verwaltungsrat schlägt der Generalversammlung Sandra Berberat Kecerski als neues Mitglied zur Wahl vor. Sie ist selbstständige Unternehmerin und Mitglied in verschiedenen Aufsichtsgremien, unter anderem im Bankrat der Zürcher Kantonalbank. Nach der Ausbildung zur Wirtschaftsprüferin und beruflichen Stationen bei Deloitte und der UBS leitete sie später die Finanzkontrolle der Stadt Winterthur. Mehrere Mitglieder des Verwaltungsrats erreichen in den kommenden Jahren die statutarische Altersgrenze. Im Sinne eines schrittweisen Vorgehens in der Nachfolgeplanung des Gremiums ist vorgesehen, dass Ralph-Thomas Honegger, Präsident des Verwaltungsrates, an der ordentlichen Generalversammlung 2026 nicht mehr zur Wiederwahl antreten und der Verwaltungsrat dannzumal Philipp Gmür als neuen Präsidenten vorschlagen wird. Philipp Gmür (* 1963) ist bereits seit 2019 Mitglied des Verwaltungsrats der Allreal Holding AG und war bis 2023 CEO der Helvetia Gruppe. Die Erneuerung des Verwaltungsrats wird in den darauffolgenden Jahren fortgesetzt. Der Verwaltungsrat beantragt der Generalversammlung vom 25. April 2025 eine unveränderte Ausschüttung von insgesamt CHF 7.00 pro Aktie. Die Hälfte davon erfolgt aus steuerprivilegierten Kapitaleinlagereserven.

Swiss Central City Real Estate Funds senkt Fondsleitungskommission

Der Swiss Central City Real Estate Funds (SIX Swiss Exchange: CITY) tätigte im Jahr 2024 neben den strategisch gezielten Devestitionen Ende 2023 und dem per 1. Halbjahr 2024 realisierten Verkaufsvolumen von insgesamt CHF 8.5 Millionen in der zweiten Jahreshälfte 2024 zusätzlich die Veräusserung von zwei Liegenschaften im Volumen von CHF 31.2 Millionen. Des Weiteren wurde Ende November 2024 der Verkauf einer Liegenschaft in Lausanne mit einem Volumen von CHF 31.2 Millionen beurkundet, wie die Fondsleitung mitteilt. Die Eigentumsübertragung dazu erfolgte am 28. Januar 2025. Bei den im Rahmen der Portfoliooptimierung verkauften Liegenschaften Ende 2023 und 2024 handelt es sich einerseits um kleinere, mehrheitlich investitionsintensive Liegenschaften in Basel und St. Gallen. Andererseits wurden Liegenschaften veräussert, bei welchen aus Sicht der Fondsleitung der Wertsteigerungszyklus in den vergangenen Jahren durch gezielte Bau- und Vermietungsmassnahmen abgeschlossen wurde. Die Soll-Mietzinsen exkl. Transaktionen und Projekte wurden im Geschäftsjahr 2024, unter anderem aufgrund von Referenzzins- und Indexanpassungen, um rund 3.4% auf CHF 19.2 Mio. gesteigert (2023: CHF 18.6 Mio.). Mit der Fertigstellung der Bauprojekte in St. Gallen wurde somit per Jahresende 2024 ein Soll-Mietertrag der Renditeliegenschaften von insgesamt CHF 19.6 Mio. ausgewiesen.

Durch die erfolgten Verkäufe lagen die Mietzinseinnahmen insgesamt etwas tiefer als in der Vorjahresperiode bei CHF 19.6 Mio. (2023: CHF 19.9 Mio.). Der Nettoertrag des Fonds stieg im Geschäftsjahr 2024 auf CHF 8.2 Mio. (2023: CHF 8.0 Mio.). Nach Berücksichtigung von realisierten Kapitalgewinnen von CHF 0.4 Mio. (2023: CHF -7.3 Mio.) und nicht realisierten Kapitalverlusten von CHF -11.3 Mio. (2023: CHF -26.0 Mio.) lag der Gesamterfolg des Fonds im Geschäftsjahr 2024 bei CHF -1.0 Mio. (2023: CHF -20.4 Mio.). Der Marktwert des Immobilienportfolios exkl. Transaktionen ist im Berichtsjahr 2024 im Vergleich zum Vorjahr um ca. 0.1% auf CHF 532.7 Mio. gestiegen (31.12.2023 exkl. Transaktionen: CHF 532.1 Mio.). Das Gesamtfondsvermögen bezifferte sich per Bilanzstichtag auf CHF 541.6 Mio. (31.12.2023: CHF 580.2 Mio.) und das Nettofondsvermögen betrug per 31. Dezember 2024 CHF 383.1 Mio. (31.12.2023: CHF 392.1 Mio.). Der Nettoinventarwert pro Fondsanteil lag somit bei CHF 100.77 (31.12.2023: CHF 103.14) bei unveränderter Anzahl der Fondsanteile von 3’802’070. Durch den Mittelzufluss der im 2024 verkauften Liegenschaften wurde die Fremdfinanzierungsquote des Fonds per 31. Dezember 2024 auf 27.2% reduziert (31.12.2023: 30.25%). Die geschätzten Liquidationssteuern beliefen sich im Berichtsjahr 2024 auf CHF 3.5 Mio. (31.12.2023: CHF 5.2 Mio.). Für das Berichtsjahr 2024 wird ein Gesamtbetrag von CHF 8.6 Mio. ausgeschüttet, was total CHF 2.25 pro Fondsanteil ausmacht (CHF 2.15 reguläre Ausschüttung plus CHF 0.10 aus realisierten Kapitalgewinnen). Die Ausschüttungsquote in Prozent des Nettoertrags für das Geschäftsjahr 2024 beträgt 99.6%, die Ausschüttungsrendite 2.7%. Die entsprechende Ausschüttung erfolgt am 28. März 2025.

Die Fondsleitung hat beschlossen, die jährliche Gebühr für die Leitung des Immobilienfonds, das Asset Management und den Vertrieb von bisher 0.45% auf neu 0.35%, vorläufig für zwei Jahre, zu reduzieren. Mit dieser Senkung der Fondsleitungskommission werde die Attraktivität des Swiss Central City Real Estate Fund für bestehende und potenzielle Investoren erhöhat, heisst es weiter. Die Senkung der Fondsleitungskommission trat am 1. Januar 2025 in Kraft.

Abschaffung des Eigenmietwerts als wahrer Krimi

Das parlamentarische Hin und Her um den Systemwechsel bei der Besteuerung von selbstgenutztem Wohneigentum war bis zuletzt ein wahrer Krimi. Nachdem es im Dezember lange danach aussah, als würde die Vorlage nach siebenjährigem Ringen ergebnislos scheitern, raufte sich die Bundesversammlung doch noch zu einem gemeinsamen Reformvorschlag zusammen. Anlass genug, um dem Eigenmietwert das Schwerpunktkapitel unserer Immobilienstudie vom 1. Quartal zu widmen.

Auf dem Tisch liegt nun ein kompletter Systemwechsel. Ein Wohneigentümer, der ausser seiner selbstbewohnten Liegenschaft keine weiteren Immobilien besitzt, wird in Zukunft keinerlei Schuldzinsabzüge mehr vornehmen können. Zudem kann er auch einen Grossteil der Unterhaltsabzüge nicht mehr von den Steuern abziehen. Allerdings muss er auch keinen Eigenmietwert mehr versteuern – auch nicht für seine Ferienwohnung. Dafür dürfen die Kantone in Zukunft – ein positives Ergebnis an der Urne vorausgesetzt – eine Objektsteuer auf Ferienwohnungen erheben, die sie zumindest teilweise für die Steuerausfälle entschädigt. Zu solchen kommt es, wenn die durchschnittlichen Hypothekarzinsen weniger als 3% ausmachen. Aufgrund der aktuellen Grosswetterlage dürften die Hypothekarzinsen in den nächsten Jahren unter dieser Schwelle liegen, und damit dem Fiskus erhebliche Mindereinnahmen bescheren. Dies zu einem Zeitpunkt, in welchem der Bund bereits Entlastungsprogramme aufgleist, weil die Bundesfinanzen in Schieflage zu geraten drohen. Da die Ausgaben schneller wachsen dürften als die Einnahmen, rechnet der Bund in den Jahren 2027 und 2028 mit strukturellen Defiziten von bis zu 3 Milliarden Franken. In dieser Schätzung sind weder die Mehrbelastungen aufgrund der 13. AHV-Rente, noch mögliche Mehrausgaben für die Europapolitik, noch die Mindereinnahmen aufgrund des möglichen Wegfalls des Eigenmietwerts berücksichtigt. Die Abstimmung über den Systemwechsel bei der Wohneigentumsbesteuerung kommt demnach zu einem finanzpolitisch ungünstigen Moment an die Urne.

Chancenlos dürfte die Abstimmung für die Wohneigentümer dennoch nicht sein. Auch wenn die Medien stets betonen, die Vorlage werde einen schweren Stand haben. Eine Abstimmungsprognose wollen wir Ökonomen erst gar nicht versuchen, im Wissen darum, dass solche Prognosen notorisch unzuverlässig sind. Unsere Analyse zeigt jedoch, dass es durchaus gute Gründe gibt, die Vorlage zum Eigenmietwert entgegen der medialen Berichterstattung nicht zu früh abzuschreiben. Wohneigentümer sind an der Urne eine Macht. Der Eigenmietwert scheint mit Blick auf die Vergangenheit sieben Leben zu haben, doch dass er 2025 tatsächlich einen siebten Tod stirbt, ist keineswegs ausgeschlossen.

Fredy Hasenmaile ist Chefökonom Raiffeisen Schweiz.

Novavest Real Estate AG – Erste messbare Erfolge des fusionierten Portfolios

Das operative Geschäftsergebnis 2024 der Novavest Real Estate AG erreichte einen pro forma Gewinn exklusive Neubewertung von CHF 20.4 Millionen (NOVAVEST und SenioResidenz auf 12-Monatsbasis) Aufgrund des Resultats beantragt der Verwaltungsrat der ordentlichen Generalversammlung vom 24. März 2025 eine erhöhte Barausschüttung in Form einer Nennwertreduktion von CHF 1.40 pro Namenaktie, was gegenüber dem Vorjahr einer Steigerung von CHF 0.15 pro Aktie und einer Ausschüttungsrendite von rund 4% zum Jahresschlusskurs 2024 entspricht, wie Novavest mitteilt.

Die Fusion mit der SenioResidenz AG fand technisch als Absorptionsfusion statt, mit Transaktionsdatum und Handelsregistereintrag per 14. Juni 2024. Die buchhalterische Integration in der Jahresrechnung nach Swiss GAAP FER wurde aus Transparenz- und Wesentlichkeitsüberlegungen per 30. Juni 2024 durchgeführt. Daher sind in der Erfolgsrechnung nach Swiss GAAP FER keine Erträge der übernommenen früheren SenioResidenz-Liegenschaften für das erste Halbjahr 2024 reflektiert. Um das Ertragspotenzial des kombinierten Portfolios möglichst umfassend und transparent darzustellen, wurden – wie bereits zum Halbjahr 2024 – per 31. Dezember 2024 ebenfalls entsprechende pro forma Zahlen aufbereitet, wie wenn die Zugänge bereits per 1. Januar erfolgt wären. Nachfolgende Kommentare zu den Erfolgsrechnungszahlen beziehen sich somit jeweils auf pro forma Zahlen des kombinierten Portfolios im Vergleich zum Stand-alone Portfolio der NOVAVEST für das Vorjahr 2023. Der Marktwert des Gesamtportfolios per 31. Dezember 2024 hat sich als Folge der Fusion und unter Berücksichtigung der Marktbewertungen und Investitionen ins Portfolio um 33% auf CHF 1’038.5 Mio. erhöht (NREN 31.12.2023: CHF 783.6 Mio.). Der Anstieg der Soll-Mietzinseinnahmen um 42% auf CHF 43.6 Mio. (NREN 31.12.2023: CHF 30.8 Mio.) ist auf die Fusion, die Fertigstellung des Entwicklungsprojekts in St. Gallen und auf Mietzinsanpassungen, unter anderem basierend auf Index- und Referenzzinssatzerhöhungen, zurückzuführen. Der Wohnanteil im Portfolio lag bei 59%. Im Berichtsjahr 2024 wurden keine Liegenschaften zugekauft oder verkauft. Per 31. Dezember 2024 beträgt die Leerstandsquote des fusionierten Portfolios 2.7% (NREN 31.12.2023: 4.1%). Gleichzeitig konnte durch die Fusion, durch frühzeitige Vertragsverlängerungen mit bestehenden Mietern und mit neu vermieteten Flächen eine deutliche Steigerung des WAULT bei den Gewerbemietverträgen auf 6.9 Jahre erzielt werden (NREN 31.12.2023: 4.3 Jahre).

Erfolgsrechnung Gesamtjahr 2024
Basierend auf einer pro forma Betrachtung (inkl. SenioResidenz Liegenschaften ab 1. Januar 2024) wurde im 2024 ein Mietertrag von CHF 42.2 Mio. erreicht, dies entspricht gegenüber dem früheren Stand-alone Portfolio der NOVAVEST im Jahr 2023 einem Anstieg von 41% (NREN 2023: CHF 29.9 Mio.). Die Nettorendite der Renditeliegenschaften beläuft sich per 31. Dezember 2024 auf 3.6% und hat sich gegenüber dem Stand-alone Portfolio der NOVAVEST per Jahresende 2023 um 0.3 Prozentpunkte erhöht. Die Bruttorendite zeigt ebenfalls eine Verbesserung von 0.3 Prozentpunkten auf 4.4%. Der Erfolg aus Vermietung auf pro forma Basis erhöhte sich um 45% auf CHF 35.6 Mio. (NREN 2023: CHF 24.7 Mio.), was neben Fusionseffekten auch auf Mietzinsanpassungen (u.a. basierend auf Index- und Referenzzinssatzerhöhungen) zurückzuführen ist. Gemessen am Netto-Mietertrag lag der direkte Aufwand für die vermieteten Renditeliegenschaften im Berichtsjahr 2024 pro forma bei 15.6% (NREN 2023: 17.4%).

Die Bewertung des fusionierten Portfolios durch den unabhängigen Immobilienschätzer Wüest Partner AG führte in der pro forma Betrachtung für das Geschäftsjahr 2024 zu einem neutralen Ergebnis von TCHF +14 (NREN 2023: CHF -20.6 Mio.). Der durchschnittliche Diskontierungssatz lag für 2024 bei 2.9% (NREN 2023: 2.8%). Im Berichtsjahr 2024 hatte die Zinsentspannung im Kapitalmarkt somit noch keinen positiven Einfluss auf die angewandten Diskontsätze des Bewerters. Das EBIT inklusive Auflösung von negativem Goodwill in Höhe von CHF 2.97 Mio., belief sich auf pro forma Basis auf CHF 31.7 Mio. (NREN 2023: CHF -0.6 Mio.). Nach Finanzaufwand von netto CHF 7.2 Mio. sowie Ertragssteuern von CHF 4.0 Mio. lag der Gewinn inkl. Neubewertungserfolg pro forma bei CHF 20.4 Mio. (NREN 2023: CHF -4.0 Mio.). Der Gewinn exkl. Neubewertungserfolg lag pro forma auch bei CHF 20.4 Mio. und damit 61% über dem Stand-alone Wert des NOVAVEST Portfolios per Ende 2023 (NREN 2023: CHF 12.7 Mio.). Auf pro forma Basis erreicht der Gewinn pro Aktie sowohl inklusive wie auch exklusive Neubewertungserfolg CHF 2.01 (NREN 2023: CHF -0.51 inkl. bzw. CHF 1.65 exkl. Neubewertungserfolg). Bei der pro forma Betrachtung wird die durchschnittlich ausstehende Anzahl Aktien für das Berichtsjahr 2024 mit 10’170’915 unterlegt (finale Anzahl Aktien nach Kapitalerhöhung aufgrund der Fusion; NREN 2023: 7’711’434 Aktien).

Bilanz per 31. Dezember 2024
Im Rahmen der Fusion mit der SenioResidenz übernahm die NOVAVEST Nettoaktiven von CHF 113.5 Mio. In der Transaktion wurden 2’325’479 neue Namenaktien der Gesellschaft für den Aktienumtausch von SenioResidenz Namenaktien und weitere 134’002 NOVAVEST-Namenaktien für die Wandlung der bisherigen Pflichtwandelanleihe der SenioResidenz ausgegeben. Die buchhalterische Erfassung erfolgte mit dem Schlusskurs der NOVAVEST-Namenaktien per 14. Juni 2024 von CHF 33.30. Unter Berücksichtigung von Akquisitionskosten in Höhe von CHF 1.9 Mio. resultierte damit insgesamt ein negativer Goodwill von CHF 29.7 Mio. Dieser wird über 5 Jahre erfolgswirksam aufgelöst (mit positivem Effekt in der Erfolgsrechnung ab dem zweiten Halbjahr 2024 über die nächsten 5 Jahre von CHF 5.9 Mio. pro Jahr). Für das zweite Halbjahr 2024 wurden CHF 2.97 Mio. berücksichtigt.

Die Bilanzsumme der fusionierten Gesellschaft ist per 31. Dezember 2024 auf CHF 1’052.7 Mio. gestiegen (NREN 31.12.2023: CHF 793.7 Mio.). Das Eigenkapital beträgt CHF 423.2 Mio. (NREN 31.12.2023: CHF 331.9 Mio.) mit einer Eigenkapitalquote von 40.2% (NREN 31.12.2023: 41.8%). Die Veränderung des Eigenkapitals begründet sich durch die Nennwertrückzahlung von CHF 1.25 pro Namenaktie im Gesamtbetrag von CHF 9.6 Mio. im April 2024, die Kapitalerhöhungen im Rahmen der Fusion von CHF 81.9 Mio. sowie den Gewinnbeitrag des Geschäftsjahrs 2024 (nach Swiss GAAP FER) von CHF 19.1 Mio. Der Net Asset Value (NAV) pro Namenaktie lag per Bilanzstichtag bei CHF 41.61 (NREN 31.12.2023: CHF 43.04). Der verbleibende negative Goodwill von CHF 26.7 Mio. hat zudem, nach Berücksichtigung von steuerlichen Aspekten und berechnet auf der aktuell ausstehenden Anzahl Namenaktien (10’170’915 Aktien), einen zusätzlichen zukünftigen NAV-Wert von netto CHF 2.13 pro Aktie. Die kurz- und langfristigen Hypothekarverbindlichkeiten summierten sich per Bilanzstichtag auf CHF 559.1 Mio. (NREN 31.12.2023: CHF 427.2 Mio.). Die durchschnittliche Restlaufzeit der Finanzverbindlichkeiten war 2.0 Jahre (NREN 31.12.2023: 2.3 Jahre), der durchschnittliche Zinssatz der Hypothekarverbindlichkeiten 1.2% (NREN 31.12.2023: 1.2%). Der Fremdbelehnungsgrad der Liegenschaften betrug 53.8% (NREN 31.12.2023: 54.5%).

An der ordentlichen Generalversammlung vom 24. März 2025 stellen sich alle amtierenden Mitglieder des Verwaltungsrats zur Wiederwahl. Als Präsident des Verwaltungsrats wird erneut Thomas Sojak zur Wahl beantragt. Als Mitglieder des Vergütungsausschusses werden Claudia Suter und Daniel Ménard zur Wiederwahl vorgeschlagen. Der Verwaltungsrat beantragt zudem eine Barausschüttung in Form einer Nennwertrückzahlung in Höhe von CHF 1.40 pro Namenaktie. Bezogen auf den Schlusskurs der Aktie per 31. Dezember 2024 beläuft sich die Rendite der beantragten Ausschüttung auf rund 4%. Bei einer Genehmigung durch die Generalversammlung ist die Kapitalherabsetzung im Handelsregister und die Auszahlung im Juni 2025 vorgesehen. 

Patrick Zurfluh wird neuer CEO der Avobis Advisory AG

Ivo Angehrn: «Baurechtliche Vorgaben verteuern energetische Sanierungen»

In der Summe nimmt der CO2-Ausstoss der Gebäude in der Schweiz, trotz wachsender Bevölkerung und zunehmender beheizter Fläche, kontinuierlich ab und der Ersatz fossiler Heizungen schreitet voran. Das Ziel ist aber bei Weitem noch nicht erreicht, sagt Ivo Angehrn, Manager Nachhaltigkeit und Digitalisierung bei der Drees & Sommer Schweiz AG. Ein Hindernis für energetische Sanierungen sind zum Teil aber die aktuellen baurechtlichen Vorgaben.

Am 18. Juni 2023 wurde von der Schweizer Stimmbevölkerung das Klima- und Innovationsgesetz angenommen. Die Schweiz hat sich in dieser Abstimmung mehrheitlich zum Netto-Null-Ziel 2050 bekannt. Für den Gebäudesektor bedeuten dies zusätzliche Fördermassnahmen in Höhe von 3.2 Mrd. CHF zur Dekarbonisierung des Gebäudebetriebes, 2 Mrd. davon zum Ersatz von fossilen Heizungen, sowie ineffizienten Elektroheizungen. Lässt sich auf dem Weg zu Netto-Null bereits eine positive Entwicklung beobachten?

Ivo Angehrn: Ja, sicherlich. Neubauten werden fast ausschliesslich mit erneuerbaren Heizungen gebaut und der Ersatz fossiler Heizungen schreitet voran. Neben Fördermassnahmen sind hier auch vielerorts kantonale Vorschriften in Kraft, welche bei Heizungssanierungen eine Umstellung auf erneuerbare Energien fordern. In der Summe nimmt der CO2-Ausstoss der Gebäude in der Schweiz, trotz wachsender Bevölkerung und zunehmender beheizter Fläche, kontinuierlich ab. Dies ist im Hinblick auf Netto-Null eine gute Nachricht, aber wir sind bei weitem noch nicht am Ziel.

Werden Potenziale bestehender Immobilien zum richtigen Zeitpunkt entdeckt, können durch standort- und marktgerechte Umnutzungen Mehrwerte geschaffen werden. Der klassische Use Case ist hier die Umwandlung von Bürogebäuden zu Wohnungen. Gibt es noch weitere Anwendungsbeispiele?

Auch die Umnutzung von Wohnungen in Kleinbüros, Gesundheitspraxen, etc. ist seit langem üblich und dient dazu, Angebot und Nachfrage lokal auszugleichen. Umgekehrt wurden in den letzten Jahrzehnten auch sehr viele Industriehallen für andere Nutzungen ausgebaut, seien das Co-Working-Spaces, Wohnungen, Retailflächen, oder gar Schulen. Grundsätzlich gibt es – ausserhalb der bau- und zonenrechtlichen Vorschriften – kaum Einschränkungen für Umnutzungen. Es ist aber schwierig, den Bedarf für mögliche Umnutzungen in 10-20 Jahren abzuschätzen. Daher gilt es, die primäre Struktur – also Tragwerk, Decken und Böden – eines Neubaus wenn immer möglich nutzungsunabhängig zu planen. Ausreichende Geschosshöhen, eine grosszügige Rasterung und intelligent geplante Versorgungswege sind notwendige Voraussetzungen für spätere Umnutzungen. Falls dies beachtet wird, haben spätere Umbauten für veränderten Nutzungen eine geringere Eingriffstiefe, kosten sehr viel weniger und sind auch noch ökologischer.

Im Rahmen einer Studie des IAZI im Auftrag des Bundesamtes für Wohnungswesen wurden die Auswirkungen energetischer Sanierungen und unterschiedlicher Nebenkostenregimes auf die Liegenschaftskosten untersucht. Es zeigt sich, dass energetische Sanierungen zu sinkenden Heiz- und Nebenkosten führen, die Betriebs- und Unterhaltskosten jedoch kaum beeinflussen. Woran liegt das?

Die primäre Zielsetzung von energetischen Sanierungen ist die Reduktion der Energieverbräuche, welche sich positiv auf die Heiz- und Nebenkosten auswirken. Meine Hypothese wäre, dass energetische Sanierungen oft mit einem Wechsel des Energieerzeugers einhergehen, beispielsweise wird ein Öl- oder Gasbrenner durch Wärmepumpen ersetzt. Die neue Technologie ist dabei komplexer und kann zu erhöhten Betriebs- und Unterhaltskosten führen. Auch Fassadensanierungen mit verstärkter Dämmung können – falls nicht fachgerecht geplant und ausgeführt – zu erhöhten Unterhaltskosten führen, zum Beispiel bei Feuchtigkeitsschäden, Schimmelbildung oder ähnlichem.

Die Wohnfläche pro Kopf hat einen grossen Einfluss auf den Endenergieverbrauch und die Emissionen im Betrieb von Wohngebäuden. Eine Reduktion der Wohnfläche pro Person erhöht die Effizienz von Wohngebäuden. Weniger Wohnfläche pro Person bedeuten weniger Emissionen pro Person, bezogen auf betriebliche, sowie graue Treibhausgasemissionen. Warum werden nicht deutlich mehr kleine Zimmergrössen gebaut?

Das ist meines Erachtens eine Frage der Nachfrage und nicht des Angebots. Kleinere Flächen, Wohnungen und Häuser (Stichwort «Tiny House») scheinen zwar zumindest medial im Trend zu sein und kosten auch weniger. Gleichzeitig ist aber die Grösse der Wohnung ein Statussymbol, für welches man gerne so viel ausgibt, wie man sich leisten kann. Daher sind die steigenden Flächen pro Kopf primär ein Wohlstandsindikator, was ja ein positives Zeichen für die Schweiz ist.

Möchte man Eigentümer von Gebäuden dazu motivieren, im Sinne der Allgemeinheit zu agieren, müssten Sanierungen nicht nur ökologisch, sondern auch ökonomisch rentabel sein. Kann dies erreicht werden, indem das Nicht-Handeln unattraktiv wird durch Erhöhung der Kosten für Energieträger mit hohen Treibhausgasemissionen?

Grundsätzlich könnte zum Beispiel eine erhöhte CO2-Steuer auf Energieträger sicherlich eine zusätzliche Lenkungswirkung haben. Diese träfe aber die Mieter und nicht die Eigentümer und letztere wären damit kaum motiviert, schneller zu sanieren. Ein anderes Hindernis für energetische Sanierungen sind die aktuellen baurechtlichen Vorgaben, welche bezüglich Brandschutz, Lärmschutz, Erdbebensicherheit, Hindernisfreiheit etc. überall die Einhaltung der neuesten Normen verlangen. Dies verteuert Sanierungen, welche aus klimapolitischer Sicht Sinn machen würden, so sehr, dass viele Eigentümer lieber gar nichts machen. Dies wiederum zu Lasten der Mieter und der Allgemeinheit. Um also Ökonomie und Ökologie in Übereinstimmung zu bringen, braucht es nicht einfach nur eine neue Steuer oder mehr Fördergelder.

Mit der Gültigkeit der MuKEn auf kantonaler Ebene bleiben die Energievorschriften für Gebäude kantonal verschieden. Die Situation für Planende, Unternehmerinnen und Eigentümer ist durch die kantonalen Unterschiede sehr unübersichtlich und führt zu Mehrkosten.  

Ja, das ist ein ewiges Ärgernis. Die MuKEn 2025 wird bald fertiggestellt sein und die Umsetzung der MuKEn 2014 (!) ist noch nicht in allen Kantonen abgeschlossen. Dabei sind nicht nur Unübersichtlichkeit und Mehrkosten die Folge. Sondern vor allem geht es nicht vorwärts mit dem Klimaschutz. Das ist ein echtes Problem. Mein Wunschtraum wäre es, wenn wenige Zielgrössen, zum Beispiel CO2-Ausstoss im Betrieb und für Neubauten, national festgelegt würden und dafür ein ganzer Wirrwarr von Regularien, Bewilligungsverfahren, Fördermitteln und so weiter auf Ebene der Kantone und Gemeinden abgeschafft würde. Leider lässt sich der bürokratische Föderalismus nicht so einfach aushebeln, weshalb das wohl ein Wunschtraum bleiben wird.

Die Fördermittel für energetische Sanierungen sind begrenzt. Würde eine Aufhebung der Deckelung der Fördermittel, sowie eine differenzierte Überprüfung der technischen Vorgaben für Sanierungen die Eigentümerschaften von selbst genutzten Einfamilienhäusern und vermieteten Mehrfamilienhäusern dazu motivieren, energetisch zu sanieren?  

Vor allem die Überprüfung der technischen Vorgaben für Sanierungen sind unbedingt zu überprüfen. Damit würden sehr viele energetische Sanierungen plötzlich ökonomisch attraktiv, ganz ohne zusätzliche Fördermittel.

Die Schweiz hat wenig verdichteten Wohnraum. Wohngebäude mit mehr als sechs Geschossen gibt es folglich nur sehr selten, sie repräsentieren laut Bundesamt für Statistik einen Anteil von 2,3 Prozent aller Wohngebäude. Wären Aufstockungen das probate Mittel?

Auch bei Aufstockungen gilt Ähnliches wie bei energetischen Sanierungen. Wenn die geltenden technischen Vorgaben das Bauprojekt so teuer machen, dass die zusätzlichen Mieteinnahmen die Amortisationskosten nicht decken, dann passiert nichts. Oder es wird das bestehende Gebäude abgerissen und ein Ersatzneubau erstellt, was die gewünschte Verdichtung bringt, aber ein ökologischer Nonsens ist.

Ein wichtiges Thema sind gegenwärtig die Leerkündigungen, die bei Sanierungen entstehen können. Viele Eigentümer verzichten deshalb auf Gesamtsanierungen, um nicht in die Schlagzeilen zu geraten. Gibt es andere Lösungen?

Natürlich. Gesamtsanierungen können auch im bewohnten Zustand und sozialverträglich erfolgen, wie das Beispiel Telli in Aarau zeigt. Dafür ist eine sorgfältige Planung und eine sehr gut organisierte Bauausführung erforderlich. Bei kleineren Bauten lohnt sich das nicht immer, aber dort ist auch die Gefahr von Schlagzeilen geringer.

Ivo Angehrn ist Manager Nachhaltigkeit und Digitalisierung bei der Drees & Sommer Schweiz AG.

Immobilien in der Nutzungsphase: Was müssen Portfoliohalter beachten?

Unser nächstes Fachforum findet am 13. März 2025 im Gebäude YOND bei Vebego AG, Albisriederstrasse 253, in 8047 Zürich statt. Beginn um 16 Uhr.

Immobilien-Bewirtschaftung und Facility Management sind komplexe Prozesse. Zahlreiche Herausforderungen können eine erfolgreiche Umsetzung erschweren. Schnelle Veränderungen im Markt und im Verhalten der Nutzer machen es zudem schwierig, eine langfristige Strategie aufrechtzuerhalten. Immobilien-Besitzer müssen auf diese Aufgaben vorbereitet sein und eigene Strategien entwickeln. Wir zeigen am Fachforum Lösungen auf:

• Was sind die grössten Herausforderungen?
• Wie lassen sich die Kosten in der Nutzungsphase senken?
• Was kann die Bewirtschaftung und das Facility Management zur nachhaltigen Entwicklung beitragen?
• Wird von der Branche den Lebenszykluskosten genügend Beachtung entgegengebracht?
• Welche Digitalisierungsmassnahmen machen Sinn?

Wir beleuchten am Podium die aktuelle Praxis und zeigen Wege auf.

Auf dem Podium: Philipp Schoch, Bereichsleiter Bewirtschaftung und Mitglied der GL, Wincasa; Ivo Angehrn, Manager Nachhaltigkeit und Digitalisierung, Drees & Sommer Schweiz AG; Rayco Gutierrez, Leiter Business Unit PROVIS und Mitglied der Geschäftsleitung der Axept Business Software AG; Marc Capeder, Managing Director Facility Management, Vebego AG; Rahel Nägeli, Leiterin Technik TECTON Management AG. Moderation: Remi Buchschacher, RealEstateReport

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