Mieten steigen erneut, Eigenheime werden leicht günstiger

Der Jahresauftakt bringt erfreuliche Nachrichten für Eigenheim-Suchende: Sowohl Einfamilienhäuser als auch Eigentumswohnungen wurden zu tieferen Preisen ausgeschrieben als im Vormonat. Wer hingegen den Wunsch nach einer neuen Mietwohnung hegt, musste im Januar abermals mit teureren Marktangeboten rechnen.

Erfreuliche Neuigkeiten bringt die Analyse der Immobilieninserate für all jene, die aktuell Wohneigentum erwerben möchten. Denn die Anbieter von Eigentumswohnungen reduzierten ihre Preiserwartungen im Januar um 0,6 Prozent. Sogar einen deutlich stärkeren Preisnachlass ergibt die Monatsauswertung bei den angebotenen Einfamilienhäusern mit minus 2,1 Prozent. Dies zeigt der Swiss Real Estate Offer Index, der von ImmoScout24 in Zusammenarbeit mit dem Immobilienberatungsunternehmen IAZI erhoben wird.

Der durchschnittliche Angebotspreis pro Quadratmeter liegt für Eigentumswohnungen somit aktuell bei 8‘834 Franken. Einfamilienhäuser werden zu 7‘591 Franken je Quadratmeter Wohnfläche offeriert. Ein typisches 140 Quadratmeter grosses Objekt kommt demnach für 1‘236‘800 Franken (Eigentumswohnung) beziehungsweise 1‘062‘800 Franken (Einfamilienhaus) auf den Markt. Trotz dieser jüngsten Senkungen verläuft der längerfristige Preistrend nach wie vor leicht aufwärts. So wurden über die vergangenen zwölf Monate die Angebotswerte von Eigentumswohnungen um 1,0 Prozent erhöht, bei Einfamilienhäusern beträgt der Aufschlag 1,4 Prozent.

Angebotsmieten mit erneuter Zunahme

Mietwohnungen wurden im Januar im Landesdurchschnitt zu 0,9 Prozent höheren Preisen ausgeschrieben als noch im Dezember. Deutlich teurere Angebote waren dabei besonders in der Grossregion Zürich zu beobachten (+2,5 Prozent), ebenfalls steigende Marktmieten verzeichneten die Genferseeregion (+0,7 Prozent), die Zentralschweiz (+0,7 Prozent), die Ostschweiz (+0,4 Prozent) und das Mittelland (+0,3 Prozent). Dagegen gibt es aber mit der Nordwestschweiz (-0,4 Prozent) und dem Tessin (-1,4 Prozent) auch Regionen, die mit rückläufigen Mietpreisen aufwarten.

«Insgesamt wird der Schweizer Immobilienmarkt weiterhin durch die tiefen und allenfalls nochmals sinkenden Zinsen geprägt. Für potenzielle KäuferInnen und solche mit bald auslaufenden Hypotheken bedeutet dies geringere Finanzierungskosten. MieterInnen in laufenden Verträgen können derweil je nach Ausgangslage auf eine Mietzinssenkung aufgrund einer möglichen Anpassung des Referenzzinssatzes am 1. März 2025 hoffen. Wer allerdings einen Mietwohnungswechsel und somit ein neues Mietverhältnis anstrebt, muss aufgrund der angespannten Angebotssituation auch in den kommenden Monaten mit Preisaufschlägen rechnen», erläutert Martin Waeber, Managing Director Real Estate der SMG Swiss Marketplace Group.

Der Immobilienblasenindex setzte seinen Rückgang im 4. Quartal 2024 fort

Der UBS-Immobilienblasenindex setzte seinen Rückgang im 4. Quartal 2024 fort und steht aktuell bei 0,29 Indexpunkten. Das Risiko einer Immobilienblase ist somit gemäss Index moderat. Die niedrigen Nutzungskosten von Wohneigentum im Vergleich zur Miete, die weiterhin gemässigte Hypothekennachfrage und eine sich weiter verlangsamende Wohnbautätigkeit machen eine Preiskorrektur zunehmend unwahrscheinlicher. Die Preise für Eigenheime legten im 4. Quartal 2024 um 0,6 Prozent zu. Im Vergleich zum Vorjahr verteuerten sie sich um 2,4 Prozent. Teuerungsbereinigt lag der jährliche Preisanstieg mit 1,8 Prozent immer noch leicht über dem langfristigen Durchschnitt. Die Bestands- und Angebotsmieten lagen per Ende 2024 um 3,3 Prozent beziehungsweise 2,3 Prozent über dem Vorjahresniveau. Die Dynamik bei den Mieten nahm jedoch deutlich ab: Die Angebotsmieten waren im Quartalsvergleich leicht rückläufig und der Quartalsanstieg der Bestandsmieten halbierte sich gegenüber dem Sommer 2024.

Ausblick: Für die nächsten Quartale zeichnet sich als Folge der deutlich besseren Finanzierungsbedingungen eine Beschleunigung der Preisanstiege bei Eigenheimen ab. Der Nachfrageindex (Anzahl der laufenden Suchabos für den Kauf eines Eigenheims) lag im Dezember 2024 mehr als 20 Prozent über dem Vorjahresniveau. Wohneigentum dürfte sich im laufenden Jahr um 3 bis 4 Prozent verteuern.

Aus fundamentaler Sicht zeigt die Auswertung, dass das Risiko einer Immobilienblase weiterhin hoch ist. Das Überhitzungsrisiko ist infolge der insgesamt moderaten Preisdynamik jedoch gering. Niedrige Zinsen und vergleichsweise geringe Nutzungskosten sprechen gegen eine Preiskorrektur. Eine im historischen Vergleich tiefe Hypothekennachfrage und die graduell abnehmende Neubautätigkeit sprechen zudem klar gegen eine Preisblase.

Autoren: Matthias Holzhey, Economist, UBS Switzerland AG; Maciej Skoczek, CFA, CAIA, Economist, UBS Switzerland AG; Claudio Saputelli, Economist, UBS Switzerland AG; Katharina Hofer, Economist, UBS Switzerland AG

Swiss Prime Site: Kontinuierlich hohes Mietwachstum im Immobilienbereich

Der Ertrag der Swiss Prime Site aus der Vermietung von Liegenschaften erhöhte sich im Geschäftsjahr 2024 um 5.7% auf CHF 463.5 Mio. [438.3 im Vorjahreszeitraum], was einem Wachstum auf vergleichbarer Basis (EPRA LfL) von 3.3% [4.3%] entspricht. Zur Steigerung trugen neben dem inflationsbereinigt stärkeren internen Wachstum insbesondere auch die Fertigstellung von Projektentwicklungen sowie eine Akquisition bei: in Zürich das neu vermiete Bürogebäude an der Müllerstrasse sowie das 2023 erworbene Bürogebäude «Fifty-One», in Genf das neue Bürogebäude Alto in Genf- Lancy und in Basel der Life-Science orientierte Stücki Campus mit den vier Erweiterungsbauten. Darüber hinaus wurden die Umsatzmieten in den Bereichen Hotel, Retail und Parking gesteigert. Die Leerstandsquote lag Ende 2024 bei 3.8% und damit 0.2% unter dem Vorjahr [4.0%]. Die durchschnittliche Laufzeit der Mietverträge (WAULT) belief sich Ende 2024 weitgehend stabil auf 4.8 Jahre [5.0]. Insgesamt nahm das operative EBITDA des Immobiliensegments (exklusive Neubewertung und Verkäufe) 2024 deutlich auf CHF 389.2 Mio. [370.6] zu.

Das Portfolio von Swiss Prime Site hatte Ende 2024 einen Wert von CHF 13.1 Mrd. auf Fair- Value-Basis [13.1 im Vorjahr]. Der Anteil der Entwicklungsliegenschaften lag bei CHF 0.2 Mrd. [0.9]. Der Gebäudepark zählte am Ende des Geschäftsjahres 139 Liegenschaften [159] mit einer Mieterschaft von rund 2’000 Mietern. Zum Stichtag Ende Jahr verzeichnete das Portfolio positive Neubewertungen von CHF +113.7 Mio. [-250.5]; davon entfielen CHF +15.9 Mio. auf die Entwicklungsliegenschaften. Da der durch den unabhängigen Immobilienschätzer Wüest Partner durchschnittlich angewandte Diskontsatz unverändert blieb, ist diese Veränderung rein auf operative Verbesserungen zurückzuführen: höhere Neuabschlüsse bei Mietverträgen, tiefere Leerstände sowie Reduktionen in den Objektkosten.

Swiss Prime Site will die Portfoliostraffung zumindest noch im anstehenden Jahr 2025 fortführen und dabei konsequent den Fokus auf neue, zentral gelegene, nachhaltige Objekte an besten Lagen richten. Auch im vergangenen Jahr wurden diverse Verkäufe realisiert, um damit die Entwicklungsprojekte zu finanzieren (sogenanntes Capital Recycling). In diesem Zusammenhang hat Swiss Prime Site im Jahresverlauf insbesondere in der zweiten Jahreshälfte 23 Immobilien mit einem Marktwert von CHF 345 Mio. verkauft und einen Gewinn von 3% über dem letzten ermittelten Schätzwert erzielt.

Fundamenta-Übernahme

Mit dem durch den Fundamenta-Ankauf übergegangenen Anlagevolumen im Umfang von CHF 4.2 Mrd. avanciert Swiss Prime Site Solutions im April 2024 zum grössten unabhängigen Immobilien-Asset Manager der Schweiz; per Ende 2024 sind die verwalteten Vermögen auf CHF 13.3 Mrd. entsprechend deutlich angestiegen [8.4 per Ende 2023]. Organisch konnte das Asset Management im Berichtsjahr mit rund CHF 1 Mrd. an Zukäufen wachsen. Insgesamt beliefen sich die Kapitalerhöhungen 2024 auf CHF 612 Mio. [196], wodurch auch ein deutliches Wachstum der Erträge zu verzeichnen war: Per Ende 2024 beliefen sich diese auf CHF 70.8 Mio. [49.7]. Der Anteil der wiederkehrenden Erträge war mit 75% [77%] etwas tiefer als im Vorjahr, da es 2024 mehr transaktionsbezogene Erträge gab. Das EBITDA des Asset Management-Segments stieg um 47% auf CHF 42.0 Mio. [28.6], was in einer EBITDA-Marge von 59% resultierte. Darin spiegeln sich auch erste Synergieeffekte aus der Fundamenta-Übernahme, welche im 2. Halbjahr zum Tragen kamen.

Operativer Gewinn  

Der konsolidierte Betriebsgewinn vor Abschreibungen (EBITDA) betrug CHF 415.1 Mio. [389.7 im Vorjahr]; dies ohne Neubewertungen und Verkäufe sowie auf Basis von IFRS 5 (d. h. ohne Berücksichtigung des anteiligen Ergebnisses der im Vorjahr veräusserten Wincasa). Dieser Betriebsgewinn beinhaltet einen Verlust von CHF -6.9 Mio. [+1.5] durch das Retail-Geschäft von Jelmoli. Im letzten Betriebsjahr arbeite das Haus Jelmoli mit sukzessiv höheren Rabattaktionen und erzielte so einen niedrigeren Deckungsbeitrag. Der konsolidierte Betriebsaufwand war vor allem aufgrund der Effizienzsteigerungen im Immobilienbereich sowie der tieferen operativen Kosten bei Jelmoli trotz der Integration der Fundamenta gegenüber 2023 niedriger und belief sich auf CHF 257.0 Mio. [269.4]. Der totale Netto-Finanzaufwand erhöhte sich aufgrund von höheren Refinanzierungskosten im Vergleich zu den auslaufenden Finanzierungen auf CHF 86.6 Mio. [76.3]. Dieser beinhaltet – resultierend aus einem signifikant höheren Jahresendkurs der Aktie – nicht zahlungswirksame Fair-Value-Anpassungen der Wandelanleihen von CHF 13.2 Mio., welche den Aufwand in der Berichtsperiode erhöhten. Die effektiven Zinsaufwendungen waren entsprechend niedriger.

Das zahlungswirksame Ergebnis pro Aktie (FFO I, Funds From Operations) erhöhte sich um 4.2% auf CHF 4.22 [4.05] – dies in Kombination mit einem deutlich verbesserten operativen Gewinnbeitrag bei höheren Finanzierungskosten. Der innere Wert (EPRA NTA) pro Aktie betrug CHF 99.27 [99.68]. Der Verwaltungsrat wird der ordentlichen Generalversammlung vom 13. März 2025 aufgrund des guten Ergebnisses eine Erhöhung der Dividende auf CHF 3.45 pro Aktie vorschlagen, was 82% des erzielten FFO I entspricht. Die damit einhergehende Dividendenrendite würde sich per Jahresende somit auf 3.5% belaufen.

Nachhaltige Refinanzierung

Das zinspflichtige Fremdkapital ohne Leasing lag am Stichtag bei CHF 5.3 Mrd. [5.4 per Ende 2023] und setzte sich wie bisher aus Quellen am Bank- und Kapitalmarkt zusammen. Die durchschnittliche Laufzeit reduzierte sich leicht auf 4.3 Jahre [4.6]. Der durchschnittliche Zinssatz per Stichtag verringerte sich auf 1.1% [1.2%]. 87% des Finanzierungsvolumens waren zinsseitig fixiert [87% im Vorjahr]. Das Unternehmen verfügte per Ende 2024 über ungenutzte, vertraglich zugesicherte Finanzierungslinien von CHF 1.1 Mrd., was zusammen mit dem unbelasteten Vermögen eine sehr hohe operative wie finanzielle Flexibilität garantiert. Im vergangenen Jahr platzierte Swiss Prime Site insgesamt CHF 435 Mio. Anleihen mit Nachhaltigkeitsbezug im Rahmen des «Green Finance Frameworks». Die Finanzierungsquote des Immobilienportfolios (Loan-to-Value, LTV) wurde per Ende Jahr insbesondere durch die gewinnbringenden Immobilienverkäufe gesenkt auf 38.3% [39.8%].

Im Geschäftsjahr wurden weitere Fortschritte in Bezug auf die Nachhaltigkeit des Immobilienportfolios erzielt. Per Ende 2024 waren 97% der relevanten Flächen von externen Bewertern mit einem Umweltzertifikat ausgestattet. Die Emissionsintensität des Portfolios wurde witterungsbereinigt um 13% im Vergleich zum Vorjahr auf ein Niveau von 7.7 kg CO2-äquivalent / m2 gesenkt. Im Weiteren konnten im vergangenen Jahr erneut zahlreiche Mietende für einen sogenannten «Green Lease» gewonnen werden, wodurch nun 76% der Gesamtfläche mit solchen nachhaltigen Mietverträgen ausgestattet sind. Das Ziel ist es, bis 2025 auf 100% zu gelangen.

Im Bild: Stückipark Basel

Indikative NAV-Schätzung für den Helvetica Swiss Opportunity Fund

Helvetica bereitet die Kotierung des Helvetica Swiss Opportunity Fund an der SIX Swiss Exchange mit Handelsstart am 11. Februar 2025 vor. In diesem Zusammenhang legt sie eine indikative Schätzung des Nettoinventarwert (NAV) per Jahresende 2024 offen. Im Zuge der fortgeschrittenen Jahresabschlussberechnungen, wurde ein indikativer NAV per Ende 2024 ermittelt, wie Helvetica mitteilt. Die Fondsleitung geht derzeit davon aus, dass dieser zwischen 6 und 7 Prozent unter dem per 30. Juni 2024 publizierten Wert liegen wird. Die Reduktion resultiert aus dem in der Medienmitteilung vom 19. Dezember 2024 kommunizierten Abschlag aus den getätigten Liegenschaftsverkäufen, den aus den Transaktionen resultierenden, positiven Steuereffekten, dem Bewertungsergebnis des verbleibenden Portfolios, sowie den aufgelaufenen Erträgen im Fonds. Die erwartete Ausschüttung für das Jahr 2024 bleibe unverändert auf Vorjahresniveau von CHF 5.50 pro Anteil, wie bereits am 19. Dezember 2024 kommuniziert. Der Geschäftsbericht per 31. Dezember 2024 wird für den HSO Fund am 5. März 2025 veröffentlicht.

Kapitalerhöhung des SPSS IFC im März geplant

Der Swiss Prime Site Solutions Investment Fund Commercial (SPSS IFC) verzeichnete im Geschäftsjahr 2023/2024 (1.10.2023-30.9.2024) ein hohes Wachstum der Mietzinseinnahmen von +9.7% und eine Cashflow-Rendite von 5.7%, wie die Fondsleitung mitteilt. Zudem wurde die Dividendenausschüttung um 11% auf CHF 4.90 pro Anteilsschein erhöht. Die Leerstandsquote erreichte mit 1.5% ein Rekordtief. Seit der Lancierung konnte eine Outperformance von 8.1% (Stand 31.12.2024) gegenüber dem SWIIT erzielt werden. Die Fondsleitung plant deshalb, eine weitere Kapitalerhöhung durchzuführen. Die Zeichnungsfrist der dritten Kapitalerhöhung ist auf Montag, 10. März bis Freitag, 21. März 2025 terminiert. Angestrebt ist eine Kapitalaufnahme im Umfang von CHF 50 – 80 Mio. Die Liberierung der Fondsanteile erfolgt am Freitag, 28. März 2025. Die detaillierten Emissionskonditionen werden vor Zeichnungsbeginn publiziert. Die Kapitalerhöhung wird unter Wahrung der Bezugsrechte der bestehenden Anteilinhaber erfolgen. Investoren haben die Möglichkeit, vor Beginn der Zeichnungsfrist mittels «Pre-Commitments» die Chancen einer Zuteilung zu erhöhen. Die Kapitalaufnahme soll für den strategiekonformen Ausbau des Portfolios und für die Rückführung von Fremdkapital eingesetzt werden. Der weitere Ausbau des Portfolios fokussiert auf die gewerbliche Nutzungsart «Light Industrial». Eine entsprechende «Deal Pipeline» mit Transaktionsopportunitäten wurde explizit für die geplante Kapitalerhöhung aufgebaut.

Durchschnittliche Jahresteuerung des Wohneigentums im Jahr 2024 beträgt 1,7%

Der Schweizerische Wohnimmobilienpreisindex (IMPI) stieg im 4. Quartal 2024 im Vergleich zum Vorquartal um 1,8% und steht bei 120,2 Punkten (4. Quartal 2019 = 100). Gegenüber dem gleichen Quartal im Vorjahr betrug die Teuerung 2,4%. Die durchschnittliche Jahresteuerung für Wohneigentum belief sich im Jahr 2024 auf 1,7%. Dies geht aus den Zahlen des Bundesamtes für Statistik (BFS) hervor.

Die durchschnittliche Jahresteuerung 2024 des IMPI von 1,7% entspricht der Veränderungsrate zwischen dem Jahresmittel 2024 und dem Jahresmittel 2023. Das Jahresmittel berechnet sich als arithmetisches Mittel der vier Quartalsindizes des Kalenderjahres. Die Preise von Einfamilienhäusern sind letztes Jahr durchschnittlich um 1,1% und die Preise von Eigentumswohnungen um durchschnittlich 2,3% gestiegen. Im 4. Quartal 2024 zogen im Vergleich zum Vorquartal schweizweit gesehen sowohl die Preise der Einfamilienhäuser (+0,5%) wie auch diejenigen der Eigentumswohnungen (+2,9%) an. Beide Marktsegmente weisen in sämtlichen Gemeindetypen höhere Preise als im Vorquartal auf. Bei den Einfamilienhäusern stiegen die Preise in den städtischen Gemeinden einer kleinen oder ausserhalb einer Agglomeration am meisten an (+1,0%). Bei den Eigentumswohnungen fand der stärkste Preisanstieg in der Kategorie der städtischen Gemeinden einer grossen Agglomeration statt (+4,7%).

Helvetia Anlagestiftung gibt Kapitalerhöhung von CHF 150 Mio. bekannt

Kapitalaufnahme der Anlagegruppe SFP AST Swiss Real Estate