Ausgabe 04/2025 vom 24.01.2025.

Meldung verpasst? Hier der Blick über die Schulter: Wichtige Themen, Studien und Hintergründe aus der Immobilienwirtschaft. Ausgewählt und redigiert in der «Crème de la Semaine».

Tiefere Zinsen beflügeln die Eigenheimnachfrage

Die Preise für Eigenheime legten im 4. Quartal 2024 gemäss dem UBS Composite Index um 0,6 Prozent zu. Im Vergleich zum Vorjahr verteuerten sich die Eigenheime um 2,4 Prozent: Bei Einfamilienhäusern betrug der Anstieg 2,9 Prozent, während Eigentumswohnungen 2,0 Prozent teurer wurden. Mit einer durchschnittlichen Zunahme von 3,3 Prozent im Vorjahresvergleich legten die Transaktionspreise von Eigenheimen stärker zu als die Angebotspreise. Die Entwicklung der Eigenheimpreise im Jahr 2024 war die schwächste seit 2020. Die Hoffnung auf niedrigere Zinsen sowie eine Zunahme ausgeschriebener Objekte bremsten die Preisdynamik in der ersten Hälfte des letzten Jahres. In der zweiten Jahreshälfte nahm die Nachfrage jedoch zu: Der Nachfrageindex (Anzahl der laufenden Suchabos für den Kauf eines Eigenheims) lag im Dezember 2024 mehr als 20 Prozent über dem Vorjahresniveau.  Aufgrund des gestiegenen Interesses an Eigenheimen erwarten wir für das laufende Jahr eine leichte Beschleunigung der Preisanstiege. Die Eigenheime dürften sich 2025 um 3,5 Prozent verteuern. Bei Einfamilienhäusern rechnen wir mit einer Preiszunahme von 4 Prozent, bei Eigentumswohnungen von 3 Prozent.

Die stärkere Preisdynamik dürfte durch die deutlich besseren Finanzierungskonditionen getrieben sein. Die laufenden Kosten von Eigenheimen werden in diesem Jahr voraussichtlich knapp 15 Prozent tiefer liegen als im Vorjahr. Damit werden sie gut 20 Prozent niedriger sein als bei vergleichbaren Mietwohnungen. Zudem dürfte das Wirtschafts- und Einkommenswachstum in diesem Jahr robust bleiben, was die Zahlungsbereitschaft für Eigenheime stützen wird. Die vielerorts zunehmende Tragbarkeitsproblematik wird sich hingegen preishemmend auswirken.  Die Auswertung der Eigenheiminserate zeigt, dass die Preise 2024 praktisch landesweit anstiegen. Die höchste Dynamik verzeichneten die Bergregionen, die bereits seit 2020 von einer starken Nachfrage und vielerorts einem äusserst knappen Angebot begünstigt werden. Auch in den Regionen Winterthur, Schaffhausen, Oberes Rheintal und Schwyz entwickelten sich die Angebotspreise überdurchschnittlich stark. In den Regionen Basel, Bern, Genf und Lugano sowie in der Stadt Zürich sanken die Angebotspreise hingegen leicht.

Autoren: Maciej Skoczek, CFA, CAIA, Economist, UBS Switzerland AG; Thomas Rieder, Economist, UBS AG

Basler Flaute der Bautätigkeit ist weitgehend hausgemacht

Seit Mai 2022 gilt in Basel-Stadt die Wohnschutzverordnung. Seither ist die Zahl der geplanten Wohnungen nach Massgabe der eingereichten Baugesuche im Vergleich der Perioden 2021 bis 2023 gegenüber 2014 bis 2020 um 76% zurückgegangen.

Seit dem Inkrafttreten der Wohnschutzverordnung im Kanton Basel-Stadt ist die Zahl der Baugesuche für den Wohnungsbau massiv zurückgegangen. Der Rückgang lässt sich nur partiell mit der allgemeinen Baukonjunktur begründen, wie ein Blick auf Referenzstädte und den Kanton Basel-Landschaft zeigt. Die Flaute ist weitgehend hausgemacht. Dies zeigt eine aktuelle Studie von SVIT Schweiz, HEV Schweiz und Swiss Real Estate Institute. Die Zahl der geplanten Wohneinheiten, die einer Baubewilligungspflicht unterliegen, ist in Basel-Stadt vom Höchststand im Jahr 2018 (1074 Wohneinheiten) um 95% im Jahr 2023 (67 Wohneinheiten) regelrecht eingebrochen. Die Planungs- und Bautätigkeit ist damit faktisch zum Stillstand gekommen. Vergleicht man mehrjährige Zeiträume – in der Studie sind dies die Perioden 2021 bis 2023 gegenüber 2014 bis 2020 – resultiert ein Rückgang in Basel-Stadt um 76%.
Der langjährige Trend des abnehmenden Wohnungsbaus in den meisten der untersuchten Städte wird in der Stadt Basel durch die Wohnschutzverordnung beschleunigt. Aufgrund von langwierigen Baubewilligungen mit einer immer grösseren Regeldichte sowie wegen zunehmenden investorenfeindlichen Initiativen und Gesetzen wird kontinuierlich weniger in den städtischen Wohnungsbau investiert. Die Wohnschutzverordnung in Basel bringt die Stadt, in der bis anhin erfreulich viel Wohnraum geschaffen wurde, ebenfalls in einen Abwärtstrend.

https://www.svit.ch/sites/default/files/2025-01/svit_basel_de_2501.pdf

PORT Real Estate Development AG als Nischenplayer lanciert

Eine Gruppe privater Investoren hat im Herbst 2024 mit der PORT Real Estate Development AG einen neuen Nischenplayer im Bereich wohnwirtschaftlicher Immobilienentwicklung gegründet. Das Unternehmen «PORT» zielt darauf ab, nach einer erfolgreichen Aufbauphase attraktive Renditen für Investoren und Bondholder zu erzielen. Begonnen wird in den Kantonen Zürich und Thurgau, wo bereits ein diversifiziertes Startportfolio im Wert von rund 30 Millionen gesichert werden konnte.

Eine Gruppe von privaten Investoren hat sich im Herbst 2024 zusammengefunden und einen neuen Nischenplayer im Bereich Immobilienentwicklung gegründet. PORT verfüge über einen guten Zugang zum schweizerischen Immobilienmarkt und biete so Gewähr für eine erstklassige Pipeline an Entwicklungsgrundstücken, heisst es in einer Mitteilung. Das bereits gesicherte Startportfolio in den Kantonen Zürich und Thurgau soll in den kommenden Jahren entwickelt werden. Der Fokus liegt auf Lagen, die optimal an die verschiedenen Verkehrsträger angebunden sind und die aufgrund bereits laufender Verhandlungen teils erhebliches Verdichtungspotential aufweisen.

Für den Bereich Real Estate wurde mit Frederic Königsegg ein ausgewiesener Experte für Immobilien-Investment gewonnen. Für die Finanzen zeichnet Georg Tölkhaus verantwortlich. Frederic Königsegg, Leiter Bereich Real Estate meint: «Die Lage am schweizerischen Wohnungsmarkt wird sich nur entspannen, wenn wieder mehr entwickelt und gebaut wird und wenn die bestehenden Baugrundstücke sinnvoll verdichtet werden dürfen. PORT will einen Beitrag zur dringend benötigten Produktion von Wohnraum zu leisten.» Dario Casari, CEO von Samsung Schweiz und Verwaltungsrat der PORT ergänzt: «Das weitgehende Fernbleiben von institutionellen und öffentlich-rechtlichen Investoren am Entwicklungsmarkt für dringend benötigten Wohnraum wird mehr und mehr von privaten Investoren ausgeglichen. Anders als viele setzen wir nicht auf einen „club deal“, sondern wollen mit PORT eine Unternehmung etablieren, die objektübergreifend und multiplizierbar am Entwicklungsmarkt für Wohnraum teilnimmt.» Im Verlauf des Jahres 2027 plant PORT eine Notierung an der Börse in Bern. Early-stage Investoren profitieren aktuell von einem günstigen Ausgabepreis der Aktie, der klar unter dem Net Asset Value liegt. Beim Börsengang haben sie die Möglichkeit, ihre Investition weiterzuführen oder einen (Teil-)Exit zu realisieren.

Recht der Einsprecher höher gewertet als die Transparenz

Die St. Galler Regierung ist gegen eine Veröffentlichung der Namen von Einsprechern gegen Bauprojekte. Dies erklärte sie in der Antwort auf einen SVP-Vorstoss, schreibt das Baublatt. Darin wurde kritisiert, dass bei Einsprachen immer wieder Geldzahlungen eine Rolle spielten. Es gebe Einsprachen, die aus niedrigen Motiven erfolgten, schrieb SVP-Kantonsrat Ivan Louis in seinem Vorstoss. Ein Bauvorhaben solle verzögert, verteuert oder möglichst verhindert werden. Weiter gebe es Fälle, in denen Einsprecher finanzielle Forderungen stellen, damit sie die Einsprache zurückziehen. Einige Immobilienunternehmen kalkulierten solche Ausgaben bereits bei der Projektierung ein. Die Zahlung von einigen Tausend Franken erscheine oft günstiger als eine Verzögerung des gesamten Projekts. Solche Forderungen nähmen teilweise «erpresserische Züge» an. Der Kantonsrat wollte von der Regierung wissen, ob sie bereit sei, Transparenz zu schaffen. So könnten Namen und Beruf der Einsprecher veröffentlicht werden oder auch die gesamte Einsprache.

Die St. Galler Regierung sprach sich in ihrer Stellungnahme dagegen aus. Missbräuchlich erhobene Einsprachen und deren Abgeltung seien problematisch. Das Ausmass könne aber nicht abgeschätzt werden, weil es sich dabei um Rechtsgeschäfte zwischen Privaten handle. Eine Veröffentlichung der Personenangaben «dürfte bereits datenschutzrechtlich nicht zulässig sein». Eine Einsprache gebe dem Einzelnen zwar viel Macht. Einsprecher hätten aber auch das Recht, ihre Interessen am Bauvorhaben zu verteidigen. Dieses Recht gelte es ebenfalls zu wahren. Eine Veröffentlichung der Einsprache käme einem öffentlichen Pranger gleich. Dies sei «für den sozialen Frieden nicht förderlich», so die Regierung.

Preise stiegen 2024 weiter an, aber nicht überall gleich

Das Ungleichgewicht von Angebot und Nachfrage am Schweizer Wohnungsmarkt machte es unausweichlich, dass die Angebotspreise auch 2024 gestiegen sind. Jedoch ist dies nicht überall gleich umfangreich der Fall, sondern hängt deutlich vom Kanton, respektive der Stadt ab. Gleichzeitig normalisierten sich im Jahr 2024 zahlreiche Faktoren wieder, welche Mieterinnen und Mieter 2023 zusätzlich belasteten. Dies zeigen die aktuellen Zahlen des Homegate-Mietindex.

Die Nachfrage nach Mietobjekten in der Schweiz blieb auch im Jahr 2024 hoch. Einerseits hielt das Bevölkerungswachstum in der Schweiz an, andererseits wurden die noch vorhandenen Kapazitäten am Schweizer Mietwohnungsmarkt 2024 weiter abgebaut, während die Zahl der neu erstellten Wohnungen weiterhin niedrig ausfiel. Entsprechend ging die Leerwohnungsziffer das vierte Jahr in Folge zurück. Dieses Ungleichgewicht zwischen Angebot und Nachfrage treibt die Angebotsmieten weiter an. Konkret legten die Angebotsmieten im Vergleich zum Dezember 2023 schweizweit um 3.2 % zu. Gegenüber dem Vormonat ist der Index im Dezember 2024 derweil um 1.1 Punkte gestiegen und steht nun bei 129.2 Punkten (plus 0.9 %). Der Homegate-Mietindex für Angebotsmieten wird vom Immobilienmarktplatz Homegate in Zusammenarbeit mit der Zürcher Kantonalbank (ZKB) erhoben. Er misst die monatliche, qualitätsbereinigte Veränderung der Mietpreise für neue und wieder zu vermietende Wohnungen anhand der aktuellen Marktangebote.

Doch es zeigen sich auch Gegentendenzen: So war das Wachstum der Angebotsmieten 2024 niedriger als noch im Vorjahr. Ein Grund dafür ist, dass mehrere Sondereffekte aus dem Jahr 2023 wegfielen, beispielsweise der starke Anstieg der Energiepreise (und den damit verbundenen Nebenkosten) als Folge des Krieges in der Ukraine. Zusätzlich wurde der Referenzzinssatz 2023 zwei Mal erhöht, was sich indirekt auf die Angebotsmieten auswirkt. Im Jahr 2024 blieb dieser hingegen konstant, während neue Impulse bei den Nebenkosten ebenfalls ausblieben.

Veränderung in den Kantonen
Die Zentralschweiz ist die Region, die 2024 die höchste Steigerung der Angebotsmieten zu verkraften hatte. Während das Wachstum in den Kantonen Luzern (plus 7.7 %), Schwyz (plus 7.1 %) und Uri (plus 7.0 %) zwar hoch aber noch einstellig ausfiel, war das Wachstum im Kanton Nidwalden (plus 11.4 %), respektive Zug (plus 10.1 %) nochmals deutlich höher. Einzig der Kanton Obwalden wies mit 2.7 % ein vergleichsweise niedriges Wachstum auf. Generell dürfte diese starke Mietkostensteigerung der seit Jahren dynamischen Wirtschaftsentwicklung in der Zentralschweiz sowie der überschwappenden Nachfrage aus dem benachbarten Kanton Zürich geschuldet sein. Kantone, die im Jahr 2024 hingegen ein schwächeres Wachstum der Angebotsmieten aufweisen, waren das Tessin (plus 1.9 %) sowie die Westschweizer Kantone Jura (plus 0.7 %) und Neuenburg (plus 0.6 %). Als einziger Kanton sinkende Mieten verzeichnete im Jahresvergleich Graubünden, welcher sich jedoch in den vergangenen rund 18 Monaten sehr dynamisch entwickelte und insbesondere seit November 2024 wieder rückläufig ist.

Veränderung in den Städten
Insbesondere die Stadt Zürich war in den letzten Jahren von jeweils sehr starken Mietpreissteigerungen betroffen. Nach dem zweistelligen Wachstum vom Vorjahr lag dieses im Jahr 2024 mit 4.5 % deutlich darunter. Aber auch über den gesamten Kanton Zürich betrachtet fiel das Wachstum der Angebotsmieten mit 4.8 % zwar deutlich, aber dennoch unter demjenigen des Vorjahres aus. Dies dürfte mitunter dadurch bedingt gewesen sein, dass im Kanton Zürich die Nettozuwanderung 2024 niedriger ausfiel als im Jahr zuvor. Damit folgten die Angebotsmieten in der Limmatstadt der Entwicklung anderer Schweizer Zentren wie Lausanne (plus 2.4 %), Bern (plus 2.3 %) oder Genf (plus 1.8 %), die allesamt schwächer zunahmen als im Vorjahr. Ein stärkeres Wachstum verzeichneten hingegen die Städte Luzern (plus 9.1 %) und Basel (plus 5.7 %).

Auch im Jahr 2025 dürften die Angebotsmieten nicht auf der Stelle treten, denn eine Ausbalancierung der Angebots-Nachfrage-Waage ist nicht in Sicht. Auf der einen Seite wird die Schweizer Bevölkerung weiter wachsen, wodurch der Bedarf an Mietwohnungen nachhaltig zunehmen wird. Umgekehrt sind im Bereich der Neubauten keine starken Veränderungen im Angebot zu erwarten, da die Projektpipeline für das Jahr 2025 derzeit bei weitem nicht ausreichend gefüllt ist.

IMMO25 – Rekordzahlen nach dem Motto «Wachstum durch Kreativität»

Die 13. Ausgabe der Schweizer Immobilienmesse für Investoren IMMO25, welche am 15. und 16. Januar 2025 in der Halle 622 in Zürich Oerlikon ausgetragen wurde, hat mit einer Rekordbeteiligung von 5167 Besuchern neue Massstäbe gesetzt. Diese Zahlen bekräftigen die etablierte Position der Messe als führende Plattform für professionelle Investoren und Fachleute der Immobilien- und Finanzbranche. Mit 154 Ausstellern wurde eine breite Palette an Themen und Lösungen entlang der Wertschöpfungskette der Immobilienwirtschaft präsentiert. Die zentralen Inhalte der Messe spiegelten die aktuellen Herausforderungen des Schweizer Immobilienmarktes wider. Diskutiert wurden unter anderem die Zukunft des Bauens, die Ansprüche des Mieters von morgen, die Auswirkungen sinkender Zinsen sowie die dringende Notwendigkeit, nachhaltige und energieeffiziente Gebäude zu schaffen. In diesen Herausforderungen liegt jedoch auch ein enormes Potenzial für kreative und zukunftsweisende Lösungen – ein Kernthema der IMMO25. Die nächste Ausgabe der Schweizer Immobilienmesse für Investoren findet erstmals in der Halle 550 in Zürich Oerlikon am 14. und 15. Januar 2026 statt.