Ausgabe 03/2025 vom 17.01.2025.

Meldung verpasst? Hier der Blick über die Schulter: Wichtige Themen, Studien und Hintergründe aus der Immobilienwirtschaft. Ausgewählt und redigiert in der «Crème de la Semaine».

HEV-Immobilienumfrage 2024: Nachfrage wächst, Angebot schrumpft

Die Ergebnisse der HEV-Immobilienumfrage 2024 beleuchten die Entwicklungen der letzten zwölf Monate und geben zugleich einen Ausblick auf die kommenden Herausforderungen im Schweizer Immobilienmarkt. Während die Nachfrage nach Einfamilienhäusern, Eigentumswohnungen und Mehrfamilienhäusern weiter zunimmt, bleibt das Angebot vielerorts knapp oder geht sogar zurück. Besonders beim Bauland verschärft sich die Lage: Eine wachsende Nachfrage trifft auf ein schrumpfendes Angebot, was die Preise weiter in die Höhe treibt.

„Die Ergebnisse bestätigen, was viele bereits spüren: Der Zugang zu Wohneigentum wird immer schwieriger“, sagt Markus Meier, Direktor des HEV Schweiz. „Vor allem für Familien und junge Käufer wird es zunehmend schwieriger, den Traum vom Eigenheim zu verwirklichen. Hier sehe ich dringenden politischen Handlungsbedarf, um den Zugang zu Wohneigentum auch in Zukunft zu ermöglichen.“ Die Umfrage zeigt, dass eine Mehrheit der Experten eine steigende Nachfrage nach Bauland registrierte, während gleichzeitig ein Rückgang des Angebots gemeldet wurde. Diese Diskrepanz dürfte den Druck auf die Preise weiter verstärken. Gleichzeitig zeigen sinkende Leerstandsquoten im Mietmarkt, dass sich die Wettbewerbssituation für Wohnungssuchende weiter verschärft hat.

Der HEV Schweiz fordert wirkungsvolle Massnahmen, um die Angebotsseite zu stärken. Dazu gehören schnellere Bewilligungsverfahren, eine Vereinfachung und Entschlackung der Bauvorschriften sowie eine effizientere Nutzung von Bauflächen durch höhere Verdichtung, mehrstöckige Bauweisen und angepasste Ausnutzungsziffern. „Die Politik ist gefordert, die Rahmenbedingungen für den Wohnungsbau zu verbessern, damit das Angebot gezielt ausgebaut werden kann“, betont Meier. Die HEV-Immobilienumfrage 2024 zeige klar: Der Wohnungsmarkt steht vor grossen Herausforderungen, aber auch vor Chancen.

Jährliche HEV-Umfrage

Seit den 1980er Jahren führt der HEV Schweiz jeden Herbst eine Umfrage bei Immobilien- treuhändern, Maklern, Analysten, Verwaltern und Investoren durch. Die Daten stellen eine der längsten verfügbaren Zeitreihen zum Schweizer Immobilienmarkt dar und bilden somit eine spannende Grundlage für Vergleiche zur Preisentwicklung. An der diesjährigen Umfrage nahmen über 300 Experten aus allen Regionen der Schweiz teil. In der Westschweiz wurden die Daten in Zusammenarbeit mit der Fédération Romande Immobilière (FRI) und der Chambre Genevoise Immobilière (CGI) erhoben. Fahrländer Partner (FPRE) verdichtete die Ergebnisse der HEV-Umfrage mit eigenen Daten und errechnete damit einen Preiserwartungsindex, welcher ebenfalls veröffentlicht wird.

IAZI: Temporärer Bremseffekt am Schweizer Immobilienmarkt

Die Preisdynamik am Schweizer Immobilienmarkt gerät ins Stocken. Im letzten Jahresviertel 2024 blieb die Zahlungsbereitschaft für Wohneigentum insgesamt unverändert, während bei Renditeliegenschaften sogar ein leichter Rückgang der am Markt bezahlten Preise registriert wurde. Dies geht aus der Entwicklung der von IAZI berechneten Transaktionspreisindizes hervor (ehemals SWX IAZI Real Estate Indizes). Angesichts der vorteilhaften Rahmenbedingungen, allen voran der sinkenden Zinsen, dürfte es sich jedoch nur um eine vorübergehende Eintrübung handeln.

Die Preise für Immobilien-Direktanlagen wie Mehrfamilienhäuser sind im 4. Quartal 2024 gegenüber dem Vorquartal um 0,3% gesunken, wie der «IAZI Investment Real Estate Price Index» zeigt. Dieser misst die Preisentwicklung von Renditeliegenschaften mit Wohn- und gemischter Nutzung basierend auf effektiven Handänderungen am freien Markt. Hierbei ist zu beachten, dass nur Transaktionsdaten berücksichtigt werden, die mit einer Bankfinanzierung durchgeführt werden. Über das Gesamtjahr 2024 ist bei Immobilien-Direktanlagen ein moderates Preiswachstum von 1,1% zu beobachten.

Bei Wohneigentum zeigt sich demgegenüber ein uneinheitliches Bild. Während für Einfamilienhäuser 0,2% tiefere Preise entrichtet wurden, ist die Zahlungsbereitschaft für Eigentumswohnungen um 0,5% gewachsen. Kombiniert ergibt dies für Eigenheime im 4. Quartal 2024 einen minimalen Wertzuwachs von 0,1%, wie der «IAZI Private Real Estate Price Index» ausweist. Trotz dieses Beinahe-Stillstandes ist über das ganze Jahr 2024 bei Wohneigentum ein Preiswachstum von 2,7% festzustellen. Diese Zunahme entspricht in etwa dem langjährigen Durchschnitt.

Nach dem durchzogenen Jahr 2024 dürfte der Schweizer Immobilienmarkt allerdings mit einigem Rückenwind ins 2025 starten: Mit der unerwartet starken Senkung der Leitzinsen auf nur mehr 0,5% hat die Schweizerische Nationalbank das Investitionsklima ein weiteres Mal massgeblich verbessert. Auch die Europäische Zentralbank sowie die US-Notenbank verkündeten im Dezember Zinssenkungen. Dies verringert die Hypothekarkosten und erhöht die Attraktivität von Finanzierungen sowohl von selbstgenutztem Wohneigentum als auch von Renditeobjekten. Zudem bewirken tiefe Zinsen eine wachsende Nachfrage der Anleger nach Immobilien, da als sicher geltende Alternativanlagen wie Obligationen vergleichsweise tiefere Renditen aufweisen. Zu diesem auf den Gesetzmässigkeiten des Kapitalmarkts basierenden Effekt hinzu kommen positive Impulse aus der Gesamtwirtschaft und dem Mietermarkt.

Die Schweiz weist im Vergleich zum europäischen Umland eine nach wie vor solide Konjunktur und einen robusten Arbeitsmarkt auf, mit entsprechend positiven Auswirkungen auf die Einkommen. Der Arbeitskräftebedarf der Unternehmen bleibt gross, was eine weiterhin kräftige Zuwanderung bewirkt. Diese Faktoren treiben die Nachfrage nach Wohnflächen sowohl zur Miete als auch zum Kauf an.

Negativ auf die Nachfrage könnte sich demgegenüber die umfassende Änderung der Kreditvergaberichtlinien im Rahmen des Regulierungswerks Basel III auswirken, die seit dem 1. Januar gilt. Unter anderem müssen Banken bei Finanzierungen mit erhöhtem Fremdkapitalanteil mehr Eigenkapital hinterlegen, was solche Geschäfte verteuert oder je nach Ausgangslage verunmöglicht. Allfällige Mehrkosten dürften auf Kunden überwälzt werden: Wer Immobilien und insbesondere Mehrfamilienhäuser als Renditeobjekte erwerben möchte und dafür eine Bankfinanzierung benötigt, muss folglich je nach Ausgangslage mit höheren Hypothekarzinsen rechnen.

Immobilienfonds «Sustainable Real Estate Wood» wird nicht lanciert

Der Verwaltungsrat der Sustainable Real Estate Investments SICAV hat beschlossen, das nachhaltige Teilvermögen «Sustainable Real Estate Wood» für qualifizierte Anleger nicht zu lancieren. Das vorgesehene Startvolumen für die Lancierung wurde nicht erreicht, heisst es in einer Mitteilung. Marco Scheurer, Geschäftsführer Sustainable Real Estate AG: «Das Konzept eines nachhaltigen Fonds mit Schwerpunkt Schweizer Wohnimmobilien in Holzbauweise stösst bei den angesprochenen qualifizierten Anlegern auf grosses Interesse. Jedoch sind die Anleger im derzeitigen Marktumfeld sehr zurückhaltend mit Investitionen in neue Fonds mit Fokus auf Neubauten.» Die Sustainable Real Estate AG ist der Fondsanbieter und Vermögensverwalter des Immobilienfonds «Sustainable Real Estate Switzerland». Die Sustainable Real Estate AG hat eigene Systeme zur Nachhaltigkeitsbewertung von Standorten und Gebäuden und entwickelt Nachhaltigkeitsstrategien für Immobilien-Anlagegefässe. Das Unternehmen ist in sieben Ländern als Nachhaltigkeitsberater von Immobilienfonds mit einem Volumen von mehr als CHF 1.2 Mia. tätig.

Hyrock hat Marke von einer Milliarde Franken übertroffen

Mit einem neu platzierten bzw. verlängerten Volumen von CHF 1’031 Mio. (Vorjahr: CHF 918 Mio.) hat Hyrock im Jahr 2024 die Marke von CHF 1 Mia. übertroffen. Der Anteil nicht-traditioneller Finanzierungen (Bridge Loans und Mezzanine Finance) ist weiter angestiegen, wie Hyrock mitteilt. Bereits 60% des Volumens entfallen auf solche Lösungen. Insbesondere im Bereich der Baufinanzierungen sind Banken im aktuellen Umfeld sehr zurückhaltend. Darum müssen Kunden auf alternative Finanzierungsansätze zurückgreifen, so Alessandro Carroccia, CEO von Hyrock.

Der durchschnittliche Kreditbetrag pro Transaktion betrug CHF 6.4 Millionen. Hyrock habe damit die Position als Schweizer Marktführer sowohl für nicht-traditionelle Immobilienfinanzierungen als auch in der Vermittlung von Hypotheken ab CHF 2 Millionen ausgebaut, heisst es weiter. Neben dem Hauptsitz in Schindellegi und dem Standort in Zürich ist Hyrock seit der Gründung in 2018 in Genf präsent. Mit Julien Moret (im Bild) fand Hyrock für den Standort Genf einen weiteren Spezialisten. Julien Moret verfügt durch seine frühere Tätigkeit bei der Credit Suisse und der Bank Julius Bär über langjährige Erfahrung im Bereich Immobilienfinanzierung. Vor seinem Übertritt zu Hyrock war er in leitender Funktion für die Crédit Agricole tätig.

Ausblick auf 2025

Das Jahr 2024 stellte für die Immobilienbranche ein Übergangsjahr dar, mit vielen widersprüchlichen Trends. Positiv waren die deutlich sinkenden Zinsen bei weiter moderat steigenden Markt- und Bestandsmieten bei Wohnobjekten. Dies führt zu verbesserten Cashflows bei Immobilienunternehmungen. Weniger erfreulich ist die Lage bei Baufinanzierungen und Baupromotionen. Diese Tätigkeiten sind gesellschaftlich wichtig, vor dem Hintergrund des steigenden Flächenbedarfs und der zunehmenden Bevölkerung. Die staatliche Regulierung (v.a. langwierige Baugenehmigungsverfahren und verschärfte Bauvorschriften) sowie die im Jahr 2024 gewachsene Zurückhaltung bei finanzierenden Banken führte zu Gegenwind für Bauprojekte. Trotz der sinkenden Marktzinsen erwartet Hyrock, unter anderem wegen den neuen regulatorischen Rahmenbedingungen wie Basel III final, keine Erholung des Finanzierungsmarktes.

ERRES-CI kündigt Emission von CHF 56 Mio. für Februar an

Der Verwaltungsrat und der Fonds-Manager des Edmond de Rothschild Real Estate SICAV – Commercial Income (ERRES-CI) haben beschlossen, im Februar 2025 eine Kapitalerhöhung in Höhe von rund CHF 56 Millionen durchzuführen (Bezugsverhältnis 1 neue Aktie für 1 bestehende Aktie) durchzuführen. Die Zeichnungsfrist läuft vom 17. Februar bis zum 28. Februar 2025 und die Liberierung ist für den 7. März 2025 vorgesehen. Der Ausgabepreis werde zu einem späteren Zeitpunkt im Zusammenhang mit der Veröffentlichung des Emissionsprospekts bekannt gegeben, schreibt die Fondsleitung. Der Emissionserlös soll für die weitere Entwicklung des Portfolios durch den Erwerb neuer gewerblicher Vermögenswerte im Einklang mit der Strategie und mit dem Ziel der Ausschüttung einer Dividende von CHF 4.50/Aktie für ein volles Jahr verwendet werden. Seit der Lancierung des Edmond de Rothschild Real Estate SICAV – Commercial Income (ERRES-CI) im Juli 2024 mit CHF 54,4 Millionen Eigenkapital führte der Fondsmanager Edmond de Rothschild REIM (Suisse) SA fünf Transaktionen mit einem Investitionsvolumen von CHF 85 Millionen und einer durchschnittlichen Bruttorendite von 5.5% durch.

Kapitalerhöhung für den Schroder ImmoPLUS

Schroder Investment Management (Switzerland) AG, Zürich, will als Fondsleitung für den Schroder ImmoPLUS (der «Fonds») im Verlauf des ersten Quartals 2025 eine Kapitalerhöhung von rund CHF 165 Millionen durchführen, unter anderem für den Ausbau des Portfolios sowie zur Stärkung der Eigenkapitalbasis. Der Fonds hat das Portfolio durch den Erwerb einer grösseren Life-Science Liegenschaft ausgebaut, schreibt die Fondsleitung in einer Mitteilung. Dies führte zu einer weiteren Stärkung des Portfolios und zur Verbesserung des Risiko-Rendite-Profils. Durch die Akquisition stieg die Fremdfinanzierungsquote auf knapp 25%. Der Erlös aus der Kapitalerhöhung soll dazu dienen, die Flexibilität für neue Akquisitionen zu erhöhen, Investitionen im bestehenden Portfolio zu tätigen und die Eigenkapitalbasis zu stärken.

Die Zürcher Kantonalbank fungiert als Sole Lead Manager der Transaktion, welche voraussichtlich für Ende Januar/Anfang Februar 2025 angesetzt wird. Die Emissionskonditionen werden kurz vor Beginn der Bezugsfrist bekannt gegeben.

Anlagestiftung Swiss Life plant Öffnung einer Anlagegruppe

Die Anlagestiftung Swiss Life plant eine Öffnung der Anlagegruppe «Immobilien Schweiz Alter und Gesundheit ESG», wie sie in einer Mitteilung schreibt. Im Rahmen dieser Öffnung werden Ansprüche im Umfang von bis zu rund CHF 200 Millionen ausgegeben. Das neu aufgenommene Kapital dient dem gezielten Erwerb weiterer Liegenschaften, nachhaltigen Investitionen im Bestand sowie der Reduktion der Fremdfinanzierungsquote. Die Zeichnungsfrist dauert vom 16. Januar bis zum 14. März 2025. Die Ausgabe der Ansprüche erfolgt am 3. April 2025.

Im Dezember 2024 hat die Anlagegruppe für die genannte Anlagegruppe je ein Seniorenzentrum in Frauenfeld und in Ostermundigen erworben. Die Residenz Friedau in Frauenfeld besteht aus vier Gebäuden mit einer Gesamtfläche von 9’531 Quadratmetern und umfasst 32 Residenzwohnungen und 73 Pflegebetten. Die Anlage wurde 1991 erstellt. Das in Ostermundigen gelegene Seniorenzentrum Mitteldorfpark umfasst eine Gesamtfläche von 10’925 Quadratmetern mit 71 Seniorenwohnungen, fünf Seniorenzimmer sowie 31 Einzelpflegezimmer. Die Anlage wurde im Jahr 2009 fertiggestellt. Seit ihrer Lancierung vor sieben Jahren erzielte die Anlagegruppe «Immobilien Schweiz Alter und Gesundheit ESG» eine jährliche Rendite von 4,74 % für rund 200 Anleger (Stand: 30. September 2024). Zum Jahresende 2024 umfasst das Portfolio 18 Immobilien mit einem Marktwert von rund CHF 700 Millionen.

Pom+ analysiert ESG-Transparenz von Schweizer und deutschen Immobilienfonds

Nachhaltigkeit beschäftigt die Immobilienbranche intensiv. Für professionelle Immobilieneigentümerinnen und -eigentümer ist es unerlässlich, ESG-Daten in ihren Portofolien zu erheben und umfassend darüber zu berichten. Das neue Whitepaper von pom+ untersucht in der Schweiz und in Deutschland, wo die Immobilienfonds heute – zwei Jahre nach der letzten Analyse – stehen, wie transparent sie Nachhaltigkeitsthemen in ihren Jahresberichten darstellen und welche Fortschritte sichtbar sind.

Wenig überraschend ist in den Jahresberichten der Immobilienfonds das Thema Nachhaltigkeit zum Standard geworden. Ein wachsender Teil der Schweizer Fonds ist gar dazu übergegangen, einen vom gesetzlich obligatorischen Jahresbericht unabhängigen Nachhaltigkeitsbericht offenzulegen, in welchem detaillierter auf die strategischen ESG-Massnahmen eingegangen wird. Auch wenn die Bereitschaft zur Berichterstattung gestiegen ist, wurde jedoch nur ein geringer Teil dieser Nachhaltigkeitsberichte einer externen Prüfung unterzogen. In Deutschland zeigt sich ein umgekehrtes Bild: hier sind sämtliche Berichte auditiert, da sie Artikel 8 der europäischen Offenlegungsverordnung unterliegen, welcher die Fonds dazu verpflichtet, bestimmte ESG-Kennzahlen zu veröffentlichen. Im Gegensatz zur Schweiz können die Nachhaltigkeitskennzahlen daher in Deutschland nicht unabhängig vom Jahresbericht betrachtet werden. Entsprechend zurückhaltend gibt man sich in Deutschland mit separaten Nachhaltigkeitsberichten. Bis auf einen Fonds haben alle darauf verzichtet, in einem separaten Nachhaltigkeitsbericht ausführlicher, beziehungsweise über das gesetzliche Minimum hinausgehend, auf ihre Nachhaltigkeitsziele und -strategien einzugehen.

Der häufigste Standard für die Ausweisung von Umweltkennzahlen in der Schweiz ist AMAS/ REIDA. In Deutschland wird hauptsächlich nach SFDR rapportiert. Es fällt auf, dass über 60% der Fonds in der Schweiz und 21% der Fonds in Deutschland an GRESB partizipieren und damit den hinterlegten Standard erfüllen. Dies unterstreicht den steigenden Bedarf an standardisierter Nachhaltigkeits-Berichtserstattung.

Nachhaltigkeitsdimensionen
Schweiz:
Die Dimensionen der Nachhaltigkeit (Umwelt, Gesellschaft, Wirtschaft und Governance) sind in der Berichterstattung unterschiedlich vertreten. Die Dimension Umwelt steht mit 91% quantitativen Nennungen bei nahezu allen Fonds im Fokus. Governance und Gesellschaft werden bei zwei Drittel der Fonds zumindest erwähnt. Die wirtschaftliche Dimension ist in der Nachhaltigkeits-Berichtserstattung weniger relevant, sondern wird im Wesentlichen durch die finanzielle Berichterstattung abgedeckt. In den letzten Jahren ist ein zunehmender Fokus auf den sozialen Aspekt (S) von ESG zu beobachten. Dieser Trend spiegelt sich jedoch nicht konsequent in den Nachhaltigkeitsberichten wider: 40% der Fonds machen weder qualitative noch quantitative Angaben dazu. Von denjenigen, die genauer auf die gesellschaftliche Dimension eingegangen sind, haben sich verschiedene Themenfelder als relevant herauskristallisiert. Vor allem die Mieterzufriedenheit scheint von grosser Bedeutung zu sein, was sich durch die vermehrte Durchführung von Mieterumfragen zeigt. Auch häufig genannt werden Massnahmen zur Förderung von E-Mobilität und bezahlbarem Wohnraum. Trotz grosszügiger Nennung von Intention und Massnahmen hat bis anhin noch kein Fond in der Schweiz quantifizierbare Angaben zu gesellschaftlich-/sozialen Massnahmen ausgewiesen.

Deutschland: In Deutschland sind die vier Dimensionen der Nachhaltigkeit deutlich ausgeglichener vertreten als in der Schweiz. 30% bis 40% der Fonds machen quantitative Angaben zu Gesellschaft, Umwelt und Governance. Die Dimension Wirtschaft ist auch in den Nachhaltigkeitsberichten in Deutschland nicht relevant. Eine hohe Anzahl der Fonds macht in den verschiedenen Dimensionen gar keine Angaben. Die Berichterstattung in der Schweiz ist hier deutlich transparenter, obwohl die Schweizer Fonds nicht direkt der Offenlegungsverordnung unterliegen.

Nachhaltigkeitskennzahlen
Schweiz:
In der Schweiz weisen nahezu alle Fonds in ihren Nachhaltigkeitskennzahlen den Abdeckungsgrad der Energieverbrauchsdatenerhebung aus. Diese Kennzahl gibt Aufschluss darüber, für welchen Anteil der fertiggestellten Bauten konkrete Energieverbrauchsdaten vorliegen und ermöglicht in Verbindung mit anderen Kennzahlen vergleichende Aussagen zur Nachhaltigkeit. Die Mehrheit der Fonds weist einen äussert hohen Abdeckungsgrad ihrer Immobilien von über 90% aus. Rund ein Fünftel der Fonds geben sogar einen Abdeckungsgrad von 100% an. Lediglich 2% der Fonds haben einen Abdeckungsgrad von unter 60 bis 70% und kein einziger Fonds, welcher den Abdeckungsgrad ausweist, weist weniger als 60% aus.

Deutschland: In Deutschland liegt die Angabe vom Abdeckungsgrad verglichen zur Schweiz mit 85% deutlich tiefer. Von den ausgewiesenen Fonds erreichen nur knapp mehr als die Hälfte einen Abdeckungsgrad von über 85% und fast 20% der Fonds weisen einen Abdeckungsgrad von unter 60% auf.

Treibhausgasemissionen

Beim Ausweisen der Treibhausgasemissionen zeigt sich ein erheblicher Unterschied zwischen der Schweiz und Deutschland: Während in der Schweiz lediglich 2% der Fonds keine Angaben zu den Emissionen machen, sind es in Deutschland über die Hälfte der Fonds. Teilnehmende von GRESB verpflichten sich, Angaben zu Scope 1, Scope 2 und Scope 3 zu machen. So ist es nicht erstaunlich, dass von den 40% der Fonds, die in der Schweiz Angaben zum Scope 3 gemacht haben, die meisten auch an GRESB teilnehmen. In Deutschland hingegen machen die GRESB Teilnehmenden oftmals keine Angaben zum Scope 3 in ihren Jahresberichten.

Energetische Kennzahlen
Schweiz:
88% der untersuchten Immobilienfonds geben an, sich an den Reportingstandards von AMAS/REIDA zu orientieren. Diese schreiben vor, dass die Zusammensetzung der Energieträger transparent offengelegt werden muss. Dementsprechend geben 90% der Schweizer Fonds sowohl den Energiemix, also die genaue Zusammensetzung der Energieträger (Öl, Gas, Solarstrom etc.), als auch die Energieintensität an. Der Energiemix setzt sich aus 58% erneuerbaren Energien und 42% fossilen Brennstoffen zusammen. Die Energieintensität ist eine weitere relevante Kennzahl. Sie beschreibt den Energieverbrauch eines Gebäudes in kWh pro Quadratmeter und pro Jahr (kWh/qm/Jahr). In der Schweiz machen 95% der Fonds quantitative Angaben zu dieser Kenngrösse. Zurückhaltender sind die Fonds in den Themen Kreislaufwirtschaft und graue Energie. Nur 15% der Fonds setzen sich mit dem Thema der Kreislaufwirtschaft auseinander und 23% erwähnen Massnahmen zur Reduktion der grauen Energie. Diese Zurückhaltung dürfte darauf zurückzuführen sein, dass beides sehr komplexe Themenfelder sind, die viele sehr unterschiedliche Massnahmen und Kontrollen erfordern und häufig die internen Kompetenzen und Ressourcen übersteigen.

Deutschland: In Deutschland hat – im deutlichen Gegensatz zur Schweiz – nur ein einziger Fonds die Zusammensetzung der Energieträger im Portfolio angegeben. Daher wurde keine Auswertung zum Energiemix erstellt. Bei der Energieintensität zeigen sich die deutschen Fonds etwas transparenter als beim Energiemix – immerhin knapp 30% der Fonds weisen den Energieverbrauch in kWh/qm/Jahr aus.

Fazit

Die aktuelle Untersuchung zeigt erneut, dass die steigende Nachfrage nach nachhaltigen Investitionen auch für Immobilienfonds in der Schweiz und Deutschland zunehmend relevant ist. Die Analyse unterstreicht, dass ESG-Aspekte bei den meisten Fonds inzwischen fest im Jahresbericht verankert sind. Allerdings variieren Transparenz und Detaillierung nach wie vor sehr stark. Besonders auffällig ist der nach wie vor deutliche Fokus auf Umweltaspekte wie Co2-Emissionen, Energieverbrauch und Zielsetzungen in Richtung Netto-Null oder Begrenzung der Erderwärmung. Diese Aspekte bleiben die primären Differenzierungsmerkmale für nachhaltige Immobilienanlagen. Das nächste wichtige Thema aus diesem Umfeld dürfte graue Energie sein. Die Schweiz steht kurz vor der Einführung der SIA-Norm 390/1 «Klimapfad – Treibhausgas- und Energiebilanz von Gebäuden» und auch in Deutschland sind verbindliche Ziele bezüglich grauer Energie für Neubauten und Sanierungen in Planung.

AutorInnen pom+ Schweiz: Joachim Baldegger, Head of Service Unit Future Lab;
Nadine England, Consultant; Isabel Gehrer, Head of Marketing & Sales. Autorinnen pom+ Deutschland: Natalie Lerch, Consultant; Rebekka Ruppel, CEO pom+ Deutschland

https://mcusercontent.com/baac02484037eefc240d1aba3/files/7f728b50-c7c9-6a90-ce56-106ba676358a/Whitepaper_ESG_Analyse_von_Immobilienfonds_DE_FINAL.pdf

Mobimo hat neuen Green Bond lanciert

Die Mobimo Holding AG hat einen weiteren Green Bond im Umfang von 120 Millionen Franken am Schweizer Kapitalmarkt platziert. Es ist für Mobimo nicht die erste Emission: Die Transaktion stellt die insgesamt zehnte Anleiheemission der Mobimo Holding AG dar. Die festverzinsliche Anleihe hat einen Coupon von 1,35% und eine Laufzeit von 6,2 Jahren mit einer Endfälligkeit am 28. März 2031. Die Liberierung erfolgt am 28. Januar 2025. Die Emissionserlöse werden zur Finanzierung von nachhaltigen Projekten gemäss dem Green Bond Framework von Mobimo verwendet.

Joint Lead Managers

Die Zürcher Kantonalbank und die Luzerner Kantonalbank AG fungierten als Joint Lead Managers der Transaktion, die Basellandschaftliche Kantonalbank als Co-Manager. Der Handel der Anleihe an der SIX Swiss Exchange ist für den 27. Januar 2025 beantragt.

Realstone Anlagestiftung plant Kapitalerhöhung im März 2025

Die Realstone Anlagestiftung will das Wachstum ihrer Anlagegruppe Realstone Wohnimmobilien Schweiz (RIRS) mit dem Kauf von fünf Liegenschaften durch das im Geschäftsjahr 2024 aufgenommene Kapital fortsetzen. Das Portfolio besteht nun aus 30 Liegenschaften im Wert von CHF 360 Millionen mit einem Mieterspiegel von CHF 14.55 Millionen. Im März 2025 wird eine neue Emission mit einem Zielvolumen von CHF 60 Millionen stattfinden.

Fünf Wohnliegenschaften wurden im vierten Quartal 2024 für CHF 57.40 Millionen von der Realstone Anlagestiftung für ihre Anlagegruppe Realstone Wohnimmobilien Schweiz (RIRS) erworben, wobei die Nutzungsbezüge unmittelbar danach erfolgten. Die Objekte in Genf (GE), Lausanne (VD), Versoix (GE), Ecublens (VD) und Schaffhausen (SH) wurden mit CHF 56.49 Millionen im Geschäftsjahr 2024 erworben und sind Bestand der strategischen Allokation an Wohnliegenschaften der Anlagegruppe RIRS, wie es in einer Mitteilung heisst. Die neuen Immobilien mit insgesamt 141 Wohneinheiten befinden sich im Herzen der oben genannten Städte. Sie weisen eine durchschnittliche Bruttorendite auf den Erwerbspreis von 4.26% auf und generieren zusätzliche Mieteinnahmen in der Höhe von CHF 2.43 Millionen mit einer hohen durchschnittliche Mietreserve von 36%. Mit diesen fünf neuen Immobilien besteht das Portfolio der Anlagegruppe RIRS nun aus 30 Liegenschaften im Wert von CHF 360.06 Millionen mit einem Mieterspiegel von CHF 14.55 Millionen. Die Erträge stammen zu 83% aus der Westschweiz und bestehen zu 84% aus Wohnliegenschaften, was der verfolgten Strategie (mindestens 80%) entspricht.

Die Realstone Anlagestiftung will ihre Wachstumsstrategie der Anlagegruppe RIRS fortsetzen und bis zum 7. März 2025 eine Kapitalerhöhung mit einem Zielvolumen von CHF 60 Millionen durchführen, wie sie weiter bekannt gibt. Die Ausgabe der neuen Anteile wird am 14. März 2025 erfolgen. Der Erlös wird für den Erwerb eines – bereits gesicherten – Portfolios von Wohnliegenschaften in der Westschweiz verwendet.

Im Bild: Lausanne (VD) – Chemin du Frêne 7

Eigenheime ungebrochen beliebt, Preisspirale dreht sich weiter

Die Angebotspreise für Eigenheime stiegen auch 2024. Insbesondere die Werte von Einfamilienhäusern legen dabei deutlich zu, während Eigentumswohnungen einen moderaten Zuwachs aufweisen. Eine abweichende Dynamik zeigt sich 2024 im Mietmarkt: Die Preise stagnieren insgesamt auf hohem Niveau, wobei sich die Schere zwischen den teuren und günstigen Regionen leicht verringert.

Im Dezember 2024 sind die in Inseraten ausgeschriebenen Preise sowohl von Einfamilienhäusern (+1,8 Prozent) wie auch von Eigentumswohnungen (+0,7 Prozent) auf den Jahresabschluss hin erneut gestiegen. Damit zeigt sich für 2024 einmal mehr der glasklare Trend: Anbieter und Anbieterinnen von Eigenheimen bleiben am längeren Hebel und haben ihre Preisforderungen bei beiden Objekttypen erneut angehoben. Gleichzeitig besteht eine eindeutige Präferenz für Einfamilienhäuser, deren Zunahme über das ganze Jahr mit 4,5 Prozent deutlich höher ausfiel, als dies bei Stockwerkeinheiten (1,7 Prozent) der Fall ist. Dies geht aus der neuesten Analyse des Swiss Real Estate Offer Index hervor, der von ImmoScout24 in Zusammenarbeit mit dem Immobilien-Beratungsunternehmen IAZI erhoben und publiziert wird.

Grösseres Angebot

Der Eigenheimmarkt in der Schweiz zeichnete sich auch im abgelaufenen Jahr durch eine vielfältige Kombination von Faktoren aus, wie Martin Waeber, Managing Director Real Estate der SMG Swiss Marketplace Group zusammenfasst: „Speziell bei den Einfamilienhäusern war 2024 von einer ausserordentlich geringen Bautätigkeit in Kombination mit wenigen Verkaufsangeboten bestehender Objekte geprägt. Aus dieser Mangellage leiteten die Anbietenden von Häusern insbesondere seit August 2024 kontinuierlich höhere Preiserwartungen ab.“ Gleichzeitig ist die Nachfrage nach Eigenheimen gerade wegen den wieder wesentlich attraktiveren Finanzierungsmöglichkeiten ungebrochen, erläutert Waeber. Im Unterschied dazu hat sich das Angebot an Eigentumswohnungen im Laufe des letzten Jahres aufgrund der anziehenden Neubautätigkeit nach längerer Durststrecke wieder ausgeweitet. Dies führt zu einem besseren Gleichgewicht zwischen Angebot und Nachfrage und dürfte sich damit dämpfend auf die Preiserwartungen ausgewirkt haben, so Waeber. Ungeachtet dieser Entwicklung rechnet der Experte vor: «Ein Quadratmeter Wohnfläche im Stockwerkeigentum wird trotzdem noch immer zu rund 13 Prozent höheren Preisen ausgeschrieben als bei einem Einfamilienhaus. Am Vergleichsbeispiel von 100 Quadratmetern Wohnfläche macht dies eine Preisdifferenz von rund CHF 120’000 aus“.

Konsolidierung

Im Segment der Angebotsmieten sind die Preise auch im Dezember mit 1,5 Prozent erneut gestiegen. Jedoch: Nachdem in den Jahren 2022 und 2023 ein starker gesamtschweizerischer Anstieg von insgesamt über 8 Prozent zu verzeichnen war, ist im zurückliegenden Jahr auf nationaler Ebene kaum eine Veränderung festzustellen (-0,4 Prozent). Die Mietpreise scheinen sich damit vorerst auf hohem Niveau eingependelt zu haben. Ein leicht erhöhtes Angebot bei leicht gesunkener Nachfrage dürfte dabei allen voran in den teureren Regionen ein neues Gleichgewicht etabliert haben. Besonders interessant ist derweil ein Rückblick auf den Verlauf in den einzelnen Regionen: Während die Grossregion Zürich (-3,1 Prozent), die Zentralschweiz (-1,2 Prozent) sowie die Genferseeregion (-0,8 Prozent) gegenüber dem Vorjahr Rückgänge aufweisen, sind in der Ostschweiz (+0,4 Prozent), im Espace Mittelland (+1,1 Prozent), im Tessin (+3,3 Prozent) und in der Nordwestschweiz (+3,3 Prozent) Zunahmen ersichtlich. Damit zeigt sich eine Verringerung der Preisschere, bei der sich die Angebotsmieten in günstigeren Gebieten erhöht haben, in den teureren Regionen dagegen nicht weiter gestiegen sind. Folglich ist eine gewisse Nivellierung erfolgt, wenngleich die regionalen Unterschiede bedeutend bleiben und das Preisniveau insgesamt erneut leicht zugenommen hat.

Helvetica Swiss Opportunity Fund wurde für Publikumsanleger geöffnet

Die Änderungen des Fondsvertrags des Helvetica Swiss Opportunity Fund (HSO Fund) im Zusammenhang mit der Öffnung für Publikumsanleger wurden von der FINMA genehmigt, gibt Helvetica bekannt. Basierend auf dieser Grundlage und der zum Jahresende 2024 abgeschlossenen Optimierung des Fonds kann nun der HSO Fund an der SIX Swiss Exchange kotiert werden. Der erste Handelstag ist auf den 11. Februar 2025 angesetzt. Dieser Schritt lege den Grundstein für die anschliessend geplante Vereinigung mit dem Helvetica Swiss Commercial Fund (HSC Fund) bis Mitte 2025, heisst es weiter.

Personelle Veränderung im VR von Implenia

Anlässlich der Generalversammlung vom 25. März 2025 wird sich Implenia-Verwaltungsrat Martin Fischer nicht mehr zur Wiederwahl stellen. Er ist seit 2018 Mitglied des Gremiums sowie des Nomination and Compensation Committee. Der Generalversammlung wird nun Marie-Noëlle Zen-Ruffinen (1975, Schweizerin, nicht exekutiv und unabhängig) als neue Verwaltungsrätin und Mitglied des Nomination and Compensation Committee vorgeschlagen, wie Implenia mitteilt. Sie ist Rechtsanwältin und Titularprofessorin an der Fakultät für Wirtschaft und Management der Universität Genf. Seit 2016 hält sie verschiedene Verwaltungsratsmandate, unter anderem bei der Baloise Group sowie bei der Banco Santander International SA. Sie ist zudem Mitglied des Verwaltungsrats der Ina Invest AG. Marie-Noëlle Zen-Ruffinen hat einen Master und einen Doktortitel der Rechtswissenschaften sowie einen Master in Philosophie der Universität Freiburg.