2018 wurden weltweit 1.75 Billionen US-Dollar in Immobilien investiert – ein neuer Rekord. Dieser Trend soll sich im laufenden Jahr fortsetzen. Insbesondere die grenzüberschreitenden Investitionen haben zugenommen. Das geht aus dem Bericht «Global Investment Atlas 2019» von Cushman & Wakefield hervor, welcher jährlich die globalen Investitionssummen im Immobilienmarkt untersucht und die kommende Entwicklung im laufenden Jahr prognostiziert. Nachdem das Investitionsvolumen bereits 2017 Rekordhöhe erreicht hatte, ist es im letzten Jahr noch einmal um 4 Prozent gewachsen (y/y): Für 1.75 Billionen US- Dollar wurden weltweit Immobilien gekauft. Diese Summe wird sich, so die Prognose von Cushman & Wakefield, 2019 in einem ähnlichen Rahmen bewegen. Wie bereits im Vorjahr, waren auch 2018 asiatische Investoren die treibende Kraft: 866 Milliarden US-Dollar Investitionsvolumen stammt aus dem asiatisch-pazifischen Raum – eine neue Höchstmarke für die Region. Weltweit zugelegt haben insbesondere die grenzüberschreitenden Investitionen, nämlich um 10.7 Prozent auf 405 Milliarden US-Dollar. Die USA sind nach wie vor Hauptziel für internationale Investoren, gefolgt von Grossbritannien und Deutschland. Die Schweiz ist in erster Linie Anlegerin: Von hier stammen insgesamt 10 Milliarden US-Dollar Investitionssumme.

Hyrock nennt sich die Hypotheken-Boutique für die Finanzierung von Rendite-Liegenschaften, Projektentwicklungen und Luxusimmobilien sowie Hypotheken-Investments. Letzten Herbst lancierte Alessandro Carroccia (vorher bei Avobis und Julius Bär) die Jungfirma mit Büros in Zürich und in Genf. Seither konnte Hyrock über 650 Millionen Franken an Hypothekarvolumen beraten und platzieren, wie das Unternehmen mitteilt. Property One, ein auf Immobilien spezialisiertes Multi-Family-Office, hat sich Anfang Jahr an Hyrock beteiligt. Zudem stösst Roger Stettler als Verwaltungsrat zum Unternehmen. Stettler ist Gründer und Initiator der Hypotheken-Plattform Credit Exchange und Geschäftsleitungs-Mitglied von Additiv, einem bekannten Schweizer Player bei der Digitalisierung des Finanzplatzes.

Präsidenten der SVIT-Fachkammern, von links: Michel de Roche STWE, Gunnar Gärtner, SEK, Moderatorin Sonja Hasler, Thomas Wipfler KUB und Christian Hofmann FM

Nach Jahren eines kontinuierlichen Aufschwungs wird die Frage drängender, wie lange der Boom noch anhält. Zunehmende weltpolitische Unsicherheiten, der Handelsstreit mit den USA, eine hohe internationale Verschuldung – das alles droht, die Wirtschaft negativ zu beeinflussen. Doch trotz der dunklen Wolken am Horizont geht es der Immobilienwirtschaft in der Schweiz weiterhin gut. Dennoch sind sich alle Player in der Immobilienwirtschaft bewusst, dass die gesamtwirtschaftlichen und politischen Entwicklungen, neue Technologien und der digitale Wandel Veränderungen innerhalb der Branche mit sich bringen werden.

Das diesjährige Real Estate Symposium im Trafo in Baden zeigte heute praxisnah, welchen Trends die Branche Rechnung tragen sollte und welche Innovationen nachhaltig Erfolg versprechen. Die Präsidenten der Fachkammern des SVIT diskutierten darüber, wie sich die Immobilienwirtschaft in 10 Jahren darstellt und befragten das Publikum darüber. Die Antworten aus dem Plenum überraschten: der Glaube daran, dass in 10 Jahren umfassendes und vernetztes Wissen rund um Immobilien kostenlos erhältlich sein werden überwog. «Euch braucht es in 10 Jahren nicht mehr», kommentierte Moderatorin Sonja Hasler daraufhin das Resultat der Einschätzung. Für Gunnar Gärtner, Präsident der Schätzgsexpertenkammer des SVIT ist es deshalb klar: «Wir müssen die Jungen fördern und ihnen den Berufseinstieg vereinfachen.» Eine Einschätzung, die von den anderen Fachkammer-Präsidenten unterstützt wurde. Für Christian Hofmann, Präsident der FM-Kammer des SVIT, bedeutet kostenlose Zugänglichkeit von Informationen aber nicht, dass auch die Qualität dieser Informationen gut ist. Im Gegenteil: «Die Ausbildung und das Know-how von Fachkräften wird immer nachgefragt und honoriert werden». Auch wenn sich die Werte im Wandel befinden.

«Viel Optimismus», brachte Prof. Dr. Klaus Wellershoff in seinem Vortrag mit. Sein Optimismus bezog sich aber darauf, dass eine Zinserhöhung in den nächsten Monaten nicht zu erwarten sei, «wenn sie aber kommt, dann wird dies mit der vorgängigen Inflation zu einer massiven Erhöhung führen». Damit sei sein Optimismus bereits erschöpft. Obschon Prognosen im Wirtschaftsbereich immer sehr unsicher seien, liess er durchblicken, dass der Immobilienwirtschaft schwierigen Zeiten bevorstehen, wenn die Zinssituation kehrt. «Wir wissen wenig, aber das wenige ist mächtig», sagte er denn auch resümierend, «und wir geben uns viel Mühe, das nicht wahr haben zu wollen».

Der Verwaltungsrat und die Geschäftsleitung der Zug Estates Holding AG haben Peter Wicki (47) als Nachfolger von Kim Riese als Leiter Entwicklung und Bauprojekte und damit Mitglied der Geschäftsleitung der Zug Estates AG gewählt. Er wird seine Tätigkeit bei Zug Estates am 1. September 2019 aufnehmen. 
Peter Wicki, MRICS, ist diplomierter Architekt ETH mit einem Master of Science in Real Estates (CUREM). Zudem absolviert er derzeit ein Executive MBA an der HSG. Seit 2012 ist er Leiter des Portfoliomanagements und Mitglied der Geschäftsleitung von SBB Immobilien. Zuvor war er als Immobilienberater und -bewerter für Wüest Partner in Deutschland und in der Schweiz tätig. 
Die Bericherstattung über das Jahresergebnis von Zug Estates folgt in der ersten Ausgabe des E-Magazins RealEstateReport am nächsten Montag.


Machten die Transaktion möglich. Von links: Armin Schmid (Swiss Crypto Token),Bastiaan Don (blockimmo) und Martin Schnider (Elea labs)

In Baar steht die erste Liegenschaft in der Schweiz, die nun auch einen so genannten «digital twin» (digitalen Zwilling) auf der Blockchain hat. Die Liegenschaft an der Grabenstrasse wurde über die Transaktionsplattform von blockimmo tokenisiert – diese basiert auf Blockchain-Technologie. Das Handelsvolumen beträgt rund drei Millionen Franken. Diese Transaktion war nur durch eine Kombination der drei Zuger Firmen blockimmo, Elea Labs und Swiss Crypto Tokens möglich. Elea Labs lieferte die vollständigen und validierten Daten der Immobilie und Swiss Crypto Tokens hat die Transaktion mit dem «CryptoFranc», einen direkt an den Schweizer Franken gekoppelten und dadurch stabilen Token ermöglicht. «Ich bin erfreut, dass wir nun als Premiere über blockimmo die erste Immobilien-Transaktion vollziehen konnten. Die Plattform ist das erste sichere Blockchain-Produkt sowohl für private Anleger als auch für professionelle Investoren», erklärt Bastiaan Don, Gründer und Managing Director von blockimmo. Tokenisierung ist der Prozess, bei dem das Eigentum an realen Vermögenswerten digital auf einer Blockchain in Token-Form dargestellt wird. Diese neue Finanzierungs- und Investitionsmethode ist ein Produkt der blockimmo. Sie soll zum weltweiten Marktplatz für die Tokenisierung von Immobilien werden. 

Es wurden rund drei Millionen Franken oder 20 Prozent des Liegenschaftswertes tokenisiert und anschliessend in einem Club-Deal an vier Investoren verkauft. Die tokenisierte Liegenschaft befindet sich an der Grabenstrasse 3 in Baar im Kanton Zug und besteht aus 18 Wohnungen sowie dem Restaurant «Hello World». Die vier Transaktionen wurden auf der Ethereum Blockchain getätigt und können auf der Plattform von blockimmo verifiziert werden. Die Transaktion wurde durch Elea Labs unterstützt, welche die Immobilien-Daten der Liegenschaft zur Verfügung gestellt hat. Elea Labs hat sich zum Ziel gesetzt, dass jedes Gebäude seine eigene Identität, seine eigene «Property DNA» besitzt. Dadurch wird die Immobilie real – alle Daten über eine Immobilie sind gesichert und dezentral gespeichert. «Mit dem dezentralisierten Immobilienregister Property DNA ermöglichen wir den Benutzern der Plattform von blockimmo einen soliden Investitions-Entscheid zu treffen, basierend auf vollständigen und validierten Daten der Immobilie. Die Property DNA wird in Zukunft eine nachvollziehbare digitale Due Diligence ermöglichen. Sie wird zudem die Prozesse der gesamten Immobilien-Industrie generell vereinfachen, beschleunigen und kostengünstiger gestalten», erläutert Martin Schnider, CEO von Elea Labs. 

Das Preisschwankungsrisiko von Crypto-Währungen wurde durch die Implementierung eines sogenannten Stablecoin eliminiert. Die Transaktion wurde durch den Crypto Broker Bitcoin Suisse, respektive via deren Tochtergesellschaft Swiss Crypto Tokens unterstützt: Für die Liegenschaft in Baar wurde die Investition mit dem digitalen Schweizer Franken «CryptoFranc» oder kurz «XCHF» getätigt. Das Unternehmen lancierte letzten November einen an den Schweizer Franken gebundenen digitalen Token und hat bisher rund CHF 15 Millionen emittiert. Der CryptoFranc dient als Liquiditätsinstrument für das Schweizer Blockchain-Ökosystem. «Mit dem Stablecoin CryptoFranc haben wir ein wichtiges Puzzleteil für die Schweizer Blockchain-Ökonomie entwickelt. Blockimmo hat dies für den Immobilienmarkt brillant umgesetzt. Hier kommt die Wirkung in der Praxis ideal zur Geltung, denn die Transaktion der Immobilie kann rein auf der Blockchain abgewickelt werden», erklärt Armin Schmid, CEO Swiss Crypto Tokens.

www.blockimmo.ch

DBS Immobilier, die Schweizer Tochtergesellschaft der Foncia-Gruppe ist in der Westschweiz mit sieben Marken, darunter Domicim, Brolliet und Duc-Sarrasin, vertreten. Mit Gribi mit Hauptsitz in Basel, einem in der Bewirtschaftung, im Baumanagement und in der Vermarktung von Immobilien spezialisierten Unternehmen, übernimmt sie erstmals ein Unternehmen in der Deutschschweiz. Mit ihrem Portfolio, das über 35 000 Wohn- und Geschäftsimmobilien umfasst, ist Gribi in der Deutschschweiz insbesondere im Property Management einer der führenden Akteure. Gribi verfügt über ein Netzwerk und ist im deutschsprachigen Teil der Schweiz etabliert – zwei Vorteile, die DBS Immobilier die Ausdehnung ihrer geographischen Abdeckung auf die Städte Aarau, Basel, Zürich, Bern und Laufen ermöglichen. DBS Immobilier ist in der Westschweiz in 26 Städte vertreten.

Die Wohnungslandschaft der Schweiz ist zunehmend von Leerständen gekennzeichnet. Die Mieter sitzen – einmal abgesehen von den Grosszentren – bereits am längeren Hebel. Davon überzeugt ist die Credit Suisse in ihrer neusten Immobilienstudie. Ein solches Marktumfeld zwinge die Vermieter zur Rückbesinnung auf die Qualität ihres Produkts. Hier kommt laut CS der Grundriss ins Spiel, der zu Unrecht lange Zeit ein stiefmütterliches Dasein fristete. Gut durchdachte Grundrisse können die Qualität einer Wohnung stark verbessern und somit einiges zur Senkung des Leerstandrisikos beitragen. Folglich müsse das alte Credo zu den werttreibenden Faktoren im Wohnungsmarkt – «die Lage, die Lage und nochmals die Lage» – eventuell durch die Frage nach der Qualität der Grundrisse ergänzt werden.

Thomas Stauber (*1964) wird seine Tätigkeit per 1. September 2019 bei der Ledermann Management AG aufnehmen. Er ist derzeit für die Mobimo Management AG tätig, wo er als Mitglied der Geschäftsleitung und Leiter Immobilien das gesamte Immobilienportfolio verantwortet. Stauber folgt auf Michael Müller, der sich nach achteinhalb Jahren als CEO der Ledermann Management AG entschieden hat, die Führung per Ende Februar 2019 abzugeben und aus der Ledermann Gruppe auszutreten. Ab sofort wird ad interim Christian Haus, CFO und Geschäftsleitungsmitglied der Ledermann Management AG, die Geschäfte führen.

Der hypothekarische Referenzzinssatz für die Mietzinsen liegt auch am 1. März 2019 weiterhin bei 1,5%. Dies gibt das Bundesamt für Wohnungswesen bekannt. Bei Mietverhältnissen, deren Mietzinse bereits auf einem Referenzzinssatz von 1,5% basieren, besteht kein Handlungsbedarf zur Mietzinsanpassung, schreibt der Hauseigentümerverband. Beruht der Mietzins noch auf einem höheren Referenzzinssatz, gilt es, aufgrund der aktuellen Kostenstände einen Senkungsbedarf zu prüfen: Eine Reduktion des Referenzzinssatzes um ein Viertelprozent entspricht einer Mietzinsreduktion von 2,91%. Dagegen kann der Vermieter 40 Prozent der Teuerung sowie allgemeine Kostensteigerungen (Unterhaltsteuerung, Gebührensteigerungen etc.) und wertvermehrende Investitionen geltend machen. Ein Senkungsanspruch besteht gemäss Gesetz sodann nur, wenn aufgrund der Referenzzinsreduktion mit dem bestehenden Mietzins ein übersetzter Ertrag erzielt wird. Bei Altliegenschaften kann sich der Vermieter auch auf die Orts- bzw. Quartierüblichkeit des Mietzinses berufen

Die Swiss Prime Site Gruppe erzielte 2018 einen Gewinn von CHF 310.9 Mio. [CHF 305.5 Mio.] respektive CHF 287.8 Mio. [CHF 307.4 Mio.] ohne Neubewertungen und latente Steuern, wie das grösste Schweizer Immobilienunternehmen bekannt gibt. Der Betriebsertrag 2018 stieg um 5.1% auf CHF 1 214.1 Mio. Das Kerngeschäft Immobilien erreichte einen Betriebsertrag von CHF 509.2 Mio. Der Anstieg um 6.4% bzw. CHF 30.8 Mio. basiert hauptsächlich auf der Zunahme von Erträgen aus Vermietung und Entwicklung von Immobilien und Projekten. Mit CHF 11.2 Mrd. stieg der Marktwert der 190 Liegenschaften [188] um 5.4% oder CHF 571.3 Mio. Die Nettorendite beträgt 3.6%. Die Leerstandsquote betrug 4.8% und verbesserte sich um 0.4 Prozentpunkte. Der Ertrag des Segments Dienstleistungen wuchs um 4.8% und erreichte CHF 790.7 Mio. [CHF 754.6 Mio.].

Wincasa erreichte einen Ertrag aus Immobiliendienstleistungen von CHF 144.4 Mio. [CHF 142.2 Mio.]. Der Marktwert des von Wincasa bewirtschafteten Portfolios beträgt rund CHF 68 Mrd. Tertianum verfügt nun schweizweit über 77 Standorte. Der Ertrag aus Leben im Alter erreichte CHF 396.9 Mio. (+10.2%). Jelmoli erreichte auf den eigenbewirtschafteten Flächen einen Ertrag von CHF 131.3 Mio. [CHF 136.2 Mio.]. Swiss Prime Site Solutions erwirtschaftete einen Ertrag von CHF 8.5 Mio. [CHF 9.9 Mio.]. Das Immobilienvermögen, der durch die Swiss Prime Site Solutions betreuten Swiss Prime Anlagestiftung, beträgt rund CHF 1.6 Mrd.

Swiss Prime Site erzielte 2018 ein Betriebliches Ergebnis (EBIT) von CHF 478.6 Mio. [CHF 470.6 Mio.]. In diesem Ergebnis sind Neubewertungen von CHF 67.6 Mio. [CHF 65.9 Mio.] enthalten. Das EBIT ohne Neubewertungen erreichte CHF 411.1 Mio. [CHF 404.8 Mio.]. Das Kerngeschäft Immobilien (+2.1%) trug unverändert den Löwenanteil zum Resultat bei. 3.22% betrug der gewichtete durchschnittliche reale Diskontierungssatz per Ende 2018 und lag damit 13 Basispunkte unter Vorjahr. Aus der Teilveräusserung des Projekts «Espace Tourbillon» in Genf, der Devestition des Projekts «Weltpost Park» in Bern und zweier Anlageliegenschaften sowie eines Earn-outs resultierten Vorsteuererfolge von insgesamt CHF 33.9 Mio. Mit CHF 165.1 Mio. war der Betriebsaufwand des Segments Immobilien um CHF 40.5 Mio. höher. Dies ist vor allem auf Aufwände der verkauften Immobilienentwicklungen zurückzuführen. Das Segment Dienstleistungen erwirtschaftete ein EBIT von CHF 47.6 Mio. [CHF 48.6 Mio.]. Der Betriebsaufwand im Segment Dienstleistungen von CHF 742.6 Mio. [CHF 705.7 Mio.] erhöhte sich primär aufgrund gestiegener Personalaufwendungen und Abschreibungen.