Der Immobilienfonds Swiss Life REF (CH) Swiss Properties (Valor: 29378486) präsentiert die erste Bilanz nach der Kotierung im Juni 2019. Der Fonds investiert in Wohnliegenschaften in Schweizer Städten und deren Agglomerationen sowie in Geschäftsliegenschaften an zentralen Lagen. Per Jahresabschluss Ende September 2019 verfügte der Fonds über 88 Immobilien mit einem Marktwert von rund CHF 1 262 Millionen, was gegenüber dem Vorjahr einem Plus von 87 Prozent entspricht. Dieses markante Wachstum ist grösstenteils auf den Kauf eines Immobilienportfolios mit 38 Liegenschaften zu einem Kaufpreis von rund CHF 500 Millionen per Ende 2018 und dem Kauf von drei weiteren Liegenschaften im vergangenen Geschäftsjahr zurückzuführen. Der Marktwert der Liegenschaften, welche sich über die gesamte Berichtsperiode hinweg im Portfolio befanden, erhöhte sich um 2,5 Prozent (inkl. Investitionen). Die Vermietungsquote liegt bei rund 96,9 Prozent. Die Soll-Mieterträge beliefen sich im Geschäftsjahr auf rund CHF 47,4 Millionen. Den Anlegern werden insgesamt CHF 23,4 Millionen (CHF 2.60 pro Anteil) ausgeschüttet. Die Ausschüttung pro Anteil ist seit Lancierung des Fonds konstant geblieben. Die Ausschüttungsrendite (auf Basis des Börsenkurses per 30.09.2019) lag bei 2,04 Prozent. Der Nettoinventarwert pro Anteil und die Anlagerendite lagen per Ende September 2019 bei CHF 108.86 bzw. bei 3,42 Prozent. Der Fonds weist für das vergangene Geschäftsjahr eine Performance von 11,8 Prozent aus.

Die Kapitalerhöhung des Immobilienfonds SF Retail Properties Fund wurde erfolgreich abgeschlossen. Die Anrechte wurden vollumfänglich ausgeübt, teilt Swiss Finance & Property mit. Durch die Emission fliessen dem Fonds Neugelder in der Höhe des Maximalbetrags von über brutto CHF 53 Mio. zu. Die Kapitalerhöhung fand vom 11. bis 26. November 2019 statt und wurde mittels Bezugsrechtsangebot durchgeführt. Elf (11) bisherige Anteile berechtigten zum Bezug von einem (1) neuen Anteil. Es wurden sämtliche der max. 506’250 neuen Anteile ausgegeben. Der Ausgabepreis betrug CHF 105.00 netto je Anteilschein. Dem SF Retail Properties Fund fliessen dadurch Neugelder in der Höhe von über brutto CHF 53 Mio. zu. Die Anzahl der im Umlauf befindlichen Anteile beträgt neu 6’075’000. Die Liberierung der neuen Anteile erfolgt am 29. November 2019.

Der Credit Suisse Real Estate Fund Hospitality (CS REF Hospitality, Valor 11 876 805) verkauft m Rahmen einer bereits angekündigten Repositionierung ein Immobilienpaket mit Liegenschaften in alpinen Regionen an die Swiss Hospitality Properties AG (eine Tochtergesellschaft der AEVIS Victoria SA). Die Liegenschaften befinden sich in Davos (Hotel InterContinental ohne Residenzen), Morschach (Swiss Holiday Park), Täsch (Welcome Hotel/Personalhäuser) und Zermatt (unter anderem die Hotels Le Mont Cervin Palace und Le Petit Cervin). Der Eigentumsübertrag findet im Januar 2020 statt. Der Verkaufspreis liegt leicht unter den per 
31. Dezember 2018 publizierten Verkehrswerten. Mit dem Verkauf dieses Immobilienpakets reduziert sich die Hotelquote im Portfolio voraussichtlich auf ca. 38 %. Der Verkauf dieses Immobilienpakets sei ein wichtiger Schritt in der nun abgeschlossenen Repositionierung des CS REF Hospitality, heist es in einer Mitteilung. Zurzeit würden Möglichkeiten einer Wiederanlage in geeignete Qualitätsliegenschaften sowie auch eine Teilrückzahlung des realisierten Verkaufserlöses geprüft.

 

 

Im 4. Quartal 2019 kann der Schweizer Bauindex das hohe Niveau des Vorquartals bestätigen (+0.8%), wie die Credit Suisse bekannt gibt. Während sich die saisonbereinigten Umsätze des Hochbaus leicht abschwächen dürften (–0.5%), erwartet die CS für den Tiefbau ein Plus von 2.1%. Insgesamt sollten 2019 die Umsätze des Vorjahrs um rund 6% übertroffen werden. Damit könne  sich das Bauhauptgewerbe weiterhin der konjunkturellen Abschwächung, die insbesondere im Industriesektor spürbar ist, entziehen. Auch dem Jahr 2020 dürften die Baumeister insgesamt mit Zuversicht entgegenblicken, ist die CS überzeugt. Das Umsatzwachstum dürfte sich jedoch zunehmend vom Hoch- zum Tiefbau verschieben. Bei Ersterem fehlen kurz- bis mittelfristig die Treiber für weiteres Wachstum. Zwar dürfte der zurzeit noch sehr hohe Arbeitsvorrat im Hochbau einen Einbruch verhindern. «Auch wenn wir nicht mit einer Rezession rechnen (Prognose BIP-Wachstum 2020: 1.4%), könnte jedoch die geringere wirtschaftliche Dynamik insbesondere im Wirtschaftsbau zunehmend den Geschäftsgang belasten», schreibt die CS. Auch die Baubewilligungen deuten auf eine vorübergehende Abschwächung der Hochbaunachfrage hin. Mit den Negativzinsen dürfte hingegen auch 2020 dem Baumarkt eine wichtige Stütze erhalten bleiben und dafür sorgen, dass insbesondere Mehrfamilienhäuser trotz weiter steigender Leerstände aus Anlegersicht gefragt bleiben. Eine rekordhohe Zahl von Grossprojekten, die sich noch in der Planungsphase befinden, dürfte laut CS ausserdem längerfristig die Umsätze des Wohnungsbaus nach unten absichern.

Der Patrimonium Swiss Real Estate Fund (PSREF) vermeldet ein positives erstes Geschäftshalbjahr. Der Nettoinventarwert stieg von CHF 131.19 (nach Ausschüttung) auf CHF 133.68. Die Fremdfinanzierungsquote, nach Rückzahlung einer Hypothek von CHF 68 Mio. verbunden mit der Kapitalerhöhung im September 2019, beträgt per 30.09.2019 19.77 Prozent (31.03.2019: 23.59%) bei einem durchschnittlichen Zinssatz von 1.46 Prozent. Die Mietzinseinnahmen für die ersten 6 Monate betrugen CHF 22.47 Mio. Per 1. September 2019 wurde für CHF 5 Mio. eine Wohnliegenschaft mit 12 Wohnungen am Place du Vallon 10 in Lausanne gekauft. Mit den Neubauprojekten in Montreux/VD, «Oassis» in Crissier, «City-Gate» in Basel/BS und dem Entwicklungspotential des Areals «Spinnerei an der Lorze» in Baar/ZG verfüge der Fonds nun über ein Wachstumspotential, heist es in einer Mittteilung. Die Fertigstellung der Neubauprojekte ist auf Q2 und Q4 2020 vorgesehen. Die Aufstockungsprojekte in den Kantonen Waadt, Genf und Freiburg werden fortgesetzt, heisst es weiter. Das Baugesuch für die Aufstockungen der Gebäude an der Rue Virginio-Malnati 65-67 und Prulay 43 in Meyrin/GE wurde eingereicht. Die Aufstockung an der Rue Hugo-de-Senger 7 in Genf schreitet planmässig voran und wird im März 2020 fertiggestellt. Die Aufstockung der Liegenschaft am Chemin du Couchant 25 in Lausanne/VD wurde per Ende Oktober 2019 abgeschlossen. Das Portfolio des PSREF besteht per 30. September 2019 aus 51 Wohnliegenschaften, 8 gemischt genutzten Liegenschaften, 5 kommerziell genutzten Liegenschaften und 4 Neubauprojekten im Gesamtwert von CHF 935 Mio. (31.03.2019: CHF 903 Mio.).

Der Verwaltungsrat der Mobimo Holding AG schlägt den Aktionärinnen und Aktionären anlässlich der ordentlichen Generalversammlung vom 31. März 2020 Martha Scheiber (54) zur Wahl vor. Martha Scheiber soll im Verwaltungsrat auf Wilhelm Hansen folgen, der nach elf Jahren nicht erneut zur Wiederwahl antreten wird. Martha Scheiber war bis 2019 Leiterin Asset Management und Mitglied der Geschäftsleitung der Pax Holding und in dieser Funktion auch zuständig für das Immobilienanlageportfolio der Versicherung. Als Verwaltungsratspräsidentin und CEO der Pax Verwaltungen AG zeichnete sie verantwortlich für die Immobiliendienstleistungen der Pax und als Verwaltungsratspräsidentin der Pax Anlage AG begleitete sie auf strategischer Ebene die Immobilienentwicklung der bis 2017 börsenkotierten Gesellschaft. Vor ihrem Einstieg bei der Pax war Martha Scheiber für Schweizer Grossbanken in unterschiedlichen Kaderfunktionen tätig, zuletzt in der Beratung institutioneller Kunden. Seit dem Jahr 2014 ist Martha Scheiber Verwaltungsrätin der Luzerner Kantonalbank. Martha Scheiber hat an der ETH Zürich Physik studiert (Abschluss als dipl. Natw. ETH) und an der Universität St. Gallen Volkswirtschaft. Das Studium an der HSG schloss sie mit einer Dissertation in Asset Liability-Theorie ab (Abschluss als Dr. oec. HSG).

Roman Küng, der aktuelle Portfoliomanager des SF Sustainable Property Funds wird sich auf eigenen Wunsch hin neu orientieren. Roman Küng hat den SF Sustainable Property Fund in den letzten zwei Jahren über die Ein-Milliarden-Grenze geführt und stark mitgeprägt. Neu übernimmt Nicolas Beutler die Leitung des Fonds. Der 32-jährige Schweizer übernimmt die neue Aufgabe am 1. Januar 2020. Nicolas Beutler, MAS Real Estate Management (IFZ), Bachelor in Betriebsökonomie (HWZ), verfügt über profunde Kenntnisse und mehr als zehn Jahre Erfahrung in der Immobilienbranche. Seit 2007 war Beutler für die UBS AG im Bereich Corporate Real Estate tätig, zuletzt als Portfoliomanager im Rang eines Directors für das Geschäftsstellennetz im Raum Zürich.

Thomas Kobe übernimmt per 1. Januar 2020 die Führung des Baumanagements der Livit AG und wird vom Standort Zürich aus die schweizweiten Bau- und Renovationsprojekte des Unternehmens betreuen. DerDipl.-Ing. Architekt SIA, übernimmt die Leitung der Abteilung, welche mit vier regionalen Teams, bestehend aus rund 30 Fachpersonen, Instandsetzungen, Modernisierungen und Umnutzungen in der ganzen Schweiz realisiert. Nach Beendigung seines Architekturstudiums an der Universität Dortmund, war Thomas Kobe unter anderem für das Zürcher Architektenbüro von Ballmoos Krucker Architekten AG als Mitglied der Geschäftsleitung tätig. Vor seinem Wechsel zu Livit hat er acht Jahre für die b+p baurealisation ag in Zürich gearbeitet, zuletzt in der Funktion als Stv. Niederlassungsleiter. Nebst seinem Studium besitzt der 43-jährige einen Titel als Bauökonom AEC sowie einen Mastertitel in Real Estate Management der HWZ Hochschule für Wirtschaft Zürich.

CBRE hat einen globalen Vertrag mit Novartis International AG über die Erbringung von integriertem Facility Management und Immobiliendienstleistungen in 90 Ländern (Portfolio von 6,5 Mio. qm) gewonnen. Unter diesem neuen Mandat wird CBRE die Teams Workplace Solutions und Adyisory & Transaction Service für Dienstleistungen einsetzen in den Bereichen Optimierung des Real Estate Portfolios von Novartis und für die Optimierung der Operating Performance der Büro-, Labor- und Produktionsflächen.

 

Die Preise für Einfamilienhäuser steigen nicht mehr so stark an.

Die jüngsten Preisentwicklungen im privaten Wohneigentum deuten darauf hin, dass sich die Entscheidungsträger und Akteure in der hiesigen Immobilienwelt auf einen ausgeprägten Mietermarkt einstellen müssen. Das geht aus einer Analyse des IAZI hervor. IAZI rechnet mit einer weiteren Senkung des Referenzzinssatzes im 2. Quartal 2020. Hier ergebe sich ein Mietsenkungspotential. Hingegen würden die Mieten steigen, falls die höheren CO2-Abgaben aus dem zu beratenden revidierten CO2-Gesetz auf die Mieter überwälzt werden.

Basierend auf der Analyse des Preiswachstums von Eigentumswohnungen und Einfamilienhäusern geht IAZI für 2019 bei diesen Liegenschaften von einem geringen Wachstum aus. In der letzten 5-Jahres-Periode wurden für diese Kategorie beinahe in der gesamten Schweiz Wachstumsraten von 2.5% bis über 12.5% erzielt. Anders sieht das Bild im Vergleich zum Vorjahr aus. Hier erreichen nur einzelne Bezirke von Basel, Bern, Zürich, Tessin und der Romandie Wachstumsraten von 2% bis über 3%, während über die ganze Schweiz verteilt einzelne Bezirke negative Wachstumsraten von -1% bis unter -2% aufweisen.

Bei der Betrachtung des Preisniveaus der Einfamilienhäuser des 3. Quartals 2019 stellt das IAZI fest, dass nur noch in einzelnen Kantonen wie Basel, Genf, Waadt, Zürich und Graubünden Preise von CHF 1.2 Millionen bis über CHF 1.5 Millionen vorherrschen, während es nun über die ganze Schweiz verteilt Preisniveaus von unter CHF 600‘000 bis zu knapp 1 Million Schweizer Franken gibt. Ähnlich, wenn auch etwas drastischer, präsentiert sich das Bild für Eigentumswohnungen. Im 3. Quartal 2019 gibt es Preise von CHF 1 Million bis über 1.2 Millionen gerade nur noch im Raum Zürich, im Genfersee-Becken, Basel und Graubünden.

Die Wohneigentumsquote in der Schweiz ist im internationalen Vergleich relativ gering: Nur knapp 40 Prozent aller dauernd bewohnten Wohnungen werden von ihren Eigentümern selbst bewohnt. Das ist der geringste Anteil unter allen europäischen Ländern. «Die jüngsten Preisentwicklungen im Wohneigentum deuten darauf hin, dass wir im nächsten Jahr einen ausgeprägten Mietermarkt erleben werden», sagt Donato Scognamiglio, CEO von IAZI. Dabei sei es allerdings entscheidend, vor allem bei den politischen Initiativen auch die Interessen der Vermieter zu berücksichtigen. Denn Letztere müssten weiterhin mit sinkenden Mieten rechnen.

IAZI rechnet mit einer nächsten Senkung des Referenzzinssatzes im 2. Quartal 2020. Was die Vermietung von Wohnungen ebenso anspruchsvoll mache, sei die Entwicklung der Leerstände. Die Bautätigkeit der letzten 5 Jahre hat durchschnittlich 60‘000 Wohneinheiten pro Jahr auf den Markt gebracht. Zählt man dazu die rund 75‘000 leer stehenden Wohnungen und vergleicht die Gesamtzahl mit dem durchschnittlichen Bevölkerungszuwachs von 80‘000 Personen pro Jahr, so ergibt sich daraus weiterhin ein Szenario von wachsenden Leerständen, die einen Druck auf die Mieten ausüben werden. Besonders hohe Leerstände (3% bis über 3.5%) verzeichnen im Jahr 2019 Bezirke in der Ostschweiz und der Nordwestschweiz.

Nach den jüngsten Wahlsiegen von grünen Parteien im National- und Ständerat rechnet das IAZI damit, dass die bevorstehende Revision des CO2-Gesetzes nun zügiger beraten wird. Das revidierte CO2-Gesetz ist Teil der Anstrengungen der Schweiz, ihre Treibhausgasemissionen bis 2030 um 50 Prozent gegenüber 1990 zu senken. Erstmals hat IAZI in einer Studie die Auswirkungen auf den Schweizer Gebäudepark untersucht. Effektiv stehen Gebäude an zweiter Stelle der wichtigsten Treibhausgasemittenten – also nach dem Verkehr und vor der Industrie. Ab 2006 haben sich beim Bau von Mehrfamilienhäusern die umweltfreundlicheren Lösungen für die Beheizung wie Wärmepumpen, Holz oder Fernwärme klar durchgesetzt gegenüber der klassischen Ölheizung oder Beheizung durch Gas. Dennoch würden bei einer Erhöhung der CO2-Abgabe von CHF 96. — auf CHF 210. — je Tonne CO2 für alle Hauseigentümer und Mieter in der Schweiz Mehrkosten von etwa CHF 1.4 Milliarden pro Jahr entstehen. Eigenheimbesitzer müssten in diesem Szenario mit einem Wertverlust zwischen 0.6% (Kanton Genf) und 3% (Kanton Jura) rechnen. Bei der Überwälzung der Kosten auf Mieter hingegen würden sich dadurch Mieterhöhungen zwischen 4.4% (Kanton Tessin) und 1.3% (Kantone Genf und Basel) ergeben.