Der Immobilienfonds Swiss Life REF (CH) Swiss Properties plant anfangs Dezember eine Kapitalerhöhung mit einem Volumen von rund CHF 500 Millionen. Mittels dieser soll ein hochwertiges Immobilienportfolio erworben werden. DieEmission soll kommissionsweise («best-effort basis») im Rahmen eines öffentlichen Bezugsangebots in der Schweiz durchgeführt werden, teilt Swiss Life mit. Zwei (2) Bezugsrechte berechtigen zum Erwerb von einem (1) neuen Anteil. Ein offizieller Bezugsrechtshandel findet vom 30. November bis zum 9. Dezember 2020 an der SIX Swiss Exchange AG statt. Insgesamt werden maximal 4’500’000 neue Anteile ausgegeben. Nicht gezeichnete Anteile werden allenfalls nicht emittiert, wodurch sich der Emissionsbetrag reduzieren würde. Der Ausgabepreis werde in der zweiten Novemberhälfte bekanntgegeben und basiere auf dem Inventarwert per 30. September 2020 abzüglich der Ausschüttung für das Geschäftsjahr 2019/20, zuzüglich des Einkaufs in den laufenden Ertrag und einer Ausgabekommission von 2%. Die Bezugsfrist ist vom 30. November bis 11. Dezember 2020 geplant, die Liberierung per 17. Dezember 2020.

Seit dem März bewegen sich die Zinsen von 10-jährigen Schweizer Staatsanleihen in einer Bandbreite zwischen –0,4 und –0,6 Prozent seitwärts. Damit die Anleihen-Zinsen deutlich sinken, müsste der Schweizer Kapitalmarkt auf eine baldige Senkung der Leitzinsen der Schweizerischen Nationalbank (SNB) spekulieren. Allerdings scheint die SNB im Moment nicht an Zinssenkungen zu denken, sondern unterstützt die Schweizer Wirtschaft mit anderen Instrumenten. Sie versucht, mit Devisenmarktinterventionen den Franken gegenüber dem Euro nicht allzu stark aufwerten zu lassen, wie die UBS in der neusten Zinsprognose schreibt. «Damit die Zinsen deutlich steigen, müsste in den nächsten Jahren eine Zinserhöhung der Nationalbank absehbar werden. Die tiefste Rezession seit Jahrzehnten lässt aber einen solchen Zinsschritt auf Jahre hinaus unwahrscheinlich erscheinen. Deshalb dürfte der heutige Seitwärtstrend in den Zinsen von Staatsanleihen und der Hypothekarzinsen auch in den kommenden Quartalen anhalten.»

Die vom 7. Oktober 2020 bis zum 16. Oktober 2020 für den IMMOFONDS im Rahmen eines öffentlichen Bezugsrechtsangebots durchgeführte Kapitalerhöhung wurde erfolgreich abgeschlossen, teilt IMMOFONDS mit. Der offizielle Bezugsrechtshandel fand vom 7. Oktober 2020 bis zum 14. Oktober 2020 an der SIX Swiss Exchange statt. Bei einem Bezugsverhältnis von 11:1 (11 Bezugsrechte berechtigten zum Bezug eines (1) neuen Anteilsscheins) wurden 292 629 neue Anteile zu einem Bezugspreis von CHF 352.00 netto pro neuen Anteil des IMMOFONDS ausgegeben. Die neuen Anteile sind für das Geschäftsjahr 2020/2021, welches am 1. Juli 2020 begonnen hat, voll ausschüttungsberechtigt. Die Liberierung der neuen Anteile erfolgt am 26. Oktober 2020. Die Gesamtanzahl der sich im Umlauf befindenden Anteile beträgt neu 3 511 544 Anteile. Der Emissionserlös werde in erster Linie eingesetzt, um bestehende Möglichkeiten zur inneren Aufwertung des Liegenschaftsportfolios auszuschöpfen und um neue Akquisitionen zu tätigen.

Die beiden Segmente Immobilien und Dienstleistungen entwickelten sich im 3. Quartal 2020, trotz weiterhin spürbarem Einfluss der Corona-Pandemie auf die Schweizer Wirtschaft, gut, gibt Swiss Prime Site am Capital Market Day bekannt. Es sei nun eine Konsolidierung des Portfolios angesagt. Das Immobilienportfolio wuchs um rund CHF 100 Mio. auf CHF 12.0 Mrd. Die Kennziffer «Rent Collection» stieg von ursprünglich 92% im 2. Quartal auf 97% im 3. Quartal an. Bis Mitte Oktober waren zudem 85% der 520 gestellten Mieterbegehren einvernehmlich gelöst, heisst es weiter. Mit diesen positiven Signalen gehe das Management davon aus, dass der erwartete Einfluss aus der Corona-Pandemie auf die Mieterträge neu maximal CHF 15 Mio. (davor CHF 20 Mio.) betragen wird. Im Segment Immobilien verfolge Swiss Prime Site das mittelfristige Ziel, das Portfolio über die nächsten Jahre auf rund CHF 12 Mrd. stabil zu halten. Mittels aktivem Leerstandsmanagement erwartet das Unternehmen die Leerstandsquote in den kommenden 12 Monaten wieder in den Bereich zwischen 4 – 5% senken zu können.

Swiss Prime Site erwartet beim Betriebsertrag und -ergebnis (adjustiert um Tertianum) für die kommenden Jahre bis 2025 eine positive Entwicklung. Das Segment Immobilien plant mittels Entwicklung der Projektpipeline (CHF 83 Mio. Mietertrag), Abbau des Leerstands auf <5% und Optimierungen des Portfolios signifikant dazu beizutragen. Im Segment Dienstleistungen strebt Swiss Prime Site Solutions danach den Wegfall des Betriebsertrags von Tertianum mittelfristig zu kompensieren und einen EBIT-Beitrag von CHF ~30 Mio. zu erwirtschaften. Wincasa hat das Ziel, nach erfolgreicher Transformation des Geschäftsmodells, wieder eine EBIT-Marge von 15% und einen EBIT-Beitrag von über CHF 20 Mio. zu erreichen. Das Ziel von Jelmoli ist es, bis 2023 operativ ein neutrales Ergebnis zu erzielen. Der Verwaltungsrat führt den Erneuerungsprozesses innerhalb des Gremiums fort. Rudolf Huber, seit 2002 Verwaltungsrat des Unternehmens, hat sich entschieden, an der Generalversammlung 2021 nicht mehr zur Wiederwahl anzutreten.

Die SFP Anlagestiftung führt für die Anlagegruppe SFP AST Swiss Real Estate im Zeitraum vom 20. Oktober bis 20. November 2020 eine Kapitalaufnahme mit einem Zielvolumen von CHF 50 – 70 Millionen durch, wie Swiss Finance & Property mitteilt. Der Verkehrswert des Portfolios wurde durch Zukäufe im laufenden Geschäftsjahr auf CHF 199.3 Millionen gesteigert. Die Bestandesliegenschaften weisen per 30. Juni 2020 folgende Kennzahlen aus: Steigerung der jährlichen Soll-Mieterträge auf CHF 8.1 Millionen; 
Leerstandsquote von 1.8% ; nachhaltiger WAULT von 6.6 Jahren ; Fremdfinanzierungsquote von 25.3%. 
Die Neugelder aus dieser Kapitalaufnahme sollen für den weiteren Ausbau des Portfolios verwendet werden mit dem Ziel einer langfristigen Nutzungsaufteilung von 60% Wohnen und 40% Kommerz. Dazu seien bereits verschiedene Wohnliegenschaften angebunden worden oder befinden sich in einem weit fortgeschrittenen Akquisitionsprozess. Ein allfälliges Restkapital diene der Flexibilität bei der Fremdfinanzierung. 
Die Transaktion ist offen für bestehende und neue Investoren, die gemäss Schweizer Gesetzgebung sowie der Satzung der SFP Anlagestiftung in steuerbefreite Anlagestiftungen investieren dürfen.

Akara lanciert das closed-end und von der FIMNA beaufsichtigte Anlageprodukt Akara Property Development I KmGK («Akara I KmGK») für qualifizierte Anleger zur direkten Partizipation an Private Equity in Real Estate. Angestrebt wird eine Kapitalanlage mit attraktiver, steuerbefreiter Renditechance durch nachhaltige Immobilienentwicklungen, -revitalisierungen und -realisierungen in der Schweiz. Die erste Zeichnungsfrist ist offen bis 15. Dezember 2020. Ziel ist es laut Akara, mit der avisierten Zeichnungssumme von CHF 20 – 60 Mio. ein Anlagevolumen von CHF 50 – 200 Mio. (Net Assets) bei drei bis acht Projekten in den Dimensionen von CHF 10 – 40 Mio. zu erreichen. Hierfür investiere die Akara I KmGK direkt oder indirekt in nachhaltige Immobilienentwicklungen, -revitalisierungen (Neupositionierungen) und -realisierungen in der Schweiz mit vorwiegend den Nutzungen Wohnen, Büro / Dienstleistung und Handel. Die Zielrendite liegt laut Karl Theiler, CEO Akara Funds AG, bei 8 % (netto IRR) p.a. Die Laufzeit der Akara I KmGK als von der FINMA beaufsichtigtes, closed-end Anlageprodukt beträgt fünf Jahre nach Ablauf der letzten Zeichnungsfrist und kann sich auf max. zehn Jahre erstrecken. Die Akara I KmGK ist bis zum 15. Dezember 2020 für Zeichnungen offen (First Closing). Die Mindesttranche beträgt CHF 1 Mio., wobei bei der Zeichnung 1 % des Zeichnungsbetrages zu entrichten ist und 99 % über den tranchenweisen Abruf von Zusatzkapital erfolgen. Das Produkt richte sich an in der Schweiz domizilierte qualifizierte Anleger (i.S.v. Art. 10 Abs. 3 KAG oder Art. 10 Abs. 3ter KAG), insbes. an institutionelle und private Investoren, Family Offices sowie Einrichtungen der 2. und 3. Säule.

Die Richtzinsen kurz-, mittel- und langfristiger Festhypotheken glichen sich im dritten Quartal weiter an. Die Differenz zwischen einer zehnjährigen und einer fünfjährigen Festhypothek betrug per Ende September gerade mal 14 Basispunkte. Eine fünfjährige Festhypothek ist nur um 5 Basispunkte teurer als eine zweijährige. Das berichtet der Vergleichsdienst Comparis.Die Hypothekarzinsen zehnjähriger Festhypotheken bewegten sich von Juli bis September 2020 in einem engen Band zwischen 1,05 und 1,12 Prozent. Die Seitwärtsbewegung des Vorquartals setzt sich damit fort. Die Hypothekarzinsen mittlerer und kürzerer Laufzeiten zeigen eine ähnliche Entwicklung. Die Corona-Pandemie sorgte im vergangenen März zwar für etwas Aufwärtsdruck. Dieser hat sich aber wieder abgebaut. «Die Hypothekarzinsen werden auch in den kommenden Monaten auf tiefem Niveau stagnieren. Es fehlt unter anderem an Konkurrenzdruck für einen weiteren signifikanten Rückgang», sagt Comparis-Finanzexperte Frédéric Papp. Zum einen halte sich der Appetit auf zusätzliche Hypothekargeschäfte bei Pensionskassen und Versicherern derzeit in Grenzen. Zum anderen offerierten Banken mittlerweile ähnlich tiefe Sätze wie Pensionskassen oder Versicherer, erklärt Papp. Die Hypothekarzinsen könnten tiefer liegen, wenn Banken die von der Schweizerischen Nationalbank auferlegten Negativzinsen einer breiten Masse an Sparern weitergeben würden. Banken hüten sich aber vor einem solchen Schritt, da sie einen panikartigen Rückzug von Spareinlagen fürchten. Spareinlagen dienen insbesondere bei Raiffeisenbanken sowie Regional- und Kantonalbanken als Hauptfinanzierungsquelle für das Hypothekargeschäft.

Die Peach Property Group AG plant die Heausgabe einer unbesicherten Unternehmensanleihe mit einem Volumen von EUR 300 Mio. Die Unternehmensanleihe hat eine geplante Laufzeit von fünf Jahren und soll ausschliesslich bei institutionellen Investoren in Europa sowie qualifizierten Investoren in den Vereinigten Staaten platziert werden, teilt Peach Property mit. Die Festlegung des Zinses erfolgt mittels eines Bookbuilding Verfahrens. Die zusätzlichen Finanzmittel, die durch die Platzierung der Anleihe generiert werden sollen, sind Teil der Finanzierungsstruktur für die neu erworbenen Immobilienportfolios von insgesamt 10 290 Wohnungen in Deutschland. Weitere Teile finanziere die Peach Gruppe durch die Aufnahme von Hypotheken sowie eine Kapitalerhöhung über CHF 200 Mio. Letztere werde durch die Begebung einer Pflichtwandelanleihe umgesetzt – Ares Management Corporation hatte sich dabei mit CHF 150 Mio. beteiligt. Weitere CHF 50 Mio. werden bei institutionellen und privaten Investoren platziert.

Die Aktionäre der Peach Property Group AG haben zudem an der ausserordentlichen Generalversammlung beschlossen, neues genehmigtes Kapital in Höhe von nominal CHF 3,3 Mio. für die geplante Kapitalerhöhung zu schaffen. Ferner hat die Generalversammlung Klaus Schmitz in den Verwaltungsrat der Peach Property Group AG gewählt. Der Verwaltungsrat wird damit von vier auf fünf Mitglieder erweitert. Schmitz ist Managing Director der Ares Real Estate Group, die CHF 150 Mio. der neuen Pflichtwandelanleihe gezeichnet hat und sich damit als neuer Ankeraktionär mit einem Anteil von rund 30 Prozent an der Peach Property Group beteiligen wird. Des Weiteren wurden partielle Änderungen der Statuten verabschiedet. Die Statutenänderungen sehen unter anderem vor, die Eintragungsrestriktionen für nicht-schweizerische Investoren (Personen im Ausland im Sinne des BewG) aufzuheben. Damit können in Zukunft auch ausländische Investoren ohne Einschränkungen als Aktionäre der Peach Property Group AG eingetragen werden.

Die Schweizer Wirtschaft befindet sich in einer Rezession, und es ist noch kein Ende der Covid-Pandemie abzusehen. Von der damit verbundenen Unsicherheit zeigt sich der Eigenheimmarkt weiterhin unbeeindruckt. Der «SWX IAZI Private Real Estate Price Index» für privates Wohneigentum (Einfamilienhäuser und Eigentumswohnungen) weist im 3. Quartal 2020 im Vorquartalsvergleich einen Anstieg von 0.3% (Vorquartal: 0.7%) aus.

Transaktionspreise für privates Wohneigentum

Eigentumswohnungen verzeichnen im 3. Quartal mit 0.8% (Vorquartal: 0.7%) ein leichtes Preiswachstum. Auf Jahresbasis hat sich die Preiszunahme mit 3.2% (Vorquartal: 3.4%) nur unwesentlich reduziert. Einfamilienhäuser verzeichnen im 3. Quartal eine leichte Preisreduktion von -0.2% (Vorquartal: +0.7%). Auf Jahresbasis ist das Preiswachstum in diesem Quartal mit 2.4% (Vorquartal: 3.3%) tiefer ausgefallen.

Regional sind allerdings unterschiedliche Entwicklungen zu beobachten. Während teilweise in der Zentralschweiz bei Einfamilienhäusern weitere Preissteigerungen zu beobachten sind, hat die Dynamik in anderen Regionen abgenommen. Eigentumswohnungen erzielen unter anderem in den Grenzkantonen zu Frankreich in diesem Quartal teilweise noch erhöhte Wachstumsraten.

Transaktionspreise für Mehrfamilienhäuser

Im 3. Quartal ist bei den Preisen für Mehrfamilienhäuser mit -1.1% erneut eine Korrektur zu beobachten, wobei diese deutlicher ausfällt als im Vorquartal (-0.4%). Auf Jahresbasis ist die Preisentwicklung mit -0.5% (Vorjahr: +2.1%) ebenfalls in den Negativbereich gekippt. «Die Preise für Mehrfamilienhäuser sind zwar immer noch rückläufig, aber diese Dynamik deutet noch nicht auf Talfahrt hin», sagt Roman Ballmer, stv. CEO von IAZI. Die Zahlen würden eher auf eine Konsolidierung auf hohem Niveau hindeuten. Zwar habe die Zuwanderung und damit die Nachfrage nach Wohneinheiten während des Lockdowns abgenommen. Gleichzeitig seien aber auch weniger Schweizer ausgewandert, was den Effekt dämpfen würde. «Allenfalls ist dieser Preisrückgang auch mit den seit diesem Jahr strengeren Finanzierungsregeln für Renditeobjekte erklärbar», sagt Roman Ballmer.

Die Performance der Mehrfamilienhäuser liegt im 3. Quartal erstmals seit acht Jahren mit -0.4% leicht im Minusbereich. Auf Jahresbasis verzeichnet die Performance immer noch eine Zunahme von 2.7% (Vorjahr: 5.3%). Die Performance ist die Gesamtrendite, welche die Netto-Cashflow-Rendite sowie die Wertsteigerung umfasst.

Das Netzwerk Nachhaltiges Bauen Schweiz NNBS hat ein praxisorientiertes Instrument entwickelt, mit dem sich erstmals die Nachhaltigkeit von Infrastrukturbauten für Mobilität, Wasser, Schutz, Energie und Kommunikation bewerten und vergleichen lässt. Der nun freigeschaltete, unentgeltlich verfügbare SNBS Infrastruktur decke zudem alle Projektarten – Veränderung, Neubau, Ersatz, Unterhalt und Betrieb – ab, schreibt SSBS. Er richtet sich an die öffentliche Hand sowie an Planungsbüros und Ausführende, die im Infrastrukturbereich tätig sind. Anhand von Indikatoren werden Kriterien aus den Bereichen Gesellschaft, Wirtschaft und Umwelt sowie aus transversalen Themen beurteilt. Damit lasse sich die Nachhaltigkeit eines Projekts bewerten, wobei die einzelnen Kriterien auf die vorhandenen Stärken und Schwächen hinweisen. Der Standard baue auf Bewährtem auf und ist auch kompatibel mit anderen Bewertungssystemen und schliesse als erstes Instrument die bis jetzt bestehende Lücke im Infrastrukturbau. Er unterstützt überdies den Aspekt der Nachhaltigkeit in der öffentlichen Beschaffung.Der Kriterienkatalog und das eigentliche Werkzeug, ein Excel-Tool, können gratis von www.snbs-infrastruktur.chheruntergeladen werden.