Die Preise für Einfamilienhäuser steigen nicht mehr so stark an.

Die jüngsten Preisentwicklungen im privaten Wohneigentum deuten darauf hin, dass sich die Entscheidungsträger und Akteure in der hiesigen Immobilienwelt auf einen ausgeprägten Mietermarkt einstellen müssen. Das geht aus einer Analyse des IAZI hervor. IAZI rechnet mit einer weiteren Senkung des Referenzzinssatzes im 2. Quartal 2020. Hier ergebe sich ein Mietsenkungspotential. Hingegen würden die Mieten steigen, falls die höheren CO2-Abgaben aus dem zu beratenden revidierten CO2-Gesetz auf die Mieter überwälzt werden.

Basierend auf der Analyse des Preiswachstums von Eigentumswohnungen und Einfamilienhäusern geht IAZI für 2019 bei diesen Liegenschaften von einem geringen Wachstum aus. In der letzten 5-Jahres-Periode wurden für diese Kategorie beinahe in der gesamten Schweiz Wachstumsraten von 2.5% bis über 12.5% erzielt. Anders sieht das Bild im Vergleich zum Vorjahr aus. Hier erreichen nur einzelne Bezirke von Basel, Bern, Zürich, Tessin und der Romandie Wachstumsraten von 2% bis über 3%, während über die ganze Schweiz verteilt einzelne Bezirke negative Wachstumsraten von -1% bis unter -2% aufweisen.

Bei der Betrachtung des Preisniveaus der Einfamilienhäuser des 3. Quartals 2019 stellt das IAZI fest, dass nur noch in einzelnen Kantonen wie Basel, Genf, Waadt, Zürich und Graubünden Preise von CHF 1.2 Millionen bis über CHF 1.5 Millionen vorherrschen, während es nun über die ganze Schweiz verteilt Preisniveaus von unter CHF 600‘000 bis zu knapp 1 Million Schweizer Franken gibt. Ähnlich, wenn auch etwas drastischer, präsentiert sich das Bild für Eigentumswohnungen. Im 3. Quartal 2019 gibt es Preise von CHF 1 Million bis über 1.2 Millionen gerade nur noch im Raum Zürich, im Genfersee-Becken, Basel und Graubünden.

Die Wohneigentumsquote in der Schweiz ist im internationalen Vergleich relativ gering: Nur knapp 40 Prozent aller dauernd bewohnten Wohnungen werden von ihren Eigentümern selbst bewohnt. Das ist der geringste Anteil unter allen europäischen Ländern. «Die jüngsten Preisentwicklungen im Wohneigentum deuten darauf hin, dass wir im nächsten Jahr einen ausgeprägten Mietermarkt erleben werden», sagt Donato Scognamiglio, CEO von IAZI. Dabei sei es allerdings entscheidend, vor allem bei den politischen Initiativen auch die Interessen der Vermieter zu berücksichtigen. Denn Letztere müssten weiterhin mit sinkenden Mieten rechnen.

IAZI rechnet mit einer nächsten Senkung des Referenzzinssatzes im 2. Quartal 2020. Was die Vermietung von Wohnungen ebenso anspruchsvoll mache, sei die Entwicklung der Leerstände. Die Bautätigkeit der letzten 5 Jahre hat durchschnittlich 60‘000 Wohneinheiten pro Jahr auf den Markt gebracht. Zählt man dazu die rund 75‘000 leer stehenden Wohnungen und vergleicht die Gesamtzahl mit dem durchschnittlichen Bevölkerungszuwachs von 80‘000 Personen pro Jahr, so ergibt sich daraus weiterhin ein Szenario von wachsenden Leerständen, die einen Druck auf die Mieten ausüben werden. Besonders hohe Leerstände (3% bis über 3.5%) verzeichnen im Jahr 2019 Bezirke in der Ostschweiz und der Nordwestschweiz.

Nach den jüngsten Wahlsiegen von grünen Parteien im National- und Ständerat rechnet das IAZI damit, dass die bevorstehende Revision des CO2-Gesetzes nun zügiger beraten wird. Das revidierte CO2-Gesetz ist Teil der Anstrengungen der Schweiz, ihre Treibhausgasemissionen bis 2030 um 50 Prozent gegenüber 1990 zu senken. Erstmals hat IAZI in einer Studie die Auswirkungen auf den Schweizer Gebäudepark untersucht. Effektiv stehen Gebäude an zweiter Stelle der wichtigsten Treibhausgasemittenten – also nach dem Verkehr und vor der Industrie. Ab 2006 haben sich beim Bau von Mehrfamilienhäusern die umweltfreundlicheren Lösungen für die Beheizung wie Wärmepumpen, Holz oder Fernwärme klar durchgesetzt gegenüber der klassischen Ölheizung oder Beheizung durch Gas. Dennoch würden bei einer Erhöhung der CO2-Abgabe von CHF 96. — auf CHF 210. — je Tonne CO2 für alle Hauseigentümer und Mieter in der Schweiz Mehrkosten von etwa CHF 1.4 Milliarden pro Jahr entstehen. Eigenheimbesitzer müssten in diesem Szenario mit einem Wertverlust zwischen 0.6% (Kanton Genf) und 3% (Kanton Jura) rechnen. Bei der Überwälzung der Kosten auf Mieter hingegen würden sich dadurch Mieterhöhungen zwischen 4.4% (Kanton Tessin) und 1.3% (Kantone Genf und Basel) ergeben.

Die Unsicherheiten um den Brexit habe zu einer neuen Rangliste geführt: Paris hat London als führenden Standort für Immobilieninvestitionen entthront. Das ermittelte die Beratungsgesellschaft CBRE. Es flossen im dritten Quartal 2019 erstmals mehr Investitionen in die französische als in die britische Hauptstadt. Damit sei Paris sogar der attraktivste Immobilienstandort der Welt geworden – vor London, New York, Schanghai und Singapur, schreiben die Analysten von CBRE in einer aktuellen Studie. Vor allem südkoreanische Fonds waren laut CBRE zuletzt aktiv. Sie investieren beispielsweise in zwei neue Bürotürme im Geschäftsviertel La Défense, zudem in grosse Gebäude im 12. Arrondissement und im Vorort Neuilly-sur-Seine. Seit Jahresbeginn haben die Südkoreaner in Frankreich für mehr als 4 Milliarden Euro zugekauft. 17 Prozent der ausländischen Investoren in Frankreich kommen heute aus Asien.

Die Kapitalerhöhung des Immobilienfonds Credit Suisse Real Estate Fund Green Property wurde abgeschlossen, teilt die CS mit. Durch die Emission fliessen dem Fonds Neugelder in der Höhe des Maximalbetrags von CHF 179,7 Mio. zu. Die Emission wurde kommissionsweise («best-effort basis») im Rahmen eines öffentlichen Bezugsangebots in der Schweiz durchgeführt. Der offizielle Bezugsrechtshandel fand vom 28. Oktober bis zum 6. November 2019 an der SIX Swiss Exchange AG statt. Bei einem Bezugsverhältnis von zwölf zu eins (zwölf [12] Bezugsrechte berechtigten zum Kauf eines [1] neuen Anteils) werden 1’510’116 neue Anteile zum Ausgabepreis von CHF 119.00 netto je Anteil ausgegeben. Dies entspricht einer Zeichnungsquote von 100 %. Dem Credit Suisse Real Estate Fund Green Property (CS REF Green Property, Valor 10 077 844) fliessen Neugelder in der Höhe von CHF 179,7 Mio. zu. Die Liberierung der neuen Anteile erfolgt am 15. November 2019. Die Anzahl der im Umlauf befindlichen Anteile beträgt neu 19’631’510 bei einem Nettofondsvermögen von CHF 2’273,5 Mio. Der Emissionserlös wird für den weiteren Ausbau und die Diversifizierung des bestehenden Immobilienportfolios verwendet.

Ace & Tate ist ein Optikunternehmen mit Standorten in Holland, Belgien, Deutschland, Österreich, Schweden, England, Irland und Spanien. Das Konzept ist ein Sortiment an Design-Brillen, die sich mittels Webcam vor dem Bildschirm anprobieren lassen. Die Firma hatte SPG Intercity Zurich mit der Vermittlung eines geeigneten Standorts beauftragt. An der Niederdorfstrasse 22 in Zürich hat Ace & Tate nun seine erste Schweizer Filiale eröffnet. Der 120 qm grosse Laden befindet sich an zentraler Lage mitten im belebten Niederdorf, auf der Höhe Rudolf-Brun-Brücke.

Wie hoch sind die Anteile der wertvermehrenden und der werterhaltenden Investitionen bei umfassenden Gebäudesanierungen? Eine durch das Bundesamt für Wohnungswesen (BWO) gemeinsam mit dem Bundesamt für Energie (BFE) in Auftrag gegebene Studie der Hochschule Luzern (HSLU) geht dieser Frage anhand von 20 Erneuerungsprojekten nach. Der wertvermehrende Anteil liegt bei den untersuchten Beispielen zwischen 34 und 58 Prozent.

«Die Umsetzung der energie- und klimapolitischen Ziele setzt eine Zunahme umfassender Gebäudesanierungen voraus. Bei Mietliegenschaften hat der Anteil der wertvermehrenden Investitionen eine besondere Bedeutung, denn diese Kosten dürfen auf den Mietzins überwälzt werden», schreibt das BWO. Die Abgrenzung zum Anteil des Gebäudeunterhalts, den der bisher geltende Mietzins abdeckt, sei jedoch komplex und könne ein Hindernis für solche baulichen Vorhaben darstellen. Für umfassende Sanierungen ist seit fast fünfzig Jahren eine vereinfachende Bestimmung für die Aufteilung in Kraft. Die Kosten gelten in der Regel zu 50-70 Prozent als wertvermehrende Investitionen. Diese Bandbreite wurde damals bewusst hoch angesetzt, um die Liegenschaftseigentümer für die Durchführung umfassender Erneuerungen anzuregen.

Die Angemessenheit der «50-70 Prozent-Regel» wurde jedoch seither regelmässig hinterfragt und ist oft Gegenstand von Rechtsstreitigkeiten zwischen Mieterschaft und Eigentümern. «Auch haben sich im Laufe der Jahre die Verhältnisse auf dem Immobilien- und Wohnungsmarkt wie auch die Bautechnik stark verändert. Die vorliegende Untersuchung dient der Einschätzung, in welcher Grössenordnung sich heute die wertvermehrenden und werterhaltenden Anteile umfassender Liegenschaftssanierungen in der Praxis bewegen», schreibt das BWO weiter.

Die für die Studie angewandte Methode wurde durch die HSLU im Austausch mit dem Hauseigentümerverband Schweiz (HEV Schweiz) und dem Schweizerischen Mieterinnen- und Mieterverband (SMV) entwickelt. Sie stützt sich auf den jeweiligen Baukostenplan (BKP) und nimmt für jede einzelne Position eine Triage der wertvermehrenden und werterhaltenden Anteile vor. Bei einer künftigen Weiterentwicklung dieser sogenannten «BKP-Triage» ist eine Anwendung in verschiedenen Bereichen denkbar. So beispielsweise für die Planung und Umsetzung von Erneuerungsvorhaben, für die Beurteilung, falls eine Partei bei einer umfassenden Überholung einen über 70 Prozent oder einen unter 50 Prozent liegenden wertvermehrenden Anteil geltend macht oder auch für die steuerliche Ausscheidung werterhaltender und wertvermehrender Investitionen.

«Die Auswertung der 20 analysierten umfassenden Liegenschaftsüberholungen zeigt Anteile für wertvermehrende Investitionen zwischen 34 und 58 Prozent. Aufgrund der relativ tiefen Anzahl Fallbeispiele ist das Ergebnis jedoch nicht repräsentativ für den gesamthaften Gebäudepark der Schweiz», schränkt das BWO ein. Trotzdem kritisiert der HEV die Studie. Er lehnt die Folgerungen der Studie grundsätzlich ab, wie er in einer Mitteilung schreibt. Die geltende Pauschale erfülle ihren Zweck. Die von der Hochschule Luzern ermittelte Methodik missachte, dass ein heute neuwertiges Bauteil in aller Regel wesentlich bessere Leistungs-Eigenschaften aufweist als diese zum Erstellungszeitpunkt der Baute überhaupt zur Verfügung standen. «Diese technischen Verbesserungen werden in den Darstellungen denn auch zu wenig als wertvermehrend angerechnet. Ein heutiger Backofen beispielsweise ist energieeffizienter, verfügt über zusätzliche Funktionen und ist wartungsarmer als das Vorgängermodell», schreibt der HEV. Die in der Studie vorgestellte «BKP Triage» sei aus Sicht des HEV reine Augenwischerei. Auch mit dieser sei keine – weder eine rein mathematische noch wissenschaftlich genaue – Zerlegung der Arbeiten in werterhaltende und wertvermehrende Elemente möglich. Denn auch dieses Modell komme nicht ohne Schätzungen aus. «Die geltende Rechtsprechung bezüglich Anwendbarkeit und Höhe der Pauschale ist klar, etabliert und praxisnah umsetzbar.» Das Modell der «BKP Triage» fördere die Rechtsunsicherheit und gefährde damit wichtige Investitionen in den Schweizer Gebäudepark, so der HEV.

Das Siegerprojekt in Emmenbrücke für die geplante Überbauung auf dem Areal am Sonnenplatz zwischen der Gersag- und Gerliswilstrasse ist einen grossen Schritt weiter: Nach mehrstufiger Prüfung durch das Beurteilungsgremium wurde das Siegerprojekt des Studienauftrags Sonne gekürt – ein Projekt, welches die hochwertige Verdichtung an zentraler Lage sichere wie sie von der Emmer Bevölkerung befürwortet wird, teilt der Gemeinderat mit. Das Siegerprojekt des Teams Steib Gmür Geschwentner Kyburz Partner AG mit koepflipartner Landschaftsarchitekten Luzern überzeugte das zehnköpfige Beurteilungsgremium insbesondere mit der Durchlässigkeit der Baustruktur und der Einbindung des schützenswerten Gasthauses Adler entlang der Gerliswilstrasse. Die geplanten vier Baukörper bilden zusammen mit den bestehenden Bauten und Ersatzneubauten entlang der Gerliswilstrasse ein Ensemble mit einem begrünten, offenen Freiraum. Mit der Wahl des Siegerprojekts ist die Bebaubarkeit des Areals nun einen grossen Schritt weiter. Als nächstes wird der notwendige Bebauungsplan von der Gemeinde erarbeitet. Der Grobzeitplan sieht vor, dass mit den Bauarbeiten der ersten Gebäude Anfang 2022 begonnen wird und dass diese ab 2024 bezogen werden können. Das Areal Sonne gehört sechs verschiedenen privaten Grundeigentümern. Der mit Abstand grösste Teil – unter anderem die Schrebergärten – ist in Besitz des Zürcher Projektentwicklers Steiner. Hier sieht das Gewinnerprojekt vier Gebäude mit total 180 Wohnungen und «publikumsorientierten Erdgeschossnutzungen» vor.

Mehr als ein Viertel der Mieterinnen und Mieter in der Schweiz will in den nächsten 12 Monaten umziehen. Der Hauptgrund für viele Umzüge ist die Suche nach mehr Wohnraum – zu bezahlbaren Preisen. Das ergab eine Analyse der Suchanfragen auf dem Online-Vergleichsportal von Comparis. Die Suchnachfrage nach einer grossen Wohnung (ab 4 Zimmern) ist deutlich ausgeprägter im Vergleich zu mittelgrossen Wohnungen (3 bis 3.5 Zimmer). Ins Auge fallen vor allem 5- bis 5.5-Zimmer-Wohnungen. Hier werden pro Inserat fast 90 Prozent mehr Suchanfragen getätigt als bei mittelgrossen Wohnungen. Die Comparis-Analyse der Suchanfragen ergab zudem: Bei steigender Zimmerzahl klaffen die inserierten Preise und die Erwartungen der Suchenden immer weiter auseinander. Naturgemäss suchen vor allem Familien einen grösseren ihrem Budget entsprechenden Wohnraum. Wohnkosten sind relativ zum gesamten Haushaltseinkommen ein hoher wiederkehrender Kostenblock. «Es besteht eine Gefahr eines steigenden Überangebots bei den grossen, teuren Wohnungen», stellt Comparis-Finanzexperte Frédéric Papp fest. Ebenfalls ein starker Suchnachfrage-Überhang besteht bei 1-Zimmer- bis 1.5-Zimmer-Wohnungen. Hier liegt die Anzahl Suchanfragen pro Inserat 55 Prozent höher als bei mittelgrossen Wohnungen. Die Suchenden zeigen bei diesen Wohnungsgrössen eine geringere Preissensitivität relativ zu grösseren Wohnungen. Eine mögliche Ursache könnte laut Comparis sein, dass die Suchenden beispielsweise berufs- oder ausbildungsbedingt möglichst schnell eine solche Wohnung mieten müssen und deshalb weniger preissensitiv sind.

Die Züblin Immobilien Holding AG schliesst das erste Halbjahr 2019/20 mit einem Gewinn von CHF 4.4 Millionen ab, teilt die Immobiliengesellschaft mit. Dies entspricht einem Erfolg je Aktie von CHF 1.33 gegenüber CHF 0.56 im Vorjahr. Der gesteigerte Netto Betriebsertrag von CHF 4.3 Millionen (+15.3%) beinhaltet die Mieterträge aus dem im April 2019 erworbenen Stockwerkeigentumsanteil in Zürich-Oerlikon. Kosteneinsparungen im Personal- und Verwaltungsaufwand (- CHF 0.3 Millionen) sowie Aufwertungen der Anlageliegenschaften führten zu einem Erfolg von CHF 5.6 Millionen vor Finanzaufwand und Ertragssteuern (EBIT). Das EBIT vor Marktwertveränderungen konnte gegenüber dem Vorjahreshalbjahr um CHF 1.0 Million auf CHF 2.7 Millionen gesteigert werden. Der Bilanzwert des Immobilienportfolios erhöhte sich im Semester nach Investitionen in Höhe von CHF 16.5 Millionen um CHF 19.4 Millionen auf CHF 220.3 Millionen. Der Gesamtwert der sechs Schweizer Liegenschaften stieg in der Berichtsperiode um CHF 19.4 Millionen auf CHF 220.3 Millionen. Die Vermietung von 811qm im Berner Objekt Arco West und die Neuakquisition in Zürich-Oerlikon führten zur Abnahme der Leerstandsrate von 10.0% auf 7.4%. Die gewichtete Restmietdauer (WALT) verringerte sich geringfügig von 4.3 auf 4.0 Jahre. Zum 30. September 2019 betrugen die flüssigen Mittel der Gesellschaft CHF 3.0 Millionen. Die Verkleinerung des Verwaltungsrats auf drei Mitglieder sowie die Straffung der Managementkapazität sollen zusammen mit Anpassungen in der Infrastruktur im laufenden Geschäftsjahr die Senkung der Verwaltungskosten ermöglichen.

Per 1. März 2020 wechselt Oktay Alan zu Avobis und wird im Bereich Outsourcing Leiter Consulting. Zudem wird er Stellvertreter von Luca Randolfi, Leiter des Bereiches Outsourcing. Oktay Alan ist Kreditspezialist. Unter anderem war er mehrere Jahre Mitglied der Direktion der Glarner Kantonalbank sowie in leitenden Funktionen bei der Credit Suisse. In seiner aktuellen Rolle ist er zuständig für die Akquisition von Neukunden im B2B Bereich für das Outsourcing Geschäft der GLKB und die Vermarktung und den Vertrieb von Softwarelösungen. Er wird mithelfen, die Position der Avobis Gruppe im Outsourcing mit einem verwalteten Volumen von über CHF 13 Mrd weiter auszubauen und zusätzliche Kunden für eine digitale und Abwicklung von Hypotheken zu gewinnen. Oktay Alan ist dipl. Betriebswirtschafter HF und schreibt aktuell seine Master-Thesis in Digital Business an der Hochschule für Wirtschaft in Zürich (HWZ).

Im Oktober 2019 bleiben die Angebotsmieten in der Schweiz unverändert. Der Index Schweiz steht bei 113.8 Punkten. Im Vergleich zum Vorjahresmonat steigen die Mieten um 0.53 Prozent. Besonders die Kantone Jura (+0.41 Prozent), Nidwalden (+0.40 Prozent) und Zürich (+0.34 Prozent) stechen mit einem Plus ins Auge. Das andere Ende der Skala besetzen die Kantone Solothurn (-0.36 Prozent) und Bern (-0.35 Prozent) mit einem Rückgang der Mieten.

Zu diesem Ergebnis kommt der homegate.ch-Angebotsmietindex, der vom Immobilienportal homegate.ch in Zusammenarbeit mit der Zürcher Kantonalbank (ZKB) erhoben wird. Er misst die monatliche, qualitätsbereinigte Veränderung der Mietpreise für neue und wieder zu vermietende Wohnungen anhand der aktuellen Marktangebote. In den Kantonen St. Gallen, Thurgau, Freiburg und Neuchâtel bleiben die Mieten unverändert. Besonders die Kantone Jura (+0.41 Prozent), Nidwalden (+0.40 Prozent), Zürich (+0.34 Prozent), Waadt (+0.24 Prozent) und Graubünden (+0.20 Prozent) stechen mit einem Plus ins Auge. Das andere Ende der Skala besetzen die Kantone Solothurn (-0.36 Prozent) und Bern (-0.35 Prozent). Bei den Städten sieht das Bild ähnlich aus. Besonders die Städte Zürich (+0.97 Prozent) und Lausanne (+0.40 Prozent) stechen mit einem Plus ins Auge. Das andere Ende der Skala besetzen die Städte Genf (-0.30 Prozent) und Luzern (-0.30 Prozent) mit einem Rückgang der Mietpreise.