Im ersten Quartal 2020 kann der Bauindex das hohe Niveau des Vorquartals nicht halten und sinkt um 6.3%. Auch gegenüber dem 1. Quartal 2019 erwartet die Credit Suisse einen leichten Rückgang um 0.7%. Dies sowohl für den Tiefbau (–4.4%) als auch für den Hochbau (–8.2%). Nach dem erfolgreichen 2019 dürfte das Bauhauptgewerbe damit verhalten in das neue Jahr starten. «Die Korrektur, von welcher der Wirtschafts- und der Wohnungsbau am stärksten betroffen sind, war letztlich eine Frage der Zeit, wurde sie doch von der negativen Entwicklung der Baubewilligungen (bewilligtes Hochbauvolumen 2019: –9.4%) seit Längerem angekündigt», schreibt die CS. Bis weit ins Jahr 2018 hinein rechneten viele Immobilienanleger mit einer bevorstehenden Zinswende. Gleichzeitig stieg die Besorgnis um die zunehmenden Leerstände auf dem Mietwohnungsmarkt. Dazu gesellte sich schliesslich auch noch eine konjunkturelle Abkühlung. «In der Summe führten diese Faktoren dazu, dass neue Projekte etwas zurückhaltender geplant wurden – was sich nun mit einiger Verzögerung in den Umsätzen der Baumeister niederschlagen dürfte. Inzwischen hat der geldpolitische Wind jedoch wieder gedreht und ein Ende der Negativzinspolitik ist in weite Ferne gerückt.» Für Anleger führe weiterhin kein Weg an Immobilien vorbei und die Finanzierungsbedingungen bleiben attraktiv. Beim erwarteten Umsatzrückgang dürfte es sich folglich um eine Korrektur auf Zeit handeln und bereits im weiteren Jahresverlauf dürfte sich laut CS die Baukonjunktur wieder stabilisieren.

Der IMMOFONDS hat per 31. Dezember 2019 die Mietzinseinnahmen im Vergleich zur Vorjahresperiode um 3.9% auf CHF 38.0 Mio. gesteigert. Das teilt die Fondsleitung mit. Die Steigerung sei vorwiegend auf die in den vergangenen 12 Monaten neu akquirierten Liegenschaften zurückzuführen. Zudem wurden die Leerstände weiter gesenkt von 4.6% in der Vorjahresperiode auf 3.9%. Trotz höherem Liegenschaftenaufwand lag der Nettoertrag mit CHF 22.3 Mio. um 3.6% über dem Vorjahresniveau. Der Gesamterfolg unter Berücksichtigung der Kapitalgewinne betrug CHF 23.6 Mio. Positiv zu Buche schlug der Erlös von knapp CHF 4.0 Mio. aus dem Verkauf von sieben Wohnungen im Stockwerkeigentum. Per Ende Dezember waren damit alle acht Stockwerkeinheiten der Liegenschaft Fliederweg 21 in Unterentfelden verkauft. Es konnte mit dem Verkauf ein Gewinn von total CHF 0.7 Mio. realisiert werden, wobei CHF 0.6 Mio. im Geschäftsjahr 2019/2020 ertragswirksam sind. Der IMMOFONDS investierte im ersten Halbjahr 2019/2020 CHF 3.4 Mio. in die laufenden Sanierungen. Im Oktober 2019 schüttete der IMMOFONDS wiederum CHF 13.50 pro Anteil an die Anleger aus, was zum Kurs per 30.06.2019 einer Ausschüttungsrendite von 2.9% entsprach. Der Börsenkurs stieg in der Berichtsperiode von CHF 464.50 auf CHF 503.00, woraus sich eine Performance von 11.3% ergab.

Infolge der Immobilienverkäufe und der Entmietung einer grösseren Entwicklungsliegenschaft sanken die Mieterträge2019 der Intershop-Gruppe auf CHF 82.8 Mio. Das teilt das börsenkotierte Unternehmen mit. Die Bruttorendite der Renditeliegenschaften betrug 6.2%. Auf den 31. Dezember 2019 umfasste das Portfolio 54 Liegenschaften inklusive Entwicklungs- und Promotionsliegenschaften. Die Mieterträge entstammen den folgenden Nutzungsarten: 48% Büro und Bildungswesen, 32% Gewerbe und Logistik, 6% Detailhandel und Gastronomie sowie 6% Wohnen und 8% Parking. Der Wert des Immobilienportfolios betrug am Ende des Berichtsjahrs CHF 1313 Mio. und stieg im Vorjahresvergleich marginal um 0.8% an. Die Neubewertung des Portfolios durch KPMG ergab, nach Abzug der in der Berichtsperiode getätigten Investitionen, eine Aufwertung von CHF 16.6 Mio. respektive 1.3%. Aus dem Verkauf von Liegenschaften resultierte zudem ein Erfolg von CHF 7.4 Mio. Die Leerstandsquote beträgt neu 8%. Die Nettorendite des Renditeportfolios verblieb auf 5.4%. Das Eigenkapital sank aufgrund des im Geschäftsjahr erfolgten Aktienrückkaufs im Umfang von CHF 51.5 Mio. auf CHF 666 Mio., was einer Eigenkapitalquote von 49.6% entspricht. Der Verwaltungsrat hat entschieden, der Generalversammlung eine um CHF 3 erhöhte Dividende von CHF 25 zu beantragen. Dies entspricht einem Ausschüttungsvolumen von CHF 47.5 Mio.

Die Mobimo Holding AG hat eine festverzinsliche Anleihe über CHF 220 Mio. mit einem Coupon von 0,25% und einer Laufzeit von acht Jahren begeben. Mit den der Gesellschaft zufliessenden Mitteln sollen bestehende, kurzfristige Finanzverbindlichkeiten abgelöst und laufende Projekte aus der Pipeline sowie die allgemeine Geschäftstätigkeit finanziert werden, heisst es in einer Mitteilung. Die Zürcher Kantonalbank, Credit Suisse sowie UBS fungierten als Joint Lead Manager der Transaktion, der Co-Lead lag bei der Basler Kantonalbank. Der Handel der Obligation an der SIX Swiss Exchange sei beantragt.

Attraktive Neubauwohnungen ausserhalb der Zentren ziehen immer mehr Mieter aus Städten und lokalen Altbauwohnungen an. Besitzer von Altbauwohnungen geraten dadurch unter Zugzwang – sie werden auf Dauer um Sanierungen oder Preiskonzessionen nicht mehr herumkommen. Das als Fazit der Immobilienstudie von Raiffeisen Schweiz.

Die Eigenheimpreise haben auch 2019 zugelegt. Bei den Einfamilienhäusern betrug der Anstieg trotz leicht rückläufiger Preise im vierten Quartal fast 4 Prozent. Die Preise für Stockwerkeigentumswohnungen stiegen 2019 um knapp 1 Prozent, allerdings nicht mit der Dynamik der Vorjahre, rechnet Raiffeisen vor. Die Entwicklung sei dem Zusammenspiel zweier Faktoren geschuldet: «Erstens ist seit gut drei Jahren die Projektionstätigkeit im Eigentumssegment rückläufig. Die dadurch herbeigeführte Verknappung des Angebotes treibt die Preise weiter in die Höhe. Zweitens gilt aufgrund der anhaltend rekordtiefen Finanzierungskosten nach wie vor, dass Eigentum finanziell deutlich attraktiver ist als Miete. Für eine durchschnittliche 3- bis 4,5-Zimmerwohnung sind Einsparungen der Wohnkosten von 20 Prozent möglich.»

Im Markt für Renditeliegenschaften seien aufgrund der anhaltend hohen Bautätigkeit ausserhalb der grossen Zentren spannende Anpassungsprozesse zu beobachten. Innerhalb der peripheren Gemeinden mit erhöhten Leerständen spielen sich derzeit Verlagerungsprozesse vom Altbaubestand in moderne und komfortable Neubauprojekte ab. Diese sind aufgrund sinkender Angebotsmieten attraktiver geworden. «Für einen nur geringen Aufpreis können viele Einheimische ihrer in die Jahre gekommenen Mietwohnung den Rücken kehren und in einen zeitgemässen Neubau einziehen. Besitzer älterer Liegenschaften sind jetzt gefordert, wollen sie, dass ihre Objekte konkurrenzfähig bleiben. Konzessionen beim Mietzins oder aufwändige Sanierungen werden nötig», erklärt Martin Neff, Chefökonom von Raiffeisen Schweiz.

Städter ziehen vermehrt in periphere, gut erschlossene und ländliche Gemeinden um. Betrachtet man jeweils nur die inländische Wohnbevölkerung, ziehen mehr Menschen aus der Stadt weg als in die Stadt. «Die Städte wachsen nur noch durch den Zustrom von Zuwanderern mit geringen Kenntnissen des lokalen Immobilienmarktes. Ist ein Städter zum Umzug gezwungen, muss er für die neue Stadtwohnung eine viel höhere Miete bezahlen als für seine alte Wohnung. In den fünf grössten Schweizer Städten zahlt er für die neue Stadtwohnung durchschnittlich 35 Prozent mehr», heisst es in der Studie weiter. Ziehe er in die Agglomeration oder aufs Land, könne er nicht nur seine Mietkosten senken, sondern seine Lebensqualität durch eine neuere und grössere Wohnung sogar steigern. «Kein Wunder entscheiden sich viele für den Wegzug aus der Stadt», folgert Martin Neff. «Der Unterschied ist dabei umso grösser, je länger man in seiner Wohnung gelebt hat. Dies ist eine Folge des Mietrechts, das in vielen Teilen der Schweiz zur Entstehung einer grossen Schere zwischen Bestandes- und Angebotsmieten geführt hat.»

Die Immobilien-Studie von Raiffeisen Schweiz beschäftigt sich ausserdem mit den Auswirkungen von Teilzeit, flexiblen Arbeitszeiten und Homeoffice auf dem Büromarkt. Verstärkt wird dieser branchenübergreifende Trend zu modernen Arbeitsbedingungen zusätzlich durch die internetbasierte Plattformarbeit. Zurückzuführen ist die Zunahme ebenfalls auf die Erwerbsbeteiligung der Frauen, die vergleichsweise mehr Teilzeit arbeiten als Männer. Teilzeitpensen mit 80 Prozent und mehr sind aber auch bei Männern immer häufiger gefragt. Nur jeder Dritte hat noch ein Einzelbüro. Martin Neff ist überzeugt: «Die Auslastung des Büromarkts wird unweigerlich sinken.» Der Büromarkt allerdings ist träge. Bisher wird meist weiterhin jedem Mitarbeitenden ein fixer Büroplatz zugewiesen, egal wie oft er diesen tatsächlich braucht. Dies hat die Büronachfrage in der jüngeren Vergangenheit stark beflügelt. Dieser Effekt dürfte künftig wegfallen.

Die Bevölkerung in der Schweiz schätzt den Zustand der Umwelt 2019 als schlechter ein als in früheren Umfragen, wie das Bundesamt für Statistik ausführt. Als Gefahr wahrgenommen wir die zunehmende Zersiedelung. 2019 schätzten dies 72 Prozent der Bevölkerung als gefährlich oder sehr gefährlich ein. 2015 waren es erst 67 Prozent. Immer mehr zu schaffen machen den Menschen die Umweltbedingungen: So fühlt sich ein knappes Drittel vom Verkehrslärm sehr oder eher gestört (gegenüber 24 Prozent im Jahr 2015). Die Luftverschmutzung und die Mobilfunkstrahlung werden ebenfalls zunehmend als störend empfunden.

Der Immobilienfonds Credit Suisse Real Estate Fund LogisticsPlus führt vom 24. Februar bis 6. März 2020 eine Kapitalerhöhung von maximal CHF 107,1 Mio. durch. Das teilt die Credit Suisse Funds AG mit.  Jedem bisherigen Anteil wird ein (1) Bezugsrecht zugeteilt. Vier (4) Bezugsrechte berechtigen zum Bezug eines (1) neuen Anteils. Total werden maximal 1’050’000 neue Anteile ausgegeben. Der Ausgabepreis per Liberierung beträgt CHF 102.00 netto bei einem Nettoinventarwert von CHF 100.42 pro Anteil.  Die Liegenschaften des Credit Suisse Real Estate Fund LogisticsPlus (CS REF LogisticsPlus, Valor 24 563 395) wurden durch die Schätzungsexperten per Jahresabschluss 30. September 2019 geschätzt. Zusammen mit dem laufenden Ertrag für die Periode vom 1. Oktober 2019 bis 13. März 2020 ergibt sich per 13. März 2020 ein neuer Nettoinventarwert von CHF 100.42 pro Anteil. Der Ausgabepreis beträgt CHF 102.00 netto pro neuen Anteil und beinhaltet eine Ausgabekommission von 1,5 Prozent.  Die Liberierung erfolgt per 13. März 2020. Der Emissionserlös werde für den weiteren Ausbau und die Diversifizierung des bestehenden Immobilienportfolios verwendet.  Die Credit Suisse Funds AG prüft für den CS REF LogisticsPlus im zweiten Quartal 2020 die Kotierung an der Schweizer Börse um ihn auch nichtqualifizierten Investoren zugänglich zu machen.

57,1 Prozent der Stimmbevölkerung war gegen die Initiative «Mehr bezahlbare Wohnungen», 42,9 waren für die Vorlage. Die Vorlage ist auch am Ständemehr gescheitert. Von den Deutschschweizer Kantonen sagte einzig Basel-Stadt ja. Der HEV Schweiz ist erfreut, dass die Stimmbürgerinnen und Stimmbürger der Mieterverbandsinitiative eine klare Absage erteilt haben. Starre Quoten seien keine Lösung für den lokal so unterschiedlichen Wohnungsmarkt. Für lokale Probleme brauche es massgeschneiderte Lösungen vor Ort. Der Wohnungsmarkt habe sich in weiten Teilen der Schweiz entspannt. «Dort, wo punktuell angespannte Wohnungsmärkte vorherrschen – vornehmlich in den Städten – wurden in der Regel bereits Massnahmen ergriffen. Die Kantone, Städte und Gemeinden verfügen bereits über die notwendigen Instrumente oder können sie selbständig einführen», ist der HEV überzeugt.

Nach knapp zwei Monaten eröffnet die Anlagestiftung Steiner Investment Foundation (SIF) mit der Anlagegruppe «Swiss Development Residential» bereits die nächste Emission. Investiert wird in Schweizer Städte mit über 20’000 Einwohner und in attraktive Mikrolagen mit guter Verkehrsanbindung. Die Emission wird lanciert damit das Portfolio weiter ausgebaut werden kann und neue Anleger aufgenommen werden können. Die Eckdaten der 11.Emission: Emissionsvolumen: CHF 150 Mio, Beginn der Zeichnungsfrist ist am 10. Februar 2020,Ende der Zeichnungsfrist ist am 28. Februar 2020,Zuteilung ist am 3. März 2020,Liberierungen: Bis zu maximal drei Liberierungen, verteilt über 9 Monate zwischen dem 20. März 2020 und dem 23. Dezember 2020,Ausgabekommission: 1.50%.

 

Rund ein Viertel aller Gemeinden im Kanton Luzern hat zu grosse Bauzonen und muss deshalb zurückzonen. Der Kanton unterstützt sie mit verschiedenen Massnahmen. Rückzonungen stellen die Kantone und Gemeinden vor grosse Herausforderungen. Der Kanton Luzern geht beispielhaft an diesen schwierigen Prozess heran, schreibt Espace Suisse.  Genau 21 Gemeinden weisen zu grosse unüberbaute Bauzonen auf – insgesamt 67 Hektaren Bauland, wie es in einer Mitteilung des Kantons vom 30.1.2020 heisst. Der Kanton und die Rückzonungsgemeinden müssen die potenziellen Rückzonungsflächen bis zur öffentlichen Auflage der revidierten Ortsplanung vor Bebauung freihalten – zum Beispiel, indem Baugesuche sistiert oder eine kommunale Planungszone erlassen werden. Um die betroffenen Gemeinden und Grundeigentümerinnen und -eigentümer im schwierigen Rückzonungsprozess zu unterstützen, setzt der Kanton Luzern eine regional breit abgestützte Begleitgruppe ein. Zusammen mit dem Kanton wurden Merkblätter und Musterschreiben entwickelt. Dabei flossen auch die unterschiedlichen Anliegen der Gemeinden mit ein.