Wie hoch sind die Anteile der wertvermehrenden und der werterhaltenden Investitionen bei umfassenden Gebäudesanierungen? Eine durch das Bundesamt für Wohnungswesen (BWO) gemeinsam mit dem Bundesamt für Energie (BFE) in Auftrag gegebene Studie der Hochschule Luzern (HSLU) geht dieser Frage anhand von 20 Erneuerungsprojekten nach. Der wertvermehrende Anteil liegt bei den untersuchten Beispielen zwischen 34 und 58 Prozent.

«Die Umsetzung der energie- und klimapolitischen Ziele setzt eine Zunahme umfassender Gebäudesanierungen voraus. Bei Mietliegenschaften hat der Anteil der wertvermehrenden Investitionen eine besondere Bedeutung, denn diese Kosten dürfen auf den Mietzins überwälzt werden», schreibt das BWO. Die Abgrenzung zum Anteil des Gebäudeunterhalts, den der bisher geltende Mietzins abdeckt, sei jedoch komplex und könne ein Hindernis für solche baulichen Vorhaben darstellen. Für umfassende Sanierungen ist seit fast fünfzig Jahren eine vereinfachende Bestimmung für die Aufteilung in Kraft. Die Kosten gelten in der Regel zu 50-70 Prozent als wertvermehrende Investitionen. Diese Bandbreite wurde damals bewusst hoch angesetzt, um die Liegenschaftseigentümer für die Durchführung umfassender Erneuerungen anzuregen.

Die Angemessenheit der «50-70 Prozent-Regel» wurde jedoch seither regelmässig hinterfragt und ist oft Gegenstand von Rechtsstreitigkeiten zwischen Mieterschaft und Eigentümern. «Auch haben sich im Laufe der Jahre die Verhältnisse auf dem Immobilien- und Wohnungsmarkt wie auch die Bautechnik stark verändert. Die vorliegende Untersuchung dient der Einschätzung, in welcher Grössenordnung sich heute die wertvermehrenden und werterhaltenden Anteile umfassender Liegenschaftssanierungen in der Praxis bewegen», schreibt das BWO weiter.

Die für die Studie angewandte Methode wurde durch die HSLU im Austausch mit dem Hauseigentümerverband Schweiz (HEV Schweiz) und dem Schweizerischen Mieterinnen- und Mieterverband (SMV) entwickelt. Sie stützt sich auf den jeweiligen Baukostenplan (BKP) und nimmt für jede einzelne Position eine Triage der wertvermehrenden und werterhaltenden Anteile vor. Bei einer künftigen Weiterentwicklung dieser sogenannten «BKP-Triage» ist eine Anwendung in verschiedenen Bereichen denkbar. So beispielsweise für die Planung und Umsetzung von Erneuerungsvorhaben, für die Beurteilung, falls eine Partei bei einer umfassenden Überholung einen über 70 Prozent oder einen unter 50 Prozent liegenden wertvermehrenden Anteil geltend macht oder auch für die steuerliche Ausscheidung werterhaltender und wertvermehrender Investitionen.

«Die Auswertung der 20 analysierten umfassenden Liegenschaftsüberholungen zeigt Anteile für wertvermehrende Investitionen zwischen 34 und 58 Prozent. Aufgrund der relativ tiefen Anzahl Fallbeispiele ist das Ergebnis jedoch nicht repräsentativ für den gesamthaften Gebäudepark der Schweiz», schränkt das BWO ein. Trotzdem kritisiert der HEV die Studie. Er lehnt die Folgerungen der Studie grundsätzlich ab, wie er in einer Mitteilung schreibt. Die geltende Pauschale erfülle ihren Zweck. Die von der Hochschule Luzern ermittelte Methodik missachte, dass ein heute neuwertiges Bauteil in aller Regel wesentlich bessere Leistungs-Eigenschaften aufweist als diese zum Erstellungszeitpunkt der Baute überhaupt zur Verfügung standen. «Diese technischen Verbesserungen werden in den Darstellungen denn auch zu wenig als wertvermehrend angerechnet. Ein heutiger Backofen beispielsweise ist energieeffizienter, verfügt über zusätzliche Funktionen und ist wartungsarmer als das Vorgängermodell», schreibt der HEV. Die in der Studie vorgestellte «BKP Triage» sei aus Sicht des HEV reine Augenwischerei. Auch mit dieser sei keine – weder eine rein mathematische noch wissenschaftlich genaue – Zerlegung der Arbeiten in werterhaltende und wertvermehrende Elemente möglich. Denn auch dieses Modell komme nicht ohne Schätzungen aus. «Die geltende Rechtsprechung bezüglich Anwendbarkeit und Höhe der Pauschale ist klar, etabliert und praxisnah umsetzbar.» Das Modell der «BKP Triage» fördere die Rechtsunsicherheit und gefährde damit wichtige Investitionen in den Schweizer Gebäudepark, so der HEV.

Das Siegerprojekt in Emmenbrücke für die geplante Überbauung auf dem Areal am Sonnenplatz zwischen der Gersag- und Gerliswilstrasse ist einen grossen Schritt weiter: Nach mehrstufiger Prüfung durch das Beurteilungsgremium wurde das Siegerprojekt des Studienauftrags Sonne gekürt – ein Projekt, welches die hochwertige Verdichtung an zentraler Lage sichere wie sie von der Emmer Bevölkerung befürwortet wird, teilt der Gemeinderat mit. Das Siegerprojekt des Teams Steib Gmür Geschwentner Kyburz Partner AG mit koepflipartner Landschaftsarchitekten Luzern überzeugte das zehnköpfige Beurteilungsgremium insbesondere mit der Durchlässigkeit der Baustruktur und der Einbindung des schützenswerten Gasthauses Adler entlang der Gerliswilstrasse. Die geplanten vier Baukörper bilden zusammen mit den bestehenden Bauten und Ersatzneubauten entlang der Gerliswilstrasse ein Ensemble mit einem begrünten, offenen Freiraum. Mit der Wahl des Siegerprojekts ist die Bebaubarkeit des Areals nun einen grossen Schritt weiter. Als nächstes wird der notwendige Bebauungsplan von der Gemeinde erarbeitet. Der Grobzeitplan sieht vor, dass mit den Bauarbeiten der ersten Gebäude Anfang 2022 begonnen wird und dass diese ab 2024 bezogen werden können. Das Areal Sonne gehört sechs verschiedenen privaten Grundeigentümern. Der mit Abstand grösste Teil – unter anderem die Schrebergärten – ist in Besitz des Zürcher Projektentwicklers Steiner. Hier sieht das Gewinnerprojekt vier Gebäude mit total 180 Wohnungen und «publikumsorientierten Erdgeschossnutzungen» vor.

Mehr als ein Viertel der Mieterinnen und Mieter in der Schweiz will in den nächsten 12 Monaten umziehen. Der Hauptgrund für viele Umzüge ist die Suche nach mehr Wohnraum – zu bezahlbaren Preisen. Das ergab eine Analyse der Suchanfragen auf dem Online-Vergleichsportal von Comparis. Die Suchnachfrage nach einer grossen Wohnung (ab 4 Zimmern) ist deutlich ausgeprägter im Vergleich zu mittelgrossen Wohnungen (3 bis 3.5 Zimmer). Ins Auge fallen vor allem 5- bis 5.5-Zimmer-Wohnungen. Hier werden pro Inserat fast 90 Prozent mehr Suchanfragen getätigt als bei mittelgrossen Wohnungen. Die Comparis-Analyse der Suchanfragen ergab zudem: Bei steigender Zimmerzahl klaffen die inserierten Preise und die Erwartungen der Suchenden immer weiter auseinander. Naturgemäss suchen vor allem Familien einen grösseren ihrem Budget entsprechenden Wohnraum. Wohnkosten sind relativ zum gesamten Haushaltseinkommen ein hoher wiederkehrender Kostenblock. «Es besteht eine Gefahr eines steigenden Überangebots bei den grossen, teuren Wohnungen», stellt Comparis-Finanzexperte Frédéric Papp fest. Ebenfalls ein starker Suchnachfrage-Überhang besteht bei 1-Zimmer- bis 1.5-Zimmer-Wohnungen. Hier liegt die Anzahl Suchanfragen pro Inserat 55 Prozent höher als bei mittelgrossen Wohnungen. Die Suchenden zeigen bei diesen Wohnungsgrössen eine geringere Preissensitivität relativ zu grösseren Wohnungen. Eine mögliche Ursache könnte laut Comparis sein, dass die Suchenden beispielsweise berufs- oder ausbildungsbedingt möglichst schnell eine solche Wohnung mieten müssen und deshalb weniger preissensitiv sind.

Die Züblin Immobilien Holding AG schliesst das erste Halbjahr 2019/20 mit einem Gewinn von CHF 4.4 Millionen ab, teilt die Immobiliengesellschaft mit. Dies entspricht einem Erfolg je Aktie von CHF 1.33 gegenüber CHF 0.56 im Vorjahr. Der gesteigerte Netto Betriebsertrag von CHF 4.3 Millionen (+15.3%) beinhaltet die Mieterträge aus dem im April 2019 erworbenen Stockwerkeigentumsanteil in Zürich-Oerlikon. Kosteneinsparungen im Personal- und Verwaltungsaufwand (- CHF 0.3 Millionen) sowie Aufwertungen der Anlageliegenschaften führten zu einem Erfolg von CHF 5.6 Millionen vor Finanzaufwand und Ertragssteuern (EBIT). Das EBIT vor Marktwertveränderungen konnte gegenüber dem Vorjahreshalbjahr um CHF 1.0 Million auf CHF 2.7 Millionen gesteigert werden. Der Bilanzwert des Immobilienportfolios erhöhte sich im Semester nach Investitionen in Höhe von CHF 16.5 Millionen um CHF 19.4 Millionen auf CHF 220.3 Millionen. Der Gesamtwert der sechs Schweizer Liegenschaften stieg in der Berichtsperiode um CHF 19.4 Millionen auf CHF 220.3 Millionen. Die Vermietung von 811qm im Berner Objekt Arco West und die Neuakquisition in Zürich-Oerlikon führten zur Abnahme der Leerstandsrate von 10.0% auf 7.4%. Die gewichtete Restmietdauer (WALT) verringerte sich geringfügig von 4.3 auf 4.0 Jahre. Zum 30. September 2019 betrugen die flüssigen Mittel der Gesellschaft CHF 3.0 Millionen. Die Verkleinerung des Verwaltungsrats auf drei Mitglieder sowie die Straffung der Managementkapazität sollen zusammen mit Anpassungen in der Infrastruktur im laufenden Geschäftsjahr die Senkung der Verwaltungskosten ermöglichen.

Per 1. März 2020 wechselt Oktay Alan zu Avobis und wird im Bereich Outsourcing Leiter Consulting. Zudem wird er Stellvertreter von Luca Randolfi, Leiter des Bereiches Outsourcing. Oktay Alan ist Kreditspezialist. Unter anderem war er mehrere Jahre Mitglied der Direktion der Glarner Kantonalbank sowie in leitenden Funktionen bei der Credit Suisse. In seiner aktuellen Rolle ist er zuständig für die Akquisition von Neukunden im B2B Bereich für das Outsourcing Geschäft der GLKB und die Vermarktung und den Vertrieb von Softwarelösungen. Er wird mithelfen, die Position der Avobis Gruppe im Outsourcing mit einem verwalteten Volumen von über CHF 13 Mrd weiter auszubauen und zusätzliche Kunden für eine digitale und Abwicklung von Hypotheken zu gewinnen. Oktay Alan ist dipl. Betriebswirtschafter HF und schreibt aktuell seine Master-Thesis in Digital Business an der Hochschule für Wirtschaft in Zürich (HWZ).

Im Oktober 2019 bleiben die Angebotsmieten in der Schweiz unverändert. Der Index Schweiz steht bei 113.8 Punkten. Im Vergleich zum Vorjahresmonat steigen die Mieten um 0.53 Prozent. Besonders die Kantone Jura (+0.41 Prozent), Nidwalden (+0.40 Prozent) und Zürich (+0.34 Prozent) stechen mit einem Plus ins Auge. Das andere Ende der Skala besetzen die Kantone Solothurn (-0.36 Prozent) und Bern (-0.35 Prozent) mit einem Rückgang der Mieten.

Zu diesem Ergebnis kommt der homegate.ch-Angebotsmietindex, der vom Immobilienportal homegate.ch in Zusammenarbeit mit der Zürcher Kantonalbank (ZKB) erhoben wird. Er misst die monatliche, qualitätsbereinigte Veränderung der Mietpreise für neue und wieder zu vermietende Wohnungen anhand der aktuellen Marktangebote. In den Kantonen St. Gallen, Thurgau, Freiburg und Neuchâtel bleiben die Mieten unverändert. Besonders die Kantone Jura (+0.41 Prozent), Nidwalden (+0.40 Prozent), Zürich (+0.34 Prozent), Waadt (+0.24 Prozent) und Graubünden (+0.20 Prozent) stechen mit einem Plus ins Auge. Das andere Ende der Skala besetzen die Kantone Solothurn (-0.36 Prozent) und Bern (-0.35 Prozent). Bei den Städten sieht das Bild ähnlich aus. Besonders die Städte Zürich (+0.97 Prozent) und Lausanne (+0.40 Prozent) stechen mit einem Plus ins Auge. Das andere Ende der Skala besetzen die Städte Genf (-0.30 Prozent) und Luzern (-0.30 Prozent) mit einem Rückgang der Mietpreise.

Der «Vontobel Sustainable Real Estate Switzerland» führt bis am 22. November (14 Uhr) eine Kapitalerhöhung von maximal rund CHF 50 Mio durch, wie die Vertriebspartnerin und Nachhaltigkeitsberaterin Sustainable Real Estate AG bekannt gibt. Der Fonds hat seit seiner Gründung im Mai 2015 ein Portfolio mit über 500 Wohnungen im günstigen bis mittleren Preissegment aufgebaut. Im Geschäftsjahr 2018/19 belief sich die Anlagerendite auf 4.34%. Die Ausschüttung für das Geschäftsjahr 2018/19 beträgt CHF 2.14 pro Aktie. Per 1. Juli 2019 wurde die Managementfee von 0.625% auf 0.425% (bezogen auf das Gesamtfondsvermögen) gesenkt. Das aktuelle Immobilienvermögen des Fonds beträgt rund CHF 260 Mio. Weitere rund CHF 6 Mio seien durch zwei laufende Bauprojekte vertraglich gebunden, heisst es weiter. Die Fremdfinanzierungsquote beträgt derzeit rund 22% (rund CHF 57 Mio). Maximal zulässig sind 33%. Der Erlös der Kapitalerhöhung werde für den quantitativen und qualitativen Ausbau des Portfolios verwendet. Dazu gehöre die Fertigstellung zweier Neubauprojekte, die Akquisition bestehender Liegenschaften und eines Neubauprojekts sowie Sanierungen im vorhandenen Portfolio. Zunächst werde die aktuelle Fremdfinanzierung, welche in einer flexiblen Kreditlinie besteht, reduziert. Die angesprochenen Investitionen werden dann über sukzessive Erhöhung der Kreditlinie finanziert. Nach der Kapitalerhöhung könne inklusive Fremdfinanzierung ein Portfolio von bis zu ca. CHF 370 Mio. aufgebaut werden, heisst es weiter. Vier bisherige Aktien berechtigen zur Zeichnung einer neuen Aktie. Während der Bezugsfrist nicht ausgeübte Bezugsrechte verfallen wertlos und ohne Entschädigung. Es findet kein offizieller Handel der Bezugsrechte statt. Die Bezugsrechte sind jedoch frei übertragbar. Der Fonds investiert in Gebäude in der ganzen Schweiz mit Schwerpunkt Wohnimmobilien. 
Die Liberierung ist am 27. November.

Der Velounterstand eines Mehrfamilienhauses des Immobilienfonds Vontobel Sustainable Real Estate Switzerland in Liestal wurde mit dem Schweizer Solarpreis 2019, Kategorie Energieerzeugung, ausgezeichnet. Die knapp 33 kW starke Photovoltaik-Anlage dient grösstenteils zur Eigenversorgung der 34 Wohnungen. Sie liefert auch Energie für ein exklusiv den Mietern zur Verfügung stehendes elektrisches Carsharing-Fahrzeug. Die jährlich erzeugten rund 28’000 kWh decken rechnerisch fast 40% des Strombedarfs der 34 Wohnungen. Dach und Südwand des Velounterstands sind komplett aus transparenten Glas-Glas-Solarmodulen. Dies bietet nicht nur Witterungsschutz, sondern lässt auch genügend Licht in das Innere, so dass tagsüber keine zusätzliche Lichtquelle benötigt wird. Klaus Kämpf, Geschäftsführer Sustainable Real Estate AG und Nachhaltigkeitsberater des Vontobel Sustainable Real Estate Switzerland freut sich über den Velounterstand, der auch durch seine besondere Ästhetik besteche.

Im Bereich des eigenen Zuhauses erfreut sich die Videoüberwachung immer grösserer Beliebtheit. Es gibt verschiedenste Gründe, weshalb eine Kamera eingesetzt wird. Über die Gesamtschweiz betrachtet ist der meistgenannte Grund die Sicherung von Beweismaterial bei Diebstählen (82%). Und auch bei einem unguten Gefühl mit fremden Personen im eigenen Zuhause kann eine Überwachung Aufklärung bringen (71%). Das geht aus einer Umfrage von homegate.ch hervor. Allerdings empfinden 54% der Befragten die Überwachung von Personen ohne ihr Wissen im eigenen Zuhause als unmoralisch. Etwa ein Viertel ist der Ansicht, dass zu viel Überwachung schlecht ist. Im Tessin sieht ein Drittel der Teilnehmer die Videoüberwachung von Babys oder Haustieren aber als einen Sicherheitsvorteil. Etwa ein Drittel der Schweizer Befragten gab an, dass schon mal bei ihnen selbst oder bei ihren Nachbarn eingebrochen wurde. 16% der Befragten aus der Westschweiz haben schon mal einen Einbruch erlebt. Im Tessin liegt der Anteil mit 7% deutlich tiefer. Insbesondere bei 55+ Jährigen (23%) und Mehrpersonen-Haushalten ohne Kinder (16%) verschaffte sich ein Einbrecher schon mal widerrechtlich Zutritt. Zu den häufigsten Massnahmen zum Schutz vor Einbrecher gilt, keine Spuren über die eigene Abwesenheit zu verbreiten (38%). Auf Platz zwei wird das Licht brennen lassen oder eine Zeitschaltuhr genannt (32%). Auf Platz drei wird das Schliessen von Rollläden (24%) erwähnt, gefolgt von einer Alarmanlage (13%) oder der Adoption eines Hundes (10%).

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