Real Estate Move

Die vom Lockdown direkt betroffenen Retail- und Gastromieter erhalten eine Mietzinsreduktion in der Höhe von 50 bis 80 Prozent, teilt Zug Estates mit. Über 90 Prozent der Mietparteien hätten das Angebot geschätzt und akzeptiert. Während die Ergebniseffekte aus dieser Mietzinsreduktion überschaubar seien, sei das Segment Hotel und Gastronomie aufgrund von COVID-19 von erheblichen Umsatzeinbrüchen betroffen.

Vom 16. März bis 11. Mai 2020 mussten die meisten Retail- und Gastromieter ihre Geschäfte aufgrund des staatlich verordneten Lockdowns schliessen. Um die Geschäftsmieter in dieser schwierigen Phase zu unterstützen und langfristig weiterhin einen ausgewogenen Mietermix anbieten zu können, unterbreitete ihnen Zug Estates Mitte Mai einen Vorschlag für eine Mietzinsreduktion.

Das Angebot von Zug Estates sieht vor, dass alle vom Lockdown direkt betroffenen Retail- und Gastromieter in den beiden Arealen Metalli und Suurstoffi eine Reduktion von mindestens 50 Prozent erhalten. Kleinere Mieter werden mit bis zu 80 Prozent entlastet. Im Unterschied zur vorgesehenen Lösung von National- und Ständerat gibt es keine obere Beschränkung.

Über 90 Prozent der betroffenen Mietparteien haben den ausgearbeiteten Lösungsvorschlag positiv gewürdigt und diesem zwischenzeitlich zugestimmt. Dies zeige auf, dass Mieter und Vermieter schnell und einvernehmlich bilaterale Lösungen finden und der geplante staatliche Eingriff in die privatrechtlichen Vertragsverhältnisse nicht erforderlich ist.

«Aufgrund des zeitlich beschränkten Effekts der Mietzinsreduktionen rechnen wir für das Gesamtjahr weiterhin mit steigenden Mieterträgen. Infolge von erhöhten Sanierungs- und Unterhaltsarbeiten beziehungsweise geringeren aktivierungsfähigen Finanzierungskosten werden – wie bereits kommuniziert – Liegenschaftenaufwand und Finanzaufwand deutlich höher ausfallen», schreibt Zug Estates.

«Im Segment Hotel und Gastronomie gehen wir aufgrund von erheblichen Umsatzeinbrüchen durch das Erliegen des internationalen Geschäftsverkehrs unserer Stammkunden von einem Umsatz und GOP deutlich unter Vorjahresniveau aus, wobei die Entwicklungen des zweiten Halbjahres schwierig zu prognostizieren sind.» Daher werde sowohl das Betriebsergebnis vor Abschreibungen und Neubewertungen als auch das Konzernergebnis ohne Neubewertung und Sondereffekte deutlich unter Vorjahr erwartet.

Die Bauausgaben sind 2019 im Jahresvergleich um nominal 0,2% gestiegen. Die Bauinvestitionen in Hochbauprojekte sanken gegenüber dem Vorjahr um 0,9% und jene in Tiefbauprojekte erhöhten sich um 3,9%. Dies zeigen die provisorischen Resultate der Baustatistik 2019 des Bundesamts für Statistik (BFS).

Die gesamten Bauausgaben setzen sich aus den Bauinvestitionen und den öffentlichen Unterhaltsarbeiten zusammen. Sie stiegen im Jahr 2019 um 0,2% (real –0,4%). Im Jahr 2018 hatten die provisorischen Bauausgaben um 2,1% und 2017 um 0,8% zugenommen. Die Ausgaben in öffentliche Unterhaltsarbeiten stiegen gegenüber 2018 um 2,7%. Die Bauinvestitionen, also Bauausgaben ohne öffentliche Unterhaltsarbeiten, verharrten auf dem Vorjahresniveau.

Die Investitionen in Umbauprojekte stiegen gegenüber dem Jahr 2018 um 4,7% und die Investitionssumme in Neubauprojekte nahm im Jahresvergleich um 2,7% ab. Die öffentlichen Auftraggeber – also Bund, Kantone und Gemeinden – investierten weniger in den Neubau (–7,2%) und mehr in den Umbau (+8,8%). Gleich verhielt es sich bei den privaten Auftraggebern, diese erhöhten die Investitionen bei den Umbauprojekten (+2,2%), derweil die Investitionssumme bei den Neubauprojekten um –1,4% gesunken ist.

Die Investitionen in Tiefbauprojekte erhöhten sich im Jahresvergleich um 3,9% und jene in Hochbauprojekte nahmen um 0,9% ab. Die öffentlichen Auftraggeber investierten mehr in den Tiefbau (+2,9%), hingegen nahmen die Investitionen in den Hochbau (–1,8%) ab. Auch die privaten Auftraggeber investierten weniger in den Hochbau (–0,7%) und erhöhten die Investitionssumme in den Tiefbau (+8,3%).

Der Arbeitsvorrat (Ausgaben) für das Folgejahr 2020 der im Bau befindlichen Bauprojekte (inkl. öffentliche Unterhaltsarbeiten) hat sich per Stichtag 31.12.2019 um 1% gegenüber dem Vorjahresstichtag erhöht.

Die Kapitalerhöhung beim Swiss Life REF (LUX) Commercial Properties Switzerland mit Zeichnungsfrist vom 8. bis 19. Juni 2020 wurde erfolgreich abgeschlossen, wie Swiss Life mitteilt. Die Emission wurde auf «best-effort basis» durchgeführt. Es wurde die maximale Anzahl von 70’227 Anteilen zu einem Ausgabepreis von CHF 1’240.62 je Anteil (inkl. Zeichnungsgebühren) ausgegeben. Insgesamt belief sich das Zeichnungsvolumen auf rund CHF 86 Millionen. Der Emissionserlös wird für den Erwerb eines hochwertigen Zugangsportfolios mit fünf Liegenschaften (zwei Liegenschaften in Zürich, zwei Liegenschaften in St. Gallen und eine Liegenschaft in Montreux) verwendet, heisst es. Die Ausgabe der neuen Anteile erfolgt am Freitag, den 24. Juli 2020. Das Nettofondsvermögen beträgt neu rund CHF 921 Millionen bei einem Immobilienportfolio von rund CHF 1’175 Millionen.

Im 2. Quartal ist das Preiswachstum für Mehrfamilienhäuser mit -0.4% leicht rückläufig im Vergleich zum Vorquartal (0.8%). Einfamilienhäuser und Eigentumswohnungen verzeichnen aber im 2. Quartal ein ungebrochenes, positives Preiswachstum von 0.7% (Vorquartal: 0.8%). Das geht aus dem neusten Marktbericht des IAZI hervor.

Nachdem sich beim Büroflächenmarkt noch Anfang Jahr Anzeichen einer Erholung zeigten, was vielleicht das Ende der längeren Durststrecke bedeutet hätte, dürfte die Verschlechterung der wirtschaftlichen Aussichten diese Stabilisierung vorerst unterbrechen. Falls sich die Arbeitsmarktdaten weiter verschlechtern, werden Unternehmen ihre Expansionspläne auf bessere Zeiten verschieben, was zu einer geringeren Absorption von Büroliegenschaften führen wird. Hingegen haben sich die Preise für Wohnimmobilien stabil entwickelt. Fast scheint es, als ob die Covid-19-Krise in diesem Segment beinahe spurlos vorüberzieht. Der «SWX IAZI Private Real Estate Price Index» für privates Wohneigentum (Einfamilienhäuser und Eigentumswohnungen) weist im 2. Quartal 2020 einen Anstieg von 0.7% aus. Dieser Wert hat sich im Vergleich zum Vorquartal (0.8%) kaum verändert.

Transaktionspreise für privates Wohneigentum

Einfamilienhäuser verzeichnen im 2. Quartal ein ungebrochenes, positives Preiswachstum von 0.7% (Vorquartal: 0.8%). Auf Jahresbasis hat sich der Preiszuwachs mit 3.3% minim erhöht (Vorjahr: 3.1%). «Die Nachfrage nach privatem Wohneigentum ist intakt geblieben, weiterhin realisieren sich genügend Menschen den Traum nach den eigenen vier Wänden», sagt Donato Scognamiglio. «Es ist nicht auszuschliessen, dass der Lockdown auch dazu geführt hat, dass viele Familien neue Wohnbedürfnisse entwickelt haben.» Der «Swiss Real Estate Offer Index» für Einfamilienhäuser verzeichnet im 2. Quartal ebenfalls einen minimen Anstieg mit 1.2% (Vorquartal: 1.1%). Der «Swiss Real Estate Offer Index» dient als Vorlaufindikator für zukünftige Entwicklungen im Schweizer Immobilienmarkt.

Eigentumswohnungen verzeichnen im 2. Quartal mit 0.7% (Vorquartal: 0.9%) eine mit den Einfamilienhäusern identische Preisentwicklung. Auf Jahresbasis hat sich die Preiszunahme mit 3.4% (Vorjahr: 3.3%) nur minim erhöht. Laut dem «Swiss Real Estate Offer Index» haben Eigentumswohnungen mit -0.6% einen leichten Rückgang des Preiswachstums erlebt. Allerdings bleibt die Preisentwicklung auf Jahresbasis mit 2.8% auf hohem Level unverändert.

Transaktionspreise für Mehrfamilienhäuser

Im 2. Quartal ist das Preiswachstum für Mehrfamilienhäuser mit -0.4% leicht rückläufig im Vergleich zum Vorquartal (0.8%). Auf Jahresbasis hat sich das Preiswachstum mit 2.1% auf hohem Niveau reduziert (Vorjahr: 4.4%). «Dieser leichte Rückgang des Preiswachstums bedeutet nach meiner Auffassung, dass die restriktiveren Vergaberegeln für Hypotheken zur Finanzierung von Renditeliegenschaften nun zu der erwarteten Dämpfung des Preiswachstums geführt haben», sagt Donato Scognamiglio. Es gebe hier noch keinen Corona-Effekt. Die Entscheidungsfindungsprozesse in der Immobilienwirtschaft seien eher «träge» oder zumindest verhältnismässig langsam. «Zudem sind Wohnrenditeliegenschaften immer noch ein beliebtes Anlagevehikel, was die Nachfrage weiterhin stützt. Das Betongold hat jetzt ein bisschen an Glanz verloren, aber keineswegs an Wert» sagt Donato Scognamiglio.

Die Performance der Mehrfamilienhäuser liegt im 2. Quartal bei 0.4% (Vorquartal: 1.6%). Auf Jahresbasis beträgt die Performance immer noch stolze 5.3% (Vorjahr: 7.7%). Die Performance ist die Gesamtrendite, welche die Netto-Cashflow-Rendite sowie die Wertsteigerung umfasst.

Die Schweizer Anlagestiftung AFIAA hat in Stockholm ein gemischt genutztes Gebäude erworben und damit ihren ersten Ankauf in Schweden getätigt. «Bei der Immobilie handelt es sich um ein historisches Gebäude, das sich an repräsentativer Lage im Zentrum von Stockholm befindet. Der Grossteil der Flächen wird für Büros genutzt. Das Gebäude ist vollständig an einen Einzelmieter vermietet», heisst es in einer Mitteilung. Der Ankauf erfolgte für das Portfolio der Anlagegruppe AFIAA Global, die in Europa, Nordamerika und Australien investiert. Damit stärke und erweitere AFIAA die Präsenz in den «Nordics». «Schweden, und insbesondere Stockholm, ist aufgrund seiner Stabilität und positiver Wachstumsaussichten einer der attraktivsten Immobilienmärkte Europas. Der schwedische Immobilienmarkt ist sehr stark von lokalen Investoren dominiert», sagt Sebastian Feix, Head of Transactions International bei AFIAA. AFIAA wurde bei der Transaktion von Colliers International beraten, auf rechtlicher Seite unterstützte Linklaters.

Die O.P.M. Invest AG übernahm per 2. Juli 2020 mit 86 Prozent die Mehrheit an der Kurwohnen AG. Die Kurwohnen AG beabsichtigt, in der Gemeinde Heiden eine ans Ort- und Landschaftsbild angepasste Überbauung für einPflegezentrum mit betreutem Wohnen zu erstellen. Dabei stehe vor allem das alters- undbehindertengerechte Wohnen im Fokus des Gesamtprojekts.Das Projekt sieht den Bau eines grösseren Gebäudes sowie von vier kleineren vor, die allesamt von der Bahnhofstrasse her erschlossen und unterirdisch miteinander verbunden sein werden. Es sollen auch attraktive Garten- und Parkanlagen mit öffentlich zugänglichem Restaurant entstehen, die eine Erholung und Verpflegung vor Ort ermöglichen. Das Betriebskonzept geht von maximal 32, in der kantonalen Bedarfsrechnung erfassten Pflegezimmern und von rund 40 Wohneinheiten für ältere Menschen aus.

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Per 31. März 2020 beziffert sich die Anlagerendite des Fonds Streetbox Real Estate Fund auf 8.07% und die Eigenkapitalrendite («Return on Equity») auf 7.66%. Das vergangene Geschäftsjahr erlaube es, eine steuerbefreite Dividende von CHF 14.90 pro Anteil auszuschütten, schreibt die Fondsleitung Procimmo SA, die höchste in der Geschichte des Fonds. Die Mietzinseinnahmen steigen per Ende März 2020 auf CHF 9‘912’162.- an, was einer Zunahme um 10.5% gegenüber der Vorjahresperiode entspricht. Das Total der Erträge erhöht sich ebenfalls auf CHF CHF 10’678’502.- (gegenüber CHF 9’127’874.- Ende März 2019), wobei die gesamten Aufwände sich auf CHF 5’286’651.- (gegenüber 6’395’349.- per Ende März 2019) reduzieren.Der Nettoinventarwert (NIW) beträgt per 31. März 2020 CHF 303.15 pro Anteil (gegenüber CHF 295.30 im Vorjahr). Dabei beläuft sich die Anlagerendite auf 8.07% und die Ausschüttungsrendite liegt bei 3.07% (gegenüber 3.70% per 31. März 2019). Die Betriebsgewinnmarge (EBIT-Marge) steigt auf 72.58% (gegenüber 52.97% per 31.3.2019), der realisierte Erfolg des Rechnungsjahres erhöht sich ebenfalls stark auf CHF 8’059’359.- (gegenüber CHF 5’652’846.- per Ende März 2019). Die TER REF (GAV) bleibt stabil bei 0.94% (gegenüber 0.93% per 31. März 2019). Die Fremdfinanzierungsquote liegt bei 30.10% (gegenüber 29.11% per 31. März 2019). Per 31. März 2020 beläuft sich das Nettofondsvermögen auf CHF 130.2 Mio., während das Gesamtfondsvermögen CHF 201.4 Mio. beträgt.

Im Juni 2020 stiegen die Angebotsmieten in der Schweiz um 0.17 Prozent. Dies zeigen die aktuellen Zahlen des homegate.ch-Mietpreisindexes. Der Index Schweiz steht bei 114.7 Punkten. Die steigende Tendenz bestätigt sich insbesondere auch in der Jahresbetrachtung. Über die letzten zwölf Monate beträgt der Anstieg der Mietpreise plus 0.88 Prozent. Auffallend ist die Entwicklung in den Städten Zürich und Lausanne mit einem Anstieg von 1.31 Prozent bzw. 0.71 Prozent. Hingegen sinken die Mieten besonders in der Stadt Lugano (-0.75 Prozent). Der homegate.ch-Angebotsmietindex wird vom Immobilienmarktplatz homegate.ch in Zusammenarbeit mit der Zürcher Kantonalbank (ZKB) erhoben. Er misst die monatliche, qualitätsberei- nigte Veränderung der Mietpreise für neue und wieder zu vermietende Wohnungen anhand der aktuellen Marktangebote. Insbesondere die Mieten in den Kantonen Genf (+1.32 Prozent), Schwyz (+1.00 Prozent) und Uri (+0.70 Prozent) haben überdurchschnittlich zugelegt. Die Kantone Obwalden (-0.58 Prozent) und Freiburg (-0.40 Prozent) verzeichnen hingegen einen Rückgang der Mieten.

Wincasa baut den Bereich Erstvermietung Wohnen neu auf und will so Immobilieneigentümern, aber auch Mieterinnen und Mietern ermöglichen, sämtliche Dienstleistungen rund um Vermarktung, Vermietung und Bewirtschaftung von Wohnliegenschaften aus einer Hand zu beziehen. Sämtliche Kontaktpunkte und Prozesse sollen integriert und durchgängig gemacht werden. Mit diesem Schritt reagiere Wincasa auf die Bedürfnisse des Marktes, der Immobilieneigentümer und nicht zuletzt der Mieterinnen und Mieter, welche sich einen Ansprechpartner für Vermarktung, Vermietung und Bewirtschaftung und somit durchgängig geführte und betreute Prozesse wünschen, heisst es in einer Mitteilung. Einerseits würden Bewerbungen für Wohnungen und Nebenobjekte komplett über das Onlinebewerbertool abgewickelt. Andererseits habe Wincasa ein digitales Mieterportal, über das Nutzer sämtliche Anliegen rund um die Liegenschaft und das Mietverhältnis zeit- und ortsunabhängig erledigen können.