Real Estate Move

Alle vier bisherigen Verwaltungsräte der Warteck Invest AG, Marcel Rohner (Präsident),  Ulrich Vischer (Mitglied), Stephan A. Müller (Mitglied) und Kurt Ritz (Mitglied) wurden mit an der Generalversammlung für eine weitere Amtszeit von einem Jahr wiedergewählt. Alle vier Verwaltungsräte wurden zudem auch für eine weitere Amtszeit von einem Jahr in den Vergütungsausschuss wiedergewählt. Die Generalversammlung beschloss zudem eine gegenüber dem Vorjahr unveränderte Dividende von CHF 70.- pro Namenaktie auszuschütten. Die Ausschüttung erfolgt zu CHF 35.- aus den Reserven aus Kapitaleinlagen (verrechnungssteuerfrei) und zu CHF 35.- aus dem Bilanzgewinn. Mit dieser Ausschüttung ergibt sich, bezogen auf den Kurs der Namenaktie per Ende 2019, eine Dividendenrendite von 3.4 %.

Die Aktionäre der Peach Property Group AG, welche auf Wohnimmobilien in Deutschland spezialisiert ist, haben an der Generalversammlung beschlossen, das bedingte Kapital um rund CHF 1,69 Mio. auf neu CHF 3,30 Mio. zu erhöhen und das Bilanzergebnis des Geschäftsjahres 2019 vollständig auf die neue Rechnung vorzutragen. Des Weiteren hat die Generalversammlung die Vergütung von Verwaltungsrat und Geschäftsleitung genehmigt und den Verwaltungsratspräsidenten Reto Garzetti sowie die weiteren Mitglieder des Gremiums Peter Bodmer, Christian De Prati und Kurt Hardt für ein weiteres Jahr wiedergewählt.

Im 2. Quartal 2020 verliert der Bauindex weitere 2.3% und liegt mit 138 Punkten 6.7% unterhalb des Niveaus des gleichen Quartals im Vorjahr. Die Unsicherheit in dieser Prognose sei  jedoch hoch, da die Corona-Krise für starke Verwerfungen im Wirtschaftssystem sorgt, schreibt die Credit Suisse. Aufgrund der COVID-19-Pandemie zeichne sich in der Schweiz eine tiefe Rezession ab – «wir gehen zurzeit von einem Rückgang des Bruttoinlandprodukts um mindestens 3.5% für das ganze Jahr 2020 aus. Die Konsumentenstimmung ist eingebrochen, und für über ein Drittel der Beschäftigten ist ein Antrag auf Kurzarbeit bei den entsprechenden kantonalen Stellen eingegangen – darunter auch von vielen Bauunternehmen.» Auch Letztere können sich der Corona-Krise nicht entziehen. Vorab beim konjunktursensiblen Wirtschaftsbau sei in den kommenden Quartalen mit Korrekturen zu rechnen. Insgesamt deute jedoch einiges darauf hin, dass der Bau nicht zu den am stärksten betroffenen Branchen der Krise gehören dürfte. Mit wenigen Ausnahmen, etwa dem Kanton Tessin, blieben Baustellen während des Lockdowns geöffnet, und der Rückgang der eingereichten Baugesuche sei bisher relativ moderat ausgefallen (–10% im März und April). Der Tiefbau weist einen rekordhohen Auftragsbestand auf, und mit den Negativzinsen bleibt ein wichtiger Treiber bestehen und dürfte vorab den Wohnungsbau weiter stützen.

Der Covid-19 Lockdown trifft Retailer, Dienstleister und Gastronomen hart. «Er begann genau in einer Zeit, in der sich ein neues Gleichgewicht für den Verkaufsflächenmarkt entwickelt zu haben schien. 2019 begann sich der Markt, nach Jahren geprägt von Filialschliessungen aufgrund des wachsenden Online-Shoppings und des Einkaufstourismus im Ausland, endlich wieder etwas zu erholen», heisst es im heute erschienenen Retail Atlas. Aus den neusten Zahlen des Retail Atlas geht hervor, dass mit einem Umsatzverlust von insgesamt CHF 8,5 Milliarden für den Verkaufsflächenmarkt zu rechnen ist, was 8,1% des Jahresumsatzes entspricht. Rund 82% der 20,8 Millionen Quadratmeter Verkaufsflächen in der Schweiz sind betroffen. Je nach Branche und Region gibt es jedoch Unterschiede.

Unter normalen Umstanden würde ein Haushalt im Durchschnitt in der Periode vom 16. März bis zum 11. Mai CHF 4534.- für Angebote der Schweizer Verkaufsflächen ausgeben. Wegen des Lockdowns sank der Betrag dieses Jahr auf CHF 2481.-. Hinzu kommt, dass die schweizweiten Ausgaben für Frühling und Sommer grossenteils wegfallen.

Die Umsatzverluste werden sich auf den Verkaufsflächenmarkt auswirken, doch die Effekte sind je nach Branche unterschiedlich gross. Das Ausmass der Umsatzverluste pro Branche wird durch eine Anzahl von Faktoren bestimmt. Anhand dieser Faktoren wurde für alle 37 Branchen des Retail Atlas eine Schätzung gemacht, wie gross der Umsatzverlust während des Lockdown war und wie viel später noch aufgeholt oder weiter verloren gehen könnte. Folgende vier Faktoren wurden berücksichtigt:

– Inwieweit konnte die Branche stationäre Verkäufe durch Online-Verkäufe ersetzen?
 Ketten sind hier im Vorteil, da ein Online-Shop meist bereits bestand – ganz im Gegensatz zu den selbständigen Detailhändlern.

– Wie wichtig ist die Frühlingsperiode normalerweise für den Jahresverkauf? 
Für die meisten Branchen ist die Frühlingszeit eine Nebensaison, aber einige Branchen erzielen gerade im Frühling ihre Spitzenumsätzen: so etwa die Garten-, Velo- oder Wohnungseinrichtungsbranche.

– Inwieweit werden die nicht gemachten Ausgaben pro Branche nach dem Lockdown nachgeholt?
 Viele Ausgaben, die während des Lockdowns nicht gemacht werden konnten, werden später im Jahr nachgeholt, etwa Möbel, Elektronik oder Optik. In anderen Branchen ist das weniger wahrscheinlich oder gar nicht möglich, so wie im Mode- oder Gastronomiebereich.

– Waren die Filialen der Branche gezwungen zu schliessen und falls ja, für wie lange?
 Während die Filialen im Bereich periodischer Bedarf, Telekom, Tiernahrung, etc. während des gesamten Lockdowns weiter offen bleiben konnten, durften u.a. Gartencenter, Baumärkte und Coiffeure erst am 27. April wieder öffnen. Die anderen Retailer und die Gastronomen mussten hingegen bis zum 11. Mai warten.

Bei 18% der Schweizer Verkaufsflächen führte der Lockdown zu keinen Umsatzverlusten oder gar zu einer Umsatzsteigerung. Dies betrifft hauptsächlich die Supermärkte.
 Bei 14% der Flächen ist der Umsatzverlust kleiner als 10% des Jahresumsatzes. Einerseits gehören hierzu Retailer, die zwar während des Lockdowns offen bleiben konnten, aber weniger Umsatz machten. Anderseits gehören dazu Retailer, die schliessen mussten, aber durch kreative Konzepte wie Online-Aktionen, Take Away oder Gutschein-Kampagnen dennoch etwas Umsatz generieren konnten. Für beinahe die Hälfte der Schweizer Verkaufsflächen war dies nicht oder kaum möglich. Hier gleicht der Umsatzverlust dem gesamten Umsatz, der in dieser Zeit normalerweise anfallen würde, d.h. 10% bis 15% des Jahresumsatzes.

Bei 20% der Verkaufsflächen ist der Umsatzverlust grösser als 15% des Jahresumsatzes. Dies betrifft vor allem Gastronomen und Retailer, die vom Tourismus abhängig sind, wie zum Beispiel Reisebüros, Souvenirläden und Hotelgastronomen in Tourismusdestinationen.

Während sich in den letzten Jahren die Umsatzverluste im Retail vor allem auf mittelgrosse Einkaufszentren und Ortszentren konzentrierten, sind die Effekte des Lockdowns in allen Zentrumstypen spürbar. Besonders vom Lockdown betroffen sind Standorte, die ausserhalb vom Zentrum und an den Rändern der Ortszentren liegen.

In Einkaufszentren hat die überwiegende Mehrheit der Filialen einen Umsatzverlust von 10% bis 15%. Bei den Einkaufszentren hängt der Umsatzverlust stark davon ab, wie sich die Modebranche in der zweiten Jahreshälfte von der schwachen Frühlingssaison erholen wird.
 In den Fachmarktgebieten waren fast alle Mieter von einer Schliessung betroffen, jedoch hat hier die relativ frühe Lockerung ab dem 27. April die Verluste etwas dämpfen können. So könnte sich beispielsweise die Wohnungseinrichtungsbranche später im Jahr vom Umsatzverlust der Frühlingssaison etwas erholen.

Neben dem Typ des Einkaufgebiets als Ursache für unterschiedliche Umsatzverluste, gibt es auch sehr grosse Unterschiede zwischen den verschiedenen Regionen der Schweiz. Dies wird einerseits verursacht durch das Wegfallen der Tourismusausgaben und anderseits durch das Verbot des Einkaufstourismus. Bei geschlossenen Grenzen konnten die Retailer in den Schweizer Grenzregionen vom Wegfallen der Konkurrenz im Ausland profitieren. Hingegen werden touristische Orte auch nach der Wiedereröffnung der Geschäfte noch lange mit grossen Umsatzverlusten rechnen müssen, da die internationalen Touristen ausbleiben werden. Dies trifft neben den Gastronomen auch viele Detailhändler im Food und Non-Food Bereich. Je länger die Grenzen geschlossen sind und die Touristen wegbleiben, desto grösser werden diese regionalen Unterschiede.

Wer von behördlichen Schliessungen betroffen ist, zahlt für die Dauer des Lockdowns als Mieter oder Mieterin von SBB-Geschäftsliegenschaften keine Miete. Damit will die SBB ihre Geschäftsmietenden unterstützen, teilt sie mit. Das sind primär Laden- und Gastrobetriebe in den Bahnhöfen. Betriebe, die offen bleiben durften, erhalten Mietzinsreduktionen, deren Höhe vom Umsatzrückgang abhängt. Insgesamt werden die Mietzinse bei über 1200 Mietverträgen für die Lockdownphase angepasst. Die SBB gewährt folgende Mietzinserlasse und -reduktionen:

– Sie verzichtet auf Mieten von Unternehmen, die während des Lockdowns auf behördliche Anweisung schliessen mussten. Davon profitieren in erster Linie Laden- und Gastrobetriebe in den Bahnhöfen. Je nach Nutzung dauert diese Phase vom 17. März bis 26. April, 10. Mai oder voraussichtlich 8. Juni 2020.

– Betriebe, die nicht schliessen mussten, zahlen während des Lockdowns weniger Miete. Die Höhe der Reduktionen definiert sich anhand der Umsatzrückgänge der jeweiligen Nutzung.

– Von den Mietzinsreduktionen ausgeschlossen sind Mieterinnen und Mieter von Büro- und Wohnflächen.

Die Geschäftsmieterinnen und -mieter werden in den kommenden Tagen von der SBB kontaktiert; sie müssen die Mietzinsreduktion nicht beantragen.

Die Schweizer Anlagestiftung Terra Helvetica wurde im April 2020 gegründet und lanciert aktuell für berufliche Vorsorgegelder in der Schweiz ihre erste Anlagegruppe «Wohnen Schweiz». Die Liberierung der Erstemission im Umfang von maximal CHF 60 Millionen ist im 3. Quartal 2020 geplant. Die Anlagegruppe «Wohnen Schweiz» investiert direkt in Immobilien in der gesamten Schweiz. Durch Differenzierung von Regionen, Lagen und Nutzungsarten soll eine ausgewogene Diversifikation erreicht werden, heisst es in einer Mitteilung. Der Anteil an Mieterträgen aus Wohnnutzung soll dabei mindestens zwei Drittel betragen. Der Fokus der Anlagegruppe «Wohnen Schweiz» liege insbesondere auf Bestandsliegenschaften mit nachhaltigen Ertragsperspektiven sowie auf Bestandsliegenschaften mit Entwicklungspotenzial (z. B. Modernisierung, Verdichtung, Umnutzung). Komplementär soll auch gezielt in Neubau- und Entwicklungsprojekte investiert werden. Wichtige Auswahlkriterien für die Investitionen seien die Attraktivität und Einschätzung der Infrastruktur der jeweiligen Standorte, deren Potenzial wie auch die Perspektiven aufgrund der vorherrschenden Marktzyklen.

Der Stiftungsrat besteht aus André Schlatter, Rechtsanwalt und Partner Advokaturbüro Grand & Nisple, St. Gallen, als Stiftungsratspräsident und Urs Rüdin, Mitglied der Geschäftsleitung der Admicasa Management AG, als Vizepräsident. Für die Geschäftsführung und Administration hat die Terra Helvetica einen Mandatsvertrag mit der Admicasa Management AG abgeschlossen. Die Bewirtschaftung der Immobilien erfolgt durch die Admicasa Verwaltung AG, ebenfalls auf Mandatsbasis. Als Revisionsstelle der Anlagestiftung amtet Deloitte AG, Zürich, und als unabhängiger Schätzungsexperte die Wüest Partner AG, Zürich. Die Zeichunungsfrist läuft noch bis am 9. Juli 2020.

Die Kommission für Wirtschaft und Abgaben des Ständerates (WAK-S) ist der Schwesterkommission des Nationalrates (WAK-N) gefolgt und hat mehrheitlich eine Motion unterstützt, welche die Vermieter zu einem Erlass von 60% der geschuldeten Monatsmieten von Geschäftsräumen zwingt. Dieser Zwang soll für die Zeit der COVID-19-bedingten Schliessung oder Reduktion des Betriebs gelten. Vermieter von Geschäftsräumen mit einem monatlichen Bruttomietzins von maximal CHF 20’000 müssen dem Mieter einen Erlass von 60% des Mietzinses während der Zeit der Schliessung oder Betriebsreduktion (gemäss COVID-19 Verordnung 2) und damit insgesamt bis CHF 40’000 oder noch mehr gewähren. Bei Mietzinsen ab CHF 15’000 gilt ein auslegungsbedürftiges Opt-Out. Bereits abgeschlossene Vereinbarungen sollen bestehenbleiben. «Diese Regelung führt auf Seiten der Vermieter und der Mieter zu Ungerechtigkeiten, weil sie keinerlei Rücksicht nimmt auf die vertraglich vereinbarten Leistungspflichten, die konkreten Auswirkungen der COVID-19-Notanordnungen und die individuellen finanziellen Verhältnisse der Parteien», kritisiert der Hauseigentümerverband. Es sei Aufgabe der Vertragsparteien situationsgerechte Lösungen auszuarbeiten. Sie haben auch die Mietverträge vereinbart und kennen die konkrete Betroffenheit am besten. «Viele private Vermieter sind ihren Geschäftsmietern bereits mit Erlassen und anderen Erleichterungen entgegengekommen und immer mehr tun dies auch grosse Vermieter», schreibt der HEV weiter.

Der Erwerb einer neuen Anlageliegenschaft im April 2019 führte im Geschäftsjahr 2019 der Züblin Immobilien Holding AG zusammen mit der Leerstandsreduktion zu einem Anstieg des Netto-Betriebsertrags um CHF 1.1 Mio. auf CHF 8.5 Mio. (Vorjahr: CHF 7.4 Mio.), wie Züblin mitteilt.Im Bereich Verwaltungskosten führten Einsparungen zu einer Reduzierung der Personal- und Verwaltungsaufwendungen von CHF 1.7 Mio. gegenüber dem Vorjahreszeitraum.

Nach einem Bewertungserfolg von CHF 3.0 Mio. zum Halbjahr, reduzierten sich die Marktwerte zum Stichtag und führten zu einer Minderung auf CHF 0.2 Mio. (Vorjahr 0.6 Mio.).Der Erfolg vor Ertragssteuern (EBT) erhöhte sich um CHF 2.4 Mio. auf CHF 5.6 Mio.Auf Grund von steuerlich bedingten Sondereinflüssen im Vorjahr reduzierte sich der Gewinn der Züblin Immobilien Holding AG von CHF 6.2 Mio. in der Vorjahresperiode auf CHF 4.6 Mio.Das Züblin-Portfolio umfasst am 31. März 2020 sechs Büro-Liegenschaften in den Wirtschaftsräumen Zürich (5) und Bern (1). Der Gesamtwert erhöhte sich in der Berichtsperiode im Wesentlichen durch die Neuakquisition in Zürich-Oerlikon und wertmehrende Investitionen um CHF 17.0 Mio. auf CHF 217.9 Mio.Zum 31. März 2020 belaufen sich die annualisierten Mieterträge auf CHF 9.4 Mio. gegenüber CHF 8.2 Mio. per 31. März 2019. Der Anstieg von CHF 1.2 Mio. ist auf den Erwerb einer zusätzlichen Immobilie sowie auf mehrere Neuvermietungen zurückzuführen. Die Leerstandsquote hat sich während des Berichtsjahrs von 10.0% auf 8.2% gesenkt, wovon sich 0.8% der Veränderung auf die neu erworbene Liegenschaft zurückführen lassen. Die gewichtete durchschnittliche Vertragslaufzeit (WALT) des Gesamtportfolios beträgt 3.8 Jahre.

Manuel Leuthold ist neuer Präsident des Verwaltungsrates der Patrimonium Asset Management AG. Er ist seit 2016 Präsident des compenswiss – Ausgleichsfonds AHV/IV/EO und Verwaltungsratsmitglied weiterer Schweizer Institutionen und Banken. Als Präsident des Verwaltungsrats von compenswiss ist er für die Bewirtschaftung der drei Vermögen AHV/IV/EO von über 35 Milliarden CHF verantwortlich. Weiter im Patrimonium-Verwaltungsrat sind Christoph Syz (CEO), Daniel Heine, Stéphane Bonvin, Hans Ruedi Trüeb und Peter Jäggi. Andreas Giesbrecht hat sich 2019 entschieden, altersbedingt aus dem Verwaltungsrat auszuscheiden.

Die Fundamenta Group Investment Foundation plant im Juni 2020 ihre zweite Kapitalaufnahme. Die Anlagestiftung nahm im Juni 2019 ihre operative Tätigkeit auf. Bei der ersten Kapitalemission zeichneten rund 50 Vorsorgeeinrichtungen Anteile im Umfang von CHF 100.57 Mio. Diese Mittel investierte die Stiftung im Rahmen der definierten Zielsetzungen, teilt Fundamenta mit. Das Immobilien-Portfolio besteht derzeit aus acht Bestandsliegenschaften sowie einem Entwicklungsprojekt. Eine Transaktion für den Erwerb einer zusätzlichen Wohnliegenschaft soll bis Ende Mai 2020 abgeschlossen werden. Weitere Zukäufe seien in Prüfung. Der Stiftungsrat sieht deshalb vor, für den künftigen Portfolioausbau im Juni 2020 eine zweite Kapitalerhöhung durchzuführen. Die Anlagegruppe Swiss Real Estate fokussiert auf direkte Investitionen in Liegenschaften mit Wohn- und Gewerbe-Nutzungen in der Schweiz. Der Anteil an Mieterträgen aus der Wohnnutzung betrage mindestens 60 Prozent.