Die Eigenheimpreise steigen weiterhin deutlich stärker als die allgemeine Teuerung, die Differenz hat sich aber verkleinert. Im zweiten Quartal lag der Preisauftrieb 3.8 Prozentpunkte über der Inflation – nach 4.2 Prozentpunkten im Vorquartal und 5.0 im Vorjahresquartal. Die Hypothekarverschuldung bei Neufinanzierungen blieb mit einem Verhältnis von rund 1.5 zum verfügbaren Vermögen weitgehend stabil. Dass sich der reale Preisauftrieb abschwächt, ist positiv. Von einer breiten Korrektur kann angesichts des knappen Angebots und der weiterhin hohen Zahlungsbereitschaft aber noch nicht gesprochen werden.

Anbieterunterschiede bleiben

Das Nullzinsumfeld stützt die Nachfrage nach Wohneigentum. Der SNB-Leitzins blieb im zweiten Quartal bei 0% und die Differenz zwischen zehn- und zweijährigen Swap-Sätzen verringerte sich leicht auf rund 0.45 Prozentpunkte. Damit hat sich die Zinskurve gegenüber dem Jahresende 2025 etwas abgeflacht und liegt wieder auf Vorjahresniveau. Für Hypothekarnehmende bleibt der Markt dennoch anspruchsvoll: Die Differenz zwischen den günstigsten und teuersten Angeboten für zehnjährige Festhypotheken stieg auf rund 0.96 Prozentpunkte. Ein breiter Anbietervergleich kann daher mehrere Tausend Franken pro Jahr ausmachen. Gleichzeitig wirken die unverändert strengen Tragbarkeits- und Belehnungsregeln stabilisierend. Sie begrenzen die Verschuldung, schliessen aber insbesondere Haushalte mit wenig Eigenkapital oder tieferen Einkommen vom Kauf aus.

Der rollierende Zwölfmonatssaldo der ständigen ausländischen Wohnbevölkerung sank von rund 83’400 Personen Ende 2024 auf rund 69’900 im Mai 2026 (–16.2%). Die zusätzliche Nachfrage nach Wohneigentum nimmt damit ab, bleibt aber bedeutend. Entscheidend ist die regionale Verteilung. Gemäss unserer Analyse zu den demografischen Risiken am Hypothekarmarkt konzentrieren sich 86% des künftigen Bevölkerungswachstums auf elf Kantone. Die Wirkung auf Nachfrage und Immobilienwerte dürfte deshalb zukünftig nach Region und Segment noch stärker auseinanderlaufen.

Ausblick: weitere Entspannung möglich

Der RERI Real Estate Risk Index dürfte sich in den kommenden Quartalen eher seitwärts bis leicht tiefer bewegen. Dafür sprechen die bessere konjunkturelle Stimmung, der nachlassende reale Preisauftrieb und das tiefe Zinsniveau. Einer raschen Entspannung im Weg stehen die erhöhte Arbeitslosigkeit, die weiterhin dynamischen Immobilienpreise und grosse Anbieterunterschiede. Entscheidend wird zudem, ob die schwächere Zuwanderung die Nachfrage bremst und die anziehende Bautätigkeit regional tatsächlich mehr Angebot schafft. Der Markt dürfte robust bleiben, aber selektiver werden. Lage, Objektqualität und Finanzierungsstruktur gewinnen weiter an Bedeutung.