Heute betrachten wir KI vor allem als Effizienz- und Produktivitätshebel. Sie hat aber das Potenzial, die Wertschöpfungslogik grundlegend zu verschieben. Für Isabel Gehrer und Giuseppe Bilotta von der pom+ Consulting AG wird ihre Wirkung künftig weniger durch reine Wissensproduktion erzielt, sondern durch Urteilsvermögen, Kontextverständnis und Erfahrungen, die sich nicht maschinell replizieren lassen. Dazu gehören zum Beispiel Bauchgefühl, die Fähigkeit, Zwischentöne zu antizipieren oder zwischen den Zeilen zu lesen.

Viele Unternehmen behandeln KI heute wie eine neue Software: Man testet ChatGPT. Man automatisiert einen Prozess. Man erstellt schneller Protokolle. Man spart Zeit. Greift diese Sichtweise nicht zu kurz?

Giuseppe Bilotta: Viele Immobilienunternehmen befinden sich heute in einer Experimentierphase und sammeln erste Erfahrungen im Umgang mit AI, das zeigt unsere Digital Real Estate Studie vom März. Die unkoordinierte Einführung einzelner Systeme mag bei einfachen LLM-Anwendungen noch funktionieren. Spätestens bei der Agentisierung von Aufgaben aber, wenn KI nicht nur unterstützt, sondern eigenständig handelt, analysiert und entscheidet, verändert sich das Spektrum automatisierbarer Tätigkeiten in der Immobilienwirtschaft grundlegend. Zudem stellt sich zunehmend die Frage nach dem wirtschaftlichen Aspekt. Wer ungeplant Tools einkauft, Lizenzen bewilligt oder Systeme parallel betreibt, verliert schnell die Übersicht und gibt womöglich viel Geld aus, ohne zu wissen, was eigentlich wirkt.

Wie wird sich das Potenzial von KI früher oder später auf Wirtschaft und Gesellschaft auswirken?

Isabel Gehrer: Andrew Ng, Professor an der Standford Universität, bezeichnete KI bereits 2016 als «the new electricity» mit dem Hinweis, dass sie die Funktionsweise verändern wird wie einst die Elektrizität. Der eigentliche Produktivitätsschub kam nicht durch den Ersatz der Dampfmaschine, sondern erst viel später, als man begann, Fabriken komplett neu zu denken. Wenn man unseren heutigen Umgang mit KI verbildlicht, basteln wir am Motor herum. Denn heute betrachten wir KI vor allem als Effizienz- und Produktivitätshebel. Sie hat aber das Potenzial, die Wertschöpfungslogik grundlegend zu verschieben. Überall dort, wo Arbeit aus Recherche, Analyse, Mustererkennung oder standardisierbarer Wissensproduktion besteht, wird KI Aufgaben beschleunigen oder vollständig übernehmen. In der Immobilienwirtschaft betrifft das Kernfunktionen wie Markt- und Standortanalysen, Bewertungen, Due-Diligence-Prozesse oder ESG-Reporting, also genau jene Tätigkeiten, die heute einen grossen Teil der Arbeitszeit von Asset- und Portfolio Managern binden.

Damit stellt sich die Frage, welche Bestandteile eines Berufs in Zukunft noch charakteristisch für einen Menschen sein werden?

Isabel Gehrer: Gesellschaftlich führt das weniger zu einem «Verschwinden von Arbeit» als zu einer Neuverteilung. Routinetätigkeiten und klassische Einstiegsaufgaben nehmen ab, während erfahrene, entscheidungsstarke und KI-kompetente Profile an Gewicht gewinnen. Damit wird kontinuierliches Lernen zur Grundvoraussetzung. Womöglich verändert sich auch, was genau wir unter Arbeit verstehen, wenn Teile der Wissensproduktion in Systeme ausgelagert werden.

Wo werden alte Tätigkeiten verschwinden und wo werden Menschen und Maschine sich zukünftig gegenseitig verstärken?

Giuseppe Bilotta: Tätigkeiten dürften sich in einem ersten Schritt primär verlagern, aber nicht verschwinden, zumindest solange wir noch am oben erwähnten Motor schrauben. Solange wir bestehende Prozesse optimieren, bleiben viele Aufgaben strukturell erhalten, werden aber deutlich schneller, günstiger und teilweise unsichtbar im Hintergrund erledigt. Besonders betroffen dürften Prozesse sein, die auf Reproduktion beruhen: Etwa Mieterdossiers zusammenstellen, Bewertungsgrundlagen aufbereiten, Compliance-Checklisten abarbeiten, Marktberichte kompilieren. Die eigentliche Stärke von KI entfaltet sich jedoch im Zusammenspiel mit dem Menschen. Immer dort, wo Unsicherheit besteht, Daten unvollständig sind oder Zielkonflikte auftreten, bleibt menschliches Urteil zentral. Die Maschine recherchiert, strukturiert und simuliert, während der Mensch priorisiert, bewertet und entscheidet.

Wie verändert KI unsere Wertschöpfung, unsere Organisation und letztlich unseren Beruf in der Immobilienwirtschaft?

Giuseppe Bilotta: Wir gehen davon aus, dass sich das Rollenmodell in der Immobilienwirtschaft mit der Agentisierung stark verändert wird. Heute ist die Branche entlang von getrennten Managementebenen organisiert, weil Koordination und Informationsverarbeitung auf jeder Stufe notwendig sind. Mit dem Einsatz von Agentic AI entsteht eine neue Steuerungsebene zwischen Strategie und Ausführung. Diese Rollen sind weniger klassische Manager, sondern eher Orchestratoren. Sie definieren, was Systeme tun sollen, prüfen Ergebnisse und entscheiden, wo menschliches Urteil erforderlich bleibt. Es ist denkbar, dass dies auf organisatorischer Ebene zu schlankeren Strukturen und schnelleren Entscheidungsprozesse führt. Das Anforderungsprofil verschiebt sich damit deutlich.  Datenkompetenz wird damit unerlässlich für sämtliche Rollen. Auch das Risikomanagement dürfte eine Aufwertung erfahren, da Fragen der Governance, Haftung und Entscheidungsnachvollziehbarkeit stärker in den Vordergrund rücken werden.

In Diskussionen über KI taucht immer wieder dieselbe Frage auf: Welche Berufe werden ersetzt? Ist das nicht die falsche Frage, denn Berufe werden nicht ersetzt, sondern verändern sich?

Isabel Gehrer: KI ist nicht einfach eine neue Software. Sie ist ein strukturierendes Medium, das verändert, wie Arbeit organisiert wird, welche Fähigkeiten Wert haben und wer wie an Wertschöpfung teilhat. Das ist eine neue Qualität von Veränderung und deren Ausprägung hängt sehr stark vom betrachteten Zeithorizont ab. Kurzfristig transformieren sich Tätigkeiten. Was längerfristig passiert beziehungsweise welche Berufe ersetzt werden, dazu lassen sich heute keine belastbaren Aussagen machen. Ein Aspekt, der in der Diskussion zudem häufig ausgeblendet wird, ist die gesellschaftliche Komponente. Technologisches Potenzial und gesellschaftliche Akzeptanz laufen selten synchron. Es ist kaum vorstellbar, dass ganze Berufsbilder wegfallen oder sich fundamental verschieben, ohne dass eine gesellschaftliche Debatte darüber ausgelöst wird. Diese Debatte könnte gerade in der direkten Demokratie Einschränkungen, Regulierung, Übergangsregelungen produzieren.

Die Fähigkeit, Informationen zu sammeln und aufzubereiten, verliert rapide an Exklusivität. Das bedeutet nicht, dass Experten verschwinden, aber ihr Wertbeitrag verschiebt sich. Was bleibt vom Immobilienprofi, wenn KI fast alles kann?

Giuseppe Bilotta: Wirkung wird künftig weniger durch reine Wissensproduktion erzielt, sondern durch Urteilsvermögen, Kontextverständnis und Erfahrungen, die sich nicht maschinell replizieren lassen. Dazu gehören zum Beispiel Bauchgefühl, die Fähigkeit, Zwischentöne zu antizipieren oder zwischen den Zeilen zu lesen. Der Wert von Immobilienprofis liegt damit in Zukunft noch stärker darin, Beziehungen und Vertrauen aufzubauen, Verantwortung für Ergebnisse übernehmen, im richtigen Moment Gegensteuer zu geben und Widersprüche aushalten. The «bigger picture» wird wichtiger.

Immobilienspezialisten wurden bisher für ihr Wissen engagiert und bezahlt. Doch Wissen wird zunehmend zur frei verfügbaren Ressource. Analysen, Berichte, Dokumentationen, Marktrecherchen und Berechnungen werden automatisiert. Für was werden Unternehmen in Zukunft noch bezahlen wollen?

Giuseppe Bilotta: In der Immobilienwirtschaft geht es schnell um viel Geld. Da will man sich sicher sein, dass Entscheidungen belastbar und verbindlich sind. Insofern werden Validierung, Einordnung, Qualitätssicherung und Umsetzungskompetenzen trotz KI weiterhin beziehungsweise verstärkt nachgefragt werden. Weiter ist denkbar, dass der Bedarf an Transformationsbegleitung, Change Management, Governance, Moderation und Koordination zwischen Fachbereichen, Technologiepartnern und Management in den nächsten Jahren zunehmen wird aufgrund der Einführung und Skalierung von KI in Organisationen und auf der Baustelle.

KI ist bis jetzt noch nicht in kommerzielle Standard-Software gegossen, nicht überall rechtlich zulässig und ihr stehen kulturelle und persönliche Gepflogenheiten entgegen. Doch es geht schnell. Wie lange noch?

Isabel Gehrer: Ein genauer Eintrittspunkt lässt sich nicht benennen, aber was wir kennen, sind die bremsenden Faktoren: Regulierung, Haftungsrecht, Datenarchitekturen, Organisationskultur. Diese Systeme verändern sich langsamer und oft diskontinuierlich, einzelne Branchen und Organisationen werden radikal schneller sein als andere. Die Immobilienwirtschaft selbst dürfte zu den Nachzüglern zählen. Gründe dafür sind unter anderem der niedrige digitale Reifegrad – aktuell 4,3 von 10 möglichen Punkten – verhältnismässig geringe Investitionen in digitale Innovation gemessen an der Wertschöpfung und das eher eindimensionale Verständnis von Daten als Kostenpunkt. Was wir ausserdem sehen, ist wohin das Geld derzeit fliesst. Die USA investieren massiv in Infrastruktur wie Rechenzentren, Chips und Energie, leistungsfähige KI-Modelle und ein Ökosystem privater Unternehmen, die auf KI mit menschlichem Denkvermögen hinarbeiten. Das geht nicht von heute auf morgen. Derweil fokussiert China eher auf eine flächendeckende Anwendung von KI im eigenen System und arbeitet seit 2017 an den Grundlagen. Der Fokus liegt darauf, Produktivität, Industrie und staatliche Steuerung umfassend mit KI zu durchdringen und so bis 2030 weltweit führend zu werden.

Und in Europa?

In Europa sehen wir derweil, dass das Unbehagen gegenüber KI durchaus wächst, gerade dort, wo sie in sensible Lebensbereiche eingreift, also Arbeitsplätze, persönliche Daten, Entscheidungsfindung. Diese Stimmung ist kein Randphänomen, sondern wird politisch und regulatorisch wirksam. Gesellschaftliches Unbehagen kann Einführungszeiträume genauso verschieben wie technische oder rechtliche Hürden.

Interview: Remi Buchschacher

Giuseppe Bilotta ist Senior Partner und Head of Practice Strategy bei der pom+ Consulting AG. Isabel Gehrer ist Leiterin Future Lab bei der pom+ Consulting AG.