Der Markt der kotierten Immobilienanlagen zeigt sich uneinheitlich. Aus heutiger Sicht spreche mehr für eine temporäre, zinsgetriebene Korrektur als für eine fundamentale Neubewertung des Schweizer Immobilienmarkts, sagt Burak Er, Head Research & Advisory Solutions bei smzh ag. Neben der zinsgetriebenen Volatilität wirken derzeit auch strukturelle Veränderungen im Markt. Im Vordergrund steht dabei die Konsolidierung bei grossen Anbietern.

Der Markt für kotierte Schweizer Immobilienfonds und Immobilienaktien zeigt sich zurzeit uneinheitlich. Ist er eher geprägt von erhöhter Volatilität oder von temporären Erholungstendenzen?

Burak Er: Der Markt zeigt derzeit beides: kurzfristig erhöhte Volatilität, aber bereits wieder klare Erholungstendenzen. Seit Anfang März standen kotierte Schweizer Immobilienfonds und Immobilienaktien zeitweise unter Druck. Auslöser war weniger eine Verschlechterung der Immobilienfundamentaldaten, sondern vor allem das veränderte Zinsbild. Die Blockade der Strasse von Hormus hat Inflationssorgen ausgelöst und die Renditen global nach oben getrieben. Auch in der Schweiz wurden zeitweise wieder Zinserhöhungen eingepreist, was zinssensitive Immobilienanlagen belastete. Bei kotierten Titeln wird eine solche Neubewertung meist zuerst sichtbar, weil sie täglich handelbar sind.

Hat sich die Situation verändert?

Mittlerweile haben sich diese Zinssorgen wieder reduziert. Entsprechend zeigen auch die kotierten Immobilientitel Erholungstendenzen. Aus heutiger Sicht spricht daher mehr für eine temporäre, zinsgetriebene Korrektur als für eine fundamentale Neubewertung des Schweizer Immobilienmarkts. Bleibt das Zinsumfeld stabil, dürfte der positive Grundtrend wieder stärker in den Vordergrund rücken.

Deuten die hohen Handelsvolumina auf Portfolio-Umschichtungen hin, die im Zusammenhang mit den zahlreichen Kapitalerhöhungen bei Immobilienfonds und Börsengängen entstanden?

Die höheren Handelsumsätze dürften teilweise auf Portfolio-Umschichtungen zurückzuführen sein. Neben der zinsgetriebenen Volatilität wirken derzeit auch strukturelle Veränderungen im Markt. Im Vordergrund steht dabei die Konsolidierung bei grossen Anbietern.

Zum Beispiel?

Besonders sichtbar ist dies bei UBS und Credit Suisse, wo mehrere Immobilienfonds bereits zusammengeführt wurden oder noch zusammengeführt werden. Auch bei Helvetia und Baloise steht zwar nicht zwingend eine Fondsfusion im Vordergrund, doch mit der Zusammenlegung des Asset Managements reduziert sich der Diversifikationseffekt auf Anbieterebene. Für Investoren, die in mehreren dieser Vehikel engagiert sind, entsteht dadurch ein natürlicher Anlass, die Allokation zu überprüfen. Hinzu kommen zahlreiche Kapitalerhöhungen und neue Gefässe. Sie schaffen zusätzliche Investitionsmöglichkeiten und erleichtern es institutionellen Anlegern, bestehende Positionen umzuschichten oder gezielt neu zu gewichten. In einem Markt mit robuster Nachfrage und positiver Anlegerstimmung ist das eine günstige Ausgangslage für Reallokationen. Für den Gesamtmarkt ist es zudem positiv, wenn neue Produkte das Anlageuniversum verbreitern und Konzentrationseffekte bei einzelnen grossen Anbietern reduzieren.

Belasten die Unsicherheiten hinsichtlich der konjunkturellen Entwicklung die Stimmung der Anleger?

Eher im Gegenteil. Gerade vor dem Hintergrund der globalen Unsicherheiten haben Schweizer Immobilienanlagen für viele Investoren zusätzlich an Attraktivität gewonnen. Die Schweiz bleibt im internationalen Vergleich eine Insel: mit einem stabilen Zinsumfeld, tiefer Inflation, robuster Binnenwirtschaft und weiterhin soliden Fundamentaldaten im Immobilienmarkt. Hinzu kommt, dass der Renditeabstand zu Obligationen attraktiv bleibt und Immobilien stabile laufende Erträge liefern.

Führt das zu Gewinnmitnahmen? 

Ja, Gewinnmitnahmen sind naheliegend. Die Agios vieler kotierter Immobilienfonds sind wieder deutlich gestiegen, und auch die beiden Indizes haben sich in den letzten beiden Jahren stark entwickelt. In einem solchen Umfeld nehmen Investoren Gewinne mit, vor allem bei Titeln, die ambitioniert bewertet erscheinen. Entscheidend ist aber, dass daraus bisher kein breiter Verkaufsdruck entstanden ist. Die Nachfrage nach Schweizer Immobilienanlagen bleibt robust.

Die geopolitischen Spannungen im Nahen Osten und die dadurch stark gestiegenen Energiepreise belasten die globale Wirtschaft. In zahlreichen Branchen verschlechtern sich die Geschäftserwartungen, Lieferzeiten verlängern sich und die Kaufkraft der Konsumenten gerät unter Druck. Welche Auswirkungen auf die Immobilienwirtschaft erwarten Sie?

Die Auswirkungen dürften vor allem segmentabhängig ausfallen. Direkt betroffen sind Projektentwicklungen sowie Bau- und Betriebskosten, weil höhere Energiepreise, längere Lieferzeiten und unsicherere Kalkulationsgrundlagen die Planung erschweren. Die Bewertungen von Objekten mit kommerzieller Nutzung können bei anhaltender konjunktureller Schwäche unter Druck geraten, wenn Unternehmen vorsichtiger agieren und der Bedarf an zusätzlichen Flächen sinkt. Für die Schweiz dürften sich die Effekte jedoch in Grenzen halten, solange die Binnenkonjunktur robust bleibt und der Inflationsdruck begrenzt ist.

Ende April 2026 betrugen die Agios der börsengehandelten Immobilienfonds rund CHF 18 Mrd. Franken, diejenigen der Immo-AG etwa CHF 7 Mrd. Sind derart hohe Aufpreise auf den Nettoinventarwert (aktuell 34% bei Fonds, 39% bei Aktien) zu rechtfertigen?

Die hohen Agios können nicht einfach als irrational bezeichnet werden, sie verlangen aber eine klare Differenzierung. Ein Teil des Aufpreises ist im aktuellen makroökonomischen Umfeld nachvollziehbar. Zudem bildet der ausgewiesene NAV den ökonomischen Wert nicht immer vollständig ab. Latente Steuern wirken wertmindernd, und veränderte Zinserwartungen schlagen sich in den Diskontsätzen meist nur verzögert nieder. Trotzdem sind Agios von über 30 Prozent kein Selbstläufer. Sie liegen klar über dem langjährigen Durchschnitt und setzen voraus, dass das Zinsumfeld stabil bleibt, die Erträge weiter wachsen und keine grössere Neubewertung der Portfolios erfolgt. Entscheidend ist deshalb, ob der Aufpreis durch die Ertragskraft des Portfolios getragen wird. Bei Fonds mit intaktem Mietpotenzial, guter Standortqualität und stabilen Ausschüttungen sind höhere Agios eher nachvollziehbar. Wo diese Substanz fehlt, wird die Bewertung schnell anspruchsvoll.

Welchen Immobilienanteil sollte eine auf Optimierung ausgerichtete Portfolio-Strategie aufweisen?

Eine optimierte Portfolio-Strategie institutioneller CHF-Anleger kommt kaum ohne einen substanziellen Immobilienanteil aus. Das zeigt sich auch in der Praxis: Schweizer Pensionskassen halten im Durchschnitt weiterhin gut ein Viertel ihres Vermögens in Immobilien. Entscheidend ist jedoch nicht die Quote allein, sondern die Qualität der Allokation. Wer Immobilien strategisch einsetzt, muss die richtigen Märkte, Segmente und Instrumente wählen. Dabei zeigt sich seit Jahren eine klare Verschiebung: Immobilienexposure wird zunehmend über indirekte Anlagen aufgebaut, während ausländische Immobilien in vielen Portfolios weiterhin eine untergeordnete Rolle spielen. Das ist nachvollziehbar. Schweizer Immobilien liefern langfristige Cashflows in CHF, passen gut zu den Verpflichtungen institutioneller Anleger und reduzieren Währungsrisiken. Optimierung bedeutet deshalb nicht zwingend mehr Immobilien, sondern eine präzisere Strukturierung innerhalb der Anlageklasse. 

Die Schweizerische Nationalbank (SNB) äussert sich besorgt über die Wechselkursentwicklung. Hat sich das nach den kürzlichen Zinsentscheidungen von EZB und SNB verändert?

Etwas, aber nicht grundlegend. Die EZB hat mit ihrer letzten Zinserhöhung auf den gestiegenen Inflationsdruck reagiert und signalisiert, dass sie bei Bedarf weiter handeln würde. Die SNB hat hingegen den Leitzins unverändert belassen, da die Inflation in der Schweiz mit 0,6 Prozent weiterhin klar im unteren Bereich ihres Zielbands liegt und weder Konjunktur noch Preisentwicklung einen unmittelbaren Zinsschritt nahelegen. Damit hat sich die Zinsdifferenz zwischen der Eurozone und der Schweiz wieder ausgeweitet, was den Aufwertungsdruck auf den Franken etwas reduziert haben dürfte. Auch der globale Bedarf nach sicheren Häfen scheint derzeit weniger ausgeprägt als in früheren Stressphasen. Insgesamt bleibt die Wechselkursentwicklung für die SNB ein wichtiges Thema, die Aufwertung des Frankens wirkt derzeit aber kontrollierbar. Entsprechend dürfte die SNB weiterhin verbal steuern, statt unmittelbar am Devisenmarkt einzugreifen.

Interview: Remi Buchschacher

Burak Er, CFA, ist Head Research & Advisory Solutions bei smzh ag.