Wohnimmobilienfonds, die sich durch Stabilität und geringes Risiko auszeichnen, sind bei Anlegern sehr gefragt. Diese starke Nachfrage erkläre zum Teil die derzeit hohen Agios, sagt Elvire Massacand, Fund Manager des UBS «Foncipars». Die Fondsleitung führt im April/Mai 2026 eine Kapitalerhöhung durch mit einem Volumen von rund CHF 156 Mio.

UBS (CH) Property Fund – Léman Residential «Foncipars» steigerte 2025 im Vergleich zum Vorjahr die Mietzinseinahmen um 4,0 Prozent und konnte die Mietzinsausfallrate von 1,8 Prozent auf einem niedrigen Niveau halten. Mit welchen Resultaten rechnen Sie im Laufe des 2026?

Elvire Massacand: Der besonders hohe Umsatzanstieg im Jahr 2025 ist zum einen auf Wertsteigerungen infolge von Investitionen in unseren Bestand zurückzuführen und zum anderen auf die erstmalige Vermietung neuer Immobilienprojekte in Crissier (VD) und Vernier (GE). Auch Wiedervermietungen haben dazu beigetragen. Für 2026 rechnen wir mit einer stabilen Entwicklung der Mieteinnahmen und dürften grundsätzlich von denselben Effekten profitieren können, deren Ausmass je nach Anzahl der Neuvermietungen variieren wird. Die Nachfrage nach Wohnraum in der Westschweiz bleibt stark. Durch eine proaktive Bewirtschaftung unserer Leerstände sollten wir die Mietausfallquote auf einem niedrigen Niveau halten können.

Die Bestandsmieten dürften durch die Senkung des hypothekarischen Referenzzinssatzes leicht zurückgehen. Was sind die Auswirkungen auf UBS «Foncipars»?

Grundsätzlich führt ein Rückgang des Referenzzinssatzes bei einem Teil der bestehenden Mieten zu leichten Anpassungen nach unten. Bei UBS «Foncipars» beobachten wir derzeit jedoch nur begrenzte Auswirkungen, da wir den Effekt durch marktgerechte Preisanpassungen bei Wiedervermietungen ausgleichen können. Zudem modernisieren wir unsere Gebäude und nehmen Verbesserungen vor, was sich positiv auf die Qualität unserer Liegenschaften sowie unsere Ertragsbasis auswirkt. Insgesamt erwarten wir daher keinen wesentlichen Druck auf die Rentabilität des Fonds.

Die Nettozuwanderung bleibt auf hohem Niveau, was Immobilienfonds mit einem hohen Wohnanteil begünstigt. Allerdings sind die Agios zurzeit sehr hoch. Werden diese Einstiegshürden so hoch bleiben?

Die hohe Nettozuwanderung – insbesondere in den städtischen Zentren – ist einer der Faktoren, die die Nachfrage nach Wohnraum stützen. Das gilt auch für die Westschweiz, wo unser Fonds investiert. Der Neubau von Wohnraum entspricht nach wie vor nicht der starken Nachfrage, was zu einer Wohnungsknappheit und einem Anstieg der angebotenen Mieten vor allem in den städtischen Zentren führt.

Wohnimmobilienfonds, die sich grundsätzlich durch Stabilität und geringes Risiko auszeichnen, sind bei Anlegern sehr gefragt. Diese starke Nachfrage erklärt zum Teil die derzeit hohen Agios. Neben den sektoralen und geografischen Merkmalen eines Fonds spielen auch volatilere externe Faktoren eine wichtige Rolle bei der Entwicklung der Agios. Das Zinsumfeld hat einen besonders starken Einfluss auf die Fundamentaldaten von Immobilienanlagen. Kurzfristig kann die Nachfrage nach Wohnimmobilienfonds je nach Entwicklung der Marktstimmung und Zinssätze schwanken, was die Entwicklung der Agios im März ja gezeigt hat.

Verjüngung durch Neubau ist die eine Seite der Herausforderungen für das Portfoliomanagement, Sanierungstätigkeit die andere. Wie zeigt sich die Absorption nach Renovierungen in den Wohnliegenschaften, zum Beispiel beim Projekt «La Tourelle» in Genf?

Wir führen zahlreiche Renovierungsarbeiten in unserem Immobilienbestand durch. Dies ist für uns eine Möglichkeit, den Wert unseres Portfolios zu erhalten und zu steigern. Das Ziel ist vielschichtig, aber ich möchte zwei Aspekte hervorheben: Die Verbesserung der Energieeffizienz sowie die Steigerung des Komforts und der Attraktivität für Mietende. Bei UBS «Foncipars» werden die meisten Renovierungen bei laufendem Betrieb durchgeführt. Das bedeutet, dass Mietende nach Abschluss der Arbeiten in ihre Wohnungen zurückkehren. Leerstehende Wohnungen werden zur Verfügung gestellt, um während der Bauarbeiten einen Wohnungswechsel zu ermöglichen. Es gibt daher nach Abschluss der Arbeiten nur wenige freie Wohnungen. Und diese sind angesichts der Qualität der angebotenen Objekte in der Regel sehr schnell vergeben. Im Rahmen der etappierten Renovierung der 420 Wohnungen in La Tourelle haben wir 60 Wohnungen zur Verfügung gestellt, um die Arbeiten unter den bestmöglichen Bedingungen für die Mieter durchzuführen. Diese 60 Wohnungen wurden nach Abschluss der Bauarbeiten schnell wieder vermietet.

Die Fondsleitung führt im April/Mai 2026 eine Kapitalerhöhung des UBS «Foncipars» durch mit einem Volumen von rund CHF 156 Mio. Was planen sie mit dem Emissionserlös?

Der Erlös aus der Emission wird in erster Linie zur Erweiterung des Portfolios verwendet. Konkret planen wir, diese Mittel für gezielte Akquisitionen von Immobilien und Wohnbauprojekten in der Westschweiz, die Finanzierung von Renovierungs- und Bauprojekten sowie die Rückzahlung von Fremdfinanzierungen zu verwenden. Unser Ziel ist es, die Qualität, Nachhaltigkeit und Rentabilität des Fonds langfristig zu sichern und zu stärken.

Wo sehen sie aktuell Wachstumsmöglichkeiten für das Portfolio?

Wir streben in erster Linie internes Wachstum an. Wir prüfen also Möglichkeiten zur Verdichtung und Entwicklung innerhalb unseres Immobilienbestands. Neben dem Bedarf an energetischer und technischer Sanierung unserer Gebäude analysieren wir das Baupotenzial, was ebenfalls dazu beiträgt, die Rentabilität bestimmter Vorhaben zu steigern. Wir haben kürzlich eine Analyse unseres gesamten Portfolios durchgeführt. Dies ermöglicht es uns, Prioritäten für unsere Massnahmen festzulegen. Darüber hinaus sehen wir Wachstumschancen vor allem in den gut erschlossenen Stadtentwicklungsgebieten der Westschweiz, insbesondere in den Ballungsräumen Genf und Lausanne.

Wie schätzen Sie den Westschweizer Immobilienmarkt aktuell ein – Chancen und Risiken? 

Der Wohnimmobilienmarkt in der Westschweiz profitiert von einer soliden strukturellen Stützung dank des Bevölkerungswachstums, der wirtschaftlichen Stabilität und einer moderaten, ja sogar unzureichenden Bautätigkeit, die das Risiko eines Überangebots begrenzt. Diese Situation schafft interessante Chancen für langfristige Investoren. Zu den Risiken zählen die Auswirkungen regulatorischer Bestimmungen, langwierige und schwerfällige Verfahren, die die Sanierung des Bestands und die Schaffung neuer Wohnungen bremsen, steigende Baukosten sowie mögliche Zinsschwankungen, die sich auf die Bewertungen auswirken könnten. Ein aktives und selektives Portfoliomanagement bleibt daher entscheidend.

Die Siedlungsentwicklung und -planung hängt stark davon ab, welche Art von Wohnungen nachgefragt werden. Welche Wohnungsgrössen werden in Zukunft vermehrt nachgefragt?

Wir beobachten eine anhaltend starke Nachfrage nach kleinen und mittelgrossen Wohnungen, insbesondere nach Zwei- bis Dreizimmerwohnungen, da die durchschnittliche Haushaltsgrösse tendenziell abnimmt. Diese Art von Wohnraum spricht Singles, Paare und ältere Mietende an. Grössere Wohnungen finden dennoch immer noch Abnehmer, da ihr Angebot knapper wird. Um im Stadtzentrum oder in dessen Nähe zu bleiben, sind manche Mietende bereit, Abstriche bei der Wohnfläche und der Grösse bestimmter Räume zu machen. Es müssen daher gut konzipierte Wohnungen angeboten werden, ohne zu viel ungenutzte Fläche. Gleichzeitig werden flexible Raumaufteilungen und gut gestaltete Aussenbereiche immer beliebter. Für viele Mietende haben Funktionalität und Lage Vorrang vor der Wohnfläche.

Moderne nachhaltige Gebäude sind technisch hochgerüstet, was die ESG-Ziele unterstützt. Doch Technik altert schneller als Architektur. Wie wichtig ist ESG bei Sanierungen und Neubauten?

Nachhaltigkeit ist ein zentraler Bestandteil unserer Investitions- und Sanierungsstrategie. Wir achten darauf, dass die technischen Lösungen nachhaltig, wartungsarm und langlebig sind. Wir vermeiden eine Vielzahl von Mess- oder Steuerungssystemen, die im Betrieb schnell kostspielig werden. So stellen wir sicher, dass die Kosteneinsparungen durch den geringeren Energieverbrauch nicht wieder aufgehoben werden. Ob bei Neubauten oder Renovationen – wir verfolgen einen ganzheitlichen Ansatz, der auf Energieeffizienz, Lebenszykluskosten und den Komfort der Mietenden fokussiert. Dabei berücksichtigen wir auch Aspekte der sozialen Nachhaltigkeit und beziehen wirtschaftliche und ökologische Parameter mit ein. Nachhaltigkeit ist kein kurzfristiger Trend, sondern ein entscheidender Faktor für die langfristige Werterhaltung.

UBS «Foncipars» ist der schweizweit älteste noch aktive Immobilienfonds. Wie fügt er sich in die heutige Fondslandschaft ein?

Foncipars verbindet Tradition mit ständiger Erneuerung. Seine lange Geschichte steht für Stabilität und grosses Potenzial, dank erstklassiger Immobilien, die seit langem im Portfolio gehalten werden. Die kontinuierliche Weiterentwicklung und Modernisierung seines Portfolios sowie seine konsequente Ausrichtung auf Wohnimmobilien in den städtischen Zentren der Westschweiz festigen die Position des Fonds als Marktführer unter den Wohnimmobilienfonds der Region. In einem volatilen Umfeld schätzen Anleger diese Kombination aus Beständigkeit, Portfolioqualität und defensivem Profil besonders.

Wie hoch ist der Anteil an Liegenschaften, die über 50jährig sind?

Ein bedeutender Teil des Portfolios besteht aus älteren Immobilien, was für einen Fonds mit langer Tradition nicht ungewöhnlich ist. Entscheidend ist jedoch nicht das Alter, sondern der technische und energetische Zustand der Gebäude. Dank kontinuierlicher Renovationen und Investitionen verjüngen wir unser Portfolio Schritt für Schritt, wobei wir die Prioritäten entsprechend dem Potenzial eines jeden einzelnen Gebäudes setzen. Ich würde sogar sagen, dass es für einen historischen Fonds eine Chance ist, alte Gebäude mit grossem Potenzial und idealer Lage in den wichtigsten Städten der Westschweiz zu besitzen. Wir setzen uns dafür ein, dass auch die ältesten Gebäude modern, nachhaltig und auf dem Markt wettbewerbsfähig bleiben.

Interview: Remi Buchschacher

Eckdaten Kapitalerhöhung

Vom 23. April bis 4. Mai 2026 wird UBS Switzerland AG für den UBS (CH) Property Fund – Léman Residential «Foncipars» eine Kapitalerhöhung mit Bezugsrecht durchführen. Das Emissionsvolumen beträgt CHF 156 Millionen. Der Bezugspreis der neuen Anteile setzt sich aus dem Inventarwert (nach Ausschüttung) per Abschluss 31. Dezember 2025 zuzüglich der aufgelaufenen Erträge bis zum Liberierungsdatum sowie der Ausgabekommission zusammen. Die Emission wird kommissionsweise («best effort basis») im Rahmen eines öffentlichen Bezugsangebots in der Schweiz durchgeführt. Die Anzahl der neu auszugebenden Anteile wird von der Fondsleitung UBS Fund Management (Switzerland) AG aufgrund der ausgeübten Bezugsrechte nach Ablauf der Bezugsfrist festgelegt. Die neuen Anteile sind rückwirkend ab 1. Januar 2026 für das ganze laufende Geschäftsjahr ausschüttungsberechtigt. Die Liberierung der neuen Anteile erfolgt am 8. Mai 2026.

Elvire Massacand ist Fund Manager UBS «Foncipars».