Die Fondsleitung Helvetia Asset Management AG führt noch bis am 19. März 2026 eine Kapitalerhöhung des Helvetia (CH) Swiss Property Fund durch mit einem Volumen von rund CHF 128 Mio. Portfolio Manager Alfonso Tedeschi beschreibt die Ziele der Emission und blickt auf die Chancen und Risiken in der Immobilienwirtschaft.

Wie schätzen Sie den Schweizer Immobilienmarkt aktuell ein – Chancen und Risiken?

Alfonso Tedeschi: Das TINA‑Szenario („There is no Alternative“) ist zurück – oder anders gesagt: Es gibt derzeit kaum eine Alternative zu Immobilienanlagen. Seit 2024 hat sich die relative Attraktivität von Immobilienanlagen gegenüber Staatsanleihen substantiell verbessert. Im aktuellen Umfeld tiefer Zinsen, geopolitischer Spannungsfelder und erhöhter Marktvolatilität bleiben Schweizer Immobilien eine der verlässlichsten Anlageklassen. Die durchschnittliche Nettoanfangsrendite von Wohnimmobilien liegt derzeit bei rund 3.0 Prozent, während zehnjährige Bundesobligationen lediglich rund 0.2 Prozent abwerfen – ein Renditespread, der in diesem makroökonomischen Setting kaum zu ignorieren ist. Gleichwohl ist das Bild nicht frei von Risiken: regulatorische Eingriffe im Wohnsegment, ein sich abschwächender Konjunkturzyklus, potenziell steigende Zinsen oder eine rückläufige Zuwanderung können das Renditeprofil beeinflussen. Vor diesem Hintergrund bleibt eine differenzierte, diszipliniert selektive Anlagestrategie zentral.

Warum suchen Schweizer Investoren ein Exposure mit Wohnimmobilien? Was sind die Vorteile von Investitionen in Wohnimmobilien? 

Wohnimmobilien bieten Investoren nach wie vor einen attraktiven Dreiklang aus Werterhalt, Inflationsschutz und stabilen laufenden Erträgen. Die fundamentalen Treiber bleiben intakt: strukturelle Angebotsknappheit, anhaltende Zuwanderung sowie begrenzte Entwicklungsflächen stützen die Nachfrage und führen zu einem kontinuierlichen Mietwachstum. Indexierte Mietverträge und die Kopplung an den Referenzzinssatz bieten zusätzlichen Schutz gegenüber inflationsbedingten Verwerfungen. Neben diesen ökonomischen Faktoren spielen auch psychologische Elemente eine Rolle. Immobilien sind greifbare, reale Vermögenswerte – tangible Assets –, die häufig mit einem hohen Mass an Vertrauen und Emotionalität verbunden sind. Nicht zuletzt haben Wohnimmobilien in den vergangenen 25 Jahren ausnahmslos positive Gesamtrenditen erzielt und sich damit als ausserordentlich krisenresistente Anlageklasse bewährt. Zusätzlich liefern Schweizer Wohnimmobilien verlässliche Einkommensströme in CHF, welche weitgehend unabhängig von globalen handelspolitischen Spannungen sind. Daher fungieren sie für Schweizer Anleger als sicherer Hafen.

Es gibt Immobilienfonds mit direktem und mit indirektem Immobilienbesitz. Was ist der Vorteil eines Immobilienfonds mit direktem Grundbesitz wie beim Helvetia (CH) Swiss Property Fund? 

Die Erträge werden ausschliesslich auf Fondsebene besteuert und sind für inländische Privatpersonen bei Ausschüttung grundsätzlich steuerfrei. Zudem fällt die Vermögenssteuer aufgrund des steuerlich privilegierten direkten Grundbesitzes tiefer aus. Demgegenüber unterliegen Fonds mit indirektem Grundbesitz – etwa Immobilien, die über Tochtergesellschaften gehalten werden – sowohl der Einkommens- als auch der Vermögenssteuer, was deren Nachsteuerrendite entsprechend schmälert. Unter der Annahme einer Ausschüttungsrendite von 2.4 Prozent, einem Grenzsteuersatz von 30 Prozent und einer Vermögenssteuer von 0.1 Prozent ergibt sich ein steuerbereinigtes Äquivalent von rund 3.5 Prozent. In einem Umfeld drohender Negativzinsen wirkt eine solche Rendite wie Manna in der Wüste.

Die Fondsleitung Helvetia Asset Management AG führt noch bis am 19. März 2026 eine Kapitalerhöhung des Helvetia (CH) Swiss Property Fund (HSPF) durch mit einem Volumen von rund CHF 128 Mio. Was planen sie mit dem Emissionserlös? 

Mit dem Emissionserlös ist der Erwerb von drei Wohnliegenschaften und einer kommerziellen Liegenschaft von der Helvetia Schweizerische Lebensversicherungsgesellschaft vorgesehen. Es handelt sich um Core/Core Plus-Objekte in drei Kantonen, die eine hohe Lage- und Objektqualität aufweisen und in ihrer Struktur dem Profil des bestehenden Portfolios des Helvetia (CH) Swiss Property Fund entsprechen. Die Investitionsobjekte haben aufgrund ihrer überdurchschnittlichen Nettorendite einen positiven Einfluss auf die Ertragskraft des Gesamtportfolios. Das Portfolio hat einen klaren geografischen Schwerpunkt in der wachstumsstarken Nordwestschweiz. Das wirtschaftliche Alter der Liegenschaften ist relativ jung und der Capex‑Bedarf entsprechend gering. Die Vermietungsquote ist hoch, insbesondere im Wohnsegment besteht zusätzliches Marktmietpotenzial. Durch die Integration verbessert sich auch das ESG‑Profil des Fonds, da die Objekte sowohl energetisch wie auch hinsichtlich ihrer baulichen Standards positiv zum Gesamtportfolio beitragen. Nebst den erwähnten vier Liegenschaften ist eine selektive Akquisition von weiteren Liegenschaften am Drittmarkt geplant.

Was waren die drei wichtigsten Performance‑Treiber der letzten 12–18 Monate – und was davon ist replizierbar? 

Der zentrale Performance-Treiber ist und bleibt die Zinsentwicklung. Im vergangenen Jahr konnten sämtliche Anlagegefässe breitflächig von diesem Rückenwind profitieren. Im aktuellen Marktumfeld ist jedoch ein deutlich selektiveres Vorgehen gefragt. Dies umfasst einerseits eine robuste Portfoliokonstruktion mit konsequenter Anlagedisziplin und andererseits ein aktives Asset Management, das über Entwicklungs- und Bauprojekte gezielt zusätzliche Wertschöpfung generiert sowie regulatorische Anpassungen, Nachhaltigkeitsanforderungen und sich verändernde Marktbedingungen antizipiert. Entscheidend ist, die Wetterfestigkeit des Portfolios gezielt zu erhöhen.

Wo sehen Sie aktuell das grösste Potenzial für Wertsteigerung im Bestand – Miete, Kosten, innere Verdichtung oder Struktur?

Das grösste Wertsteigerungspotenzial im Bestand ergibt sich derzeit aus einem Zusammenspiel der genannten Faktoren – allerdings mit einer klaren Priorisierung. Kurzfristig liegt der stärkste Hebel im Mietbereich. Aufgrund der anhaltenden Angebotsknappheit bleibt das Marktmietpotenzial in vielen Regionen intakt. Entscheidend ist, dieses Potenzial konsequent, marktgerecht und mit der nötigen Sensibilität auszuschöpfen. Auch in der Weiterentwicklung des Immobilienportfolios eröffnen sich relevante Chancen. Innere Verdichtungen, energetische Verbesserungen und flexibel nutzbare Flächen können substanziell zur Ertragsoptimierung beitragen. Parallel dazu bleibt die Kostenstruktur ein bedeutender Werttreiber – insbesondere durch ein professionelles Instandhaltungsmanagement und eine stringente Capex‑Priorisierung, die Werterhalt und Effizienz gleicher­massen sicherstellt.

Ein anderes Thema beschäftigt die Investoren und Projektentwickler zurzeit stark: Die Wohnfläche pro Person nimmt immer weiter zu. Wie lässt sich diese Entwicklung vor dem Hintergrund der Bauzonenverknappung lösen?

Das erklärte Ziel des revidierten Raumplanungsgesetzes war es, die fortschreitende Zersiedelung durch eine klare Limitierung der Bauzonen zu stoppen – ein grundsätzlich sehr zu begrüssendes Anliegen. Was jedoch weiterhin fehlt, ist der politische Wille, die Verdichtung nach innen mit der nötigen Konsequenz voranzutreiben. Das grösste Potenzial liegt aus meiner Sicht in einer substanziellen Erhöhung der Ausnützungsziffern, kombiniert mit einem verbindlichen Anteil an preisgünstigen Wohnungen im städtischen Kontext sowie einer spürbaren Einschränkung von Einsprachen. Darüber hinaus bedarf es einer Versachlichung der oftmals politisch gefärbten Debatte: Öffentliche und private Bauträger stehen nicht im Widerspruch zueinander, sondern ergänzen sich konstruktiv – und sind gemeinsam Teil der Lösung, um den derzeit ausgeprägten Nachfrageüberhang im Wohnsegment effektiv zu entschärfen.

Die Eingriffe von Politik und Verbänden bezüglich Regulation des Immobilienmarkts nehmen zu. Wie gehen Sie mit der drohenden Wohnregulierung um?

 Unser Fokus liegt auf den Agglomerationen und Mittelstädten. Diese zählen nicht nur zu den wachstumsstärksten Regionen der Schweiz, sondern sind zugleich weniger stark von regulatorischen Eingriffen betroffen. Gleichwohl nimmt die Regulatorik im Wohnsegment auf lokaler und kantonaler Ebene spürbar zu. Für professionelle Immobilieninvestoren bedeutet das jedoch nicht nur eine Herausforderung, sondern auch eine Chance. Wer regulatorische Anforderungen kompetent antizipiert und adressiert, kann sich klar differenzieren und damit langfristig Wettbewerbsvorteile sichern.

In Folge des Zusammenschlusses von Helvetia mit Baloise beabsichtigen die Verwaltungsräte der Helvetia Asset Management AG und der Baloise Asset Management AG die Fusion der Helvetia Asset Management AG und Baloise Asset Management AG. Wie wird sich das auf die Fondsstruktur auswirken? 

Die geplante Fusion beider Fondsleitungen, welche Ende Januar 2026 angekündigt wurde, hat für die Verwaltung des Helvetia (CH) Swiss Property Fonds und dessen Anlagestrategie keine unmittelbaren Konsequenzen.  Gleichzeitig mit der Fusion der beiden Fondsleitungen soll auch die Funktion der Helvetia Asset Management AG als Fondsleitung für den Helvetia (CH) Swiss Property Fund an die Baloise Asset Management AG übertragen werden. Der Helvetia (CH) Swiss Property Fund wird weiter an der Schweizer Börse SIX gehandelt. Die Depotbank bleibt unverändert die Zürcher Kantonalbank.Die Anleger werden rechtzeitig über die Modalitäten des Wechsels der Fondsleitung sowie allfällige Änderungen des Fondsvertrages, einschliesslich der Wahrung des Einspracherechts gemäss den Bestimmungen des Kollektiven Anlagegesetzes informiert. Zum aktuellen Zeitpunkt können keine weiteren Aussagen auf Fondsebene gemacht werden.

Interview: Remi Buchschacher

 

Kapitalerhöhung bis am 19. März 2026

Die Fondsleitung Helvetia Asset Management AG führt noch bis am 19. März 2026 eine Kapitalerhöhung des Helvetia (CH) Swiss Property Fund durch mit einem Volumen von rund CHF 128 Mio. zwecks Erwerbs eines Liegenschaftsportfolios mit einem Marktwert von rund CHF 108 Mio. sowie selektiver Akquisition von weiteren Liegenschaften. Die Kapitalerhöhung erfolgt kommissionsweise («best-effort»-Basis) im Rahmen eines öffentlichen Bezugsangebotes in der Schweiz. Das für den Erwerb vorgesehene Portfolio besteht aus vier Core/Core plus-Objekten (3 Wohnimmobilien und 1 kommerzielle Liegenschaft), verteilt über drei Kantone.

Der Helvetia (CH) Swiss Property Fund ist ein vertraglicher Anlagefonds schweizerischen Rechts der Art Immobilienfonds. Der Fonds wurde per 3. Juni 2020 lanciert und per 25. Juni 2024 an der SIX Swiss Exchange kotiert. Der Fonds verfügt per 30.09.2025 über 49 Liegenschaften. Das Liegenschaftsportfolio hat per 30. September 2025 einen Marktwert von CHF 1’319 Mio. Nach der Kapitalerhöhung wird der Marktwert des Liegenschaftsportfolios des Fonds bei rund CHF 1.44 Mrd. notieren.

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