Die PSP Swiss Property verzeichnet ein weiteres solides Geschäftsjahr mit einem starken operativen Ergebnis, wie PSP in einer Mitteilung schreibt. Die Dividende wird um 5 Rappen auf CHF 3.95 pro Aktie erhöht.

Zum Stichtag 31. Dezember 2025 umfasste das Immobilienportfolio der PSP Swiss Property einen Bilanzwert von CHF 10.1 Mrd. aus (Ende 2024: CHF 9.8 Mrd.) und bestand aus insgesamt 150 Anlageliegenschaften sowie 10 Entwicklungsliegenschaften. In der Berichtsperiode 2025 resultierte eine Portfolioaufwertung um CHF 231.1 Mio. (2024: Aufwertung um CHF 171.0 Mio.). Von der gesamten Aufwertung entfielen CHF 230.2 Mio. auf das Anlageportfolio. Auf die Entwicklungsliegenschaften entfielen CHF 0.9 Mio. Der Aufwertung lagen insbesondere Vermietungserfolge im High-Street-Retail-Segment in Zürich und liegenschaftsspezifische Faktoren, wie Erwartungen an höhere Marktmieten, zugrunde (insbesondere für Objekte an besten Lagen). Der gewichtete durchschnittliche Diskontierungssatz für das gesamte Portfolio reduzierte sich um 2bp und belief sich per Ende 2025 auf 3.55% (nominal); darin enthalten ist eine Inflationsrate von 1.00% (Ende 2024: 3.82%; Inflationsrate 1.25%).

In der Berichtsperiode wurden keine Anlage- oder Entwicklungsliegenschaften gekauft und einzig die Liegenschaft des Gurten Brauerei Areals, Gurtenbrauerei 10 – 92 in Wabern bei Bern, wurde Ende September 2025 veräussert. 2025 wurden vier Anlageliegenschaften im «Quartier des Banques» in Genf und das «Löwenbräu Red» in Zürich zu Entwicklungsliegenschaften umklassifiziert. Fünf Liegenschaften in Wallisellen (Projekt «Richtipark») wurden als Entwicklungsliegenschaften zum Verkauf umklassifiziert. Die Projekte «Bollwerk» in Bern sowie «Quartier des Banques Arquebuse 8» in Genf wurden im Geschäftsjahr fertiggestellt und zurück ins Anlageportfolio umklassifiziert. Die Liegenschaft Igelweid 1 in Aarau wurde per Stichtag als zum Verkauf gehaltene Anlageliegenschaft klassifiziert und Anfang 2026 verkauft.

Derzeit bestehen die folgenden laufenden Projekte mit einer Investitionssumme ab CHF 10 Mio.:

«Hôtel des Postes», Lausanne: Die Liegenschaft am Place Saint-François 15, erbaut im Jahr 1900, wird einer umfassenden Sanierung unterzogen. Die Bauarbeiten befinden sich in der Schlussphase. In den vergangenen Monaten wurden unter anderem die Fassade sowie die gesamte Gebäudetechnik erneuert. Zudem wurde das Gebäude auf der Südseite erweitert und an das Fernheizsystem der Stadt Lausanne angeschlossen. Die geplante Investitionssumme beläuft sich auf rund CHF 55 Mio., wovon CHF 51.7 Mio. bereits beansprucht wurden. Der aktuelle Vermietungsstand beträgt 50%. Der Abschluss der Bauarbeiten ist für Mitte 2026 vorgesehen. Die Schweizerische Post, welche in diesem Gebäude über viele Jahre eine Poststelle betrieben hatte, konnte erfreulicherweise als künftige Mieterin gehalten werden. Darüber hinaus konnten mehrere Mieter aus dem Finanzsektor sowie ein Ankermieter im Retail- Bereich gewonnen werden.

«TEC», Basel: Die Liegenschaft an der Grosspeterstrasse 24, die früher überwiegend von Swisscom als Betriebsgebäude genutzt wurde, wird seit dem dritten Quartal 2023 umfassend erneuert. Nach der Modernisierung der Gebäudetechnik liegt der aktuelle Schwerpunkt auf der Optimierung der Raumstruktur. Bis Mitte 2026 werden die Obergeschosse 2, 3 und 4 neu konzipiert und modernisiert. Die Investitionskosten belaufen sich auf rund CHF 11 Mio.

«Löwenbräu Red», Zürich: Das Bürogebäude auf dem Löwenbräu-Areal, Baujahr 2013, wurde in der Berichtsperiode umklassifiziert. Aufgrund seiner Mikrolage und der Marktentwicklung ist es für eine grossflächige Büronutzung künftig nur noch eingeschränkt geeignet. Geplant ist deshalb eine Umnutzung zu einem hotelnahen Konzept. Die Baueingabe hierfür erfolgte Ende August 2025; die Baubewilligung wird im ersten Halbjahr 2026 erwartet, die Fertigstellung für 2028. Das geplante Investitionsvolumen beträgt rund CHF 25 Mio. Nach durchgeführter Betreiberevaluation im Herbst 2025 stehen wir mit einem Hotelbetreiber in der Endverhandlung.

Ende 2025 betrug die Leerstandsquote 3.5% (Ende 2024: 3.2%). Von den 2026 auslaufenden Mietverträgen (CHF 37.9 Mio.) waren per Ende 2025 noch 16% offen. Die Wault (weighted average unexpired lease term) des Gesamtportfolios belief sich Ende 2025 auf 4.9 Jahre, diejenige der zehn grössten Mieter, die 25% der Mieterträge ausmachen, auf 5.3 Jahre.

Konsolidiertes Jahresergebnis

Der Liegenschaftsertrag belief sich in der Berichtsperiode auf CHF 349.2 Mio. und lag damit um CHF 0.8 Mio. bzw. 0.2% unter dem Vorjahreswert (2024: CHF 350.0 Mio.). Auf vergleichbarer Basis (like-for-like) ergab sich ein Zuwachs von CHF 3.9 Mio. bzw. 1.3%, wovon CHF 2.9 Mio. bzw. 1.0% auf Indexanpassungen entfielen. Im Geschäftsjahr 2025 wurde einzig die Liegenschaft Gurtenbrauerei 10 – 92 in Wabern bei Bern veräussert. Daraus resultierte ein Erfolg aus übrigen Liegenschaftsverkäufen von CHF 7.7 Mio. Gegenüber der Vorjahresperiode verminderte sich dennoch der Erlös aus dem Verkauf von Anlageliegenschaften um CHF 6.4 Mio., und der Erfolg aus dem Verkauf von Entwicklungsliegenschaften nahm um CHF 1.0 Mio. ab.

Der Betriebsaufwand Liegenschaften konnte reduziert werden und betrug CHF 10.1 Mio. (2024: CHF 11.6 Mio.), entsprechend einem Rückgang von CHF 1.5 Mio. Ausschlaggebend waren insbesondere niedrigere Liegenschaftssteuern bei einer Genfer Liegenschaft infolge der Anerkennung eines Energiezertifikats. Demgegenüber zeigte sich beim Personalaufwand in Höhe von CHF 20.2 Mio. (2024: CHF 19.0 Mio.) sowie beim Betriebs- und Verwaltungsaufwand in Höhe von CHF 10.1 Mio. (2024: CHF 10.0 Mio.) ein leichter Anstieg. Der Nettofinanzierungsaufwand erhöhte sich um CHF 1.1 Mio. auf CHF 35.3 Mio. und blieb trotz des Anstiegs weiterhin auf einem niedrigen Niveau (2024: CHF 34.3 Mio.). Der Fremdkapitalkostensatz lag in den letzten vier Quartalen durchschnittlich bei 1.05% (Ende 2024: 1.03%).

Der Gewinn ohne Liegenschaftserfolge belief sich auf CHF 225.4 Mio. (2024: CHF 231.8 Mio.). Der entsprechende Gewinn pro Aktie ohne Liegenschaftserfolge, welcher die Basis für die Dividendenausschüttung darstellt, betrug CHF 4.91 (2024: CHF 5.05).

Der Reingewinn erhöhte sich gegenüber dem Vorjahr um CHF 33.5 Mio. bzw. 8.9% auf CHF 408.5 Mio. (2024: CHF 374.9 Mio.). Massgeblich hierfür war die höhere Portfolioaufwertung: In der Berichtsperiode belief sich diese auf CHF 231.1 Mio. und lag damit um CHF 60.1 Mio. über dem Vorjahreswert (2024: CHF 171.0 Mio.). Der Gewinn pro Aktie betrug entsprechend CHF 8.91 (2024: CHF 8.17). Per Ende 2025 lag das Eigenkapital pro Aktie (Net Asset Value, NAV) bei CHF 123.07 (Ende 2024: CHF 117.96). Der NAV vor Abzug latenter Steuern erreichte CHF 146.05 (Ende 2024: CHF 139.51).

Kapitalstruktur

Ende 2025 betrug das Eigenkapital CHF 5.645 Mrd., entsprechend einer Eigenkapitalquote von 55.5% (Ende 2024: CHF 5.411 Mrd. bzw. 54.5%). Das zinspflichtige Fremdkapital belief sich auf CHF 3.370 Mrd. und entsprach damit 33.1% der Bilanzsumme (Ende 2024: CHF 3.385 Mrd. bzw. 34.1%). Der durchschnittliche Fremdkapitalkostensatz per Stichtag lag bei 1.04% (Ende 2024: 1.05%), die durchschnittliche Zinsbindung bei 3.3 Jahren (Ende 2024: 4.0 Jahre). Am Ende der Berichtsperiode verfügte die PSP Swiss Property über ungenutzte Kreditlinien in Höhe von CHF 1.030 Mrd., wovon CHF 0.915 Mrd. auf zugesicherte Kreditlinien entfielen. Damit ist sowohl die laufende Geschäftstätigkeit als auch die Refinanzierung fälliger Verbindlichkeiten sowie die Finanzierung der geplanten Investitionen in Anlage- und Entwicklungsliegenschaften gewährleistet. Die PSP Swiss Property AG verfügt über ein Long Term Issuer Rating von Moody’s mit A3 und stabilem Ausblick.