«In stark regulierten Märkten prüfen wir Machbarkeit und Akzeptanz sehr früh und bringen so die Projekte erfolgreich zur Umsetzung», sagt Adrian Murer, CEO der Swiss Finance & Property Gruppe. Doch die Planungs- und Bewilligungsverfahren sind heute für Entwickler zur Geduldsprobe geworden. «So manch vielversprechende Entwicklung rechnet sich wirtschaftlich nicht mehr. Jede zusätzliche Vorschrift oder Unklarheit erhöht das rechtliche Risiko weiter».

In Schweizer Städten werden die Planungs- und Baugesetze überarbeitet, autofreie Quartiere sind in der Diskussion, und die Stadtverwaltungen überprüfen städtische Mietwohnungen auf Unterbelegung. In Bern wird die Offenlegung der Vormieten vorgeschrieben. Welche Auswirkungen haben diese Regelungen auf die Immobilienmärkte?

Adrian Murer: Regulierung verändert den Markt – aber sie zwingt uns auch zu kreativeren, nachhaltigeren Lösungen. Die Vielzahl städtischer Eingriffe, von autofreien Quartieren über strengere Vorschriften bis zur Offenlegung von Vormieten, verändert den Immobilienmarkt spürbar. Vielerorts herrscht eine akute Wohnungsknappheit, und die Politik versucht gegenzusteuern. Doch wie sich etwa am Beispiel Basel zeigt, führt eine Mietzinsbremse nicht zu mehr Wohnraum, sondern bremst Investitionen und damit das dringend benötigte Wachstum. Statt einer Belebung erleben wir einen kurzfristigen Rückgang der Transaktionen, denn viele Investoren warten ab. Gleichzeitig nehmen wir diese Komplexität als Realität an und entwickeln Modelle, die auch unter diesen Bedingungen funktionieren.

Wie sehen diese Modelle aus?

Zum Beispiel suchen wir gezielt den Dialog mit Behörden, um Investitionen möglich zu machen, statt sie zu meiden. In stark regulierten Märkten prüfen wir Machbarkeit und Akzeptanz sehr früh und bringen so Projekte trotzdem erfolgreich zur Umsetzung. Auch im indirekten Bereich, etwa bei unseren Fonds, legen wir Wert auf Transparenz und stabile, regulierungskonforme Portfolios. Unser Ziel ist klar: zukunftsfähigen Wohnraum schaffen – pragmatisch, partnerschaftlich und lösungsorientiert.

Für Projektentwickler heisst das: Die Planbarkeit sinkt, Genehmigungsverfahren werden langwieriger, rechtliche Risiken steigen.

Planungs- und Bewilligungsverfahren sind heute für Entwickler zur Geduldsprobe geworden. Genehmigungsprozesse ziehen sich oft über Jahre hin, die Abläufe sind unstrukturiert und Behörden personell unterdotiert. Der Flaschenhals liegt bei den Ämtern. Dadurch – und durch Einsprachen — bleiben Projekte jahrelang blockiert, Investoren zögern, und so manch vielversprechende Entwicklung rechnet sich wirtschaftlich nicht mehr. Jede zusätzliche Vorschrift oder Unklarheit erhöht das rechtliche Risiko weiter. Im direkten Bereich reagieren wir darauf mit frühzeitiger Einbindung von Gemeinden und Experten, um Verzögerungen proaktiv zu managen.

Bisher galt für den Wert von Immobilien: Lage, Lage, Lage. Doch Zentrumslagen sind unerschwinglich geworden und die Verdichtung stösst an Grenzen. Werden die Agglomerationen zu neuen A-Lagen?

Die Agglomerationen gewinnen als Investitionsstandorte tatsächlich an Bedeutung. Gut erschlossene Standorte ausserhalb der klassischen Zentren können tatsächlich zu neuen A-Lagen werden. Die grossen Innenstädte bleiben zwar wichtig, die Preise dort sind aber nicht für alle erschwinglich und die Verdichtung stösst an ihre Grenzen. Darum schauen wir uns vermehrt in umliegenden Wachstumsregionen um: In gut angebundenen Agglomerationsgemeinden, wo Wirtschaft und Bevölkerung zulegen, finden wir noch attraktives Potenzial. Dort können wir neue Projekte realisieren oder Bestandsliegenschaften entwickeln, oft mit weniger Konkurrenzdruck und sinnvolleren Renditen als in den urbanen Zentren.

Die mikroökonomischen Unterschiede werden sich verstärken: Die Lage der Immobilie wird in einem Kontext, der von Mobilität, Neubauten, Energiefaktoren und Verkehr geprägt ist, entscheidend. Wie wird sich das auf die Wertentwicklung auswirken?

Ein Gebäude an ruhiger Lage mit guter ÖV-Anbindung und modernster Energietechnik wird seinen Wert eher steigern, während Objekte ohne diese Vorteile deutlich zurückfallen können. Wir beobachten, dass Investoren ihr Kapital sehr selektiv einsetzen: riskantere Lagen oder Objekte mit Sanierungsstau haben es immer schwerer, während sich das Geld auf wenige risikoarme Immobilien konzentriert. Deshalb prüfen wir im direkten Portfolio jedes Projekt akribisch im lokalen Kontext: Was tut sich im Quartier, welche Mobilitätskonzepte und Neubauten sind geplant, erfüllen wir kommende Klimastandards?

Fehlt es allgemein an einer gesellschaftlichen Gesamtsicht über die Quantität und Qualität des Wachstums und über den Umgang mit Raum?

Bislang gibt es keinen gesellschaftlichen Konsens darüber, wie viel Wachstum wir wollen und wie wir mit unserem begrenzten Raum umgehen sollen. Vielerorts dominieren Partikularinteressen: Jeder wünscht sich zwar mehr Wohnungen, aber bitte nicht vor der eigenen Haustür und schon gar nicht damit, indem in die Höhe gebaut wird. Dieses klassische Insider-Outsider-Problem bremst die Verdichtung in den Städten. Diejenigen, die bereits gut versorgt sind, wehren sich gegen bauliche Veränderungen, obwohl eigentlich noch Potenzial vorhanden wäre. Die Schweizer Städte haben noch ein grosses Potenzial, was Verdichtung angeht. In Zürich beispielsweise leben pro Quadratkilometer knapp 5000 Menschen. Auf der gleichen Fläche leben in Paris 20.000 Menschen.

Woran liegt das?

Statt offen über Wachstum und Verdichtung zu entscheiden, werden Bedürfnisse verdrängt: Man verhindert höhere Ausnutzung im Zentrum und nimmt dafür eine weitere Zersiedelung der Peripherie in Kauf. Langfristig ist das weder ökologisch sinnvoll noch entspricht es dem Volkswillen. Wir brauchen aus meiner Sicht eine ehrliche, gemeinsame Vision: Wo wollen wir verdichten und neues Wachstum zulassen, und wo wollen wir im Gegenzug Flächen schonen? Solange dieser Gesamtrahmen fehlt, bleiben viele politische Eingriffe Flickwerk, was sowohl direkte Investitionsentscheide als auch indirekte Anlageentscheide erschwert, weil die Richtung unklar ist.

Die Siedlungsentwicklung und -planung hängt stark davon ab, welche Art von Wohnungen nachgefragt werden. Welche Wohnungsgrössen werden in Zukunft vermehrt nachgefragt?

Die Wohnformen werden einerseits durch die demografische Entwicklung, andererseits durch die ökonomische Realität vorgegeben. Der Trend geht momentan klar zu kleineren Wohneinheiten: kompakte 11⁄2- bis 31⁄2-Zimmer-Wohnungen werden in Zukunft gefragter sein. Demografischer Wandel und veränderte Lebensstile führen dazu, dass immer mehr Menschen in kleinen Haushalten leben. Single-Haushalte oder Paare ohne Kinder sind auf dem Vormarsch. Entsprechend steigt der Bedarf an effizienten 2- bis 3-Zimmer-Wohnungen, insbesondere in urbanen Lagen. Im direkten Entwicklungsbereich reagieren wir darauf, indem wir Projekte mit hohem Anteil an kleineren Wohnungen und anpassbaren Grundrissen realisieren. Und im indirekten Investment richten wir die Portfolios verstärkt auf diese Segmente aus. Grössere Familienwohnungen wird es weiter brauchen, doch das stärkste Wachstum sehen wir eindeutig im Bereich der kompakten, urbanen Wohnformen.

Die Siedlungsentwicklung nach innen ist eines der zentralen Paradigmen der aktuellen Schweizer Raumplanung. Doch diese stösst immer mehr an die Grenzen der Akzeptanz. Muss es also zu einer Ausweitung der Bauzonen kommen?

Wie gesagt, diese Diskussion ist meines Erachtens dringend zu führen und politische Grundsatzentscheide müssen gefällt werden. Irgendwo muss der Wohnraum ja entstehen und momentan ist eine dem Bevölkerungswachstum adäquate Zunahme weder in den Städten noch in der Peripherie möglich.

Die Wohnfläche pro Person nimmt immer weiter zu. Wie lässt sich diese Entwicklung vor dem Hintergrund der Bauzonenverknappung lösen?

Ein Ansatz ist die bessere Ausnutzung des bestehenden Wohnraums. Viele ältere Menschen oder Paare leben in übergrossen Wohnungen. Hier könnten Anreize zum Umzug in kompaktere Einheiten oder innovative Wohnmodelle wie Mehrgenerationen-WGs helfen, ungenutzten Platz frei zu machen. Auch Neubauprojekte sollten verstärkt auf effiziente Grundrisse und gemeinschaftlich nutzbare Flächen setzen. In unseren direkten Portfolios achten wir darauf, flexible Lösungen zu fördern.

Die Nachhaltigkeitsfrage werde von Experten übertrieben dargestellt, eruierte der SIV kürzlich in einer Umfrage. Es werde zu wenig gemacht, sowohl bei den Batterien wie auch bei den PV-Anlagen. Sollten sich die Immobilienakteure noch mehr mit den Ökonomen und Ingenieuren austauschen?

Nachhaltigkeit ist für uns kein Schlagwort, sondern ein konkreter Handlungsauftrag. Deshalb arbeiten wir bei SFP aktiv und bereits heute eng mit Ingenieuren, Ökonomen und Fachpartnern zusammen, um technische, wirtschaftliche und gesellschaftlich tragfähige Lösungen zu realisieren. Das zeigt sich beispielsweise in der ESG-Zertifizierung unserer Fonds, die wir gemeinsam mit Energie- und Nachhaltigkeitsexperten vorantreiben. Wir beteiligen uns auch an Plattformen wie Swiss Sustainable Finance und pflegen Partnerschaften mit Hochschulen wie der ETH Zürich oder CUREM, um Forschung und Praxis zu verbinden. Das bedeutet: Wir sind nicht nur im Austausch – wir handeln. Ob beim Ersatz fossiler Heizsysteme, beim Ausbau von PV-Anlagen oder bei energetischen Sanierungen im Bestand.

Interview: Remi Buchschacher

Adrian Murer, CEO der Swiss Finance & Property Gruppe.