Das strukturelle Problem zu vieler Bauhemmnisse sei noch längstens nicht gelöst, sagt Fredy Hasenmaile, Chefökonom von Raiffeisen Schweiz. «Wir sollten künftig bei Abstimmungen die Folgen gewisser Gesetze auf die Anreize, Wohnungen zu bauen, besser berücksichtigen, um uns künftig nicht wieder in eine Sackgasse zu manövrieren», hält er fest.

Das Schweizer Stimmvolk sagte am 28. September mit grossem Mehr Ja zur Abschaffung des Eigenmietwerts. Wie wird der Fiskus diese Steuerausfälle kompensieren?

Fredy Hasenmaile: Sofern im Zeitpunkt des Wegfalls des Eigenmietwerts die Zinsen noch immer so tief sind wie heute, werden Bund, Kantonen und Gemeinden knapp zwei Milliarden Franken an Steuereinnahmen fehlen. Gewisse Kantone werden wohl eine Objektsteuer auf Zweitwohnungen einführen, um das Ausmass der Steuerausfälle etwas einzugrenzen. Die einzelnen Gebietskörperschaften werden jedoch nicht darum herumkommen, das Ausgabenwachstum spürbar zu bremsen oder gar Steuererhöhungen ins Auge zu fassen. Der Steuerausfall macht rund 1.2 Prozent der Fiskaleinnahmen von Bund, Kantonen und Gemeinden aus. In unserer Immobilienstudie vom vierten Quartal 2025 konnten wir zeigen, dass die Grundstückgewinn- und Handänderungssteuern am Total der Fiskaleinnahmen einen wachsenden Anteil ausmachen. Von 2012 bis 2022 haben die Kantone und Gemeinden schätzungsweise 1.2 Milliarden Franken zusätzliche Steuererträge dank den sprudelnden Grundstückgewinnsteuern generiert. Das muss bei der Bewältigung der anstehenden Ausfälle auch zur Kenntnis genommen werden.

Werden nun Städte wie auch Kantone die amtlichen Werte gegen oben anpassen?

Kaum. Eine Erhöhung kurz vor dem Auslaufen des Eigenmietwertes wäre schlechter Stil. Es gibt allerdings Kantone, die aufgrund von Gerichtsentscheiden zu einer Anhebung der Steuerwerte von Immobilien gezwungen sind, wie der Kanton Aargau. Andere Kantone wie zum Beispiel der Kanton Zürich können dagegen in Eigenregie entscheiden und verzichten auf eine Erhöhung.

Aus steuertechnischer Sicht sind Immobilien eine besonders dankbare und verlässliche Einnahmequelle. Da Immobilien nicht abwandern können, setzt der Steuerwettbewerb dieser Vielfalt für einmal kaum Grenzen. Wohin wird das für die Immobilienbesitzer führen?

In der Tendenz führt die Standortgebundenheit von Immobilien und die damit einhergehende beschränkte Ausweichmöglichkeit zu einer erhöhten Steuerbelastung von Immobilienbesitzern. Diese sind aber politisch eine ernstzunehmende Macht, wie das Beispiel des Eigenmietwerts aufzeigt. Zudem stimmen die Eigentümer mit den Füssen ab, wenn ein Kanton übertreibt, und drehen dem Kanton über kurz oder lang den Rücken zu. Der Steuerwettbewerb funktioniert in der kleinräumigen Schweiz relativ gut und erweist sich dadurch als natürliche Bremse für das Ansinnen der verschiedenen Staatsebenen, die Staatseinnahmen laufend zu erhöhen.

Noch nicht klar ist das künftige Vorgehen bei den steuerlichen Abzügen. Bekannt ist zwar, dass mit dem Eigenmietwert auch der Schuldzinsabzug wegfällt. Zur steuerlichen Behandlung gewisser baulicher Massnahmen haben sich die Kantone aber noch nicht festgelegt. Vor allem an den Abzügen für energetische Sanierungen sollten die Kantone grundsätzlich festhalten. 

Es wäre wünschenswert, wenn die Kantone an den Abzügen für energetische Sanierungen festhalten. Die Vorsteher der kantonalen Finanzdepartemente werden hier wohl auch noch ein Wörtchen mitreden wollen und versuchen, die Steuerausfälle einzugrenzen. Wir rechnen damit, dass die Kantone sehr unterschiedliche Strategien bei der Besteuerung einschlagen.

Sie nennen zwei Punkte in der neusten Raiffeisen Immobilienstudie, die bei ihrer Analyse der Steuereinnahmen besonders aufgefallen sind. Erstens: das starke Wachstum der Immobiliensteuereinnahmen für den Staat. Und zweitens, wie unterschiedlich die per Bundesgesetz den Kantonen vorgeschriebene Besteuerung der Kapitalgewinne aus Immobilienverkäufen ausfällt. Können Sie das näher erläutern?

In unserer Studie über die Verkaufsgewinnsteuern konnten wir zeigen, dass mit Ausnahme der Kantone Neuenburg, Nidwalden, Tessin und Schwyz in allen Kantonen in der letzten Dekade der Anteil der Immobiliensteuern an den Fiskaleinnahmen stark gestiegen ist, im Durchschnitt um 2.3 Prozentpunkte. Wir konnten ebenfalls zeigen, wie unterschiedlich die Kantone die Immobilienbesitzer besteuern. Das kann bei einzelnen Steuerobjekten beziehungsweise Steuerarten zu grossen Unterschieden führen. Während etwa die Grundstückgewinnsteuer im Kanton Genf nach 30-jähriger Haltedauer nur noch zwei Prozent beträgt, verlangt der Kanton St. Gallen 26 Prozent vom erzielten Gewinn. Diese Unterschiede sind ein Abbild des lebhaften Föderalismus in der Schweiz und dürfen nicht losgelöst von einer Gesamtsicht über die Besteuerung in einem Kanton beurteilt werden.

Die mit dem zurückgekehrten Tiefzinsumfeld hohe Attraktivität von Immobilienanlagen lässt wieder deutlich mehr Kapital in den Immobilienmarkt fliessen. Bauliche Impulse wurden durch diese Kapitalströme bislang jedoch keine ausgelöst. Warum?

Das strukturelle Problem zu vieler Bauhemmnisse ist noch längstens nicht gelöst. Es braucht weitere Anstrengungen bei der Eindämmung von Einsprachen, der Vereinfachung der Baugesetzte, der Beschleunigung der Verfahren und der Priorisierung der Wohnversorgung vor überzogenem Ortsbildschutz, um nur die wichtigsten Punkte zu nennen. Zumeist müssen dazu Gesetze angepasst werden, weshalb es noch Jahre dauern wird, bis wieder kräftige bauliche Impulse denkbar sind. Wir sollten künftig bei Abstimmungen die Folgen gewisser Gesetze auf die Anreize, Wohnungen zu bauen, besser berücksichtigen, um uns künftig nicht wieder in eine Sackgasse zu manövrieren.

Die in den Markt für Renditeobjekte fliessenden Mittel drohen angesichts der raumplanerischen Rahmenbedingungen weitgehend in Preiseffekten zu verpuffen, anstatt neue Wohnungen zu schaffen. Was ist schief gelaufen mit dem Raumplanungsgesetz und dessen Revision?

Vom Grundsatz her war die Revision des Raumplanungsgesetzes richtig. Es gilt nach wie vor, die Zersiedelung zu stoppen und auf Verdichtung zu setzen. Auch aus ökonomischer Warte macht es absolut Sinn, wenn die Bevölkerung Wohnraum dort vorfindet, wo die Infrastruktur bereits gut ausgebaut ist. Allerdings hat man die Auswirkungen der Revision sträflich vernachlässigt. Einen derartigen massiven Strategiewechsel kann man nicht einfach ohne zusätzliche flankierende Massnahmen umsetzen. Dass die Implementierung der neuen Vorgaben ätzend lange dauern wird, hätte man wissen können. Die heutige Wohnungsknappheit ist daher völlig selbstverschuldet.

In den Bauzonen wird es eng, die Verdichtung stösst an ihre Grenzen. Bauzonen sollten den Bedarf für 15 Jahre abdecken, doch oft sind sie schon viel früher überbaut. Werden wir nicht umhin kommen neue Bauzonen zu schaffen?

Es braucht auch neue Bauzonen. Doch mit Augenmass. Eine Rückkehr zur alten Strategie halte ich für verfehlt. Wir müssen den angefangenen Weg zu Ende gehen. Der Schlüssel liegt meines Erachtens in der Aufstockung. Damit könnte sehr viel neue Wohnfläche generiert werden, was letztlich auch für weniger einkommensstarke Haushalte Flächen freispielen dürfte. Eine Knappheit kann man nicht mit einer Pflästerlipolitik bekämpfen, indem der Staat hier und dort ein paar Häuser mehr kauft, sondern dazu braucht es mutige Entscheidungen, die über die Anreizwirkung viele Akteure zum Handeln motivieren.

Eine alte umstrittene Idee wird wohl früher oder später wieder diskutiert werden müssen: Die Aufteilung in Entwicklungs- und Nichtentwicklungsräume. Muss jede Gemeinde eine eigene Industrie und Gewerbezone haben?

Diese Aufteilung ist der Kern der neuen Raumplanungsstrategie. Das Bauen soll konzentriert werden. Das beinhaltet auch, dass die Entwicklung der Arbeitszonen innerhalb der 129 Raumplanungsregionen ganzheitlich gedacht wird, um kommunale Alleingänge möglichst zu verhindern. Diese Konzepte kollidieren in der Praxis jedoch oft noch an fehlenden Anreizen, damit die Gemeinden diesbezüglich stärker zusammenarbeiten. Hier gibt es noch einige Hausaufgaben zu erledigen.

Fredy Hasenmaile ist Chefökonom bei Raiffeisen Schweiz.