Demografische Risiken am Hypothekarmarkt
Von 
Der demografische Wandel lässt den Schweizer Immobilienmarkt zunehmend divergieren. Dies zeigt eine von Demografik und MoneyPark durchgeführte Analyse basierend auf aktuellen Auswertungen des Hypothekarmarktes und der neusten Projektionen der Bevölkerungsentwicklung gemäss dem Referenzszenario des Bundesamtes für Statistik. Während elf Kantone in den nächsten 20 Jahren dank Zuwanderung auf Wachstumskurs bleiben dürften (Zürich, Waadt, Luzern, Genf, Thurgau, Aargau, St. Gallen, Wallis, Freiburg, Zug und Basel-Stadt), stehen zehn Kantone vor grossen demografischen Herausforderungen (Tessin, Bern, Neuenburg, Jura, Appenzell-Ausserhoden, Nidwalden, Obwalden, Graubünden, Glarus, Schaffhausen). Die Effekte der Zuwanderung werden von der sinkenden Geburtenrate und der fortschreitenden Alterung der Gesellschaft zunehmend kompensiert und führen zu einer rückläufigen Wohnraumnachfrage, was sich bereits in wenigen Jahren in sinkenden Immobilienpreisen und erhöhten Leerständen manifestieren könnte. Die betroffenen zehn Kantone vereinen rund ein Viertel des Schweizer Hypothekarmarktes auf sich.
Das Wichtigste in Kürze:
- Zwei Drittel des Hypothekarvolumens (67%) liegen in den elf Kantonen, die 86% des zukünftigen Bevölkerungswachstums der Schweiz ausmachen und damit auch künftig eine steigende Wohnraumnachfrage erwarten dürfen.
- Ein Viertel des Hypothekarmarkts (23%) entfällt auf die zehn Kantone mit den grössten demografischen Risiken. Sechs dieser zehn Kantone wiesen bereits in den letzten zehn Jahren ein unterdurchschnittliches Hypothekarwachstum auf und daran dürfte sich auch in Zukunft nichts ändern.
- In den meisten Kantonen wird die Nachfrage nach kleinen Wohnungen robuster ausfallen als die nach grossen Wohnungen. Besonders auffällig sind diesbezüglich die Kantone Bern, Schwyz und Basel-Landschaft.
- Die Betrachtung der Kantone gruppiert nach vier Clustern zeigt, dass sich weder Tragbarkeit, Belehnung noch die demografischen Risiken in den aktuellen Hypothekarmargen spiegeln. In der Waadt, Genf, Fribourg und im Wallis sind die heutigen hohen Margen kaum zu begründen, während Nidwalden, Schaffhausen und Bern mit ihren tiefen Margen zu gut wegkommen.
- Hypothekargeber und -nehmer sollten ihre Immobilien und Hypotheken auf demografische Risiken hin überprüfen und Immobilienentwickler tun gut daran, bei der Planung von Neu- und Umbauten die sinkende Geburtenrate und die fortschreitende Alterung der Gesellschaft vor Augen zu haben.
- Immobilieneigentümer – und die, die es erst noch werden möchten – sollten sich bei der Standortwahl ebenso wie der konkreten Wohnsituation gut überlegen, ob das Traumobjekt auch in Zukunft noch den eigenen Bedürfnissen entsprechen wird oder zumindest ein Verkauf auch bei veränderter demografischer Ausgangslage noch realistisch scheint.
