Die Abschaffung des Eigenmietwerts macht Unterhaltskosten steuerlich nicht mehr abzugsfähig. Altbauten verlieren damit relativ zu Neubauten an Wert.

Mit der Abschaffung des Eigenmietwerts frühestens ab 2028 werden Ausgaben für den Liegenschaftsunterhalt nicht mehr steuerlich abzugsfähig sein. Altbauten verlieren dadurch gegenüber Neubauten an Wert. Wir schätzen, dass rund ein Drittel der Einfamilienhäuser und des Stockwerkeigentums einen substanziellen Sanierungsbedarf aufweist. Besonders betroffen sind Liegenschaften aus den Jahren 1960 bis 1990.

Preisabschlag bei Altbauten

Für neuwertige Eigentumswohnungen werden gemäss dem Swiss Real Estate Datapool (SRED) derzeit im Durchschnitt 1,5 Millionen Franken oder rund 13 000 Franken pro Quadratmeter gezahlt. Bei Stockwerkeigentum in sehr schlechtem Zustand beträgt der Abschlag knapp 500 000 Franken. Die grössten Abschläge betreffen Gebäude aus den 1970er-Jahren, die eine sehr schlechte Bausubstanz aufweisen. Bei Einfamilienhäusern sind Sanierungen absolut gesehen aufwendiger als bei Stockwerkeigentum. Für neuwertige Einfamilienhäuser liegt der mittlere Kaufpreis bei rund 2,3 Millionen Franken. Ein Einfamilienhaus in einem sehr schlechten Zustand an vergleichbarer Lage kostet rund 800 000 Franken weniger. Allerdings ist bei mangelhafter Bausubstanz häufig ein Ersatzneubau attraktiver als eine Sanierung.

Höhere Renovationskosten, höhere Preisdifferenz

Die Preisunterschiede zwischen neuwertigen und sanierungsbedürftigen Wohneinheiten hängen stark von der Entwicklung der Baukosten ab. So führte der sprunghafte Anstieg der Renovationskosten in den Jahren 2022 und 2023 um insgesamt rund 15 Prozent zu einem vergleichbaren Anstieg des Abschlags für Altbauten. In den letzten zehn Jahren ist zudem eine zunehmende Vorsicht beim Kauf von Stockwerkeigentum in einem sehr schlechten baulichen Zustand – mehrheitlich aus den 1970er-Jahren – zu beobachten.

Begrenzter Gesamteffekt auf den Immobilienmarkt

Insgesamt dürften im aktuellen Recht durchschnittlich rund 80 Prozent der Sanierungsinvestitionen abzugsfähig sein. Fällt dieser Steuerabzug weg, entspricht dies einer Verteuerung der Sanierungen um 10 bis 25 Prozent des Investitionsvolumens, abhängig vom Grenzsteuersatz. Der zusätzliche Preisabschlag für Altbauten dürfte sich damit in einer Grössenordnung von 5 Prozent der aktuellen Kaufpreise bewegen. Der Effekt auf den Gesamtmarkt bleibt damit begrenzt. Zudem wird der absolute negative Preiseffekt durch den Wegfall des Eigenmietwerts im Umfeld tiefer Hypothekarzinsen teilweise kompensiert.

Regional sind Liegenschaften in Hochsteuerkantonen mit niedrigen Landwerten am stärksten betroffen: Dort kann der zusätzliche Wertrückgang im Vergleich zu einer neuwertigen Liegenschaft bis zu 10 Prozent betragen. Bei baufälligen Einfamilienhäusern mit schlechter Bausubstanz spielt der Wegfall des Steuerabzugs für die Werthaltigkeit eine untergeordnete Rolle. Denn Investitionen in einen Ersatzneubau gelten als wertvermehrende Herstellungskosten und sind – abgesehen von den Rückbaukosten – auch im bestehenden Besteuerungssystem grundsätzlich nicht abzugsfähig.

Steuerabzüge bei Sanierungen

Bei einer Sanierung können sowohl werterhaltende als auch wertvermehrende Investitionen anfallen. Laut Art. 14 der Verordnung über die Miete von Wohn- und Geschäftsräumen gelten in der Regel 30 bis 50 Prozent der Kosten umfassender Sanierungen als werterhaltend und sind somit steuerlich abzugsfähig. Von den verbleibenden 50 bis 70 Prozent wertvermehrender Investitionen dürfte zudem ein substanzieller Anteil eine energetische Verbesserung bewirken und so ebenfalls steuerlich abzugsfähig sein. Nach dem Systemwechsel fallen diese Abzüge auf Bundesebene vollständig weg. Nur die Abzüge für energetische Sanierungen könnten auf kantonaler Ebene abzugsfähig bleiben.

Autor: Matthias Holzhey, Economist, UBS Switzerland AG