Die Angebotsmieten haben 2025 weiter zugelegt – trotz sinkender Zuwanderung und tieferem Referenzzinssatz. Dabei zeigen die aktuellen Zahlen des Homegate-Mietindex, dass sich die grosse Preisdynamik für einmal nicht in den urbanen Zentren abspielt. Im neuen Jahr ist zwar eine kleinere Zunahme zu erwarten, doch die strukturelle Wohnungsknappheit hält den Druck hoch.

Der Homegate-Mietindex für Angebotsmieten wird vom Immobilienmarktplatz Homegate in Zusammenarbeit mit der Zürcher Kantonalbank (ZKB) erhoben. Er misst die monatliche, qualitätsbereinigte Veränderung der Mietpreise für neu und wieder zu vermietende Wohnungen anhand der aktuellen Marktangebote. Gegenüber dem Vormonat ist der Index im Dezember um 0.5 Punkte gestiegen und steht nun bei 132.2 Punkten (plus 0.4 %). Im Gesamtjahr 2025 stiegen die Angebotsmieten in der Schweiz damit um 2.3 % weiter an. Damit fiel der Anstieg der Angebotsmieten allerdings geringer aus als in den vorangegangenen beiden Jahren, in denen das Wachstum bei 3.2 % (2024) beziehungsweise 4.7 % (2023) gelegen hatte.

Zu dieser abgeschwächten Dynamik im vergangenen Jahr trugen verschiedene Faktoren bei, wie Martin Waeber, Managing Director Real Estate der SMG Swiss Marketplace Group, weiss: “Auf der Nachfrageseite ging die Nettozuwanderung im Vergleich zum Vorjahr deutlich zurück (Anm.: minus 12 % mit Stand November). Der anhaltende Nachfrageüberhang konnte allerdings nach wie vor nicht durch den Bau neuer Wohnungen gedeckt werden. Die Zahl der leer stehenden Wohnungen im vergangenen Jahr ist leicht gesunken.” Des Weiteren habe sich die jüngste Senkung des Referenzzinssatzes dämpfend auf die Bestandesmieten ausgewirkt, was sich indirekt auch in den inserierten Mieten niederschlage, so Waeber weiter. “Diese entschärfte Dynamik reichte jedoch insgesamt nicht aus, um die Zunahme der Angebotsmieten gänzlich zu stoppen”, schlussfolgert Waeber.

Zentralschweiz und Bündnerland an der Spitze
Die höchsten Mietpreissteigerungen bei inserierten Wohnungen wurden 2025 in der Zentralschweiz und im Bündnerland verzeichnet. Graubünden lag dabei mit einem Anstieg von 10.0 % deutlich an der Spitze, gefolgt von den Kantonen Schwyz (plus 7.4 %) und Nidwalden (plus 6.7 %). Die hohe Attraktivität der Zentralschweiz und die damit einhergehenden Mietpreissteigerungen sind kein neues Phänomen. Bereits in den vorangegangenen Jahren wies die Region überdurchschnittlich hohe Wachstumsraten bei den Angebotsmieten auf.

Für einmal übertreffen Städte die Kantone nicht
Im Jahr 2025 fiel die Zunahme der Angebotsmieten in den grossen Städten weniger stark aus als noch in den Vorjahren. In der Stadt Zürich stiegen die ausgeschriebenen Mieten um lediglich 2.2 % und lagen damit gar unter dem Schweizer Durchschnitt. Dies war in den vergangenen Jahren im Vergleich zur Entwicklung der Gesamtschweiz praktisch nie der Fall. In Genf lag das Wachstum gegenüber dem Vorjahr bei 3.4 %, in Lausanne bei 2.2 %. Auf den ersten Blick könnte man schlussfolgern, die Städte hätten ihre sprichwörtliche Sogwirkung verloren. Wahrscheinlicher ist jedoch, dass die mittlerweile hohen städtischen Angebotsmieten für viele Haushalte unerschwinglich geworden sind. Entsprechend fokussieren sich die Wohnungssuchenden auf weniger zentrale Lagen, was die Preisentwicklung ausserhalb der Zentren begünstigt. Zudem hat die gesunkene Zuwanderung – die sich jeweils zuerst auf die urbanen Mietwohnungsmärkte auswirkt – die Dynamik etwas entschleunigt.

Ausblick: Nur noch leichter Anstieg im Jahr 2026
Auf deutlich kürzere Schlangen bei der Besichtigung können sich Wohnungssuchende wohl auch im neuen Jahr nicht freuen. Waeber schaut denn auch mit Zurückhaltung ins neue Jahr: “Nachfrageseitig dürfte die Zuwanderung tendenziell weniger starke Impulse setzen, trotzdem bedeutet dies kein Ende der Wohnungsknappheit. Denn in den letzten Jahren haben besonders junge Menschen gezwungenermassen auf einen Umzug und dabei insbesondere auf einen Wechsel in die eigenen vier Wände verzichtet. Lässt der Druck am Wohnungsmarkt an einer Stelle nach, werden viele von ihnen die Gelegenheit zum Auszug ergreifen.” Auch wenn die Bautätigkeit 2026 wieder anziehen sollte, verbleibe sie auf einem nach wie vor niedrigen Niveau, konstatiert Waeber. Denn: “Insgesamt ist zu erwarten, dass die Angebotsmieten auch in diesem Jahr leicht steigen werden.”