Eine robuste Wohnraumnachfrage und stabile Erträge unterstützen die Anlageklasse Immobilien weiterhin. Damit bestehen gute Voraussetzungen für weitere Kapitalaufnahmen, sagt Stefan Jönsson, Immobilien Experte bei der Luzerner Kantonalbank. Für 2026 geht er von leicht positiven, lokal auch seitwärts laufenden Preisbewegungen aus.

Der Markt für indirekte Immobilienanlagen erlebt 2025 ein historisches Rekordjahr. Es wurden Kapitalerhöhungen von fast 8 Mrd. CHF getätigt. Wird es 2026 so weitergehen?

Stefan Jönsson: Die Rahmenbedingungen für Schweizer Immobilienfonds bleiben insgesamt attraktiv: tiefe Zinsen, eine robuste Wohnraumnachfrage und stabile Erträge unterstützen diese Anlageklasse weiterhin. Damit bestehen gute Voraussetzungen für weitere Kapitalaufnahmen. Allerdings hat das Rekordjahr 2025 die Messlatte sehr hoch gelegt. Im historischen Vergleich sind die Agios sehr hoch und dies dürfte die Investitionsbereitschaft etwas dämpfen. Die Aussichten für 2026 sind also gut, wobei man eher kein zweites Rekordjahr erwarten darf.

Die Wirtschaftsaussichten haben sich in den letzten Monaten eingetrübt, die Arbeitslosenquote ist wieder angestiegen und die Immobilienpreise steigen nach wie vor. Wie stark wird sich das aufs 2026 auswirken?

Die Frühindikatoren deuten für die kommenden Monate auf eine Erholung der Schweizer Wirtschaft hin. Es ist aber sicher so, dass manche Haushalte preissensibler geworden sind. Gleichzeitig bleibt das Angebot knapp und die Nachfrage hoch. Ferner dürften die Zinsen tief und entsprechend die Finanzierungsbedingungen attraktiv bleiben. Für 2026 gehe ich von leicht positiven, lokal auch seitwärts laufenden Preisbewegungen aus.

Der abgeschaffte Eigenmietwert hatte seinen Ursprung in einem akuten Finanzbedarf des Schweizer Bundesstaates: Die unbeliebte Steuer wurde 1915 während des Ersten Weltkriegs als sogenannte Kriegssteuer eingeführt, um wegbrechende Zolleinnahmen zu kompensieren. Wird Wohneigentum mit der Abschaffung des Eigenmietwertes nun noch attraktiver?

Wer sein Eigenheim weitgehend amortisiert und in den letzten Jahren saniert hat, profitiert klar: Das fiktive Einkommen fällt weg, ohne dass grosse Abzüge verloren gehen. Für junge Käuferinnen und Käufer hingegen sieht die Rechnung anders aus, denn sie sind in der Regel stark fremdfinanziert und möchten beispielsweise mittels Sanierung ihre Traumküche realisieren. Gerade für Menschen in dieser Lebensphase sind die Auswirkungen der Reform kaum vorteilhaft. Die grössten Hürden bei dieser Käufergruppe für den Erwerb bleiben gleich: Hohe Einstiegspreise und das notwendige Eigenkapital. Die Steuerreform löst diese Probleme nicht.

Die hohen Eigenkapital- und Tragbarkeitshürden bleiben auch nach der Steuerreform für die grosse Mehrheit der Haushalte unverändert hoch. Rechnen Sie mit einer grossen Zusatznachfrage und übermässigen Preiseffekten?

Die Abschaffung des Eigenmietwerts verändert zwar die steuerliche Behandlung, aber sie beseitigt die entscheidenden Markteintrittshürden nicht: hohe Eigenkapitalanforderungen, strenge Tragbarkeitsregeln und ein bereits hohes Preisniveau. Aufgrund der Steuerreform erwarte ich darum keine grosse Zusatznachfrage, sondern allenfalls leichte Verschiebungen innerhalb bestimmter Käufersegmente. Entsprechend rechne ich auch nicht mit starken Preiseffekten, zumal das Angebot knapp bleibt und die Finanzierungskosten für viele entscheidender sein dürften als die Steuerbelastung.

Die Kapitalströme in die Immobilienmärkte sind bereits grösser als in der Ära der Negativzinsen. Die grosse Knappheit im Wohnungsmarkt, die geringen Leerstandsrisiken und steigenden Mieterträge sind die Gründe. Werden nun die dringend benötigten Bauimpulse ausgelöst?

Die Faktoren, die derzeit Kapital in den Immobilienmarkt ziehen, lösen nicht automatisch mehr Neubautätigkeit aus. Die strukturellen Probleme, das heisst verfügbares Bauland, regulatorische Anforderungen und langwierige Bewilligungsverfahren bleiben bestehen. Das Thema wird auf politischer Ebene breit diskutiert und der Druck nimmt zu, hier Lösungen zu finden. Es wird aber sicherlich noch einige Zeit dauern, bis das Ergebnis von strukturellen Reformen auch auf der Angebotsseite spürbar wird.

Es ist ein raumplanerisches Dilemma, dass in gewissen Regionen das Angebot an Wohnungen gross ist und in den Städten und Agglomerationen sehr klein. Es lässt sich mit den bestehenden Instrumenten kaum ein Ausgleich finden.

Ja, wir stehen vor einem strukturellen raumplanerischen Dilemma, das sich mit den heutigen Instrumenten tatsächlich kaum auflösen lässt. In peripheren Regionen gibt es ein Überangebot – oft aufgrund rückläufiger Bevölkerung, geringer wirtschaftlicher Dynamik oder fehlender Erreichbarkeit. Gleichzeitig herrscht in Städten und Agglomerationen anhaltende Wohnungsnot, weil genau dort die Nachfrage wächst. Es zeigt sich nun, dass die bestehenden Instrumente der Raumplanung zu langsam, zu restriktiv oder zu wenig differenziert sind, um dieses Dilemma zu lösen. Ein Beispiel hierfür ist die Verdichtung nach innen, die zwar politisch gefordert wird, aber lokal auf Widerstände stösst und folglich für Eigentümer wenig attraktiv ist. Ein Ausgleich zwischen strukturellem Überangebot in der Peripherie und Knappheit in den Zentren ist mit den heutigen Instrumenten praktisch nicht erreichbar.

Der Schweizer Büroflächenmarkt sieht sich aktuell gegenläufigen nachfrageseitigen Entwicklungen ausgesetzt und entwickelt sich entsprechend wenig dynamisch. Wie sehen Sie die Entwicklung im Jahresverlauf 2026?

Für den Kanton Luzern kann ich die folgende Beurteilung abgeben: Das geringere Beschäftigungswachstum dämpft die Nachfrage nach zusätzlichen Büroflächen. In Anbetracht des gestiegenen Flächenangebots dürfte sich die Vermarktung im Kanton Luzern im kommenden Jahr anspruchsvoller gestalten. Die Nachfrage konzentriert sich vermehrt auf hochwertige, gut gelegene und ESG-konforme Objekte, während bei peripheren und veralteten Objekten ein zunehmender Druck auf die Angebotsmieten zu erwarten ist. Gleichzeitig profitiert der Luzerner Büroflächenmarkt weiterhin von der wertschöpfungsstarken Wirtschaftsstruktur der Zentralschweiz. Es ist durchaus möglich, dass sich die Situation in anderen Regionen der Schweiz von derjenigen in Luzern unterscheidet.

Die Luzerner Kantonalbank weitet die Immobilienkompetenz weiter aus. Was sind die wichtigsten Ziele, welche die LUKB nächstes Jahr erreichen möchte?

Wir kombinieren Finanzierungskompetenz mit Immobilienexpertise. Unsere Immobilienkunden erhalten dadurch schon heute eine umfassende und passende Beratungs-, Lösungs- und Finanzierungsdienstleistung. Und zwar über alle Lebenszyklen ihrer Immobilie. Diese einmalige Kompetenz und Marktpositionierung werden wir weiter stärken und ausbauen. Natürlich arbeiten unsere Immobilien-Experten auch an neuen Dienstleistungen. Darüber werden wir zu gegebener Zeit sehr gerne informieren.

Stefan Jönsson ist Immobilien Experte bei der Luzerner Kantonalbank.