UBS-Immobilienfonds: Ausschüttungen werden beibehalten

Der Börsenkurs von UBS «Interswiss» ist im Verlauf des Geschäftsjahres 2024/2025 von CHF 184.00 auf CHF 198.60 angestiegen. Das Agio stieg auf 2,8% an. Unter Einbezug der Ausschüttung von CHF 7.40 pro Anteil resultiert für das abgelaufene Geschäftsjahr eine Performance von 11,9%. Damit liegt UBS «Interswiss» leicht unter dem Benchmark SXI Real Estate Funds TR, welcher den gleichen Zeitraum mit einem Plus von 12,7% beendete. Der Inventarwert pro Anteil konnte im abgelaufenen Geschäftsjahr um 2,0% von CHF 189.37 auf CHF 193.24 gesteigert werden. Die Zunahme des Nettoinventarwertes pro Anteil resultiert aus der Wertvermehrung durch Sanierungsaktivitäten. Aus der Entwicklung des Inventarwertes unter Berücksichtigung der Ausschüttung des letzten Jahres ergibt sich im Geschäftsjahr 2024/2025 eine Anlagerendite von 6,2%. Aufgrund des vorliegenden Resultates und unter Berücksichtigung des mittel- und langfristigen Finanzbedarfs hat die Fondsleitung beschlossen, die Ausschüttung auf dem Niveau von CHF 7.40 pro Anteil beizubehalten. Auf Basis des Börsenkurses von CHF 198.60 per Geschäftsjahresende ergibt sich eine Ausschüttungsrendite von 3,7%, dies bei einer Ausschüttungsquote von 102,3%.

Liegenschaftsportfolio

Im Geschäftsjahr 2024/2025 erhöhte sich der Verkehrswert von UBS «Interswiss» um CHF 34,8 Mio. von CHF 2441,2 Mio. auf CHF 2476,0 Mio. Damit ist der Wert des Liegenschaftsportfolios gegenüber dem Vorjahr um 1,4% gestiegen. Der Erlös aus den Verkäufen wird für die Rückzahlung der 51 772 per 30. September 2024 gekündigten Anteile und eine Reduzierung der Fremdkapitalquote verwendet. Während der Berichtsperiode wurden keine Akquisitionen getätigt. Gegenüber dem Vorjahr sank die Ertragskraft leicht. Die Mietzinseinnahmen haben sich von CHF 110,5 Mio. um 1,4% auf CHF 109,0 Mio. reduziert. Die Mietzinsausfallrate hat sich gegenüber dem Vorjahr von 6,7% um 0,2 Prozentpunkte reduziert, was per 30. September 2025 in einer kumulierten Mietzinsausfallrate von 6,5% resultierte.

Der Anteil angefangener Bauten am Gesamtportfolio hat sich im Verlaufe des vergangenen Geschäftsjahres von 1,5% auf 3,9% der Verkehrswerte gesteigert. Die Bauaktivitäten umfassen die Badstrasse 28, 30 in Baden und die Holzlegistrasse 8 in Winterthur sowie Route de Florissant 47 in Genf. Der Gesamtertrag 2024/2025 setzt sich aus folgenden Nutzungskategorien zusammen: Büro 31,2%, Verkauf 31,3%, Wohnungen 19,6%, Parking 6,1% und Übrige 11,8%. Für die kotierten in der Schweiz investierten Schweizer UBS Immobilienfonds wurde eine einheitliche Verwaltungsgebühr von 0,54% auf das durchschnittliche Gesamtfondsvermögen eingeführt. Diese Anpassung hat einen Einfluss auf die Total Expense Ratio (TER) ab 1. Januar 2025.

UBS LogisticsPlus

Der Börsenkurs von UBS LogisticsPlus ist im Verlauf des Geschäftsjahres 2024/2025 von CHF 103.00 auf CHF 111.80 angestiegen. Durch diesen Anstieg wuchs das Agio aus dem Vorjahr von 0,2% auf ein Agio von 7,0%. Dies liegt unter dem Durchschnitt der kotierten Schweizer Immobilienfonds. Unter Einbezug der Ausschüttung von CHF 3.50 pro Anteil resultiert für das abgelaufene Geschäftsjahr eine Performance von 12,0%. Damit liegt UBS LogisticsPlus leicht unter dem Bench- mark SXI Real Estate Funds TR, welcher den gleichen Zeitraum mit einem Plus von 12,7% beendete.

Der Inventarwert pro Anteil konnte im abgelaufenen Geschäftsjahr um 1,7% von CHF 102.76 auf CHF 104.47 gesteigert werden. Die Zunahme resultiert in erster Linie aus der Zunahme des Verkehrswertes des Portfolios sowie aus dem realisierten Kapitalgewinn aus dem Verkauf einer Liegenschaft. Aus der Ausschüttung des letzten Jahres und der Entwicklung des Inventarwertes ergibt sich im Geschäftsjahr 2024/2025 eine Anlagerendite von 5,2%. Aufgrund des vorliegenden Resultates hat die Fondsleitung beschlossen, die Ausschüttung auf dem Niveau von CHF 3.50 pro Anteil beizubehalten. Auf Basis des Börsenkurses von CHF 111.80 per Geschäftsjahresende ergibt sich eine Ausschüttungsrendite von 3,1%, dies bei einer Ausschüttungsquote von 93,9%.

Liegenschaftsportfolio

Die Summe der Verkehrswerte des UBS LogisticsPlus ist im Geschäftsjahr 2024/2025 um 0,9% von CHF 1060,4 Mio. auf CHF 1051,0 Mio. gesunken. Damit reduzierte sich der Wert des Liegenschaftsportfolios gegenüber dem Vorjahr um CHF 9,3 Mio. Diese Reduktion beruht auf dem getätigten Verkauf des Industrieareals in Kirchberg (BE). Der Beitrag von Verkehrswertsteigerungen im Bestandsportfolio fiel wie im Vorjahr positiv aus. Ohne Berücksichtigung der Käufe- und Verkäufe sowie bereinigt um die Investitionen resultierte eine Aufwertung von CHF 8,2 Mio. oder 0,8%. Gegenüber dem Vorjahr konnte auch die Ertragskraft deutlich gestärkt werden. Die Mietzinseinnahmen haben sich von CHF 46,1 Mio. um 10,7% auf CHF 51,0 Mio. erhöht. Zu dieser Zunahme haben vor allem die Akquisitionen der beiden Logistikhallen in Frauenfeld und Schmitten sowie die Fertigstellung des hoch modernen Logistikgebäudes in Bülach beigetragen. Der Gesamtertrag im Geschäftsjahr 2024/2025 setzt sich aus den folgenden Nutzungskategorien zusammen: Logistik und Gewerbe/Industrie 60,2%, Lager 20,4%, Büro 14,6%, Übrige 4,8%. Die Mietzinsausfallrate hat sich gegenüber dem Vorjahr leicht um 0,1 Prozentpunkte erhöht, was per 30.September 2025 in einer kumulierten Mietzinsausfallrate von 2,1% resultierte.

UBS 1a Immo PK

Der Inventarwert des UBS 1a Immo PK pro Anteil erhöhte sich im abgelaufenen Geschäftsjahr deutlich um 2,9% von CHF 1270.13 auf CHF 1307.09. Diese Steigerung resultiert überwiegend aus Aufwertungen im Bestandsportfolio sowie den laufenden Investitionen und Fortschritten in den Bauprojekten. Aus der Ausschüttung des letzten Jahres und der Entwicklung des Inventarwertes ergibt sich im Geschäftsjahr 2024/2025 eine Anlagerendite von 6,7%. Diese setzt sich zusammen aus 4,1% Cashflow-Rendite, 0,4% realisierten Kapitalgewinnen sowie 2,2% Wertänderungsrendite. Aufgrund des vorliegenden Resultates und unter Berück- sichtigung des mittel- und langfristigen Finanzbedarfs hat die Fondsleitung beschlossen, die Ausschüttung auf dem Niveau von CHF 45.00 pro Anteil beizubehalten. Auf dieser Basis ergibt sich eine attraktive Ausschüttungsrendite von 3,4% bei einer Ausschüttungsquote von 95,3%.

Liegenschaftsportfolio

Die Verkehrswerte des UBS 1a Immo PK haben sich im Geschäftsjahr 2024/2025 um 3,1% von CHF 4663,4 Mio. auf CHF 4517,2 Mio. verringert. Damit ist der Wert des Liegenschaftsportfolios gegenüber dem Vorjahr um CHF 146,2 Mio. gesunken. Diese Entwicklung beruht insbesondere auf dem Verkauf von 15 Liegenschaften in der Höhe von CHF 283,7 Mio. Mit den Verkäufen wurde Liquidität beschafft zur Rückzahlung der per 30. September 2024 gekündigten Anteilscheine. Die hohe Nachfrage am Transaktionsmarkt führte zu einem realisierten Kapitalgewinn aus den Verkäufen von CHF 13,8 Mio. nach Transaktionskosten und Steuern. Die Verkehrswerte im Bestandsportfolio, d.h. unter Ausklammerung der Verkäufe, konnten deutlich gesteigert werden. Fertigstellungen der Projekte in Rapperswil-Jona und Winterthur, Fortschritte in den laufenden Bauprojekten sowie deutliche Verbesserungen in der Vermietungssituation führten insgesamt zu einer Verkehrswertsteigerung von CHF 137,5 Mio., resp. 3,1%.

Die Mietzinseinnahmen pro Anteil konnten durch zusätzliche Erträge aus Neubauten sowie allgemeinen Mietzinssteigerungen um 0,8% erhöht werden, auch wenn sich die Mietzinseinnahmen aufgrund der Verkäufe von CHF 206,2 Mio. auf CHF 187,4 Mio. reduziert haben. Die annualisierte Mietzinsausfallrate beträgt 5,6% und liegt somit leicht höher als im Vorjahr. Per Stichtag 30. September 2025 befindet sich die Leerstandsquote allerdings auf einem tiefen Niveau von 4,2%, was die Fortschritte im Leerstandsabbau demonstriert. Die kommerziellen Mieterträge sind mit einer gewichteten Restlaufzeit von 5,4 Jahren langfristig gesichert, was die nachhaltige Ertragskraft des Portfolios unterstützt. Die Erträge im Portfolio setzen sich aus folgenden Nutzungskategorien zusammen: Wohnen 34,5%, Büro 24,0%, Verkauf 17,7%, Parking 5,3% und Übrige 18,5%.

Ab 1. Dezember 2025 wird die Bündelung von Kauf- und Verkaufsinteressen an Fondsanteilen des UBS 1a Immo PK eingeführt (Matching). Auf Quartil-Basis (jeweils Ende Februar, Mai, August und November) bündelt die Fondsleitung freiwillig, fallweise auf Best-Effort-Basis, Kauf- und Verkaufsinteressen an Anteilen innerhalb des beschränkten Anlegerkreises des Immobilienfonds. Dadurch können interessierte und bestehende Anleger ihre Kauf- und Verkaufsabsichten bekunden, um Anteile zu erwerben oder zu verkaufen.