Für Dezember 2025 plant die Fondsleitung UBS Fund Management (Switzerland) AG für den UBS Property Fund – Swiss Residential «Siat» eine Kapitalerhöhung in der Grössenordnung von rund CHF 170 Mio. Fund Manager Samuel Egger erklärt die Hintergründe und blickt auf die lange Geschichte des Fonds zurück.

Sie planen mit dem Immobilienfonds UBS «Siat» eine Kapitalerhöhung von rund 170 Mio. CHF im Dezember. In diesem Jahr wurden in der Schweiz bereits Emissionen von über 5 Mrd. CHF getätigt und neue Börsengänge durchgeführt. Worauf ist diese Dynamik am Investitionsmarkt 2025 zurückzuführen?

Samuel Egger: In diesem Umfeld von tiefen Zinsen sind Schweizer Immobilienanlageprodukte sehr attraktiv und gefragt. Die Ausschüttungsrenditen von kotierten Schweizer Immobilienfonds sind im Durchschnitt rund 200 Basispunkte höher als die Rendite von 10-jährigen Schweizer Staatsanleihen. Speziell nach Wohnimmobilienportfolios besteht eine hohe Nachfrage.

Wofür ist die Emission vorgesehen?

UBS «Siat» ist der grösste Wohnimmobilienfonds des Landes. Das Portfolio umfasst aktuell 175 Liegenschaften sowie laufende Bauprojekte und ist breit diversifiziert. Ein zentraler Fokus liegt auf der nachhaltigen Entwicklung des Bestands. Zahlreiche Liegenschaften im Portfolio sollen in den kommenden Jahren energetisch saniert werden. Dabei stellt sich jeweils auch die Frage, ob zusätzliche Potenziale ausgeschöpft werden können – etwa durch Aufstockungen um ein oder zwei Geschosse. Die geplante Kapitalerhöhung dient gezielt der Finanzierung solcher werterhaltenden und wertsteigernden Investitionen in ausgewählte Bestandsobjekte. Darüber hinaus ermöglichen die Mittel die Rückführung bestehender Fremdfinanzierungen. Dies schafft zusätzlichen finanziellen Spielraum für den Erwerb neuer Liegenschaften oder die Realisierung von Neubauprojekten.

Mit welcher Rendite rechnen Sie?

Die Investitionsrendite künftig noch zu sanierender oder ggf. einzukaufender Liegenschaften oder Bauprojekte lässt sich aus heutiger Sicht noch nicht beziffern. Aufgrund der hohen Nachfrage und entsprechend Einkaufspreise besteht jedoch das grösste Potenzial in der Verdichtung und Optimierung bestehender Liegenschaften im eigenen Portfolio, und darauf fokussieren wir uns. Selbstverständlich prüfen wir auch laufend Kaufoptionen am Markt, sind dabei aber sehr selektiv.

Die Risikoprämien liegen mit 170bps im zweiten Quartal 2025 etwa auf dem Niveau des langjährigen Mittelwerts. Wird sich daran in naher Zukunft etwas ändern?

Wie sich die Risikoprämien verändern, lässt sich derzeit nur schwer vorhersagen. Die Entwicklung der Prämie hängt sowohl von den langfristigen Zinsen als auch von den Immobilienrenditen ab. In einem so volatilen Marktumfeld wie aktuell ist eine Einschätzung besonders herausfordernd. Tendenziell erwarten wir, dass die Spitzenanfangsrenditen von Immobilien aufgrund der anhaltend hohen Nachfrage leicht sinken könnten. Gleichzeitig rechnen wir bei den langfristigen Zinsen eher mit einer Seitwärtsbewegung, wobei wir im 3. Quartal – im Vergleich zum Vorquartal – wieder einen Rückgang beobachtet haben. Kurzfristig dürfte die Risikoprämie daher leicht steigen, insgesamt rechnen wir aber mit keinen starken Bewegungen.

Aussichten für Wohnen bleiben positiv, das Regulierungsrisiko ist jedoch hoch. Vor allem in Zürich.

Die Aussichten für den Wohnungsmarkt bleiben grundsätzlich positiv, insbesondere aufgrund der anhaltend hohen Nachfrage. Gleichzeitig ist das Regulierungsrisiko nicht zu unterschätzen, insbesondere in Städten wie Zürich. Investitionsfreundliche Rahmenbedingungen sind entscheidend, um das dringend benötigte zusätzliche Wohnungsangebot schaffen zu können.

Die kommerziellen Nutzermärkte spüren den konjunkturellen Gegenwind, befinden sich aber nach wie vor in gesunder Verfassung. Mit welchen Entwicklungen rechnen Sie hier?

Der Rückenwind durch das starke Beschäftigungswachstum, der den Büroflächenmarkt in den letzten zwei Jahren gestützt hat, lässt etwas nach. Dennoch zeigt sich der Schweizer Markt für Büroflächen weiterhin stabil. Ein positiver Einfluss geht davon aus, dass nach der Pandemie wieder mehr Menschen in Büros arbeiten. Zwar liegt der Flächenumsatz aktuell leicht unter dem langjährigen Durchschnitt, doch die Nettoabsorption bleibt positiv und die Leerstandsquote hat sich stabilisiert bzw. geht wieder zurück. Herausfordernd bleibt die Lage bei Verkaufsflächen – hier wirken sich strukturelle Veränderungen im Detailhandel und die verhaltene Konsumentenstimmung negativ aus. Dagegen entwickelt sich der Hotelmarkt erfreulich: Für 2025 wird ein neuer Rekord bei den Logiernächten erwartet.

Bei kommerziellen Liegenschaften kommen neben den strukturellen Verschiebungen vermehrt konjunkturelle und handelspolitische Aspekte auf die Agenda. Spüren Sie hier die Exportorientierung gewisser Branchen?

UBS «Siat» ist ein Wohnimmobilienfonds mit nur geringem Anteil an kommerziellen Liegenschaften wie Büros oder Verkaufsflächen. Kommerzielle Flächen sind grossmehrheitlich langfristig vermietet (befristete Mietverträge), sodass sich keine unmittelbaren Effekte abzeichnen.

Der Mieter wird also immer mehr zum Kriterium?

Mieterinnen und Mieter sind für unser Geschäft seit jeher von zentraler Bedeutung. Ein ausgewogener Mietermix sowie eine breite Streuung über verschiedene Unternehmen und Branchen sind entscheidend für den langfristigen Erfolg. Diversifikation hilft, Risiken und Abhängigkeiten zu minimieren. Der Fonds ist mit über 7000 Wohnungen und 175 Liegenschaften, verteilt über die gesamte Schweiz, sehr gut diversifiziert.

UBS «Siat» ist einer der ältesten Immobilienfonds der Schweiz. Wie hat er sich über die letzten Jahrzehnte entwickelt?

UBS «Siat» profitiert seit Jahrzehnten von seinem hohen Wohnanteil, was zu kontinuierlichen Aufwertungen geführt hat. Der Ursprung des Fonds reicht bis ins Jahr 1938 zurück: Bereits zwischen 1938 und 1943 wurden erste Liegenschaften erworben und damit ein solider Grundstein für das heutige Portfolio gelegt. Schon damals investierte der Fonds nicht in die absoluten Toplagen wie etwa die Bahnhofstrasse in Zürich, sondern in sogenannte zweitbeste Lagen, beispielsweise das Zürcher Seefeld. Durch die dynamische Entwicklung der Schweizer Städte über die Jahrzehnte haben sich diese Lagen stark aufgewertet und zählen heute zu den gefragtesten Wohnstandorten des Landes.

Auf welche Strategie baute der Fonds?

Die Strategie des Fonds war stets auf gesundes, nachhaltiges Wachstum ausgerichtet. Über die Jahre wurden zahlreiche attraktive Neubauprojekte realisiert, die nach Fertigstellung erfolgreich vermietet werden konnten. Ergänzend wurden Bestandsliegenschaften erworben, die unmittelbar zusätzliche Mieterträge generierten. Per 30. September 2024 beläuft sich das Gesamtfondsvermögen auf CHF 4,14 Milliarden, verteilt auf 175 Liegenschaften inklusive laufender Bauprojekte. Der Anteil der Mieterträge aus Wohnnutzungen liegt per 30. September 2025 bei 68,5 Prozent – ein Wert, der in den vergangenen Jahren kontinuierlich gesteigert werden konnte.

Samuel Egger ist Fund Manager des Immobilienfonds UBS «Siat».

Einer der ältesten Immobilienfonds

Für Dezember 2025 plant die Fondsleitung UBS Fund Management (Switzerland) AG für UBS (CH) Property Fund – Swiss Residential «Siat» (Valor 1291370) eine Kapitalerhöhung mit Bezugsrecht in der Grössenordnung von rund CHF 170 Mio. UBS «Siat» ist einer der traditionsreichsten Immobilienfonds der Schweiz und der grösste Wohnimmobilienfonds des Landes. Die Ursprünge reichen bis ins Jahr 1938 zurück, als ein Vorgängerfonds gegründet wurde. Im Jahr 2001 wurde dieser in den CS REF Siat integriert, womit der CS REF Siat zu einem der ältesten Schweizer Immobilienfonds wurde. Das Portfolio umfasst aktuell 175 Liegenschaften mit einem Verkehrswert von rund CHF 4,1 Milliarden. Die Immobilien befinden sich mehrheitlich in wirtschaftlich starken, urbanen Regionen der Schweiz und bestehen aus Wohn- sowie ausgewählten Geschäftsliegenschaften. Die Strategie basiert auf stabilen Erträgen aus dem bestehenden Portfolio sowie auf Wachstum durch den Erwerb von Bauprojekten und Bestandsliegenschaften. Sanierungen und Nachverdichtungen bieten zusätzliches Wertsteigerungspotenzial. Ein zentrales Element der Fondsführung ist die konsequente Berücksichtigung ökonomischer, ökologischer und sozialer Kriterien bei Investitionsentscheiden. Die Mietausfallrate liegt bei tiefen 2,5 Prozent und die Anlagerendite bei 4,5 Prozent im Jahr 2024. Über einen Zeitraum von fünf Jahren konnte UBS «Siat» eine konstante Überperformance gegenüber dem Benchmark erzielen. UBS «Siat» ist ein börsenkotierter Immobilienfonds mit hoher Liquidität, unterstützt durch eine grosse Börsenkapitalisierung und kleine Stückelung.