Der Fokus beim Thema Nachhaltigkeit verschiebt sich bei institutionellen Bestandshaltern zunehmend von ESG-Compliance hin zum Risikomanagement. «Die Bereitschaft der Investoren bröckelt nicht in Bezug auf nachhaltige Investitionen, sondern in Bezug auf die überbordende ESG-Bürokratie, welche zu aufwändig ist», sagt David Belart, Bereichsleiter Bauherrenvertretung bei der Fanzun AG.

Nachhaltigkeit gilt in der Bauwirtschaft als zentrales Zukunftsthema, doch die Bereitschaft der Investoren scheint zu bröckeln. Ist ressourcenschonendes Bauen zu teuer geworden?

David Belart: Das Bauen ist generell teurer geworden, und der Stellenwert der Rendite war schon immer hoch. Die Bereitschaft der Investoren bröckelt nicht in Bezug auf nachhaltige Investitionen, sondern in Bezug auf die überbordende ESG-Bürokratie, welche zu aufwändig ist. Nachhaltiges Bauen ist in der Mitte der Branche angekommen. Natürlich muss es auch wirtschaftlich aufgehen, doch dies ist je länger je weniger ein Zielkonflikt angesichts der steigenden CO2-Abgaben. Höhere Baukosten können eine Chance sein für das ressourcenschonende Bauen, insbesondere wenn der Bestand als Ressource betrachtet wird und die ökologischen Ziele den gesamten Lebenszyklus und nicht nur die Energieeffizienz im Betrieb berücksichtigen.

Für Bauherren und Investoren stellt sich damit die entscheidende Frage: Wie gelingt es, ökologische Bauweisen wirtschaftlich attraktiv zu machen?

Ökologische Bauweisen sind bereits wirtschaftlich attraktiv. Es stellt sich die Frage nach den Alternativen respektive deren Opportunitätskosten: Was passiert, wenn ich nicht oder weniger ökologisch baue? Ich habe vielleicht kurzfristig bessere Ergebnisse, aber was passiert danach? Eine langfristige Ausrichtung, was bei institutionellen Anlegern inhärent ist, hilft natürlich dabei. Auch wenn die aktuelle geopolitische Lage bezüglich der Erreichung der Klimaziele nicht gerade zuversichtlich stimmt, sind wir auf einem guten Weg. Aber es ist ein langer Weg, denn die Transformation des Gebäudeparks ist ein sehr träger Prozess. Immerhin zeigen Studien immer wieder (z.B. Wüest Partner, Wirkung von Nachhaltigkeit auf Immobilienwerte, 2022), dass fossilfreie Liegenschaften werthaltiger sind.

Wie können Investoren mit der Herausforderung umgehen, Bestandsimmobilien energetisch zu sanieren, ohne dass die Mietpreise immer höher werden?

Es kommt darauf an, auf welchem Zustand der konkreten Bestandsimmobilie eine energetische Sanierung aufbaut und an welchem Standort sich diese befindet. An Standorten mit höheren Leerständen und niedriger Zahlungsbereitschaft kann sich Investoren tatsächlich ein Dilemma entgegenstellen, dass nach der Sanierung Leerstände auftreten oder aber das Mietpotenzial die Amortisation der Investitionen nicht ermöglicht. An guten Standorten stellt sich die Frage, ob ein Anspruch besteht hinsichtlich Bereitstellung von preisgünstigem Wohnraum. Auf jeden Fall ist eine gute Marktanalyse und eine Auseinandersetzung mit den Zielgruppen unabdingbar für eine sinnvolle Preispositionierung.

Wird sich das Abstimmungsergebnis zum Eigenmietwert auf die Sanierungstätigkeit von institutionellen Investoren auswirken?

Nein, nicht direkt, denn der Eigenmietwert („fiktiver Ertrag“) kommt nur bei selbstgenutzten Wohnliegenschaften zur Anwendung. Institutionelle Investoren erzielen auf Ihren Liegenschaften reale Erträge, weshalb dieses Abstimmungsergebnis steuertechnisch auf sie keinen Einfluss hat. Doch auch bei den selbstgenutzten Wohnliegenschaften bin ich zuversichtlich, dass die Sanierungstätigkeit nicht abnimmt. Für die institutionellen Investoren können allenfalls indirekte Effekte eintreten, indem durch die höhere Nachfrage nach Wohneigentum der Druck auf die Renditen bei der Neuentwicklung von Mietwohnungen steigt. Ausserdem sind allfällige Steuerfolgen nicht auszuschliessen, wenn gewisse Kantone ihre Steuerausfälle zum Beispiel via Liegenschaftssteuern zu kompensieren beabsichtigen.

Eine neue Studie von Urbanistica zeigt auf, wo das Potenzial für die Innenentwicklung von Gemeinden am grössten ist. Auffallend dabei: Es sind mit Schwerzenbach, Opfikon, Killwangen, Dietlikon und Kloten viele Agglomerationsgemeinden rund um Zürich dabei. Liesse sich das Problem der Wohnungsknappheit rund um Zürich mit einer besseren Ausnützung reduzieren?

Ja, auf jeden Fall. Die Studie zeigt sehr gut sowohl die quantitativen wie auch die qualitativen Aspekte der Innenverdichtung auf. In quantitativer Hinsicht ist es seit langem, also seit rund 20 Jahren sonnenklar (siehe zum Beispiel Bauzonenstatistik Schweiz 2007, ARE), dass die Reserven an den falschen Orten sind und nicht der Nachfrage entsprechen. In meiner früheren Tätigkeit bei Wüest Partner haben wir dies ebenfalls vertiefter analysiert und auch konkrete Kritik geäussert, beispielsweise an der BZO-Revision der Stadt Zürich 2013 resp. 2016, welche schon aus meiner damaligen Sicht viel zu konservativ war. Dass die Schweizer Stimmbevölkerung 2013 das RPG annahm, wurde in der Politik und Fachwelt wohlwollend begrüsst, in der naiven Annahme, dass die Begrenzung der Siedlungsfläche und die Siedlungsentwicklung nach innen schon irgendwie funktionieren würden. Und nun staunt man über Wohnungsknappheit und hohe Preise. Das Phänomen ist einfachste Ökonomie: Hohe Nachfrage, knappes Angebot. Es genügt nicht, sich auf theoretische Bauzonenkapazitäten zu berufen, wenn die Eigentümer- und Parzellenstrukturen sowie die zunehmende Regulierungsdichte eine Bereitstellung des nachgefragten Wohnraums gar nicht ermöglichen. Man hätte schon viel früher und mutiger höhere Ausnützungen an den gut erschlossenen Standorten ermöglichen sollen. Es ist sehr zu begrüssen, dass Sotomo und Urbanistica dies so systematisch und strukturiert aufzeigen und dabei auch die qualitativen Aspekte, wie Ortsbild und Infrastruktur, des Wachstums berücksichtigen.

Die raumplanerische Trennung zwischen Wohnen und Arbeiten wird oft zu starr ausgelegt. Könnte eine Aufweichung der Regeln nicht ein grosses Potenzial an neuen Wohnflächen freispielen?

Diese Trennung geht tatsächlich zurück auf die Zeiten, als die Wohngebiete vor den Immissionen der Industrie geschützt werden mussten. In der heutigen Dienstleistungsgesellschaft ist das zu hinterfragen. Es sollte dabei aber nicht vergessen werden, dass es nach wie vor Flächenbedürfnisse von Gewerbe und Industrie gibt. Eine komplette Aufweichung der Regeln wäre wohl nicht zielführend, doch im klassisch urbanen Siedlungskontext könnte dies helfen, um Umnutzungen zu fördern und die sogenannten 10-Minuten-Quartiere zu ermöglichen.

Die Verdichtung stösst an ihre Grenzen und wird immer stärker mit Einsprachen belegt. Ist zukünftiges Wachstum ohne weitere Einzonungen realistisch oder utopisch?

Im Prinzip ist es aus gesellschaftlicher Sicht sekundär, ob das Wachstum in die Höhe (mittels Aufzonungen und höheren Ausnützungen) oder in die Breite (mittels Neueinzonungen) erfolgt. Entscheidend ist der Konsens, ob ein attraktives Land wie die Schweiz weiter wachsen soll. Alternativ müsste die sogenannte „Nachhaltigkeits-Initiative“ als Strategie ernst genommen werden, dabei konsequenterweise aber auch komplett auf wirtschaftsfördernde Massnahmen wie Steuerwettbewerb etc. verzichtet werden. Den Fünfer und das Weggli gibt es nicht: Man kann nicht laufend neue Firmen ansiedeln und Arbeitsplätze generieren, ohne den entsprechenden Raum dafür bereitszustellen.

Welche Rolle spielen dabei Suffizienzstrategien im Wohnflächen- und Landverbrauch?

Diese spielen eine zentrale Rolle. Gerade im Wohnungsbau besteht die Gefahr von selbsterfüllenden Prophezeiungen, indem man einfach davon ausgeht, dass die Nachfrager gewisse Flächen einfach brauchen oder wollen. Dies kann den Flächenverbrauch natürlich in die Höhe treiben, insbesondere wenn die Zahlungsbereitschaft dafür besteht. Gute Suffizienzstrategien appellieren nicht an die Moral und Bescheidenheit der Menschen, sondern bieten qualitativen Mehrwert mit intelligenten Grundrissen, sinnvollen Umnutzungen im Bestand und gemeinschaftlichen Angeboten.

Welche Entwicklungen sehen Sie im regulatorischen Umfeld – wo sind Chancen, wo Herausforderungen?

Aktuell beobachten wir gewisse Lichtblicke im regulatorischen Umfeld, namentlich bei der neuen Lärmschutzverordnung und bei der Eindämmung der Direktanwendung des ISOS. Ebenso stehen Veränderungen bei den Brandschutzvorschriften an. Eine grosse Herausforderung ist es für Verbände und den Gesetzgeber, bei der Revision von einzelnen Vorschriften die Wechselwirkungen mit anderen Themen und den Blick für das Ganze zu berücksichtigen. In der Anwendung schliesslich ist die Kommunikation während einer Projektentwicklung matchentscheidend: Behörden sollten zum richtigen Zeitpunkt einbezogen werden und dabei mit Augenmass möglichst verbindliche Auskünfte geben.

 

Architekten – Ingenieure – Berater

Die Teams der Fanzun AG in Chur, Zürich und Engadin sind Gesamtplaner in den Bereichen Hotellerie, Tourismus, Industrie, Gewerbe, Infrastruktur und im Wohnungsbau. Mit mehr als 120 Architekten, Ingenieuren und Beratern ist es die Stärke des Unternehmens, disziplinübergreifend und ganzheitlich zu denken und zu handeln. www.fanzun.swiss