Einsprachen gegen Bauprojekte sind nicht immer berechtigt, sie verzögern aber häufig die Bewilligungsdauer. Was sollen Bauwillige konkret tun?Rechtsanwalt Christian Eichenberger, Partner bei der Walder Wyss AG, empfiehlt, die bereits heute vorhandenen rechtlichen Möglichkeiten im Einzelfall sorgfältig zu prüfen und zu nutzen sowie eine rechtliche Projektprüfung vor Einreichung des Baugesuchs einzuplanen.

In der Schweiz kommen mehr neue Haushalte dazu, als Wohnungen gebaut werden. Als eine der Hauptursachen für die stockende Bautätigkeit gelten Einsprachen und Rekurse. Was sind die Reaktionen des Gesetzgebers auf die Normen- und Einsprachenflut?

Christian Eichenberger: Es gibt sowohl auf Bundesebene wie auch auf kantonaler Ebene gesetzgeberische Bestrebungen, die Einsprachenflut einzudämmen. Auf kantonaler Ebene ist beispielsweise im Kanton Zürich ein beim Regierungsrat pendentes Postulat von FDP-Kantonsrätin Sonja Rueff-Frenkel zu erwähnen, welches verlangt, dass der Regierungsrat in einem Bericht aufzeigen soll, wo und wie das Verfahren zum Erhalt einer Baubewilligung massiv gekürzt und beschleunigt werden kann, beispielsweise durch den Einsatz Künstlicher Intelligenz. Auf Bundesebene können insbesondere die folgenden gesetzgeberischen Vorhaben erwähnt werden:

  • Lockerung Lärmschutz: bis frühestens 2026 sollen geänderte Bestimmungen des Umweltschutzrechts in Kraft treten, welche das Bauen an lärmexponierten Lagen vereinfachen sollen.
  • Anpassung Ortsbildschutz: bis voraussichtlich Herbst 2026 will der Bundesrat auf dem Verordnungsweg die sogenannte Direktanwendung des Bundesinventars der schützenswerten Ortsbilder der Schweiz von nationaler Bedeutung (ISOS) auf Fälle beschränken, die eine unmittelbare Auswirkung auf das Ortsbild haben mit dem Ziel, die Behandlung von Planungs- und Bauvorhaben im Geltungsbereich des ISOS zu vereinfachen und zu beschleunigen.
  • Forderung nach Einschränkung der Legitimation zur Baueinsprache (Postulat SR Caroni (FDP) Juni 2024)
  • Forderung nach Kostenauferlegung bei Baueinsprachen (Postulate von SRin Gmür-Schönenberger (Mitte) und NR Leo Müller (Mitte) Juni 2023 – beide angenommen im September 2023)

Es steht also die Forderung nach Kostenauferlegung bei Baueinsprachen im Raum. Was halten Sie von diesem Vorstoss im National- und Ständerat?

Dieser Vorstoss zielt meines Erachtens dem Grundsatze nach in die richtige Richtung.

Der Bundesrat hat Runde Tische organisiert. Mit dem «Aktionsplan Wohnungsknappheit» will er die Akteure dazu bringen, ihre zum Teil weit auseinander liegenden Positionen anzunähern. Was hat der Runde Tisch bisher gebracht?

Der Runde Tisch «Aktionsplan Wohnungsknappheit» hat bisher konkrete, aber unverbindliche Empfehlungen zu folgenden Forderungen hervorgebracht: Innenentwicklung erleichtern und qualitätsvoll umsetzen; Verfahren stärken und beschleunigen und genügend preisgünstigen und bedarfsgerechten Wohnraum sicherstellen.

Wann ist mit konkreten Resultaten zu rechnen?

Die konkrete Umsetzung dieser Empfehlungen kann im Einzelnen unter Umständen noch Jahre dauern.

Wären Resultate nicht schneller erreichbar, wenn man die Ausbaustandards vereinfachen sowie einfacher und günstiger bauen würde, ohne dabei die Sicherheit der Gebäude zu beeinträchtigen?

Dies wird in Zusammenhang mit der Schaffung von genügend preisgünstigem und bedarfsgerechtem Wohnraum gefordert. In Deutschland zum Beispiel wird über den «Gebäudetyp E» diskutiert. Es ist ein Planungsansatz, um das Bauen schneller, einfacher und kostengünstiger zu machen, indem bewusst auf nicht zwingend erforderliche Komfort- und Ausstattungsstandards verzichtet wird, ohne dabei die Sicherheit des Gebäudes zu beeinträchtigen. Wir werden sehen, ob sich dieser Ansatz auch in der Schweiz durchsetzen kann.

Durch die Verengung des Marktes entstehen neue Forderungen der Politik. So zum Beispiel Vorkaufsrechte für Gemeinden zugunsten des preisgünstigen Wohnungsbaus (parlamentarische Initiative Gabriela Suter fordert Vorkaufsrecht auf Bundesebene, im Kanton Zürich ist eine entsprechende Volksinitiative hängig; Waadt und Genf kennen dieses Instrument bereits). Was wären die Auswirkungen auf die privaten oder institutionellen Immobilienmärkte?

Das wäre ein massiver Eingriff in die Eigentumsgarantie und könnte bei der Umsetzung rechtlich heikle Fragen aufwerfen. Auch könnte der Immobilienmarkt illiquider werden, weil es bei der Abwicklung von Immobilientransaktionen wegen der staatlichen Vorkaufsrechte zwangsläufig zu zeitlichen Verzögerungen kommen würde. Anlässlich des Runden Tisches «Aktionsplan Wohnungsknappheit» wurde diese Massnahme entsprechend auch kontrovers diskutiert.

Was sollen Bauwillige jetzt konkret tun? Auf den Gesetzgeber und den Bundesrat warten betreffend Eindämmung der Einsprachenflut? Oder selbst politisch aktiv werden, um die Normenflut einzudämmen (Entrümpelung der Planungs- und Baugesetze, Umweltschutz- sowie Denkmalpflegegesetze) und eine Neuordnung des Einspracherechts zu erwirken?

Ich würde Bauwilligen empfehlen, bereits heute vorhandene rechtliche Möglichkeiten im Einzelfall sorgfältig zu prüfen und zu nutzen. Im Einzelnen würde ich eine rechtliche Projektprüfung vor Einreichung des Baugesuchs einplanen, um frühzeitig rote Linien für rasche Verhandlungslösungen zur Verhinderung von Einsprachen zu definieren.Sollte es dennoch zu einem Rechtsmittelverfahren kommen, sollte die Einsprachelegitimation hinterfragt und den Einsprechenden das zivilrechtliche Schadenspotential aufgezeigt werden. Gegen klare Missbrauchsfälle empfehle ich, konsequent zivil- und strafrechtlich vorzugehen.

Interview: Remi Buchschacher

Christian Eichenberger, Dr. iur. LLM, MRICS und Fachanwalt SAV Bau- und Immobilienrecht, ist Partner bei der Walder Wyss AG in Zürich.