Die positive Entwicklung bei den Baugesuchen wird im laufenden Jahr voraussichtlich noch keine spürbare Entspannung bezüglich der Wohnungsknappheit bringen, sagt Franz Fischer, Leiter Immobilien der Suva. Allerdings verteuern und bremsen strukturelle Faktoren wie strenge Bauvorschriften und lange Bewilligungsprozesse, missbräuchliche Einsprachen die Bautätigkeit weiterhin.

Die Schweizer Bevölkerung wächst nicht nur, sie altert vor allem auch. Was für Wohnraum werden wir künftig brauchen?

Franz Fischer: Die demografische Alterung der Gesellschaft prägt schon heute den Immobilienmarkt und dies wird sich in den nächsten Jahren weiter akzentuieren. Bis 2045 wird die Anzahl der über 65-Jährigen in der Schweiz laut Bundesamt für Statistik voraussichtlich von heute 1,8 Millionen auf 2,6 Millionen steigen und damit rund ein Viertel der künftigen Bevölkerung ausmachen. Als Folge dieser Entwicklung wird die Zahl der Einpersonenhaushalte weiter ansteigen – fast zwei Drittel der über 80-jährigen leben allein. Eine gezielte Ausrichtung der Immobilienprodukte auf die Nutzergruppe Wohnen im Alter mit einem strukturell höheren Anteil kleiner Haushalte entspricht den Bedürfnissen. Dabei ist zu berücksichtigen, dass modulare, aber auch zahlbare Serviceleistungen in Wohnsiedlungen gefragter werden, weil das Wohnen in den eigenen vier Wänden gegenüber kostenintensiveren Pflege- und Altersheimen bevorzugt wird. Faktoren der örtlichen Infrastruktur, hindernisfreies Wohnen und Schaffung von kommunikationsfördernder Begegnungsorte für soziale Kontakte sind wichtig für ein möglichst autonomes Wohnen.

Woran liegt es, dass gegenwärtig zu wenig Wohnungen gebaut werden?

Die Nachfrage wächst schneller als das Angebot. Wohnraum ist besonders in den Wachstums-Hotspots in Städten und Agglomerationen knapp. Die positive Entwicklung bei den Baugesuchen wird im laufenden Jahr voraussichtlich noch keine spürbare Entspannung bezüglich der Wohnungsknappheit bringen, sodass die Leerstände bei Mietwohnungen weiter sinken dürften. Frühestens ab 2026 könnte der Wohnbau wieder stärker Fahrt aufnehmen. Das grösste Potenzial für die Realisierung von Wohnungen liegt dabei in den Grossagglomerationen. Allerdings verteuern und bremsen strukturelle Faktoren wie strenge Bauvorschriften und lange Bewilligungsprozesse, missbräuchliche Einsprachen die Bautätigkeit weiterhin. Zudem sind in vielen Gemeinden und Städten aufgrund der Raumplanung die Baulandreserven ausgeschöpft.

Wie wirkt sich die Zinsentwicklung aus?    

Mit den gesunkenen Zinsen kommt die zyklische Unterstützung für den Wohnungsbau zurück. Auch macht die Mietpreisentwicklung die Realisierung von zusätzlichem Wohnraum für Projektentwickler wieder interessanter.

Wie lassen sich Quartiere verdichtet entwickeln oder sanieren, sodass es den Menschen wohl ist, dort zu wohnen?

Lebenswerte Siedlungen und verdichtetes Bauen sind möglich. Städtebauliche Verdichtungen beinhalten oft neue attraktive Quartierszentren mit Wohnen und Gewerbe sowie guter Infrastruktur und ÖV-Anbindung, sorgfältig gestalteten Aussenflächen mit hoher Aufenthaltsqualität und Begegnungszonen für die Menschen. Dies kann zu einer hohen Lebensqualität und neuen Formen der Wohn- und Arbeitsgemeinschaft führen.

Welche Rolle spielt Baukultur bei der Bewertung, der Wertsteigerung und Rentabilität sowie der Anlagestrategie von Immobilienanlagegefässen?

Der qualitätsorientierte Umgang mit dem Raum als gesellschaftliche Ressource für eine höhere Lebensqualität sowie Nachhaltigkeit spielen bei der Anlagestrategie und folglich auch bei der Wirtschaftlichkeit eine bedeutende Rolle. Die gesamtheitliche Berücksichtigung der gesellschaftlichen, funktionalen und ökologischen Aspekte ist wichtig für eine langfristige Werthaltigkeit der Investitionen.

Trägt aus Ihrer Sicht das zukünftige Bauen (und die zukünftige Stadtplanung) dem Erhalt einer hohen Baukultur Rechnung?

Ja hier wurde in den letzten Jahren viel getan. Die Stadtplanung ist ein zentraler Teil der Baukultur und spielt eine entscheidende Rolle bei der zukunftsfähigen Gestaltung unserer urbanen Umgebungen. Diese hat einen direkten Einfluss auf die Attraktivität der Wohnprodukte und dadurch auch, wie erwähnt, für die langfristige Werthaltigkeit der Investitionen.

 Von der Immobilienwirtschaft wird nachhaltiges Bauen und Planen gefordert. Entsprechen nachhaltige Projekte den Anlageanforderungen der Investoren?

Nachhaltige Immobilien sind wertbeständig, zukunftsorientiert und konkurrenzfähig. Unsere Investitionsentscheide orientieren sich schon seit Jahren an der langfristigen Wirtschaftlichkeit über den ganzen Lebenszyklus der Immobilie hinweg. Unser Anspruch ist es, das Immobilienportfolio unter Berücksichtigung wirtschaftlicher, gesellschaftlicher und ökologischer Aspekte zu entwickeln und damit resilient zu machen.

Die ESG-Reporting-Empfehlung von ASIP und AMAS sind in der Schweizer Nachhaltigkeitslandschaft bei Fonds etabliert. Wie baut Suva die ESG-Kriterien in die Anlagestrategie ein?

Nachhaltigkeit ist in den strategischen Zielen der Suva verankert. Entsprechend engagieren wir uns ökologisch, sozial und ökonomisch. In unserer Strategie Immobiliendirektanlagen beispielsweise verpflichten wir uns dem Ziel, bereits im Jahr 2040 Netto-Null Treibhausgasemissionen zu erreichen. Gelingen wird uns dies unter anderem mit Massnahmen wie dem Ersatz von fossilen Energieträgern durch erneuerbare Quellen und mit der Senkung des allgemeinen Energiebedarfs mittels konkreter Massnahmen im Bereich der Energieeffizienz. Auch tragen wir bei der Veränderung der Alterspyramide Rechnung und investieren in altersgerechtes Wohnen und andere Wohnformen wie Generationenwohnen.

Leerkündigungen werden immer wieder medial sehr kritisch hinterfragt. Doch oft sind sie unvermeidlich. Sind Sie bei der Suva damit konfrontiert?

Aufgrund der Tiefe und Dauer der Sanierungsarbeiten ist eine Durchführung in bewohntem Zustand nicht immer möglich. Der Zeitpunkt der Information über eine umfassende Sanierung wird bewusst früh gewählt, um sicherzustellen, dass die Mieterschaft mit einer Vorlaufzeit von rund 18 bis 24 Monaten, genügend Zeit hat, um ein anderes Mietobjekt zu finden. Die Mieterinnen und Mieter werden auf Wunsch bei der Suche von Anschluss- oder Zwischenlösungen unterstützt. Ebenso besteht ein Vormietrecht für die Mieterinnen und Mieter.

Wie wirken sich die geopolitischen Spannungen auf die Immobilienmärkte aus – und welchen Einfluss hat das auf die Schweiz?

Die globalen Spannungen haben Einfluss auf die Wirtschaftsentwicklung in der Schweiz. Dies hat mittelfristig Auswirkungen auf den Bedarf nach Wohnraum und dies insbesondere bei kommerziellen Flächen wie Büro, Retail und Gewerbe. Andererseits gilt die Schweiz aus Investorensicht als sicherer Anlagehafen sowie das tiefere und stabile Zinsumfeld erhöht die Attraktivität von Investitionen in Schweizer Immobilien. Generell sind reale Werte gefragter, dies auch aus Diversifikations-gründen und da sie einen guten Schutz gegen die langfristige Inflation bieten.

Interview: Remi Buchschacher

Bedeutende Investorin

Die Suva ist die grösste Unfallversicherung der Schweiz und zugleich eine bedeutende Investorin im Immobilienmarkt. Mit ihren Finanz- und Immobilienanlagen trägt sie zur langfristigen Sicherung der Renten ihrer Versicherten bei. Die Suva investiert schweizweit in Immobilien mit verschiedenen Nutzungsarten und erweitert ihren Bestand kontinuierlich in sichere Anlagen mit Fokus auf Langfristigkeit. Dabei stehen Qualität, Lage und Nachhaltigkeit im Vordergrund.