KPMG hat rund 400 Immobilienexpertinnen und -experten aus der ganzen Schweiz befragt, wie ihre Erwartung zu den wirtschaftlichen und preislichen Entwicklungen auf dem Immobilienanlagemarkt über die kommenden zwölf Monate aussieht. Der diesjährige sresi® untersucht zusätzlich die Bedeutung der geopolitischen und wirtschaftlichen Lage als Investitionsfaktor. Er analysiert die Determinanten für die Verfügbarkeit von bezahlbarem Wohnraum, die Durchführung von Risikoanalysen der Portfolios in Bezug auf Klimarisiken und Naturgefahren sowie renditerelevante Nachhaltigkeitsfaktoren.

Der Swiss Real Estate Sentiment Index (sresi®) 2025 zeigt, dass die Schweizer Immobilienbranche trotz verhaltener Einschätzung der wirtschaftlichen Lage optimistisch in die Zukunft blickt. Innerhalb von zwei Jahren stieg der Index vom historischen Tief von -77.4 Punkten auf ein neues Hoch von +69.5 Punkten.  Haupttreiber für diesen Höchststand sind die Preiserwartungen der Marktteilnehmenden, die über alle Teilnehmergruppen hinweg mit steigenden Immobilienpreisen, insbesondere im Wohnsegment, aber neu auch bei Büro- und Spezialimmobilien, rechnen. Die Preisentwicklung für Gewerbe- und Verkaufsimmobilien wird weiterhin negativ eingeschätzt. Erstmals seit Beginn der Erhebung des Immobilienindex werden auch die Preiserwartungen für periphere Lagen positiv beurteilt. Als grösste Risikofaktoren werden erneut schärfere Regulierung sowie das wirtschaftliche Umfeld in Europa gesehen.

Swiss Real Estate Sentiment Index auf Allzeithoch

Der Swiss Real Estate Sentiment Index (sresi®) ist in nur zwei Jahren vom historischen Tief (-77.4 Punkten) auf den Höchststand von +69.5 Punkten geklettert. Dies entspricht einem beispiellosen Anstieg um 146.9 Indexpunkte. Der Anstieg ist primär auf die zuversichtliche Preiseinschätzung von Immobilienanlagen zurückzuführen. Noch nie seit Beginn der Erhebung des Index war die Einschätzung der bevorstehenden Preisentwicklung auf einem derart hohen positiven Niveau. Gleichzeitig fällt die Einschätzung der wirtschaftlichen Lage zurückhaltender aus und signalisiert eine erwartete Eintrübung der Wirtschaftslage im Vergleich zum Vorjahr.

Strengere Regulierungen werden von der Immobilienbranche mit 2.5 Punkten auf der 3er-Skala als das grösste Risiko für den Schweizer Immobilienanlagemarkt eingeschätzt und erreichen damit den höchsten bisher gemessenen Wert. Auf Platz zwei folgt die Ansteckungsgefahr durch das wirtschaftliche Umfeld in Europa, hebt sich allerdings mit 2.0 Punkten trotz geopolitischer und wirtschaftlicher Herausforderungen nicht von den Umfrageresultaten der letzten Jahre ab. Weitere Risiken wie Zahlungsausfälle sowie Zins- und geldpolitische Entwicklungen werden mit 1.5 Punkten oder weniger deutlich geringer eingeschätzt.

Immobilienpreise im Aufschwung

Mit +131.0 Punkten erreicht die Preiserwartung für Wohnimmobilien ein neues Allzeithoch. Rund 94% der Befragten prognostizieren leicht oder stark steigende Preise für Wohnimmobilien. Die Preiserwartungen für Büro- und Spezialimmobilien bewegen sich im Gegensatz zum Vorjahr in einem positiven Bereich, während die Preiserwartungen für Gewerbe- und Verkaufsimmobilien leicht negativ bleiben. Erstmals seit Beginn der Erhebung gilt die positive Preiserwartung für sämtliche Lageklassen. Besonders deutlich zeigt sich dies für zentrale Lagen. Für die Wirtschaftsregion Zürich, die Zentralschweiz und die Genferseeregion erwartet die Immobilienbranche eine deutlich bis stark positive Preisentwicklung. Nur in Basel und Lugano sind die Preiserwartungen leicht negativ, liegen jedoch deutlich über dem Niveau der vergangenen drei Jahre.

Sonderthema: Investitionsfaktoren & Wohnraum

Rund 50% der Teilnehmer geben an, dass die geopolitische und wirtschaftliche Lage einen eher bis klaren Einfluss auf ihre Investitionsentscheidungen hat. So geben nur 9% der Befragten an, die geopolitische und wirtschaftliche Lage bei ihren Investitionsentscheiden nicht zu berücksichtigen. Laut den Befragten haben Regulierung und Bürokratie den grössten negativen Einfluss auf die Verfügbarkeit von bezahlbarem Wohnraum. Mehr als 60 % der Teilnehmenden schreiben diesen Faktoren einen stark negativen Einfluss zu. Auch politische Entwicklungen und hohe Baukosten werden als wesentliche Hinderungsgründe eingeschätzt.

Sonderthema: Nachhaltigkeitsfaktoren

Drei Viertel der Befragten nehmen mindestens teilweise eine Risikoanalyse ihrer Portfolios in Bezug auf Klimarisiken und Naturgefahren vor. Nur 14% der Teilnehmer geben an, diese Risiken in den Portfolios quantifizieren zu können. Wenig überraschend sind die Versicherer die Investoren, die sich am konkretesten mit der Risikoanalyse beschäftigen. Bei der Beurteilung von Investitionen und Kaufpreisbestimmung stehen insbesondere renditerelevante Nachhaltigkeitskriterien wie Lage und Erreichbarkeit, erneuerbare Energieträger sowie Flächeneffizienz und -funktionalität im Vordergrund. Auch wesentliche Kostentreiber wie Gebäude- und Bodenschadstoffe werden als wichtiges Kriterium genannt. Soziale Faktoren und Biodiversität spielen hingegen bei Investitionsentscheiden und der Preisfindung nur eine untergeordnete Rolle.