Nicolas Di Maggio: «Gegenwind mit indirekter Wirkung auf Immobilien»

Die 39-Prozent-Zölle auf ausgewählte Schweizer Exporte zeigen indirekte Wirkung auf die Immobilienmärkte, sagt Nicolas Di Maggio, CEO der Swiss Finance & Property AG. Die Nachfrage ist robust, Fonds tendierten überwiegend aufwärts. Bei einigen Immobiliengesellschaften zeigte sich zwar eine Konsolidierung, die jedoch eher auf hohe Bewertungen und technische Bereinigungen als auf die Zollankündigung selbst zurückzuführen ist.

Entgegen den Erwartungen wurden in der Schweiz moderate Inflationszahlen für den Juni veröffentlicht. Analysten kritisieren, die Schweizerische Nationalbank habe die Zinssätze zu schnell gesenkt. Sehen Sie das auch so?

Nicolas Di Maggio: Aus unserer Sicht bleibt die aktuelle Geldpolitik der SNB stimmig. Der Beginn des Zinssenkungszyklus 2024 kam zwar überraschend, die folgenden Anpassungen fügen sich jedoch in eine klare ökonomische Logik. Die SNB hat wiederholt gezeigt, dass sie zur Erfüllung ihres Mandats das Notwendige tut, und über die Jahre hohe Glaubwürdigkeit aufgebaut. Der starke Franken dämpft importierten Preisdruck, die verhaltene Binnennachfrage hält die Kerninflation niedrig, und die Renditen eidgenössischer Staatsanleihen verharren auf historisch tiefen Niveaus – ein Zeichen, dass keine kräftige Inflationsbeschleunigung erwartet wird. Vor diesem Hintergrund steht die Ausrichtung weniger für übermässige Lockerung als für einen pragmatischen Ansatz in einem Umfeld erhöhter Handelsrisiken und strukturell moderater, gut kontrollierter Inflation. Unterm Strich handelt die SNB umsichtig und glaubwürdig und behält die nötige Flexibilität, die Politik anzupassen, falls der Inflationsdruck wieder zunimmt.

Investoren wollen stabile Langfristanlagen, was dem Immobiliensektor zugutekommt. Im Juli wurden mehrere Kapitalerhöhungen erfolgreich durchgeführt. Wird es im zweiten Halbjahr so weitergehen?

Ja, jedoch selektiver. Die strukturelle Attraktivität des Schweizer Immobilienmarktes bleibt intakt, gestützt durch solide Nachfrage und einen Renditeabstand von rund 2 Prozent gegenüber langen CHF-Zinsen – über dem historischen Schnitt. Die jüngsten erfolgreichen Kapitalerhöhungen belegen die hohe Aufnahmefähigkeit des Marktes. Gleichzeitig begrenzen eine umfangreiche Emissions-Pipeline, erhöhte Bewertungen, etwas geringere Markttiefe und fragilere technische Signale den Spielraum. Entsprechend erwarten wir anhaltende Primäraktivität, aber weniger gleichmässig verteilt und mit stärkerer Selektion zwischen den Vehikeln.

Schwierig wird es für Anlagegefässe, die nicht im eigenen Bestand entwickeln und Werte schaffen können. Die Preise für Neueinkäufe sind hoch. Wird die Verschuldung noch tragbar?

Kurzfristig dürfte das Thema Verschuldung weniger ins Gewicht fallen: sinkende Finanzierungskosten entlasten die Bilanzen und eröffnen eine Phase relativer Stabilität. Mittelfristig entscheidet die Wertschöpfung: Wer Cashflows verbessert und Objektwerte gezielt steigert, ist klar im Vorteil. Deshalb verfolgen wir die Rendite auf den Gestehungskosten besonders genau – ein Kennwert, der die Spreu vom Weizen trennt.

35 Prozent des SREAL-Index werden nach den Fondsfusionen zwischen CS und UBS von UBS verwaltet und 9 Prozent von Swiss Prime Site. Beim SWIIT ist die UBS-Dominanz mit 48 Prozent noch ausgeprägter. Entstehen hier Probleme für die Investoren?

Die Konzentrationsfrage stellt sich vor allem für passive Anleger. Wer Indizes wie SREAL oder SWIIT repliziert, glaubt Diversifikation zu kaufen, ist faktisch aber auf mehreren Ebenen stärker auf denselben Akteur konzentriert. Für aktive Mandate gilt: Es ist Aufgabe der Portfoliomanager, Konzentrationsrisiken zu identifizieren, zu diversifizieren und opportunistisch zu nutzen, wenn Indexdominanz Bewertungsverzerrungen schafft.

Die USA belegen die Schweiz mit 39 Prozent Zöllen: Was bedeutet das für die Schweizer Immobilienmärkte?

Die 39-Prozent-Zölle auf ausgewählte Schweizer Exporte sind ein externer Gegenwind mit indirekter Wirkung auf Immobilien. Am stärksten betroffen sind industriell geprägte Regionen; Finanz-/Dienstleistungszentren wie Zürich gelten als robuster. In diversifizierten Portfolios bleibt das Gesamtrisiko begrenzt. Bei konzentrierten Engagements sollte die Allokation zu Unternehmen oder Standorten mit direkter Zollbetroffenheit sorgfältig geprüft werden. Der Pharmasektor ist bislang ausgenommen, bleibt jedoch ein Beobachtungspunkt – insbesondere für die Region Basel im Fall einer Ausweitung.

Wie haben die Märkte bisher darauf reagiert?

Die Aktienmärkte reagierten mit leichtem, kurzfristigem Rückgang, deutlich milder als nach der Grundsatzrede Anfang April, die stärkere Korrekturen ausgelöst hatte. Diesmal standen vor allem Exportwerte und Industrieaktien unter Druck. Im Immobilienmarkt bleibt die Funktion als sicherer Hafen erhalten: Die Nachfrage ist robust, Fonds tendierten überwiegend aufwärts. Bei einigen Immobiliengesellschaften zeigte sich zwar eine Konsolidierung, die jedoch eher auf hohe Bewertungen und technische Bereinigungen als auf die Zollankündigung selbst zurückzuführen ist.

Was sind die Auswirkungen auf die Baukosten?

Kurzfristig kein Schock: Amont-Indizes (Material, Energie, Transport) haben sich seit den Spitzen 2022/23 beruhigt; Aval-Indizes (Preis am Bauwerk inkl. Lohn, Technik, Margen) steigen nur moderat, hauptsächlich lohngetrieben. Die entspanntere Finanzierungslage dämpft zusätzlich. Mittelfristig besteht ein leicht aufwärtsgerichtetes Risiko: Verschärfte Handelskonflikte oder neue Engpässe bei Energie/Logistik könnten die Amont-Preise wieder erhöhen und mit Verzögerung in die Aval-Preise durchschlagen.

Kommt es nun zu der lang erwarteten bremsenden Wirkung auf die Immobilienpreise?

Kurzfristig erwarten wir keinen Bremseffekt: Solide Fundamentaldaten und ein Leitzins von 0 Prozent bei 10-Jahres-Renditen um 0,3 – 0,4 Prozent stützen die Nachfrage und die Renditeprämie – besonders im Wohnen. Mittelfristig ist eher mit einer Normalisierung zu rechnen: Der makroökonomische Effekt der US-Zölle – geschätzt –0,3 Prozent bis –1 Prozent des BIP – könnte die Aktivität dämpfen und indirekt den Wanderungsüberschuss abschwächen. Das würde die Preisdynamik abkühlen, ohne einen abrupten Trendbruch zu erzwingen; regionale/segmentale Unterschiede nähmen zu, insbesondere in exportorientierten Bereichen.

Welche regionalen und sektoriellen Unterschiede erwarten Sie?

Die Exportexposition ist der zentrale Treiber der Streuung. Basel bleibt solide, solange die Pharma zollfrei bleibt; bei Ausweitung wäre dies der wichtigste Beobachtungspunkt. Das Jura-Bogen-Gefüge und mehrere Industriekantone auf dem Mittelland sind konjunktur- und zollsensibler, während Zürich als Dienstleistungs-/Finanzknoten resilienter erscheint. Wohnen zeigt die höhere Grundresilienz; entscheidend ist jedoch die Qualität der einzelnen Assets, nicht die blosse Sektorwahl.

Bleibt es also beim Schweizer Immobilienmarkt als „sicherem Hafen“?

Ja, mit Nuancen. Der Markt behält seine Eigenschaften als sicherer Hafen, getragen von einem Leitzins von 0 Prozent und 10-Jahres-Renditen um 0,3 – 0,4 Prozent, was eine attraktive Renditeprämie und anhaltende CHF-Nachfrage stützt. Höhere Bewertungen und teils fragilere Technik sprechen für Selektivität; eine mögliche Ausweitung der US-Zölle oder externer Gegenwind könnten temporäre Konsolidierungen auslösen, ohne die langfristigen Fundamentaldaten in Frage zu stellen.

Wie stehen die Immobilienmärkte im Vergleich zu anderen Anlageklassen da?

Immobilien bleiben gegenüber Obligationen attraktiv (besserer laufender Ertrag/Renditeabstand) und zeigen gegenüber Aktien mehr Stabilität. Nach einer Phase starker Überrenditen gegenüber Aktien, Anleihen und ausländischen Pendants ist Selektivität entscheidend – Qualität der Assets, Agio/Bewertung und Cash-flow- Fähigkeit – mit einem taktischen Bias zugunsten von Fonds, solange die Konsolidierung bei Immobilienaktien nicht vollständig durchlaufen ist.

Interview: Remi Buchschacher