«Unser Ziel ist es zwischen CHF 300 Millionen und CHF 400 Millionen zu wachsen. Die Mehrheit der Akquisitionen sehen wir im Gewerbebereich vor», sagt Arno Kneubühler, CEO von Procimmo. Er ist überzeugt, dass nur über eine Angebotsausweitung die Preise mittelfristig sinken werden.

Es wurden 2024 zwar mehr Baugesuche eingereicht, als in den vorhergehenden vier Jahren, doch es wird immer noch zu wenig gebaut, um den Bedarf an Wohnungen zu decken. Und ausgerechnet auf den 1. Januar 2025 ist das neue Bankenregelwerk Basel III in Kraft gesetzt worden, das Immobilienfinanzierungen erschwert. Welche Auswirkungen hat das auf die Schweizer Immobilienbranche?

Arno Kneubühler: Die Preisgestaltung des Wohnimmobilienmarktes verhält sich wie die meisten Märkte nach Angebot und Nachfrage. Der Bedarf an Wohnungen – ausgelöst durch Migration, den Wunsch nach grösseren Wohnungen oder auch durch gesellschaftliche Veränderungen wie Scheidungen – ist deutlich höher als das Angebot. Dazu kommt, dass das Angebot nicht zwingend dort steht, wo die Nachfrage am höchsten ist. Wir sollten deutlich mehr und dichter bauen (natürlich in einer guten Qualität), um das Angebot auszuweiten und so mittelfristig die Preise zu senken.

Wie wirkte sich Basel III bisher auf die Immobilienmärkte aus?

Basel III wird mittelfristig die Bautätigkeit bremsen, obwohl der Bedarf an Wohnraum steigt. Besonders betroffen sind stark fremdfinanzierte Projekte, was sich negativ auf das Angebot neuer Wohnungen auswirken wird. Neben den politischen Unsicherheiten hinsichtlich der Einsprachen, welche Projekte massiv in die Länge ziehen, wird mit Basel III auch noch Liquidität entzogen. Das hilft alles nicht um die Wohnungsknappheit zu lösen und kann Entwickler in eine Schieflage bringen.

Banken müssen durch das internationale Regelwerk Basel III mehr Eigenkapital für die Absicherung von Krediten, insbesondere für langfristige und potenziell risikoreiche Immobilienfinanzierungen, hinterlegen. In der Immobilienwirtschaft sind aber langfristige Finanzierungen das A und O. Was können Immobilienentwickler tun?

Immobilienentwickler können auf private Finanzierungen ausweichen (private placement oder private dept), die sind aber oft teurer und treiben am Schluss die Projektpreise in die Höhe. Trotz sehr tiefen Zinsen sind Baukredite teuer geworden, da die Bankmarchen durch Basel III gestiegen sind. Im Gegenzug sind institutionelle Investoren nicht davon betroffen. Im Schnitt haben Immobilienfonds eine sehr tiefe Verschuldung um die 25 Porzent, was zu tieferen Risiken und entsprechend zu tieferen Finanzierungskosten führt. Wir können nach wie vor attraktive langfristige Hypotheken abschliessen und von tiefen Kosten profitieren.

Insbesondere bei stark belebten Renditeobjekten und Bauprojekten mit höheren Risikogewichten werden tendenziell höhere Finanzierungskosten erwartet. Wird es für einige Immobilienentwickler eng?

Davon gehe ich aus.

Wird es zu Projektanpassungen kommen?

Ich denke eher, dass insbesondere kleinere Entwickler weniger Projekte machen können.

Projektentwickler könnten verstärkt nach alternativen Finanzierungsquellen wie Pensionskassen, Versicherungen oder privaten Investoren suchen, die möglicherweise weniger stark von Basel III betroffen sind. Wie zeigt sich hier die Marktsituation? Bestehen genügend Anbieter?

Es bestehen tatsächlich viele Anbieter und wir selbst konnten auch schon einige private placements abschliessen. Das funktioniert gut.

Sind Sie bei Procimmo von diesen Einschränkungen betroffen?

Grundsätzlich nein.

Zu einem anderen Thema: Procimmo ist stark im Gewerbeimmobilien-Sektor tätig. Wie sieht es in diesem Bereich aus bezüglich dem Zugang zu Bauland, im Gegensatz zum Wohnbau?

Gewerbeland ist noch eher verfügbar, wird jedoch auch knapper und teurer, insbesondere die guten Lagen.

Wie entwickeln sich hier die Preise?

In gefragten Regionen haben sich die Preise sehr stark entwickelt. Da klafft zwischen dem Mietpotential und Landpreisen teilweise eine grössere Lücke, was Projekte unrentabel machen kann.

Welche Projekte oder Akquisitionen planen Sie bei Procimmo im 2025?

Unser Ziel ist es zwischen CHF 300 Millionen und CHF 400 Millionen zu wachsen. Die Mehrheit der Akquisitionen sehen wir im Gewerbebereich vor. Dabei konnten wir im ersten Semester auch tolle Wohnimmobilien mit guten Renditen kaufen. Wir haben auch viele Sale- und Leaseback Transaktionen gemacht. Also Immobilien von Nutzern gekauft, welche dann die Liegenschaft nach dem Verkauf weiter nutzen.

Interview: Remi Buchschacher

Arno Kneubühler ist CEO der Procimmo SA.

Kapitalerhöhungen geplant

Die Procimmo SA ist eine von der FINMA zugelassene Fondsleitung. Die Firma wurde 2007 gegründet und ist spezialisiert auf die Entwicklung, Leitung und Verwaltung von Immobilienfonds in der Schweiz. Mit steuerbegünstigten Fondsprodukten richtet sich Procimmo SA an institutionelle und private Anleger. Das Unternehmen verwaltet heute ein Immobilienvermögen von rund 4 Milliarden Schweizer Franken, das auf fünf Anlagefonds verteilt ist. Die meisten Fonds investieren rund zwei Drittel ihres Vermögens in Gewerbe-, Industrie- und Logistikimmobilien. Das Team besteht aus mehr als 60 Mitarbeitenden, die am Hauptsitz in Renens, in der Niederlassung in Zürich und im Büro in Genf arbeiten. Die Fondsleitungen von drei Procimmo-Teilvermögen planen im Verlauf des vierten Quartals 2025 eine Kapitalerhöhung:  «Residential PK» (CHF 40 Millionen), «Residential» (CHF 30 Millionen) und «Industrial» (CHF 100 Millionen).