Im ersten Halbjahr 2025 erzielte UBS «Sima» eine Börsenperformance von 3,1%. Im Vergleich dazu legte der SXI Real Estate Funds TR um 3,2% zu. Das Agio per Ende
Juni 2025 beträgt 46,0%, basierend auf einem Börsenkurs von CHF 152.00 pro Anteil. Die Mietzinsausfallrate konnte erneut reduziert werden. Im Zeitraum von Januar bis Juni 2025 belief sich die kumulierte Mietzinsausfallrate auf 3,4%. Besonders positiv zeigt sich das Wohnsegment, wo die Mietzinsausfallrate bei 1,7% liegt. Die im Mai durchgeführte Kapitalerhöhung verlief erfolgreich. Sämtliche neuen Anteile konnten vollständig platziert werden. Insgesamt wurde die Anzahl Anteilsscheine um 3’349’101 auf 77’029’303 erhöht. Dem Fonds sind so neue Mittel in Höhe von rund CHF 350 Mio. zugefossen.

Liegenschaftsportfolio

UBS «Sima» hat in Zürich im Milchbuckquartier an zentraler Lage einen Ersatzneubau mit 83 Wohnungen fertiggestellt. Die drei vollvermieteten Gebäude in Holzbauweise haben bestehende Bauten aus dem Jahr 1950 mit vorher 46 Wohnungen ersetzt. Zu den baulichen Highlights gehören die Holz-Elementbauweise, eine ressourcensparende Konstruktion, die Holzfassade, Recycling-Beton für die Einstellhalle sowie eine effziente Photovoltaikanlage. Die Aussenanlage wurde im Sinne des Schwammstadt-Prinzips gestaltet. Das Investitionsvolumen beträgt CHF 41 Mio. Das Sanierungsprojekt an der Bruderholzstrasse 45 in Basel wurde im April 2025 abgeschlossen und steht exemplarisch für die nachhaltige Bestandesentwicklung des Immobilienfonds UBS «Sima». Für rund CHF 8 Mio. entstanden 20 moderne, voll vermiete Wohneinheiten und eine Gewerbefäche im EG. Die umfassende energetische Erneuerung inkl. Minergie- Zertifzierung, Fernwärme und Photovoltaik senkt langfristig Betriebskosten und Co2-Emissionen.  Auch die Bauarbeiten an der Wohnüberbauung «Younic» in Dübendorf nähern sich der Fertigstellung. Die erste Etappe wurde erfolgreich abgeschlossen und bereits an die Mieterschaft übergeben. Die Übergabe der zweiten Etappe ist für September 2025 vorgesehen. Sämtliche Wohnungen sind bereits vollvermietet. Das Projekt mit insgesamt 228 Wohnungen wurde im Sommer 2022 erworben und wird nach dem SNBS Gold Standard zertifziert sein.

Für die kotierten in der Schweiz investierten Schweizer UBS Immobilienfonds wurde eine einheitliche Verwaltungsgebühr von 0,54% auf das durchschnittliche Gesamtfondsvermögen eingeführt. Diese Anpassung hat einen Einfuss auf die Total Expense Ratio (TER) ab 1. Januar 2025. Die hypothekarische Verschuldung liegt am Ende der Berichtsperiode bei CHF 3 017,5 Mio. Dies entspricht einer Fremdfnanzierungsquote von 24,6% und liegt somit unterhalb der Höchstlimite gemäss Fondsvertrag von 33%.

Erläuterungen zur Erfolgsrechnung

Die Mietzinseinnahmen konnten im ersten Halbjahr des Geschäftsjahres 2025 um CHF 7,7 Mio. auf CHF 227,7 Mio. gesteigert werden. Die Mietzinsausfallrate, resultierend aus Leerständen und Inkassoverlusten, beträgt 3,4% der Sollmietzinseinnahmen und ist somit im Vergleich zum 31.12.2024 um 0,1 Prozentpunkte gesunken. Die Hypothekarzinsen belaufen sich auf CHF 17,7 Mio. Zur Verminderung des Zinsänderungsrisikos aus Portfoliosicht sind die Fälligkeiten der Hypothekardarlehen weiterhin gestaffelt. Der durchschnittliche gewichtete Zinssatz der Fremdfnanzierungen per 30. Juni 2025 beläuft sich auf 1,2% und die gewichtete Restlaufzeit der Hypotheken beträgt 4,1 Jahre.

Mit dem Rundschreiben vom 27. Januar 2025 hat die Eidgenössische Steuerverwaltung die steuerlich anerkannten Zinssätze für Vorschüsse für das Jahr 2025 publiziert und im Vergleich zum Vorjahr gesenkt. Dies führt zu einer höheren Steuerbelastung bei den vom Fonds gehaltenen Immobiliengesellschaften. Der Gesamterfolg konnte gegenüber dem Vorjahreszeitraum um rund 10% gesteigert werden und beträgt für das erste Halbjahr CHF 126,0 Mio.