Schweizer Immobilieninvestoren agieren zunehmend vorsichtig, analysieren Risiken sorgfältig und bevorzugen stabile, ertragsorientierte Anlagen gegenüber spekulativeren Projekten, sagt Daniel Brüllmann, Head of Real Estate DACH bei UBS Asset Management. Die anhaltenden geopolitischen Spannungen wirken sich spürbar auf die Weltwirtschaft aus, davon bleiben auch die Immobilienmärkte nicht unberührt.

 Wie wirken sich die geopolitischen Spannungen auf die Immobilienmärkte aus – und welchen Einfluss hat das auf die Schweiz?

Daniel Brüllmann: Die anhaltenden geopolitischen Spannungen wirken sich spürbar auf die Weltwirtschaft aus. Davon bleiben auch die Immobilienmärkte nicht unberührt. Die hohe Unsicherheit führt dazu, dass Investoren zunehmend vorsichtig agieren. Nachdem sich im zweiten Halbjahr 2024 eine gewisse Erholung abzeichnete, ist nun wieder ein rückläufiger Trend bei den globalen Immobilientransaktionsvolumina zu beobachten. Für die Schweiz ergibt sich ein differenziertes Bild. Einerseits belasten die globalen Unsicherheiten auch die heimischen Wachstumsperspektiven. Andererseits gewinnt die Schweiz als sicherer Anlagehafen weiter an Bedeutung. Dies hat zu einer deutlichen Aufwertung des Schweizer Frankens beigetragen und die Schweizerische Nationalbank zu einer expansiveren Geldpolitik veranlasst. Das tiefere Zinsumfeld steigert die Attraktivität von Immobilieninvestitionen in der Schweiz erheblich.

Die kontroverse Diskussion um die amerikanischen Zölle führt zu grosser Unsicherheit in der Schweizer Wirtschaft. Wie wirkt sich das auf die Immobilien-Investoren aus? 

Handelskonflikte beeinträchtigen das Vertrauen in die globale Konjunktur. Die Diskussionen rund um Zölle und protektionistische Massnahmen verstärken die Unsicherheit zusätzlich und wirken insbesondere investitionshemmend – vor allem in der stark exportorientierten Industrie. Diese Zurückhaltung spiegelt sich in einer rückläufigen Nachfrage nach konjunktursensiblen Immobilien wider, etwa im Logistik- oder Gewerbesektor. Gleichzeitig richtet sich der Fokus der Investoren zunehmend auf Immobilien mit langfristig stabilen Mieterträgen, die auch in einem volatilen Umfeld als verlässliche Anlage gelten.

Könnte das zu Strategieänderungen bei einzelnen Investoren führen?

Ja, durchaus. Schweizer Immobilieninvestoren agieren zunehmend vorsichtig, analysieren Risiken sorgfältig und bevorzugen stabile, ertragsorientierte Anlagen gegenüber spekulativeren Projekten. Konjunkturabhängige Segmente wie Büro-, Verkaufs- oder Logistikimmobilien werden dabei kritischer hinterfragt. Im Gegenzug gewinnen Immobilien mit langfristigen Mietverträgen an Attraktivität – insbesondere solche, deren Mieter auf den Binnenmarkt ausgerichtet sind und in weniger wachstumssensiblen Branchen tätig sind. Inländische Core-Immobilien sowie defensive Anlagesegmente wie Wohn- oder Gesundheitsimmobilien rücken daher verstärkt in den Fokus der Investoren.

Aufgrund der durch Basel III erhöhten Eigenkapitalanforderungen für Banken verändert sich das Umfeld auch von einer weiteren Seite massiv. Wie reagieren institutionelle Investoren auf diese Situation?

Die im Rahmen von Basel III verschärften Eigenkapitalanforderungen wirken sich spürbar auf das Finanzierungsumfeld von Anlageprodukten aus. Wir beobachten am Markt nicht nur eine selektivere Kreditvergabe, sondern auch tendenziell höhere Hypothekarkosten sowie strengere Anforderungen an Belehnung und Objektqualität – insbesondere im Bereich kommerzieller Immobilien. Unsere Immobilienportfolios sind bewusst auf langfristige Stabilität und eine solide Eigenkapitalbasis ausgerichtet. Für Anlegerinnen und Anleger sind das nun umso wichtigere Kriterien.

Internationale Investoren setzen weiterhin auf stabile Titel in der Schweiz. Nun soll aber die Lex Koller deutlich verschärft werden. Was bedeutet das für die kotierten Titel?

Unsere Immobilienanlagelösungen bestehen primär aus Schweizer Immobilienfonds sowie aus Anlagegruppen von Anlagestiftungen. Letztere stehen ausschliesslich steuerbefreiten Schweizer Vorsorgeeinrichtungen offen und sind somit grundsätzlich nicht für ausländische Investoren zugänglich. Unsere Erfahrung mit Schweizer Immobilienfonds zeigt, dass der Anteil ausländischer Investoren in der Regel im tiefen einstelligen Prozentbereich liegt. Vor diesem Hintergrund erachten wir eine Ausweitung der Lex Koller auf Immobilienfonds als wenig zielführend. Zudem stellt sich die grundsätzliche Frage, wie eine solche Einschränkung auf inländische Investoren im Rahmen des Börsenhandels überhaupt umgesetzt werden könnte.

Die Fusionen der UBS/CS-Immobilienfonds sowie die Fusion von Helvetia und Baloise führen zu einer veränderten Fondslandschaft. Wie sieht die Situation bei den UBS/CS-Fonds aus?

Die Schweizer Immobilienfondslandschaft hat in den vergangenen zehn Jahren eine bemerkenswerte Entwicklung und Professionalisierung durchlaufen. Während Ende Mai 2015 noch 27 Immobilienfonds mit einer Börsenkapitalisierung von 33,8 Milliarden Franken an der Schweizer Börse kotiert waren, sind es heute 45 Fonds mit einer Marktkapitalisierung von 72,2 Milliarden Franken. Bereits in den letzten Quartalen zeichnete sich eine zunehmende Marktkonsolidierung ab, die zuletzt weiter an Dynamik gewonnen hat. Für unser kombiniertes Angebot haben wir infolge der Integration von Credit Suisse im November 2024 angekündigt, Immobilienfonds mit vergleichbaren Anlagestrategien zusammenzuführen. Ziel ist eine Straffung unseres Produktportfolios, das aktuell 14 Immobilienfonds umfasst. Grössere Fondsstrukturen ermöglichen eine breitere Diversifikation für Anlegerinnen und Anleger, fördern die Liquidität im Sekundärmarkt und stärken die Resilienz der Produkte – ganz im Sinne unserer Investoren.

UBS AST-KIS investiert landesweit in kommerzielle Immobilien und legt grossen Wert auf ein effektives Flächenmanagement in enger Zusammenarbeit mit den Mieterinnen und Mietern. Hat sich dieses Konzept auch in Zeiten rückläufiger Büronachfrage bewährt?

Die kommerziellen Immobilienmärkte präsentieren sich derzeit auch in der Schweiz anspruchsvoller als der Wohnimmobilienbereich. Eine anhaltend starke Nachfrage verzeichnen wir insbesondere bei nachhaltigen Büroimmobilien in guten bis sehr guten Innenstadtlagen, bei Logistikliegenschaften, Verkaufsflächen an dominanten Einkaufsstrassen in urbanen Zentren sowie bei Nahversorgungsläden. Mit einem sorgfältig abgestimmten Immobilienmix lässt sich auch im kommerziellen Segment weiterhin ein hoher Vermietungsstand erzielen.

Es wird zu wenig gebaut, die Nachfrage nach Wohnungen übersteigt das Angebot deutlich. Wenn es aber darum geht, die bestehende Siedlungsstruktur zu verdichten, hagelt es Einsprachen. Wie finden wir aus dieser Blockade heraus?

Noch vor weniger als sieben Jahren sorgte die Gemeinde Huttwil mit einer Leerstandsquote von fast 15 Prozent für Schlagzeilen in den Schweizer Medien. Damals war von einem stetig wachsenden Wohnungsangebot in der Agglomeration die Rede, dem es an Nachfrage mangelte. Der Wohnimmobilienmarkt folgt einem ausgeprägten Zyklus: Auf Phasen erhöhter Nachfrage mit entsprechend steigenden Mietpreisen folgt in der Regel eine verstärkte Bautätigkeit im Bereich der Mehrfamilienhäuser. Diese Projekte gelangen jedoch zeitverzögert auf den Markt und wirken über die Angebotsausweitung dann meist preisdämpfend. Aktuell bleibt dieser ausgleichende Effekt aus – zahlreiche Einsprachen verzögern oder verhindern die Realisierung geplanter Bauvorhaben. Um diese Blockade zu überwinden, braucht es politisch tragfähige Kompromisse: etwa beschleunigte und vereinfachte Bewilligungsverfahren, mehr Spielraum für verdichtetes Bauen und Investitionsanreize.

Mit dem «Limited Qualified Investor Fund» (L-­QIF) erhalten Schweizer Investoren eine neue Produktekategorie, die mit deutlich geringeren Regulatorien behaftet ist. Ein erfolgreiches Beispiel hierfür ist der Luxemburger RAIF (Reserved Alternative Investment Fund), der auch bei Schweizer institutionellen Kunden als Anlageform anerkannt und geschätzt wird. Könnte diese Art der Immobilienverbriefung in Zukunft eine wichtige Rolle einnehmen?

Da der L-QIF im Gegensatz zu traditionellen kollektiven Kapitalanlagen weder der Genehmigung noch der laufenden Aufsicht durch die FINMA unterliegt, ermöglicht er eine deutlich schnellere und flexiblere Lancierung von Anlagelösungen – auch im Immobilienbereich. Gleichzeitig ist diese Fondsstruktur ausschliesslich qualifizierten Anlegern vorbehalten, was den potenziellen Investorenkreis klar begrenzt. Seit seiner Einführung in der Schweiz im Jahr 2024 eröffnet der L-QIF jedoch interessante Perspektiven, etwa für Club-Deals oder individuell ausgestaltete Immobilienstrategien für institutionelle Investoren. Für viele Anleger bleibt jedoch gerade die FINMA-Aufsicht ein zentrales Qualitätsmerkmal, das weiterhin für etablierte Strukturen wie vertragliche Immobilienfonds oder Immobilien-SICAVs spricht.» 

Daniel Brüllmann ist Head of Real Estate DACH bei UBS Asset Management.