Die Immobilienbranche in der Schweiz steht vor der Herausforderung, Nachhaltigkeit und Rendite in Einklang zu bringen. Während umweltfreundliche Bauweisen und energieeffiziente Lösungen zunehmend an Bedeutung gewinnen, stehen Investoren oft vor der Frage, ob sich diese Massnahmen auch finanziell lohnen. «Letztlich bleibt es eine Frage des risikogewichteten Returns», sagt Thomas Spycher, Partner und Mitgründer der Alphaprop AG.

Aktuell zeigt sich in vielen Regionen der Schweiz ein Nachfrageüberhang, der dazu führt, dass Nachhaltigkeit als Differenzierungsmerkmal in den Hintergrund tritt. Zählt für die Investoren nun primär die Rendite, solange Wohnraum generell knapp ist?

Thomas Spycher: Das Erzielen einer angemessenen Rendite auf das investierte Kapital stand stets im Zentrum und muss es auch bleiben. Im Rahmen der treuhänderischen Sorgfaltspflicht ist die Nachhaltigkeit jedoch keineswegs in den Hintergrund gerückt – im Gegenteil: In den vergangenen fünf Jahren wurden Prozesse etabliert und eine transparente Kommunikation ist zum Standard geworden. Durch Normierung und Standardisierung wurden in der Branche breit anwendbare Methodiken geschaffen.

Worauf achten Investoren?

Das Vorliegen umweltrelevanter Kennzahlen für ein Portfolio sowie eine Strategie zur Emissionsreduktion werden heute bei Kapitalerhöhungen als selbstverständlich vorausgesetzt. Nachhaltigkeit ist somit kein Alleinstellungsmerkmal mehr und erhält folglich weniger Aufmerksamkeit. Das bedeutet keineswegs, dass nur noch Minergie-Objekte ins Portfolio gehören. Gerade durch eine effiziente Transformation können sich Asset Manager profilieren und gleichzeitig attraktive Renditen für die Investoren erzielen. Letztlich bleibt es eine Frage des risikogewichteten Returns.

Zwar schonen nachhaltige Immobilienprojekte die Umwelt, senken Energiekosten und reduzieren den CO2-Ausstoss. Die Weltlage rund um die Themen Zölle, Aktienkurse und verdichteter Wohnraum führen bei vielen Immobilieninvestoren nun aber zu einem Umdenken und zu einer neuen Prioritätensetzung. Droht die Nachhaltigkeit gerade zur Randnotiz zu verkommen?

Die definierten Kennzahlen zu Energieeffizienz und Emissionen haben sich im institutionellen Immobilienumfeld etabliert – dort ist eine Abkehr von nachhaltigen Grundsätzen derzeit nicht erkennbar. Mit veränderten politischen und gesellschaftlichen Prioritäten kann sich jedoch die Einschätzung regulatorischer Risiken durchaus verschieben. Dass der Fokus aktuell stärker auf gesellschaftliche Themen wie die Bereitstellung von Wohnraum gerichtet ist, werte ich nicht als Rückschritt in der Nachhaltigkeit, sondern als eine notwendige Anpassung an ein verändertes Umfeld.

AMAS hat mit der Verpflichtung, die umweltrelevanten Kennzahlen im Bereich Nachhaltigkeit auszuweisen, den Immobilienfonds den Weg aufgezeigt die Transparenz gegenüber Investorinnen und Investoren zu erhöhen sowie eine Vergleichbarkeit über die verschiedenen Produkte zu schaffen. Nun richtet sich der Blick auf das Dringliche, nicht auf das Notwendige. Mit welchen Konsequenzen?

Mit der kürzlich kommunizierten Selbstregulierung in Version 2.1 führt die AMAS den eingeschlagenen Weg konsequent weiter. Die bestehenden Prozesse und Anforderungen werden dabei weiter präzisiert. So ist ab 2028 eine Prüfung der ausgewiesenen Kennzahlen vorgesehen und beispielsweise wurde ein entsprechendes Prüfprogramm publiziert.

Die Europäische Kommission gab kürzlich bekannt, dass verschiedene EU-Vorschriften vereinfacht werden sollen zur Schaffung eines «günstigeren Unternehmensumfelds». Betroffen sind die Berichterstattung über nachhaltige Finanzen, die Sorgfaltspflicht im Bereich der Nachhaltigkeit, die EU-Taxonomie, der Mechanismus zur Anpassung der Kohlenstoffgrenzen und europäische Investitionsprogramme. Was bedeutet das für die Berichterstattung über die Nachhaltigkeitsbemühungen?

Die angestrebte Vereinfachung durch die Europäische Kommission deutet auf eine politische Neugewichtung hin – hin zu mehr Praxisnähe, Umsetzbarkeit und Reduktion der administrativen Kosten. Für die Berichterstattung über Nachhaltigkeitsbemühungen bedeutet das potenziell weniger Komplexität und administrative Entlastung, insbesondere für kleinere und mittlere Unternehmen.

Es ist also leiser geworden um die Nachhaltigkeit. Vom deutlichen strategischen Differenzierungsmerkmal mutiert sie zum etablierten Standard. Verschwindet sie nun aus dem Rampenlicht?

Eine Reduktion des Rampenlichts muss nicht zwingend als negativ gesehen werden. Es entspricht eher einer Etablierung von Prozessen und Methodiken, die zum Standard werden. Wenn sich Investoren und Asset Manager an Standards orientieren können, erhöht dies die Transparenz und steigert die Effizienz in der Branche.

Immobilienorganisationen haben aber faktisch wenig Spielraum, denn 2050 soll Netto-Null erreicht sein. Ist das Ziel noch erreichbar, oder zählt für viele Investoren nun primär die Rendite, was nachhaltige Projekte finanziell oft weniger attraktiv macht?

Mit den inzwischen vorliegenden Zeitreihen zu einzelnen Portfolios lässt sich feststellen, dass viele Organisationen konkrete Fortschritte bei der Dekarbonisierung erzielen. Auch die weiterentwickelte Selbstregulierung der AMAS trägt dazu bei, indem sie eine regelmässige Berichterstattung zum Fortschritt gegenüber definierten Zielen vorsieht. Aber die marginalen Kosten der Emissionsreduktion dürften steigen, je tiefer das Niveau bereits ist – das macht weitere Schritte anspruchsvoller. Ob Netto-Null tatsächlich entlang der definierten Absenkpfade erreicht werden kann, lässt sich zum heutigen Zeitpunkt nicht abschliessend beurteilen. Klar ist jedoch: Der bisherige Fortschritt ist beachtlich und zeigt, dass Investitionen in nachhaltige Projekte nicht zwingend im Widerspruch zur Rendite stehen müssen.

Die geopolitische Grosswetterlage, unklare Rahmenbedingungen und wirtschaftliche Unsicherheiten machen belastbare Klimaabsenkpfade schwer kalkulierbar. Die Folge: Entscheide werden aufgeschoben, Risiken ausgeblendet, Kosten minimiert. Sollten Themen wie Graue Energie, Klimarisiken oder Lebenszykluskosten heute nicht vermehrt aktiv in Planungsprozesse und ins Risikomanagement einfliessen?

Das Bewusstsein für nachhaltiges Bauen und einen effizienten Betrieb ist in der Branche bereits stark ausgeprägt und fliesst in vielen Fällen aktiv in Planungsprozesse ein. Auch auf methodischer Ebene entwickelt sich viel: So arbeitet beispielsweise der Pilot von REIDA gemeinsam mit Immobilienorganisationen daran, praktikable Ansätze zur Messung der grauen Energie zu vergleichen und weiterzuentwickeln.

Thomas Spycher ist Mitgründer und Partner der Alphaprop AG.