Die Wohnungsknappheit führt zu Spannungen in der Bevölkerung und zu politischem Aktivismus. Die wachsende Zahl von Auflagen und Einsprachen zieht die Bewilligungsdauer massiv in die Länge. «Wir müssen den Blick vermehrt auf Zonen richten, die Wohnen und Gewerbe zulassen», sagt Ingo Bofinger, Geschäftsführer der Seraina Invest Anlagestiftung. Dort könne an gut erschlossenen Lagen neuer Wohnraum geschaffen werden.

Während früher das Einzonen von Grünflächen ein gängiger Weg war, um neuen Wohnraum zu schaffen, verfolgt die Schweiz heute eine andere Strategie: Verdichtung statt Zersiedelung. Kann das gut gehen?

Ingo Bofinger: Die Strategie der Verdichtung ist absolut richtig. Also dass man dort verdichtet, wo die Leute wohnen wollen und die Infrastruktur vorhanden ist. Mit allen Vorteilen des urbanen Wohnens mit Begegnungszonen und kurzen Anfahrtswegen, um die Verkehrsströme zu reduzieren und so die Zersiedelung der Landschaft aufzuhalten. Das macht Sinn. Nun kommt hier aber der Faktor Mensch dazu und man hört oft den Ausspruch: Not in my backyard! Das macht das ganze Konzept schwierig umzusetzen und besetzt das Thema Verdichtung negativ. Kann das gut gehen? Ja, wenn man den betroffenen Personen die positiven Aspekte aufzeigt mit guten Konzepten, guter Architektur und auch im verdichteten Raum Freiflächen und Grünzonen schafft. Zum Vergleich: Zürich unterscheidet sich mit  über 4800 Personen pro Quadratkilometer doch stark von anderen Städten wie zum Beispiel Paris mit über 20’000 Personen pro Quadratkilometer.

Unter den aktuell herrschenden Rahmenbedingungen hat die Verdichtung – trotz der mehr als eindeutigen Knappheitssignale – grösste Mühe den Wegfall der klassischen Entwicklungsmöglichkeiten auf der grünen Wiese zu kompensieren. Wo könnte Verdichtung Sinn machen?

In den Innenstädten sind es vor allem ehemalige Industrie- und Gewerbeareale, die sich für Umnutzungen und somit für die den verdichteten Wohnbau eignen. Da gibt es ja in Schweizer Städten einige gute Beispiele. Auch Gebiete, in denen nur eine niedrige Bauweise besteht, kann mit Aufstockung viel Wohnraum geschaffen werden. Aber auch entlang der Infrastruktur-Linien, wie Bahn, Bus und Tram gibt es in Bahnhof- und Haltestellennähe viele Areale, die sich verdichten lassen. Wichtig ist es, dass mit Verdichtung die Pendlerwege verkürzt werden können. Es braucht aber auch eine Bereitschaft der Leute, nicht nur in den Kernstädten wohnen zu wollen, sondern eben auch in gut erschlossenen Aussenbezirken. Eine gute infrastrukturelle Anbindung der Agglomeration ist wichtig, um dem zunehmenden Druck auf die Mieten in den Innenstädten entgegenzuwirken.

Die unbeliebte Ersatzneubautätigkeit wird immer wichtiger. Im Zuge der Verdichtung der limitierten Bauzonen, müssen bestehende Gebäude aber vermehrt neuen weichen.

Ohne Ersatzneubau geht es nicht. Wenn man sich anschaut, um welche Gebäude es sich in der Regel handelt, sind es meistens Gebäude aus den 50er bis 70er-Jahren, die ersetzt werden, mit oft einfachen und heute nicht mehr geeigneten Grundrissen und Wärme- und Schallschutzdämmungen. Die Konsequenzen sind natürlich höhere Mieten im Neubau, was viel Kritik auslöst.

Der Ersatzneubau steht damit in einem Spannungsfeld zwischen Effizienz, Nachhaltigkeit und sozialer Gerechtigkeit. Wie lässt sich dieser gesellschaftliche Zielkonflikt lösen?

Vielleicht sollte man bei den Grundrissen beginnen, die oft nicht mehr zeitgemäss und für viele Menschen nicht mehr ideal sind. Das Bundesamt für Statistik hat im Betrachtungszeitraum 2013 bis 2023 aufgezeigt, dass es vor allem Einpersonenhaushalte und Einpersonenhaushalte mit einem minderjährigen Kind sind, die stark zunehmen und für die es nicht genug Wohnungsgrössen gibt. Also fast die Hälfte aller Haushalte bestehen aus ein- oder zwei Personen. Das muss man dem gegenwärtigen Wohnungsangebot gegenüberstellen. Das heisst für die Entwickler, dass hier das Angebot steigen muss. Wieviele dieser Wohnungen dann sozialverträglich angeboten werden müssen, ist ein stark verpolitisiertes Thema. Es werden immer wieder neue Vorstösse lanciert, die eine Übersicht und eine belastbare Orientierung erschweren. Aber ganz wichtig beim Ersatzneubau ist, dass der Vorlauf der Kündigung möglichst lang ist. Das hilft vielen Mieterinnen und Mietern bei der Suche nach neuen Wohnungen, falls sie nicht bleiben wollen. Wir reden in diesem Zusammenhang meist nur über Wohngebäude, aber aufgrund der sich verändernden Arbeitswelt im Bürobereich werden vermehrt auch nicht mehr nachgefragte Bürogebäude für eine Wohnnutzung interessant!

Oft bleibt nichts andres übrig, als den Einzelfall zu betrachten. Wären aber nicht gerade verlässliche Richtlinien für die Immobilienwirtschaft ein Vorteil?

Es wäre natürlich wünschenswert, wenn die die Genehmigungs- und Bauzeiten verkürzt werden könnten, auch um Fehlentwicklungen entgegenwirken zu können. Einer unser Kernkompetenzen bei Seraina Invest ist der  Entwicklungsbereich und oft stehen wir vor der Frage, ob wir die Areale zugunsten einer schnelleren Abwicklungszeit nicht bis zum letzten Quadrat- oder Höhenmeter ausnutzen wollen. Also eine Orientierung an dem was bereits vorhanden ist und nicht an neuen Volumina, die das Entwicklungsrisiko deutlich erhöhen, obschon sie genehmigungsfähig wären. Hier kann man anmerken, dass das im Einzelfall in Ordnung ist, gesamtwirtschaftlich ist es aber kontraproduktiv, weil die Zonen und Areale viel besser ausgenützt werden könnten.

Sie haben sich jahrelang mit Investments im Ausland beschäftigt. Wie gehen andere Länder mit dem raumplanerischen Druck auf die Innenstädte um?

Wenn wir den Blick gezielt nach New York-Manhattan richten, sehen wir natürlich grosse Unterschiede zu uns. Während der Corona-Zeit sind dort viele Menschen aufs Land gezogen und nach der Krise entstand ein Sog zurück ins Zentrum, was zu grossem Wohnraummangel geführt hat. Die Behörden fördern dort nun mit einer raschen und kulanten Vorgehensweise die Schaffung von neuem Wohnraum, indem sie innert kurzer Frist die Genehmigung für die Umnutzung von Gewerbe- in Wohnraum bewilligen, und das sogar noch mit einem Benefit. Die üblicherweise 12-stöckigen Gebäude zum Beispiel im Quartier Chelsea, dürfen dort um nochmals sechs Stockwerke erhöht werden. Das geht dort relativ schnell und zügig und die Stadt erhält dadurch wieder Steuereinnahmen.

Es besteht also ein viel geringeres Erhaltungsbewusstsein gegenüber bestehenden Bauten?

Ja und nein, Am oben erwähnten Beispiel Manhattan zeigt sich, dass die bestehende Struktur erhalten und diese dann mit neuen Etagen ergänzt werden. Wir müssen in der Schweiz unseren eigenen Weg finden, um die Verdichtung sozialverträglich zu gestalten. Aber es muss ein Umdenken erfolgen, das ist wichtig, sonst werden wir den Wohnbedarf nicht erfüllen können.

Kommen wir zu den Umnutzungsmöglichkeiten zum Beispiel in Gewerbezonen, um damit den Druck auf die Kernzonen zu mindern, ohne neues Bauland einzonen zu müssen. Seraina Invest erprobt das gerade in Lenzburg. Was sind Ihre Erfahrungen?

Solche Umnutzungen sind überall dort sinnvoll, wo die Wohn- und Gewerbezonen bereits nahe beieinander liegen und die entsprechende Infrastruktur vorhanden ist. Das ist in vielen Fällen bereits der Fall. Es gibt durchaus Bürostandorte – wir erleben das gerade auch in Dübendorf – die sich für eine Umnutzung eignen. Doch oft sind es die Zonenpläne, die das nicht zulassen. Da wäre natürlich von Vorteil, wenn die Gemeinden erkennen, dass eine Umzonung besser ist als eine nicht ausgenutzte Gewerbezone. Es ist richtig, dass die Wohn- vor der Arbeitszone geschützt werden soll, doch die Art wie wir arbeiten hat sich in den letzten Jahren stark geändert – sie ist heutzutage nicht mehr so emissionsbelastet wie früher. Also Wohnen und Arbeiten lässt sich oft gut kombinieren. Da entsteht zur Schaffung von neuem Wohnraum noch viel Potenzial, welches die Gemeinden prüfen sollten.

Fehlt der Mut der Planungsbehörden, in diesen Zonen weitere Umnutzungen zuzulassen?

Im Ausland ist es oft der Finanzverantwortliche der Gemeinden, der die Behörden dazu auffordert, Potenziale für Mehreinnahmen zu erkennen. Vielleicht fehlt es bei uns noch etwas an der Vernetzung der Behörden, in diesem Bereich zu mehr Erfahrung zu gelangen. Es gibt bei uns allerdings bereits hervorragende Beispiele für die Erkennung dieser Potenziale. Vor allem die Holzbauweise zeigt Möglichkeiten auf, wo Aufstockungen auch in Gewerbezonen Sinn machen und eine grosse Nachfrage nach Wohnraum befriedigen können.

Ingo Bofinger ist Geschäftsführer der Seraina Invest Anlagestiftung.