Zweitwohnungen in den Bergregionen in der Schweiz haben sich seit 2020 um über 30 Prozent verteuert – und damit deutlich stärker als der Gesamteigenheimmarkt, schreibt die UBS im Swiss Alpine Property Focus 2025. Der Preisboom der Zweitwohnungen war regional breit abgestützt. Aufgrund ihrer direkten Nähe zu den grossen Wirtschaftszentren Zürich, Zug und Lausanne haben die Immobilienmärkte der Tourismusgemeinden in Graubünden, in der Zentralschweiz und im Wallis die höchsten Preisanstiege verzeichnet. Deutlich schwächer entwickelten sich die Preise hingegen im Berner Oberland. Die Preisentwicklung in den hochpreisigen Destinationen war insgesamt leicht stärker als in den günstigeren Regionen. Im 1. Quartal 2025 stiegen die Preise im Durchschnitt aller von der UBS analysierten Destinationen um 3,6 Prozent im Vorjahresvergleich. Damit blieb die Preisdynamik gleich wie im Vorjahr, jedoch deutlich unter den Werten der Jahre 2023 (6,2 Prozent) und 2022 (7,9 Prozent). Die höchsten Preisanstiege im doppelstelligen Prozentbereich verzeichneten die Destinationen Saas-Fee (VS) und Disentis (GR).

Seit der Annahme der Zweitwohnungsinitiative gilt in den Bergregionen praktisch ein Baustopp für neue Ferienwohnsitze. Per 1. Oktober 2024 wurde das Zweitwohnungsgesetz jedoch gelockert («Lex Candinas», genannt nach dem Motionssteller), sodass künftig mehr Zweitwohnungen auf den Markt kommen könnten. Die Revision dürfte die Bautätigkeit gerade in Regionen ankurbeln, wo das Angebot gleichzeitig knapp ist – wie zum Beispiel in Davos/Klosters, Lenzerheide, Gstaad oder Grindelwald. Im 1. Quartal 2025 lag die Anzahl der Baugesuche in den touristischen Destinationen rund 10 Prozent über dem Vor- jahreswert und damit auf dem höchsten Niveau seit 2017.

Regulierungshammer als Risiko

Die potenzielle Abschaffung des Eigenmietwerts könnte sich negativ auf die Preisentwicklung auswirken. Insbesondere der Wegfall der Steuerabzüge für Unterhaltsarbeiten wiegt schwer. Und die daran gekoppelte mögliche Einführung einer Zweitwohnungssteuer droht die Nutzung von Ferienwohnungen zu verteuern. Im März 2025 kündigte der Bundesrat zudem ein Vorhaben zur Verschärfung der Lex Koller an. Das Gesetz regelt den Grundstückserwerb durch Ausländer. Die Vorlage befindet sich zwar noch in der Ausarbeitung, eine Einschränkung des Erwerbs von Ferienwohnungen und Wohneinheiten in Aparthotels durch Personen im Ausland stellt eine potenzielle Massnahme dar. Je nach Umsetzung könnte dies die Nachfrage nach Ferienwohnungen – insbesondere im Luxussegment – stark belasten und das Preisniveau in den Bergregionen auf eine harte Probe stellen.

Engadin / St. Moritz (GR) ist wieder die teuerste touristische Destination im Schweizer Alpenraum. Eine Zweitwohnung im gehobenen Segment kostet dort mindestens 22 300 Franken pro Quadratmeter und damit 4 Prozent mehr als im Vorjahr. An zweiter Stelle steht der letztjährige Spitzenreiter Verbier (VS) mit einem gegenüber dem Vorjahr um knapp 3 Prozent höheren Quadratmeterpreis von mindestens 22 100 Franken. Mit einem Anstieg von über 5 Prozent gegenüber dem Vorjahr belegt Zermatt (VS) mit Preisen von über 20 900 Franken pro Quadratmeter den dritten Rang, knapp vor Gstaad (BE) mit einem Preisniveau ab
20 600 Franken. Die Top Fünf der teuersten Destinationen werden durch das aufstrebende Andermatt (UR) mit Preisen von etwa 20 200 Franken komplettiert. Das Preisniveau in diesen fünf Destinationen hat sich deutlich von den Preisen an anderen Orten abgekoppelt. In Flims / Laax, Arosa, Davos / Klosters oder Lenzerheide lässt sich eine Zweitwohnung im gehobenen Segment ab 15 000 bis 17 000 Franken pro Quadratmeter erwerben.