Die Turbulenzen an den Börsen nach dem «Tag der Befreiung» am 2. April 2025 belasteten auch Schweizer Immobilientitel. Innerhalb einer Woche verloren Immobilienaktien fast 3 Prozent, Immobilienfonds mehr als 5 Prozent. Dennoch bewiesen die Titel ihre defensiven Eigenschaften und verzeichneten geringere Verluste als der Gesamtaktienmarkt. Seit Jahresbeginn zeigt sich jedoch ein anderes Bild. Immobilienaktien gehören zu den Spitzenreitern und erreichten bis zum 8. Mai 2025 eine Gesamtrendite von fast 17 Prozent, während Immobilienfonds im selben Zeitraum nur 2 Prozent aufwiesen. Zum Vergleich: Der Gesamtmarkt stieg um knapp 7 Prozent. Die unterschiedliche Entwicklung von Immobilienaktien und -fonds hat mehrere Gründe. Zu Jahresbeginn galten die Aktien als attraktiver bewertet: Während Fonds mit Agios von etwa einer Standardabweichung über dem historischen Durchschnitt gehandelt wurden, lagen die Prämien der Aktien im langjährigen Mittel. Nach den jüngsten Kursanstiegen notieren aber auch Immobilienaktien zu überdurchschnittlich hohen Prämien. Die positive Kursentwicklung dürfte auf höhere Ausschüttungsrenditen zurückzuführen sein. Selbst nach den jüngsten Kursgewinnen liegt die durchschnittliche Dividendenrendite bei rund 2,6 Prozent, während Immobilienfonds aktuell im Durchschnitt 2,3 Prozent ausschütten.

Hoffnung auf (noch) tiefere Zinsen

Immobilienaktiengesellschaften verfügen meist über höhere Fremdkapitalquoten als Fonds, was eine stärkere Hebelwirkung ermöglicht. Bei sinkenden Zinsen profitieren sie daher tendenziell stärker, was zu höheren Kursen führen kann. Die zahlreichen Kapitalerhöhungen wirken sich hingegen nachteilig auf die Kursentwicklung der Fonds aus, da die frischen Mittel überwiegend in den Direktmarkt fliessen. Aktuell sprechen wir weder eine Kauf- noch Verkaufsempfehlung für börsennotierte Schweizer Titel aus. Sowohl Immobilienaktien als auch -fonds sind historisch hoch bewertet und ihre Kursentwicklung könnte angesichts zahlreicher Neuemissionen unter Druck geraten. Im zweiten Quartal werden voraussichtlich Anleihen im Wert von über einer Milliarde Franken emittiert. Die Erwartung weiter sinkender Zinsen könnte die Kurse jedoch stützen: Da der Anleihenmarkt nur noch sehr niedrige Renditen bietet, dürften institutionelle Anleger trotz hoher Bewertungen weiterhin in Immobilientitel investieren.

Autor: Maciej Skoczek, CFA, CAIA, Economist, UBS Switzerland AG