Potenzielle Verschärfung der Lex Koller – die wichtigsten Fragen und Antworten

Der Bundesrat hat als Reaktion auf die Initiative «Keine 10-Millionen-Schweiz» dem Eidgenössischen Justiz- und Polizeidepartement (EJPD) den Auftrag erteilt, bis zum Juni 2025 eine Vorlage zu erarbeiten, die die sogenannte Lex Koller – und damit den Erwerb von Grundstücken durch ausländische Staatsangehörige in der Schweiz – verschärfen soll. Die Autoren der UBS geben die wichtigsten Antworten zum Thema.

Wer darf aktuell welche Immobilien erwerben?

Staatsangehhörige aus EU- und EFTA-Staaten mit Wohnsitz in der Schweiz sowie Personen aus Drittstaaten mit einer Aufenthaltsbewilligung C sind den Schweizerinnen und Schweizern beim Immobilienkauf gleichgestellt. Personen von ausserhalb der EU/EFTA mit einer Aufenthaltsbewilligung B können nur Erst- oder Ferienwohnungen erwerben. Ausländische Personen ohne Aufenthaltsbewilligung dürfen ausschliesslich Zweit- und Ferienwohnungen kaufen, wobei diese Option für sie kontingentiert ist. Beim Kauf von Geschäftsflächen bestehen derzeit keine Einschränkungen.

Standen Verschärfungen bereits in der Vergangenheit zur Debatte?

Ein ähnlicher Vorstoss zur Verschärfung der Lex Koller wurde bereits 2014 vom Ständerat abgelehnt. Im November 2024 sprach sich der Bundesrat gegen eine potenzielle Verschärfung aus. Umso überraschender ist der aktuelle bundesrätliche Vorschlag zur Verschärfung der Lex Koller.

Welche Verschärfungen stehen aktuell im Raum?

Der Bundesrat hat das Eidgenössische Justiz- und Polizeidepartement (EJPD) beauftragt, folgende Verbote oder Verschärfungen auszuarbeiten:

Verbot der Vermietung oder Verpachtung von Betriebsstätte-Grundstücken durch ausländische Staatsangerhörige
Verschärfung beim Erwerb von Hauptwohnungen durch Nicht-EU/EFTA-Staatsangehörige
Verknüpfung der Bewilligung für den Erwerb einer Hauptwohnung mit der Pflicht, sie wieder zu verkaufen, sobald der Wohnsitz aufgegeben wird
Bewilligungspflicht für den Erwerb von an einer Schweizer Börse notierten Anteilen von Wohnimmobiliengesellschaften
Einschränkung des Erwerbs von Ferienwohnungen und Wohneinheiten in Apparthotels durch Personen ohne Wohnsitz in der Schweiz

Welche Folgen hätten die Verschärfungen für den Geschäftsflächenmarkt?

Ausländische Investoren dürften Betriebsgrundstücke ausschliesslich zum Eigengebrauch erwerben. Damit bliebt der Erwerb zum Zweck der Vermietung oder Verpachtung von Hotels, Büros oder Verkaufsflächen untersagt. Ausländische Investoren spielen gerade abseits der Toplagen eine wichtige Rolle für den Geschäftsflächenmarkt. Ein Investitionsverbot könnte die Liquidität senken, die Risikoprämien steigen lassen und damit die Liegenschaftspreise unter Druck setzen.

… den Eigenheimmarkt?

Käufer aus Staaten, die nicht der EU oder EFTA angehören, machen jährlich einen relativ geringen Anteil der Transaktionen aus. Daher wären die Auswirkungen für den Eigenheimmarkt überschaubar. Eine Verkaufspflicht bei Aufgabe des Wohnsitzes ist generell im aktuellen Gesetz nicht geregelt. Sie würde zumindest psychologisch den Anreiz zum Erwerb von Wohneigentum reduzieren. Insbesondere die Nachfrage im gehobenen Segment könnte dadurch tangiert werden.

… den börsennotierten Immobilienmarkt?

Durch einen bewilligungspflichtigen Erwerb von notierten Wohnimmobiliengesellschaften und zugleich von Betriebsstätte-Grundstücken würde der Handel mit börsennotierten Immobilienfonds für ausländische Anleger faktisch unterbunden. Dadurch könnte eine Verkaufswelle entstehen, verbunden mit steigenden Illiquiditätsprämien. Ein deutlicher Kursrückgang der Immobilienfonds dürfte die Folge sein. Wir gehen davon aus, dass etwa 10 Prozent der Immobilienfonds von ausländischen Anlegern gehalten werden – das entspricht einem Volumen von etwa 6 Milliarden Franken. Pro Arbeitstag werden Fondsanteile im Wert von rund 45 Millionen Franken gehandelt. Als mögliche Gegenmassnahme könnten die Gesellschaften eine Dekotierung erwägen. Dies würde jedoch Schweizer Vorsorgeinstitute treffen, da sie laut BVV 2 (Art. 55g) maximal 5 Prozent ihres Portfolios in nichtkotierten Gesellschaften halten dürfen. Auch dies könnte zu einem Kursrückgang führen.

… den Ferienwohnungsmarkt?

Ausländische Anleger spielen für den Ferienwohnungsmarkt in Topstandorten eine bedeutende Rolle. Beispielsweise entfielen im Jahr 2022 im Kanton Wallis rund zwei Drittel aller Handänderungen von Ferienwohnungen auf Transaktionen, an denen ausländische Staatsangehörige als Vertragspartei beteiligt waren. Eine Verschärfung der Gesetzeslage würde voraussichtlich zu einem Preisrückgang im gehobenen Segment führen. Auch der Markt für bewirtschaftete Wohnobjekte dürfte unter Druck geraten, da ausländische Investoren für diese Objektkategorie besonders relevant sind.

… die Schweizer Wirtschaft?

Eine Verschärfung der Lex Koller könnte die internationale Wettbewerbsfähigkeit der Schweiz beeinträchtigen. Zudem müssten einheimische Investoren, wie beispielsweise Vorsorgestiftungen, erhebliche Kapitalverluste hinnehmen. Auch die Qualität des Gebäudebestands könnte mittelfristig leiden. Zugleich würden solche Massnahmen weder zusätzlichen Wohnraum schaffen noch die Zuwanderung wirksam begrenzen.

Sind die Verschärfungen überhaupt umsetzbar?

Wir halten eine umfassende Verschärfung für eher unwahrscheinlich. Im November 2024 argumentierte der Bundesrat, dass ein solcher Schritt nur schwer umzusetzen sei, da er eine Anpassung mehrerer internationaler Abkommen erforderlich mache. Zudem bezweifelte der Bundesrat, dass die ausländische Nachfrage nach Schweizer Immobilien die Ursache des angespannten Immobilienmarkts sei. Sollte sich das Parlament dennoch für eine Verschärfung aussprechen, wäre ein Referendum seitens der Wirtschaftsverbände wahrscheinlich.

Autoren: Maciej Skoczek, CFA, CAIA, Economist, UBS Switzerland AG; Matthias Holzhey, Economist, UBS Switzerland AG